臺灣彰化地方法院民事判決 95年度訴字第520號
原 告 庚○○
116
訴訟代理人 黃精良律師
複 代理 人 林世祿律師
被 告 戊○○
訴訟代理人 陳榮昌律師
被 告 辛○○
號
兼訴訟代理 丙○○
人
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國96年9月13日言詞
辯論終結，茲判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣捌仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、坐落彰化縣員林鎮○○段第82號土地，面積1649平方公尺及 同段第82之1號土地，面積39平方公尺原為原告所有 (下稱 系爭土地)，原告與被告戊○○於民國93年6月29日，訂立不 動產預約買賣契約書，契約書內容約定原告將前開第82號之 1土地面積39平方公尺及第82號地編號A面積86平方公尺土地 ，與被告戊○○交換同段第81之2地號如附圖C部分之寬8公 尺深31.05公尺土地，圖C面積適為原告所有欲交換之同圖所 示Ａ部分86平方公尺加上原第82之1地號39平方公尺之一倍 ，換言之是一坪換二坪，因原告之土地是有臨路，較有價值 ，故需一坪換兩坪；第82地號編號B部分面積54平方公尺過 戶登記予被告戊○○後，再登記8平方公尺還給原告，又該 編號B部分之46平方公尺，被告戊○○並同意以新臺幣 (下 同)42 萬元向原告購買該部分土地。但被告戊○○未依約給 付原告42萬元之價金，且未依約登記原告所欲保留之8平方 公尺。
㈡、上開契約書係委任被告丙○○代書辦理，但被告丙○○及戊 ○○明知契約書內容，竟故意違背所託，為被告戊○○及辛 ○○不法之利益，將原告所有之原第82之1地號土地所有權 移轉登記為祭祀公業張大三所有，合併在該公業所有之新第 82號土地內，並將原告所有之買賣契約原第82地號土地內附 圖所示Ａ部分86平方公尺，亦併入該公業之新第82地號內， 且將原告所有原地號第82地號內如附圖所示Ｂ部分面積54
平方公尺併入目前新地號第82之12地號，並移轉登記予與買 賣契約無關之被告辛○○。
㈢、被告丙○○並未依約移轉登記附圖C之土地予原告，如有移 轉登記者，則原告與被告戊○○交換所得面積應為1755平方 公尺，但查分割前原告所有之原第82號土地面積原為1649平 方公尺，被告丙○○辦理移轉登記後，原告所取得之新第82 之9地號面積竟僅為1688平方公尺，較未調整前僅增加區區 39平方公尺，致嚴重地影響原告之權益，非但面積減少，而 且導致原告現有之新地號即第82之9號土地對外無出路，迭 經原告向被告等理論，被告等均置不理。爰依民法第544條 受任人損害賠償責任之規定，請求被告丙○○負損害賠償責 任；又原告已依約給付完畢，被告戊○○已給付不能，原告 解除契約後，另依民法第259條第6款規定，請求被告戊○○ 償還價款；另依民法第179條不當得利法律關係請求被告辛 ○○返還原告54平方公尺之土地，至少應返還原告8平方公 尺土地等語。並聲明：⑴、被告戊○○或丙○○應給付原告 42萬元，其中20萬元自93年7月1日起，其中22萬元自起訴狀 繕本送達於該被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算 之利息；⑵、被告辛○○應將坐落彰化縣員林鎮○○段第83 之12地號土地面積446平方公尺所有權應有部分446分之54移 轉登記予原告。
㈣、原告對被告陳述之抗辯：
１、查本件依原告與被告戊○○所訂立之不動產預約買賣契約書 最後一頁記載：「編號Ｂ尚有46平方公尺，甲方（指被告戊 ○○）同意以新台幣42萬元購買乙方（指原告）同意之，若 甲方無法順利購得系爭第81之2號、第81之1地號土地，以上 協議不成立時間至民國93年9月30日止。買賣訂金新台幣20 萬元正…不成立時，乙方應當將原價金新台幣20萬元無息歸 還甲方。」，契約書雖有此約定，惟被告戊○○所謂如無法 順利購得同段第81之1地號、第81之2地號土地，其究竟是何 原因無法順利購得上開二筆土地未明，又如無法順利購得上 開土地，則被告戊○○為何將原告所有之土地移轉登記予被 告辛○○。
