臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106年度壢簡字第692號
原 告 范陳蓮
訴訟代理人 簡長輝律師
被 告 總瑩建設股份有限公司
法定代理人 張廖貴裕
被 告 楊碧玲
前列二人共同
訴訟代理人 呂思亮
上列當事人間請求給付利息事件，本院於民國106 年7 月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告新臺幣參拾肆萬柒仟貳佰貳拾元。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣參拾捌萬柒仟貳佰貳拾元，及其中新臺幣肆萬元，自民國一○六年五月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
前二項所命之給付，於第一項所示之金額範圍內，如任一被告為給付時，他被告於其給付範圍內，免除給付責任。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟壹佰玖拾元由被告連帶負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。查兩造所各簽立之「湯城世紀大樓房屋 預定買賣合約書」（下稱系爭房屋契約）第28條及「湯城世 紀大樓土地預定買賣合約書」（下稱系爭土地契約，與系爭 房屋契約合稱系爭不動產契約）第11條第1 項前段均約定凡 因本件買賣涉訟者，雙方同意以本院為管轄之法院，有各該 契約書影本在卷可稽（見本院卷第23頁、第60頁），揆諸首 揭規定，本院自有管轄權。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於民國99年10月24日與被告總瑩建設股份有 限公司（下稱總瑩公司）及被告楊碧玲各簽訂系爭房屋契約 及系爭土地契約，約定購買坐落桃園市○○區○○段0 ○○ ○地號土地上之「湯城世紀」甲區編號B8棟6 樓房屋及其坐 落基地之應有部分（下稱系爭不動產），房地總價額為新臺 幣（下同）2,180,000 元，依系爭房屋契約第15條第1 項、 第19條第2 項約定，被告應於102 年12月15日以前完成主建
物附屬建物及使用執造所定之必要設施，並取得使用執照， 並於領得使用執造後六個月內通知買方交屋，惟被告總瑩公 司遲至104 年8 月10日始取得使用執照，共遲延602 日，且 迄今未交屋，顯有違約情事，故向被告請求下述遲延利息及 律師費用；又系爭房屋契約第29條及系爭土地契約第12條第 1 項約定系爭不動產契約屬聯立契約，具有連帶不可分性， 是被告2 人對原告所負債務屬不真正連帶債務： ㈠逾期取得使用執照之遲延利息172,090 元： 依系爭房屋契約第15條第1 項約定系爭不動產於99年4 月30 日前開工，應於102 年12月15日以前完成主建物附屬建物及 使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，然被告總瑩公 司遲至104 年8 月10日始取得使用執照，而原告於102 年12 月15日為止已繳之房地價款為550,000 元，於103 年9 月16 日給付房地價款40,000元，累計原告已繳房地價款共計為59 0,000 元，依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載 及不得記載事項」之「應記載事項」（下稱應記載事項）第 12條第2 項記載：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用 執照者，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之5 單利計算遲 延利息予買方。」依此，被告應給付原告之遲延利息為172, 090 元（計算式：550,000 元×5/10000 ×275 日（自102 年12月16日至103 年9 月16日）+ 590,000 元×5/10000 × 327 日（自103 年9 月17日至104 年8 月9 日）＝172,090 元）。
㈡逾期通知進行交屋之遲延利息：
系爭房屋於104 年8 月10日取得使用執照，依系爭房屋契約 第19條第2 項前段約定「賣方應於領得使用執照6 個月內通 知買方進行交屋」，是被告至遲應於105 年2 月10日通知原 告交屋，然被告迄今仍未通知原告進行交屋，而原告於103 年9 月16日為止已繳之房地價款為590,000 元，嗣於104 年 9 月2 日給付10,000元；於106 年3 月17日由銀行撥付貸款 1,300,000 元；於106 年3 月21日給付220,000 元；於106 年5 月3 日給付51,015元，並加計賣方前溢收之水電管路外 線費、契稅及代書規費等代收款8,985 元，該筆溢收款應視 為繳納買賣價金，是系爭不動產之買賣價金2,180,000 元已 於106 年5 月3 日全數繳清，嗣因原告不同意以18,000元為 本件系爭買賣契約之賠償金額，被告竟拒絕交屋，依應記載 事項第15條第1 項第4 款記載「賣方如未於領得使用執照6 個月內通知買方進行交屋，每逾1 日應按已繳房地價款依萬 分之5 單利計算遲延利息予買方。」，是被告應給付原告應 通知交屋末日之翌日即105 年2 月11日起，至起訴日即106
