臺灣士林地方法院民事簡易判決 106年度湖簡字第165號
原 告 陳仲賢
訴訟代理人 王可文律師
周廷威律師
吳勇君律師
被 告 何佩真
陳兆文
上列當事人間遷讓房屋等事件，經本院於民國 106 年 6 月 16
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣壹萬元。
被告應連帶給付原告新臺幣柒萬捌仟貳佰貳拾元，及自民國一０六年三月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣伍仟壹佰捌拾元，由被告連帶負擔五分之一、即新臺幣壹仟零叁拾陸元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣捌萬捌仟貳佰貳拾元，為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告陳佩真於民國 104 年 2 月 9 日與原告簽訂租賃契約 ，向原告承租門牌新北市○○區○○路○段 000 號 25 樓 之 1 房屋（下稱系爭房屋），並由被告陳兆文擔任連帶保 證人，約定租期自 104 年 3 月 1 日起至 106 年 2 月 28 日止，每月租金新臺幣（下同） 10,000 元，應於每月 25 日以前給付，同時交付押租保證金 20,000 元（下稱系爭租 約）。詎料，被告陳佩真於 105 年 6 月，無故短付租金 3,000 元，同年 7 月、8 月之租金亦未給付，欠租達 2 個 月，原告乃於同年 9 月 2 日寄發存證信函限期 3 日催告 被告給付欠租，同時為逾期未給付即終止系爭租約之意思表 示，被告何佩真於同年 9 月 8 日收受上述催告後，逾期仍 未給付欠租，系爭租約已於同年 9 月 11 日終止。惟系爭 租約終止後，被告何佩真仍無權占有系爭房屋未遷讓返還原 告，依系爭租約、租約終止後租賃物返還請求權、所有物返 還請求權、不當得利等法律關係，原告自得請求被告何佩真 返還系爭房屋，並給付積欠之租金（ 105 年 6 月短付 3,000 元，及同年 7 月至 9 月 11 日之欠租共計 26,667 元），以及自 105 年 9 月 11 日起至返還系爭房屋之日止 按月給付相當於租金之不當得利。另依系爭租約第 19 條暨 特別約定事項第 6 條約定，承租期間系爭房屋使用之管理
費、水電瓦斯費用均由承租人負擔，被告何佩真積欠之各項 費用共計 11,553 元（含管理費 5,140 元、水費 582 元、 電費 4,551 元、瓦斯費 1,280 元）。又系爭租約第 12 條 並約定承租人若有違約情事，出租人因涉訟所繳納之律師費 用應由承租人賠償，原告因被告何佩真違約提起本訴所生律 師費用 60,000 元，亦應由被告何佩真負擔。以上積欠之租 金、各項費用及律師費用共計 98,220 元。被告陳兆文為系 爭租約之連帶保證人，亦應與被告何佩真負連帶給付責任。 爰提起本訴。
㈡並聲明：
⒈被告何佩真應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並自 105 年 9 月 11 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告 1 萬 元及自 10 5 年 9 月 11 日起至清償日止，按年息 5% 計 算之利息。
⒉被告應連帶給付原告 98,220 元，及自起訴狀繕本送達被告 翌日起至清償日止，按年息 5% 計算之利息。
⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：原告於105年5月底要求被告搬遷，因被告已給 付至6月底之租金，故未答應原告之要求。其後，被告已於 105年6月底搬遷，將系爭房屋鑰匙交還管理中心，且有電話 告知原告，此亦為原告所知悉，當初被告承租系爭房屋時也 是與管理中心接洽。被告並未積欠原告租金，雖有部分水電 等費用未付清，此因還有押租保證金2萬元在原告持有中， 尚未返還等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷
㈠原告主張被告何佩真於 104 年 2 月 9 日與原告簽訂系爭 租約，向原告承租系爭房屋，並由被告陳兆文擔任連帶保證 人，原定租期至 106 年 2 月 28 日止，每月租金 10,000 元，押租保證金 20,000 元之事實，有原告提出之系爭租約 影本為證，此部分亦為被告所不爭執，原告此部分主張，自 堪信實。原告另主張曾於 105 年 9 月 2 日寄發存證信函 限期 3 日催告被告何佩真給付 7、8 月之欠租，同時為逾 期未給付即終止系爭租約之意思表示，被告何佩真於同年 9 月 8 日收受上述催告之存證信函，逾期並未給付 7、8 月 份之租金等情，亦提出該存證信函及回執影本為證，原告此 部分主張，亦堪信為真正。
㈡原告主張系爭租約已於 105 年 9 月 11 日經原告合法終止 ，被告何佩真仍占有系爭房屋等情，則為被告所否認，被告 並以前詞置辯。經核：
⒈關於被告何佩真是否仍占有系爭房屋之問題：
原告主張被告何佩真並未將系爭房屋點交返還原告，仍無權 占有系爭房屋云云，被告則抗辯已於 105 年 6 月底遷離將 鑰匙返還管理中心等語。查，關於被告何佩真何時遷離系爭 房屋之情，經系爭房屋所屬摩天鎮社區管理委員會以 106年 5 月 24 日摩字第 106525 號函覆本院：「調閱社區門禁資 料該戶於 105 年 8 月底前每日均有進出紀錄，同年 9 月 份 7.77.16.22.29 等日，尚有進出。105 年 10 月 12 日 凌晨 1 時 38 分何女至服務中心稱：要寄放鑰匙給房東。 之後服務中心工作人員再未見其人，亦查無門禁進出資料。 」等文在卷。可見被告何佩真抗辯於 105 年 6 月底將鑰匙 返還管理中心乙節，並非可採，其持續至 105 年 9 月底間 仍有進出占有之事實甚為明確，應係 105 年 10 月 12 日 凌晨交付鑰匙予管理中心為是。按，對於物有事實上管領之 力者，為占有人。民法第 940 條定有明文。考以被告何佩 真交付系爭房屋鑰匙予管理中心既明確陳明欲給予房東即原 告之意，此後亦已無進出實際管領系爭房屋之情，顯然其主 觀上已無占有系爭房屋之意思，客觀上亦已無管領系爭房屋 之事實，應認其於 105 年 10 月 12 日凌晨即已遷離系爭 房屋，已無管領占有之情無訛。準此，原告主張被告何佩真 仍無權占有系爭房屋而請求被告何佩真遷讓返還，即非有據 ，無從准許之。