２、被告等之主要答辯理由無非認被告係根據於93年8月31日由 被告丙○○與原告及訴外人丁○○等人訂立之土地合併分割 協議契約，辦理而取得土地登記，並無不法，且原告參與地 權調整合併後，其面積並無短少，又該契約書並無一坪換二 坪之約定，故認原告並無損害，被告並無違約等詞置辯。被 告戊○○雖提出伊與祭祀公業張大三管理者張振玲在93年6 月2日所訂立之土地買賣預約書為證，並引用該件契約書是
為預約而非本約，查該預約書第1條第4項明定「雙方協議十 日內由出賣人申請農業用地作農業使用證明，待核發農用證 明後正式簽訂買賣合約書。」，以主張該件預約書尚不生效 力，惟查農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第3條規 定「申請人依本辦法申請農業用地作農業使用證明，其用途 限於下列各款：一、依本條例第18條規定申請興建自用農舍 者。二、依本條例第31條規定辦理耕地所有權移轉登記者。 三、依本條例第37條第1項規定申請農業用地移轉不課徵土 地增值稅者。」，可見該證明書並非買賣契約之生效要件， 僅是在辦理農地所有權移轉登記時，如能提出農地合法使用 證明書時，可享受免徵土地增值稅之優惠而已，可見該預約 書不用再正式簽訂買賣合約書，即已合法成立買賣，況該件 土地買賣預約書之當事人並非原告，則被告戊○○即不能持 該件預約書以對抗原告。
３、被告丙○○為上述兩件契約 (第一件契約係指93年6月29日 原告與被告戊○○訂立之不動產預約買賣契約書；第二件契 約係指93年8月31日原告與被告及其他訴外人所訂立之土地 合併分割同意書)之訂立者，又為辦理地權調整之受任人， 被告丙○○顯然不能不知二坪應換一坪之約定，原告之所以 要求原告之一坪以換被告辛○○所有之第81之7號土地2坪， 是因為被告辛○○之土地是裏地，並未靠近東西向快速公路 ，原告之第82之1號土地及第82號土地則有靠該條快速公路 ，足見原告之土地顯然較被告辛○○所有之土地價值為高； 被告辛○○原有之地號為大饒段第81之7號面積446平方公尺 ，經地權調整後，該被告土地變成2筆：1筆即為目前第82之 12號土地面積446平方公尺、另一筆為第82之11號土地面積 1063平方公尺，原告實不知被告辛○○調整後之土地面積何 以倍增？查農業發展條例第16條第7款係規定其他因執行土 地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央主管 機關專案核准者，得為分割，並無面積不能增減之限制，縱 使合併後再分割時，不能增減，被告丙○○亦應負責依原告 與被告戊○○先前所訂契約之履行，負責將擬作為路地之第 82之12號土地促被告蕭淑敏移轉8平方公尺予原告，俾原告 之土地對外得以通行，以達於快速公路。被告丙○○亦應依 契約書，再要求被告辛○○調整後所分得之第82之12號土地 再分54平方公尺，即應有部分466分之54移轉予原告，該被 告至少亦應將8平方公尺即應有部分466分之8移轉予原告， 否則被告辛○○憑何取得原告面積54平方公尺之土地，況第 二件契約（指前述93年8月31日所訂立者）之土地分割協議 書與第一件契約之（指前述93年6月29日所訂立者）不動產
預約買賣契約書，其當事人與標的均不同，自不能認為在後 所訂立之協議書即完全否定或廢除在前所訂之契約書，因協 議書唯在如何調整產權而已？仍不影響第一件契約之履行， 可見被告所辯無理由。
４、被告丙○○辯稱6米路是要給被告丙○○、及訴外人丁○○ 、乙○○、己○○、張有成、張雲雀依土地持分比例共有， 不含原告在內云云，此顯然不實在，查該6米路在原告與被 告戊○○所訂之不動產預約買賣契約書，附註即寫第82地號 編號B部分，面積54平方公尺過戶登記予甲方 (指被告戊○ ○)後，需登記8平方公尺給乙方 (指原告)，則甚顯然原告 亦為第82之12地號土地之共有人，可見被告丙○○所述不實 。