年5 月8 止逾期交屋之「遲延利息」175,130 元予原告（計 算式：600,000 元×5/10000 ×401 日（自105 年2 月11日 至106 年3 月17日）+ 1,900,000 元×5/10000 ×4 日（自 106 年3 月18日至106 年3 月21日）+ 2,120,000 元×5/10 000 ×43日（自106 年3 月22日至106 年5 月3 日）+ 2,18 0,000 元×5/10000 ×5 日（自106 年5 月4 日至106 年5 月8 日）＝175,130 元）。
㈢律師費用部分：
系爭房屋契約第29條約定：「本約之附件視為本約之一部分 ，與本約具有同等效力，並與本約所坐落基地之買買雙方所 訂土地預定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行，並自簽 約日起同時生效。」，而依系爭土地契約第11條第1 項約定 ：「凡因本件買賣約定而涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地 方法院為管轄法院。且敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟 費用。」，原告因本件訴訟已支付律師費40,000元，是被告 應依上開約定負擔上開律師費。
㈣以上合計為387,220 元，爰依應記載事項第12條第2 項、第 15條第1 項第4 款規定、系爭不動產契約之約定提起本件訴 訟等語。並聲明：被告各應給付原告387,220 元，及其中40 ,000元，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。惟如任一被告為給付時，其餘被告於其給付範圍 內，免除給付責任。
二、被告則以：系爭房屋契約與系爭土地契約為兩個獨立契約， 僅係為避免土地及房屋分屬不同人所有而約定應一同履行， 是被告2 人非為連帶債務人；又應記載事項並未區分土地或 房屋而予以分別訂立，與本件有別，無應記載事項適用之餘 地；依照系爭房屋契約第15條第2 項約定，倘賣方未於102 年12月15日完工始應按已繳房屋價款萬分之5 計算遲延利息 ，然系爭房屋已於102 年12月13日完工，是被告並未延誤完 工，且原告在104 年8 月10日前所繳納之款項均為土地款項 ，並無任何房屋款項，而系爭房屋契約係以「已繳納房屋價 款」計算逾期遲延利息，是被告並無須支付遲延利息。縱認 被告須給付遲延利息，除應就原告繳納款項中房屋價款所占 比例計之外，亦須審酌系爭房屋契約第15條約定應扣除天災 地變等不可抗力之天數，是本件應扣除自開工日99年4 月30 日起至104 年8 月10日間大雨而無法施工之日數，暨此段期 間因颱風公告而休假之9 天天數，又原告所繳納房屋價款占 全部價款40% （總價2,180,000 元，房屋價格為860,000 元 ，860,000 元/2,180,000元=40%) ），又原告於104 年8 月 10日前繳納之價款為590,000 元，其中房屋價款為236,000
元（計算式：590,000x40%=236,000 ），扣除上開不可抗力 天數之遲延利息，始有理由；至遲延交屋部分，原告未依法 催告，被告自不應負擔遲延責任；又原告主張應於取得使用 執造6 個月內完成交屋，與應記載事項第15條規定以領得使 用執造6 個月內通知交屋顯不相符；縱認被告應負遲延交屋 之責，被告曾於104 年12月間寄出驗交屋通知單，通知並催 告原告進行驗屋及完成後續交屋程序，原告遲至105 年12月 10日始進行驗屋，故被告應於同年11月10日視為通知原告進 行交屋，倘認被告應負此部分遲延之責，亦應自105 年2 月 10日起至同年11月10日共遲延273 日計算。再原告於通知驗 屋前繳交價金60萬元，其所受損失按年息5%計之僅約10萬元 ，是原告請求之遲延利息過高；又系爭房屋及系爭土地為兩 獨立契約，僅有系爭土地契約第11條第1 項約定由敗訴一方 負擔他方律師費，系爭房屋契約並無此約定，原告向被告總 瑩公司主張給付律師費並無理由。縱認原告得請求律師費， 亦應比照最高法院裁定律師酬金約2 萬元之標準定其律師費 。此外，依系爭不動產契約之約定，原告應於過戶完成核撥 銀行貸款分別為房屋款860,000 元與土地款660,000 元，而 系爭不動產已於104 年12月28日過戶予原告，原告應於同日 給付152 萬元，惟原告遲至106 年3 月21日始給付，是原告 遲延給付448 日，應給付原告遲延滯納金共340,480 元，被 告亦得以此金額主張抵銷，倘本院認無法主張抵銷，伊則主 張同時履行抗辯等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願 供擔保，請准宣告假執行。
