臺灣士林地方法院民事判決 96年度訴字第116號
原 告 甲○○
訴訟代理人 王志哲律師
被 告 丁○○
乙○○
兼上二人
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國96年9 月21
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告乙○○應將座落臺北縣汐止市鄉○○段過港小段二二五九建號，即門牌號碼為臺北縣汐止市○○街八八五巷十七號一樓房屋，及如附圖所示坐落臺北縣汐止市鄉○○段過港小段二三二四建號上之停車位遷讓返還原告。
被告乙○○應自民國九十五年八月十四日起至返還上開房屋及停車位之日止，按月給付原告新臺幣壹萬肆仟元。訴訟費用由被告乙○○負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣柒拾貳萬元或同額之華泰商業銀行可轉讓定期存單為被告乙○○供擔保後，得假執行；但被告乙○○如於假執行程序實施前，以新臺幣貳佰壹拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：伊於民國95年8 月14日，因本院拍賣取 得坐落臺北縣汐止市鄉○○○○○段2259建號，即門牌號碼 臺北縣汐止市○○街885 巷17號1 樓（含地下1 樓停車位， 共同使用部分2234建號應有部分）房地所有權（下合稱系爭 房屋）。系爭房屋於94年10月20日遭查封，執行法院函請管 區警局查明房屋使用情形，台北縣政府警察局汐止分局於94 年3 月21日函覆『無人使用』。執行法院即於拍賣公告備註 欄載明「拍定後點交（汐止分局94年11月21日函覆目前無人 居住使用…）」，被告乙○○知悉上情而無異議，並參與競 標，詎上開房地由原告拍定後，被告乙○○竟提出租賃契約 及有線電視裝機派工單主張以租賃關係占有系爭房屋，致執 行法院否准點交予原告。被告乙○○雖以租賃關係占用系爭 房屋，惟已積欠租金達2 期以上，經原告催告後拒不繳付， 原告於95年12月19日以存證信函終止租賃契約在案。至被告 乙○○抗辯已將95年之租金付清予訴外人游瑞祥，惟其以對 訴外人游瑞祥之損害債權抵銷租金，不僅未舉證以實其說， 難予憑信；即便屬實，該損害債權僅係存在於被告乙○○與 訴外人游瑞祥間之債權關係，不得拘束原告。被告於租賃關
係終止後被告等無權占有系爭房屋，原告爰依民法第767 條 之規定，請求被告乙○○遷讓返還系爭房屋、被告丙○○、 丁○○應自上開房屋及停車位遷出；並依照租賃關係、侵權 行為及不當得利之法律關係，請求被告乙○○就原告取得系 爭房屋所有權之日即95年8 月14日起，租約合法終止之日止 ，依照租賃契約按月給付14,000元租金，自租約終止後起， 至返還系爭房屋及停車位止，按月給付14,000元之損害金予 原告。並聲明：㈠被告乙○○應將系爭房屋、停車位騰空遷 讓返還予原告；被告丙○○、丁○○應自上開房屋及停車位 遷出。㈡被告乙○○應自95年8 月14日起至返還上開房屋及 停車位之日止按月給付14,000元予原告。㈢第一項聲明，原 告願以現金或等值之華泰商業銀行可轉讓定期存單供擔保， 請准予宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告乙○○與系爭房屋前手即訴外人游瑞祥確實存在房屋租 賃契約。被告乙○○及丁○○為被告丙○○之子女，被告丙 ○○以乙○○名義與游瑞祥就系爭房屋訂有租期94年6 月19 日起至97年6 月19日止之租約。被告丙○○夫婦於94年9 月 24日起至95年3 月28日，經常往返國內外；被告乙○○及丁 ○○工作地點遠在中和，常早出晚歸，因此並不知悉有警員 查訪等情，然執行法院縱使於拍賣公告上未予載明占有狀況 ，亦不影響租賃關係有效存在之效力。
㈡原告於本院94年執字第19200 號拍賣程序拍得系爭房屋，程 序重大瑕疵且疑有其他舞弊情事，應屬無效：
⒈95年6 月27日被告等委託朱麗芳小姐參與系爭房屋之競標 ，經執行法官宣布以最高價385萬8千元得標，嗣原告隨即 現場異議並宣稱其投標金額較高應由其得標，執行法官經 審查後於另堆文件中尋得原告投標書，並發現該紙投標書 上案號並非本件案號，且顯非投入執行法院指定標匭，拍 賣程序有重大瑕疵，依民法第73條、辦理強制執行應行注 意事項第50項第 4款、最高法院46年第2 次民刑庭總會決 議㈣及司法院（76）廳民二字第2490號研討意見、（80） 廳民二字第0706號等研究意見意旨，拍賣程序應屬無效。 ⒉又原告投標金額高於前次拍賣底價，為何在該次拍賣程序 以高於前次拍賣底價之標金進場競標，可能有同時下2 支 標單，待其中1 支因低價未得標後，再執另支案號錯誤之 標單提出異議，有其他舞弊情事而不能確保投標之秘密性 及正確性。