二、被告戊○○則以：
㈠、原告於93年9月30日前之93年8月31日即將其所有第82地號土 地與第81之1號、第81之2號地號等7筆土地所有人完成土地 合併同意，而將其約定應移轉為被告所有之第82地號土地併 入目前新地號第82-12地號，並移轉登記為共同被告辛○○ 所有，此有93年8月31日之土地合併同意書在卷可稽，縱原 告謂同意書上之印章係被告丙○○所盜用屬實，原告既未將 系爭土地移轉所有權登記予被告，難謂被告戊○○因曾委任 被告丙○○書立與原告間之不動產預約買賣契約書即謂對被 告丙○○偽造同意書之行為亦應負責，而謂原告移轉予第三 人系爭土地視為被告所買受，被告應負償還價款之損害賠償 責任。
㈡、被告戊○○既因原告依同意書，將原告原有之系爭員林鎮○ ○段第82地號其中54平方公尺土地分割登記為被告辛○○所 有，致無法取得上開54平方公尺土地所有權，被告戊○○又 無任何應負責任行為，自無向原告給付上開54平方公尺中之 46平方公尺買賣價款42萬元之理。
㈢、另依原告與被告所訂立之不動產預約買賣契約之但書約定被 告於93年9月30日前，若無法順利購得第81之1、第81之2地 號土地，上開契約不成立，為附解除條件及終期之契約，則 該買賣契約亦已失效力。並聲明：原告之訴駁回。三、被告丙○○則以：
㈠、地權調整之辦理需全體參與人同意，抵押設定債權人亦需出 具轉載同意書；原告參與地權調整之部分更因其有上海銀行 抵押權存在，需銀行出具轉載同意書，其並提出該轉載同意 書，爾後經彰化縣政府地政局、行政院農委會等相關機關核 復同意受理後始能辦理登記。由此可見原告亦同意該契約情 事；又參與地權調整協議時，地形改變、位置重分配，係經
所有參與地權調整所有權人出具印鑑證明及印鑑章用印確認 ，故不應認其不清楚該契約內容。
㈡、本案地權調整8個地號，並無任何一個地號與道路用地毗鄰 ；又原告參與合併分割前之原第82號、第82之1號土地之面 積合計為1688平方公尺，而於合併分割等地權調整後受分配 之第82之9地號面積仍為1688平方公尺，並無短少之情形。 且依土地合併分割協議書內容觀之，亦無原告所稱一坪換二 坪等條件之記載。
㈢、被告戊○○與原告之間土地買賣，被告丙○○係因被告戊○ ○向訴外人祭祀公業張大三購買坐落員林鎮○○段第81號、 第81之1號、第81之2號訂立土地買賣預約書時，於但書2要 求配合協調立會，被告丙○○係以另一買賣土地所有權人祭 祀公業張大三管理人張振玲之委任以受任人身份立會，其兩 造相互之承諾，被告丙○○僅就其雙方兩造協談內容陳述協 助書面整理，並無附加立會承諾或承攬代書業務、見證簽字 等任何責任應負之行為。即原告與被告丙○○間除土地合併 分割協議契約與訴外人丁○○等共同成立委任關係外，並無 其他個別成立任何委任關係，原告請求被告丙○○應負損害 賠償責任為無理由。並聲明：原告之訴駁回。
四、被告辛○○則以：
原告主張被告辛○○應將其所有之第82之12地號土地其中54 平方公尺過戶登記予原告名下乙節，由於土地所有權係被告 辛○○依土地合併契約合法移轉登記全部所有；並未曾有承 諾原告所言之事，故應無須移轉予原告任何土地。縱原告與 被告戊○○間有訂立不動產預定買賣契約之事實，然據該契 約訂立之當事人亦僅原告與被告戊○○等二人，苟因該契約 權利之行使或義務之履行亦僅以原告與被告戊○○受該契約 效力之拘束。如原告與被告戊○○訂立買賣契約後，因被告 戊○○就該契約上發生給付不能、給付遲延或抗拒契約之履 行等違約情形時，原告亦僅得對被告戊○○請求履行契約或 損害賠償。被告辛○○與原告間並無任何契約關係，亦無給 付土地予原告之義務。故原告訴請被告辛○○移轉54平方公 尺土地，為無理由。並聲明：原告之訴駁回。
五、兩造不爭執事項：
㈠、被告戊○○與原告間於93年6月29日所定的不動產預約買賣 契約書為真正。
㈡、被告戊○○與訴外人祭祀公業張大三間於93年6月2日所訂的 土地買賣預約書為真正。