三、原告主張其於99年10月24日與被告購買系爭不動產，總價為 2,180,000 元，依系爭房屋契約第15條第1 項約定，系爭不 動產於99年4 月30日前開工，應於102 年12月15日以完成主 建物附屬建物並取得使用執照，然系爭不動產係於104 年8 月10日取得使用執照，至今尚未交屋；原告於102 年12月15 日前繳納550,000 元、於103 年9 月16日繳納40,000元，於 104 年9 月2 日繳納10,000元，於106 年3 月17日由銀行撥 付代款1,300,000 元、106 年2 月21日繳納220,000 元、10 6 年5 月3 日給付51,015元，原告已將系爭不動產價金全部 繳清，另支出律師費40,000元等情，有系爭不動產契約、系 爭房屋使用執照、臺灣土地銀行南桃園分行查詢每期應繳金 額、玉山銀行匯款申請書、交屋明細單及律師事務所收據等 件為證（本院卷第8 頁至第79頁），且為被告所不爭執，應 堪信為真實。
四、原告復主張被告應負不真正連帶責任，各給付原告387,220 元等情，為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件爭點厥
為：㈠系爭房屋契約與土地契約是否屬聯立契約，被告總瑩 公司與被告楊碧玲是否應負不真正連帶責任？㈡原告請求被 告給付遲延取得使用執照之遲延利息，有無理由？如有理由 ，金額若干？㈢原告請求被告給付遲延交屋之遲延利息，有 無理由？如有理由，其金額若干？㈣原告請求被告總瑩公司 及被告楊碧玲賠償律師費4 萬元，有無理由？如有理由，其 金額若干？㈤本件被告得否主張違約金酌減、抵銷及同時履 行抗辯？
㈠系爭房屋契約與土地契約是否屬聯立契約，被告總瑩公司與 被告楊碧玲是否應負不真正連帶責任？
⒈按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結 合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照） ，其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全 部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情 事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思， 一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其 個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但若其中 之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦 應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。查系爭房屋契 約第22條及系爭土地契約第12條第1 項之約定，均約定2 份 契約間具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效 ，且任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全 部解除，與前揭聯立契約定義相符，是以，系爭房屋、土地 契約性質上屬聯立契約，具有不可分性。
2.次按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別 之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一 人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101 年度台上字第367 號判決意旨參照）。查原告與被告總瑩公 司、楊碧玲分別簽定系爭房屋契約及系爭土地契約，該等契 約之標的物，雖分別為房屋及其坐落之基地，然系爭房屋契 約與土地契約給付目的係屬同一，在使原告同時取得係爭預 售屋及其基地之所有權，且如有任一契約無法履約時，該2 份聯立契約之契約目的即均屬不達，視同全部違約，在契約 履行義務上，有明顯之牽連關係。易言之，被告2 人對原告 應負系爭房屋合約、系爭土地合約所約定之全部給付義務， 被告中一人之違約，應視為另一被告違約，被告2 人間就系 爭房屋合約、系爭土地合約之履行，應屬不真正連帶債務責 任，未履約時之違約責任亦然，是原告請求被告2 人負擔不 真正連帶債務，應屬有據。
㈡原告請求被告給付遲延取得使用執照之遲延利息，有無理由
？如有理由，金額若干？