⒊原告投標案號誤載已屬法律行為違反法定程式，無其他法 律另有規定，投標依法應屬無效，不得以效力位階較低之
「辦理強制執行應行注意事項」使其變為有效。 ⒋綜上各點，原告無法自該次拍賣程序取得系爭房屋所有權 ，自無可請求被告給付相當於租金之損害金。本件原告請 求遷讓房屋、停車位，及損害金均無理由。
㈢被告乙○○早已將95年度租金悉數交付給游瑞祥，租金債務 業經清償而消滅，原告請求被告乙○○自95年8 月14日起至 95年12月31日止之租金，亦無理由。
㈣聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決 ，願供擔保請准免為假執行宣告。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告於95年6 月27日，經本院94年度執字第19200 號強制執 行案件拍賣程序拍得系爭房屋，並於95年8 月14日取得權利 移轉證書，於95年8 月25日辦理建物所有權登記，有卷附拍 賣公告、不動產權利移轉證書（稿）、建物登記謄本各1 份 可稽。
㈡被告蕭匯宗至今仍占有系爭房屋及停車位，並未曾向原告為 租金給付。被告丙○○及丁○○因親屬關係同住於系爭房屋 ，為被告蕭匯宗之占有輔助人。
四、得心證之理由：兩造所爭執之處，及應審究者為：㈠原告是 否經本院拍賣程序取得系爭房屋所有權？㈡被告現今占用系 爭房屋有無合法權源，原告請求返還房屋、給付租金及租約 終止後相當於租金之損害有無理由？茲分敘如下： ㈠原告是否經本院拍賣程序取得系爭房屋之所有權？ ⒈按強制執行法第87條規定：「投標人應以書件密封，投入 執行法院所設之標匭。前項書件，應載明左列事項：投 標人之姓名、年齡及住址。願買之不動產。願出之價 額。」，此係投標法定方式之規定，並未提及投標書應載 明案號。次按拍定應就應買人所出最高價為之，強制執行 法第70條第3 項、第113 條分別定有明文。又法院認定投 標是否有效時，應依投標書各項記載之外觀，為整體與綜 合之考量，並依其投標能否確保投標之秘密性及正確性， 客觀認定之。倘投標書之記載，足以確定其投標應買之不 動產與拍賣之不動產具有同一性者，且無其他無效事由時 ，其投標即應認為有效，辦理強制執行事件應行注意事項 第50項第4 款亦有明定。經本院職權調閱本院94年度執字 第19200 號卷，依卷附當日執行（調查）筆錄記載：「甲 ○○雖誤載投標案號為『94年度高字第19315 號』，別附 於本院94年執字第19315 號卷上，經抽查核對其投標書上 載標買標的地號、建號及權利範圍，悉與本件拍賣標的相 符…為第一高標，法官宣示更正由甲○○得標」等語。經
查卷附原告投標書原載案號縱有誤植，然投標書上所載投 標標的土地部分為「310-96」地號、權利範圍為「49/100 00」，房屋部分為「2259」建號、權利範圍「全部」，皆 與系爭房屋相符，足以確定原告投標應買之不動產與當日 拍賣之不動產具有同一性，被告指摘拍賣程序存有違法無 效事由，然依照強制執行法第87規定，投標案號之載明並 非投標法定方式之主要依據，原告之投標行為未違反法定 程式，至被告雖援引最高法院46年度第2 次民刑庭總會之 決議，然該決議係探討投標人未將投標書投入標匭之情形 ，與本件原告確有投入標匭之情況不同；而司法院（76） 廳民二字第2490號係討論於各股指定標匭時，投錯標匭之 情形，亦與本件拍賣程序未指定標匭，所有投標書皆投入 同一標匭之情況有違；司法院（80）廳民二字706 號函意 旨，則係就投標書上投標標的地號、建號誤載而論，被告 逕予比附援引，均不足採。
⒉被告抗辯原告投標金額高於前次拍賣底價，恐有同時下兩 支標單等其他舞弊情事云云，經本院依職權調閱臺灣高等 法院民事抗告事件95年度抗字第1305號卷宗，依卷附95年 10月23日準備程序筆錄及當庭勘驗是日拍賣程序光碟（見 臺灣高等法院95年抗字第1305號卷第35頁至第37頁），開 標程序中並未發現有另紙以原告之名為投標人之投標書， 被告爭執原告同時下兩紙投標書之嫌，或懷疑有其他舞弊 情事云云，皆未舉證以實其說，亦不足採信。
⒊被告抗辯拍賣程序有重大瑕疵，原告未取得所有權云云， 皆不足採，拍賣程序合法有效，原告為最高投標者依拍定 程序取得系爭房屋所有權。
㈡被告乙○○占有系爭房屋至今，有無占用系爭房屋之正當權 源？
⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法 第425 條第1 項定有明文。查被告乙○○及丁○○為被告 丙○○之子女，被告丙○○以乙○○名義與訴外人游瑞祥 就系爭房屋定有租賃契約，租期自94年6 月19日至97年6 月19日，租金每個月14,000元（含停車位），有房屋租賃 契約書1 份附卷足參（見本院卷第19頁至第23頁），復為 原告所不爭執，是被告乙○○以租賃關係占用房屋乙情足 堪認定。被告乙○○於94年6 月19日以租賃關係占有系爭 房屋後，系爭房屋始於同年10月20日遭查封，原告於95年 6 月27日拍得，同年8 月14日領得不動產權利移轉證明辦 理所有權登記，系爭房屋於承租人即被告乙○○占有中所