㈢、原告委託被告丙○○於93年8月31日所訂的土地合併分割協 議書及同意書均為真正。
㈣、被告戊○○尚未取得員林鎮○○段第82地號 (新地號為82-1 2)如兩造 (戊○○與庚○○)所訂附圖編號B、面積54平方公 尺之土地移轉登記。
六、法院之判斷：
㈠、本件所應審酌者為：⒈被告戊○○與原告間於93年6月29日 所訂的不動產預約買賣契約書是否嗣後因解除條件成就而失 其效力？原告是否已依約給付完畢，被告戊○○有無因給付 不能而違反上開土地買賣契約，原告於解除契約後，可否依 民法第259條第6款之規定，請求被告戊○○償還價款？⒉被 告丙○○是否有違背委任契約而須對原告負債務不履行之損 害賠償責任？⒊原告可否依不當得利的法律關係，請求被告 辛○○將坐落彰化縣員林鎮○○段83之12地號土地、面積44 6平方公尺所有權應有部分446分之54，移轉登記給原告？茲 敘述如下：
１、原告與被告戊○○間：
⑴、按契約附有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力， 無待於當事人解除權之行使，此有最高法院60年台上字第40 01號判例可資依循。經查：依原告與被告戊○○於93年6月2 9日所訂立之不動產預約買賣契約之但書已明白約定：「若 甲方（即被告戊○○）無法順利購得同段第81之2、第81之1 地號土地，以上協議不成立，時間至民國93年9月30日止。 」，此為兩造所不爭執，復有上開契約書影本乙份附卷可稽 。又被告戊○○原無本件相關土地，其所欲與原告交換之土 地，須先自訴外人祭祀公業張大三買得相關土地後，再依與 原告間之約定條件履行，此參諸前開不動產預約買賣契約書 但書第一點至明，是原告之所以與被告戊○○如此約定，應 係原告為保障其土地交換之權利，恐被告戊○○延宕未積極 取得欲與其交換土地之所有權而為之約定，故上開約定解釋 上應係以被告戊○○須於93年9月30日前購得同段第81之2、 第81之1地號土地為其契約之解除條件，此項解除條件成就 時，系爭買賣契約即失其效力，被告戊○○即免其交付價金 之義務。而上開原屬訴外人祭祀公業張大三所有第81之2、 第81之1地號土地，被告戊○○確未於93年9月30日前順利取 得上開土地所有權，此亦為兩造所不爭執（見本院96年5月7 日言詞辯論筆錄），復有證人甲○○（訴外人祭祀公業張大 三與被告戊○○所訂土地買賣預約書之仲介）於本院96年6 月21日言詞辯論時到庭證述明確，是兩造所訂系爭不動產買 賣契約業已因上開解除條件之成就而失其效力，原告已無任 何契約上之權利可請求被告戊○○償還或賠償原告42萬元之 價金。
⑵、況原告於93年9月30日前之93年8月31日即已將其所有第82地 號土地（含賣與被告戊○○附圖編號B部分42平方公尺之土 地）與系爭第81之1號、第81之2號地號等7筆土地所有人完 成土地合併同意，而將其約定應移轉為被告戊○○所有之第 82地號土地併入目前新地號第82-12地號，並移轉登記為共 同被告辛○○所有，此有兩造均自認為真正之93年8月31日 土地合併分割同意書及同意書影本各乙份在卷可稽，原告既 未依約將系爭第82地號如附圖編號B部分之46平方公尺土地 移轉所有權登記予被告戊○○，原告復未能舉證證明係被告 戊○○命其將上開土地移轉登記予共同被告辛○○而視為原 告已依約給付，是縱認上開買賣契約未因解除條件成就而失 其效力，原告亦無法依據民法第259條第6款之規定請求被告 戊○○償還該部分土地之價款42萬元。
２、原告與被告丙○○間：