⒈按定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類 契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款如 有疑義時，應為有利於消費者之解釋。中央主管機關為預防 消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得 選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項， 報請行政院核定後公告之。違反第一項公告之定型化契約， 其定型化契約條款無效。中央主管機關公告應記載之事項， 雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。消費者保護法 第2 條第7 款、第11條第2 項、第17條第1 項、第4 項前段 、第5 項分別定有明文。
⒉經查，系爭房屋應於102 年12月15日取得使用執照，被告總 瑩公司直至104 年8 月10日始取得使用執照，有桃園市政府 （104 ）桃市都建使字第壢973 號府都建照字第0000000000 號使用執照1 份附卷可稽（見本院卷第74頁），復依系爭房 屋契約第15條約定：「一、本預售屋之建築工程，自99年4 月30日前開工，並於102 年12月15日以完成主建物附屬建物 及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，但有下列情 形之一者，其期間不記入前開天數：（一）買方未依規定支 付款期日交付本合約所載之各期房地價款及遲延利息或其他 應由甲方負擔之稅費，其遲延期間。（二）買方未依第16條 第1 款規定之期限內要求變更設計或增加室內裝修工程，致 影響工程之進度時，其影響時間。（三）因天災地變等人力 不可抗力之事由，致乙方不能施工者，其影響期間。（四） 因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生者，其影 響期間。（五）本預售屋外水、外電、電信、瓦斯等配管及 埋設工程，其接通日期悉依各該公用事業單位之作業和程序 而定，不受本條完工期限之拘束。二、賣方如逾前款期間未 完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息 予買方。……」，有系爭房屋契約1 份在卷可考（見本院卷 第14至15頁），是依上開約定，被告應就其遲延取得使用執 照部分負遲延責任。被告雖辯稱系爭房屋完工日期為102 年 12月13日，並無逾系爭房屋契約約定102 年12月15日云云， 固據其提出使用執照附件為證（見本院卷第123 頁），然細 譯上開附件所載102 年12月13日為竣工日期，與系爭房屋契 約訂明之完成主、附屬建物及取得使照之要件不同，被告徒 以竣工日期辯以完成上開事項，顯屬卸責之詞，要無足採。 ⒊再系爭房屋契約雖約定逾期取得使用執照時，遲延利息以已 繳「房屋價款」作為計算基準，系爭土地契約則未就使用執 照逾期取得有同為上開遲延利息之約定。然上開約款，與「
預售屋買賣契約範本」應記載事項第12條第1 項本文、第2 項規定並不相符。按「預售屋買賣契約範本」應記載事項第 12條第1 項本文、第2 項規定：「本預售屋之建築工程應在 民國ˍ年ˍ月ˍ日之前開工，民國ˍ年ˍ月ˍ日之前完成主 建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執 照。」、「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者， 每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予 買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方 違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」。是以，依「預 售屋買賣契約範本」之規定，應以已繳「房地價款」作為遲 延利息之計算依據，參以系爭房屋、土地契約之聯立與不可 分性，一般消費者在購屋時，通常並不會區分所繳款項為房 屋款或土地款之常情，僅以房屋價款作為遲延利息之計算基 礎，並不合理。又查，系爭房屋、土地合約雖係分別訂立， 惟在不動產交易市場中，不論預售建案之預定房屋買賣契約 與土地買賣契約是否一併訂立，或分別簽定，僅因涉及不同 所有權與不動產使然，性質上仍屬不可分之給付，並不影響 預售屋之建商與地主間所負之協同及連帶債務之本質，況建 商與地主間合作方式可能因個案而不同（例如合建、合夥、 隱名合夥等法律官吏），消費者欲取得房地所有權之意思， 不應依不同建商地主間之法律關係而異或不同其法律上地位 。實則，就消費者之角度而言，其繳納之分期付款，主觀上 仍係按房屋興建之工程進度而繳納，所繳款項皆係「房地總 價」之一部分。況且，土地存在之狀態，殊不因房屋施工進 度而有任何改變，堪認消費者按房屋施工進度所繳納之每期 價款，解釋上僅繳納單一房屋或土地款項。再者，依系爭土 地契約附件一係記載「付款明細表（一）」，並未區分房屋 及土地之價款（見本院第62頁），益見原告給付之各期價款 應未區分房屋款或土地款，而係併計為一總價而分期給付， 至為明確。參諸上開各情，應認系爭房屋契約以已繳之「房 屋價款」作為計算遲延利息之約定，與內政部公告之「預售 屋買賣契約範本」規定不符，系爭房屋合約該約定無效，應 適用「預售屋買賣契約範本」之規定，以已繳「房地價款」 計算遲延利息。被告所辯以「房屋價款」作為計算基礎云云 ，並無可取。