⒉關於系爭租約何時終止之問題：
承前所述，被告何佩真於 105 年 10 月 12 日凌晨之前， 仍占有系爭房屋，於其遷離之前，在系爭租約合法終止前， 其自仍有依約給付租金之義務。按，承租人租金支付有遲延 者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人 於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者 ，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定 ，終止契約。民法第 440 條第 1 項、第 2 項前段定有明 文。而被告何佩真並未給付 105 年 7 月、8 月之房租，已 達 2 個月之租額，原告於 105 年 9 月 2 日寄發存證信函 限期催告被告何佩真給付欠租，即屬有據，被告何佩真未依 催告給付，原告終止系爭租約亦屬有據；又被告何佩真係於 105 年 9 月 8 日收受上述催告之存證信函，有原告提出之 存證信函暨回執影本為憑，原告已於該存證信函同時為逾期 未給付即終止系爭租約之意思表示，系爭租約於催告期滿、 即 105 年 9 月 11 日即經原告合法終止，亦堪認定。 ⒊原告請求被告連帶給付之金額：
⑴105 年 9 月 11 日系爭租約終止前積欠租金及費用之金額 ：
原告主張被告何佩真 105 年 6 月短付租金 3,000 元，及 同年 7 月至 9 月 11 日之欠租共計 26,667 元等語，被告 何佩真雖否認短付 6 月租金 3,000 元之情，然被告就 6月 份租金已全額給付之事實，並未舉證以明，自難認其已全部 清償。原告主張被告何佩真積欠租金共計 26,667 元，應堪 信實。另原告主張被告何佩真積欠管理費、水電瓦斯費用共 計 11,553 元（含管理費 5,140 元、水費 582 元、電費4, 551 元、瓦斯費 1,280 元），依約應由承租人負擔之情， 業據原告提出管理費收費證明、水費、電費、瓦斯費查詢明 細、電費繳費憑證等為憑，此部分亦為被告所不爭執，亦堪 信實。上述原告得請求之欠租及費用，共計 38,220 元。而 原告尚持有被告何佩真給付之押租保證金 20,000 元之事實 ，為兩造所不爭執，被告何佩真主張予以抵扣，自屬有據， 扣除後，原告請求之金額應為 18,220 元。 ⑵律師費用部分：
原告主張因被告何佩真違約提起本訴所生律師費用 60,000 元乙節，亦據其提出原告訴訟代理人法律事務所出具之律師 公費收據為憑，亦堪信為真正。按，系爭租約第 12 條約定 ：「乙方（即承租人）若有違約情事，致損害甲方之權益時 願聽從甲方賠償損害，如甲方（即出租人）因涉訟所繳之訴 訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」等文，有系爭租 約影本存卷可佐。而被告何佩真雖已遷離未再占有系爭房屋 ，然系爭租約係 105 年 9 月 11 日經原告合法終止，被告 則於原告本件起訴（ 105 年 10 月 3 日）後之 105 年 10 月 12 日凌晨始遷離系爭房屋，尚難認原告提起訴訟委任支 出之律師費用非屬必要，是原告依約請求被告何佩真負擔此 部分費用，亦屬有據。此部分，連同前項扣除押租保證金後 之欠租暨各項費用，共計 78,220 元。
⑶105 年 9 月 11 日系爭終止後原告得請求相當於租金之不 當得利金額：
原告另請求被告自 105 年 9 月 11 日起至遷讓返還系爭房 屋之日止，按月給付相當於租金每月 10,000 元之不當得利 部分，考以系爭租約係 105 年 9 月 11 日終止，原告並已 請求計算至當日之租金，已如前述，其得請求相當於租金之 不當得利，當應自 105 年 9 月 12 日起算，而被告何佩真 已於同年 10 月 12 日凌晨遷離系爭房屋，亦如前述，是原 告得請求相當於租金之不當得利金額應為 10,000 元。逾此 範圍之請求，即非有據。
⑷又被告陳兆文為系爭租約之連帶保證人，為被告所不爭執， 就上述因系爭租約所生金錢債務，原告請求被告陳兆文與被
告何佩真負連帶給付之責，亦屬有據。
四、從而，原告本於系爭租約、不當得利等法律關係，請求：1. 被告應連帶給付10,000元；2.被告應連帶給付78,220元，及 自起訴狀繕本送達被告翌日、即106年3月12日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之 請求，則無理由，應予駁回。
五、本件係適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴部分，應依職權宣 告假執行。至原告之訴經駁回部分，其假執行之聲請已失所 附麗，應併予駁回。
六、本件並依職權確定訴訟費用額為 5,180 元（即第一審裁判 費），由被告連帶負擔5 分之1 、即1036元，餘由原告負擔 。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後認與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論述，併此 敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 7 月 14 日
內湖簡易庭法 官 施月燿
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 7 月 14 日
書記官 王玉雙