⑴、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告主張兩造間就 其與被告戊○○之土地交換部分另有委任被告丙○○辦理之 法律關係存在，既為被告丙○○所否認，依上開說明，原告 應就兩造間有成立委任契約之事實，負舉證之責。⑵、經查：原告雖聲請傳喚證人即其夫壬○○以證明兩造間確存 有代辦土地交換之委任契約。惟證人壬○○於本院95年10月 14日言詞辯論時到庭證稱：「（問：當時你們有無表示要委 任被告丙○○辦理分割及移轉登記？）當時有委請被告丙○ ○辦理分割及移轉登記事宜，是在契約訂立好之後隔了幾天 我打電話給被告丙○○時問他的，故四萬元的報酬不包含分 割及移轉登記部分。」等語，惟原告於本院96年96年9月13 日卻又稱：「報酬是約定辦好後給約一萬五到兩萬左右。」 等語，由上開證人之證言與原告之供述比對以觀，若兩造間 確有存有代辦土地交換之委任契約，則為何對於約定報酬給 付部分，彼此陳述竟如此之歧異，顯見原告所舉之上開證人 之證言尚無法明確證明兩造間確存代辦土地交換之委任契約 之事實。況證人壬○○身為原告之夫，又係參與系爭土地交 換契約之利害關係人，其證言顯有偏頗之虞，亦難採信。⑶、又被告丙○○雖代為草擬前開不動產預約買賣契約書，惟被 告丙○○之所以代為草擬，係因被告戊○○向訴外人祭祀公 業張大三購買坐落員林鎮○○段第81號、第81之1號、第81 之2號訂立土地買賣預約書時，該契約但書2有要求出賣人祭 祀公業張大三須配合協調，被告丙○○始以該土地所有權人 祭祀公業張大三管理人張振玲之委任以受任人身份立會協調 ，此有土地買賣預約書乙份在卷可稽，復為被告戊○○所不
爭執，尚不得遽以推論原告另有委任被告丙○○辦理上開土 地交換契約，況被告丙○○亦僅就原告與被告戊○○間合意 土地交換內容陳述協助書面整理，並無於該契約內附加承攬 代書業務或見證簽字等任何行為，在無任何書面契約佐證下 ，實難僅憑原告之主張即謂兩造間另有成立辦理土地交換之 委任契約。
⑷、綜上，顯見原告與被告丙○○間並未訂立代辦土地交換之委 任契約，應無可疑。即原告與被告丙○○間除土地合併分割 協議契約與訴外人丁○○等人共同成立委任關係外，並無其 他個別成立之任何委任關係，是原告主張被告丙○○有違背 委任契約而須對原告負債務不履行之損害賠償責任即無理由 。
３、原告與被告辛○○間：
⑴、按民法第179條規定不當得利之成立要件，必須無法律上之 原因而受利益，致他人受損害，且該受利益與受損害之間有 因果關係存在。是因給付而受利益者，倘該給付係依有效成 立之債權契約而為之，其受利益即具有法律上之原因，自不 生不當得利問題。
⑵、經查：原告主張被告辛○○應將其所有之大饒段第82之12地 號土地其中54平方公尺過戶登記予原告名下乙節，因原告與 被告丙○○、辛○○及訴外人祭祀公業張大三、己○○、乙 ○○、張雲雀、張有成、丁○○等人所有之土地地借曲折， 耕作不便，為使上開土地地界達截彎取直，方便耕作，遂各 自提供土地，共同委任被告丙○○依據農業發展條例第16條 第1項第7款之規定辦理地權調整合併分割，此有渠等共同協 議而成之土地合併分割同意書及同意書各乙份以及原告據此 合併分割內容向上海商業儲蓄銀行股份有限公司申請其原地 號土地抵押權轉載同意，有該銀行於93年8月30日所出具之 抵押權轉載同意書影本乙份在卷可佐。是被告辛○○係依上 開土地合併分割同意書內容而取得原屬原告所有之原地號第 82地號內如附圖所示Ｂ部分面積54平方公尺之土地，其受利 益顯具有法律上之原因，揆諸前揭說明，自不生生不當得利 問題。原告遽依不當得利之法律關係請求被告辛○○移轉54 平方公尺土地，於法自有未合。
㈡、從而，原告主張依據民法第259條第6款之規定、委任契約之 債務不履行責任及不當得利規定訴請被告等分別給付或移轉 如其聲明所示之金額（含遲延利息）或應有部分予原告，自 屬無據，應予駁回。
七、本件原告繳納之裁判費為6,500元，證人甲○○之日費、旅 費為1,000元，證人己○○之日費、旅費為500元，是本件訴
訟費用合計8,000元。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據 ，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如。
中 華 民 國 96 年 9 月 29 日 民事第二庭 法 官 康弼周
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 96 年 9 月 29 日 書記官 林文斌