⒋至被告復辯稱工程期間之大雨及颱風期間屬人力不可抗力之 日數，應予扣除計算云云。惟查，系爭房屋契約第15 條第1 項第3 款固約定：因天災地變等人力不可抗力之事由，致乙 方不能施工者，其影響期間不記入前開施工至取得使用執照 天數等語。然縱認被告總瑩公司施工期間，有部分日數發生
颱風或雨量達大雨或大豪雨之程度，惟臺灣地區每年春、夏 、秋三季，時有颱風侵襲，乃眾所周知之事實，自不能僅憑 有颱風或雨量達大雨或豪雨程度，即遽認已屬天災地變之不 可抗力事由，且依一般預售屋施工實務，施工期限應係以日 曆天計算，而非實際工作天，被告為專業建商，對此情應已 於預先擬定定型化契約條款時將此可能影響施工之變數列入 考量，進而計算完工日數，自無從執此免責。況被告在施工 期間亦未因颱風或其天不可抗力之事由提出增加工期之要求 ，其抗辯因不可抗力之天災無法施工之天數應扣除等語，顯 為臨訟卸責之詞，不可憑採。
⒌依上開約定，被告原應於102 年12月15日取得使用執照，但 被告總瑩公司卻遲至104 年8 月10日始取得，以原告得自翌 日起至其取得使用執照之104 年8 月10日前1 日計算，即自 102 年12月16日起至104 年8 月9 日止，其間總計602 日， 而原告於102 年12月15日為止，繳納價款550,000 元，嗣於 103 年9 月16日再繳納40,000元，共計590,000 元，有付款 明細表1 份在卷可稽（見本院卷第62至64頁），則依上開規 定，認原告得請求之遲延利息為172,090 元【計算式：（55 0,000 元×275 日【102 年12月16日至103 年9 月16日】× 5/10000 ）＋（590,000 元×327 日【103 年9 月17日至10 4 年8 月9 日】×5/10000 ）= 172,090 元】，是原告請求 此部分遲延利息172,090 元，自屬有據，應予准許。 ㈢原告請求被告給付遲延交屋之遲延利息，有無理由？如有理 由，其金額若干？
⒈按系爭房屋契約第19條第2 項約定：「賣方應於領得使用執 照六個月內，通知買方進行交屋；於交屋時雙方應履行下列 各項義務：（一）賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息予 買方。（二）賣方就第十七條房屋之瑕疵或未盡事宜，應於 交屋前完成修繕。（三）買方繳清本合約所有之應付未付款 （含交屋保留款）及完成一切交屋手續。」（見本院卷第17 頁），本件系爭房屋契約雖就遲延通知交屋並無違約金之約 定，惟依內政部公告之「預售屋買賣契約範本」之應記載事 項第15條第1 項第4 款規定：「賣方應於領得使用執照六個 月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義 務：4.賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋 ，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息 予買方」，而依消費者保護法第17條第5 項之規定，上開「 預售屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第1 項第4 款規 定內容，亦應構成兩造間關於系爭房屋契約之內容一部，是 被告總瑩公司應於取得使用執照6 個月內通知原告進行交屋
，如有逾期，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之5 計算遲 延利息予原告。被告辯稱應以房屋價款作為計算基礎云云， 顯與上開規定不符，實無足取。
⒉查系爭不動產係於104 年8 月10日取得使用執照，依上開約 定，被告總瑩公司至遲應於105 年2 月10日通知原告進行交 屋。被告辯稱原告未以書面催告通知被告交屋，被告自不負 遲延責任云云，然依上開應記載事項規定可知，被告逾期通 知交屋即按每逾一日計算遲延利息，是被告自逾期通知之時 起，即應負擔遲延責任，況買方難以立即知悉建商取得使用 執照之時點，自難期待原告得於被告逾期之際為催告行為， 倘以此託免被告之責，顯係架空應記載事項之規範意旨，是 被告所辯，應無足採。被告又辯稱其於104 年12間已寄出驗 交屋通知單予原告，而通知驗屋即屬系爭房屋契約所定「交 屋通知」，被告早於104 年12月間通知原告交屋云云，然未 見被告舉證以實其說，自難認被告確有於上開時點通知驗屋 。被告復稱前業於105 年12月10日通知原告交屋，固據其提 出售後服務紀錄單（見本院卷第131 頁至第133 頁），然觀 諸售後服務紀錄單所載，可知當日驗屋時之缺失多不勝載而 根本無從進行驗、交屋程序，被告公司之驗屋人員就當日諸 多房屋瑕疵存在之事實並無任何異議且同意予以記載並簽名 確認，足認驗屋當日系爭房屋自非可供居住使用之狀態，是 被告105 年12月間所為通知自無從認定為合於系爭房屋契約 之驗、交屋通知。