有權因拍賣更動，拍賣亦屬買賣之一種，依前揭買賣不破 租賃之條文意旨，租賃契約對受讓人即原告仍繼續存在。 ⒉原告與被告乙○○間存有民法第425 條第1 項之租賃關係 ，被告乙○○未曾向原告給付租金，積欠原告租金達2 期 以上，伊雖抗辯已經將對游瑞祥之損害賠償債權抵銷95年 之租金云云（見本院卷第65頁），惟被告乙○○未就其對 游瑞祥之債權為抵銷乙情舉證，且即便所述為真，仍屬被 告乙○○與游瑞祥間債權債務關係，原告既未承擔游瑞祥 對被告乙○○之債務，被告乙○○自不得據以與原告之租 金債權主張抵銷，被告自原告取得系爭房屋所有權起積欠 租金達2 期以上，經原告以存證信函催告被告乙○○繳付 租金及於95年12月19日通知終止租約，於翌日送達被告乙 ○○，有存證信函及掛號郵件收件回執影本各2 紙存卷可 稽（見本院卷第26頁至第29頁），是兩造間租賃關係已合 法終止。原告請求自原告取得系爭房屋所有權之日（95年 8 月14日）起，至95年12月20日租約存續期間，按月給付 14,000元之租金，為有理由，應予准許。 ⒊按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。民法第767 條前段定有明文。又租約終止後，出租人除 得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人 為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占 有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年臺上字第 801 號判例要旨參照）。查本件原告自95年8 月14日起為 系爭房屋之所有權人，繼受出租人游瑞祥之地位，並於95 年12月19日合法終止系爭租約，已如前述，依前揭說明， 被告乙○○繼續占有系爭房屋，已屬無權占有，原告自得 基於所有權請求被告遷讓返還系爭房屋。原告另請求被告 丙○○、丁○○由系爭房屋及停車位遷出，然查被告丙○ ○、丁○○為被告之親屬，為系爭房屋之占有輔助人，為 兩造所不爭執（見本院卷第118 頁），自為判決效力所及 ，是原告就被告丙○○、丁○○之請求為無理由，應予駁 回。
⒋原告並請求被告乙○○自租約終止後至被告遷讓返還系爭 房屋之日止，按月以14,000元計算之損害金部分：按無法 律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益； 不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還 者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書分別定 有明文。又按無權占用他人之不動產，可能獲得相當於租 金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695 號判例意旨參照）。本件原告於95年12月19日合法終止系
爭租約，於翌日送達被告蕭匯宗，自95年12月21日起，被 告蕭匯宗對系爭房屋已無占有使用權源，竟於租約終止後 繼續占用，受有相當租金之利益，致原告受有相當租金之 損害，原告自得請求被告蕭匯宗給付相當於租金之不當得 利，故原告請求被告蕭匯宗自95年12月21日至遷出系爭房 屋之日止，按月以相當於租金14,000元之利得，亦有理由 。原告此部分不當得利之請求既經准許，自無庸再就侵權 行為是否成立再行審酌。
五、從而，原告依所有物返還請求權及租賃契約、不當得利之法 律關係，請求被告蕭匯宗應遷出返還系爭房屋及停車位，並 自95年8 月14日起至遷出系爭房屋及停車位之日止，按月給 付原告14,000元，為有理由，應予准許。六、兩造分別陳明願供擔保，聲請就主文第一項部分宣告假執行 或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。八、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第 390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 96 年 9 月 29 日 民事第一庭 法 官 陳麗芬
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 96 年 10 月 3 日 書記官 林宗勳