⒊查，原告於102 年12月15日繳納房地價款550,000 元，於10 3 年9 月16日繳納40,000元，於104 年9 月2 日繳納10,000 元；於106 年3 月17由銀行撥付1,300,000 元，於106 年3 月21日繳納220,000 元，於106 年5 月3 日繳納51,015元及 賣方退回溢收代收款8,985 元，有付款明細表、臺灣土地銀 行南桃園分行查詢每期應繳金額、銀行匯款申請書等件在卷 可稽（見本院卷第62頁至第66頁、第75頁至第77頁），且為 兩造所不爭執，而被告應於105 年2 月10日前通知原告交屋 ，被告迄未通知交屋，業如前所述，是原告請求自105 年2 月11日至本件起訴日即106 年5 月8 日止之逾期交屋遲延利 息，應為有據。依前開標準計之，被告應給付原告之交屋遲 延利息為175,130 元【計算式：（600,000 元×401 日【10 5 年2 月11日至106 年3 月17日】×5/10000 ）＋（1,900, 000 元×4 日【106 年3 月18日至106 年3 月21日】×5/10 000 ）＋（2,120,000 元×43日【106 年3 月22日至106 年 5 月3 日】×5/10000 ）＋（2,180,000 元×5 日【106 年 5 月4 日至106 年5 月8 日】×5/10000 ）=175,130元】，
是原告請求遲延交屋利息175,130 元，應屬有據。又被告總 瑩公司、楊碧玲基於前述法理，應負不真正連帶責任，併予 敘明。
㈣原告請求被告總瑩公司及被告楊碧玲給付律師費用4 萬元， 有無理由？如有理由，其金額若干？
⒈依系爭土地合約第11條第1 項約定：「……敗訴之一方應負 擔他方律師費、……」（見本院卷第37頁）。然系爭房屋契 約則無同之規定。查原告起訴被告給付遲延之債務不履行責 任責任，雖係因訂立系爭房屋契約之被告總瑩公司遲未取得 系爭建案之使用執照及遲延通知交屋而起，然系爭房屋契約 與系爭土地契約具有連帶不可分性，屬聯立契約應共同履行 ，業如前所述，是任何一部分違約，視同被告2 人均違約。 而本件訴訟之事實、爭點、訴訟標的金額等，均存在於原告 與被告2 人之間，應認為原告就本件支出之律師費，係為其 與被告2 人間之訴訟所生而不可割裂，故原告就本件訴訟支 出之第一審律師費，自得依前揭約定請求被告楊碧玲賠償。 ⒉原告主張其就本件訴訟支出律師費共計4 萬元，業據其提出 收據1 紙為證（見本院卷第79頁），被告雖抗辯應比照最高 法院裁定律師酬金之標準，以2 萬元計算律師費云云，然按 法院選任律師及第三審律師酬金核定支給標準第4 條第1 項 規定：「法院裁定律師酬金，應斟酌案情之繁簡、訴訟之結 果及律師之勤惰，於下列範圍內為之。但律師與當事人約定 之酬金較低者，不得超過其約定：一、民事財產權之訴訟， 於訴訟標的金額或價額百分之三以下。但最高不得逾新臺幣 五十萬元。二、民事非財產權之訴訟，不得逾新臺幣十五萬 元；數訴合併提起者，不得逾新臺幣三十萬元；非財產權與 財產權之訴訟合併提起者，不得逾新臺幣五十萬元。」，故 第三審律師酬金核定應斟酌案情之繁簡、訴訟之結果及律師 之勤惰等等事由綜合評斷，無法一概而論，且實務上核定律 師酌金多於2 萬元者，所在多有，被告辯稱最高法院裁定律 師酌金部分均大抵為2 萬元，已非無疑。況且，原告係依兩 造合意訂立之系爭土地契約作為請求律師費用之依據，與被 告所述最高法院核定律師酌金之情形本屬不同，二者實無比 較之基礎，復觀被告亦未爭執原告所提律師費收據之真正性 ，堪認原告就本件訴訟支出4 萬元律師費為真實，則其依系 爭土地契約請求4 萬元律師費，並非無據。
⒊至原告就上開律師費用，雖一併請求被告總瑩公司給付，然 系爭不動產買賣因屬預售屋之買賣，該契約之內容本包含建 物及該建物所坐落之土地部分，故被告總瑩公司、被告楊碧 玲雖採土地、房屋分離之方式與原告分別簽立系爭房屋、土
地契約，但系爭不動產之相關移轉、交付及權利義務履行等 實具不可分而應共同履行之關係，並不會因分作二份契約而 有異，故認系爭房屋、土地契約間具聯立契約之關係。然核 前開約款所約定之律師費用負擔部分，尚與系爭不動產買賣 、移轉等相關權利義務無涉，縱約定僅由原告或被告楊碧玲 其中一方負擔律師費、訴訟費用，亦不違當事人間訂立系爭 房屋、土地契約之真意，因被告總瑩公司非系爭土地合約之 當事人，原告依上開約定請求被告總瑩公司因系爭房屋契約 涉訟所生之律師費支出4 萬元，應認尚屬無據，而予駁回。 ㈤本件被告得否主張違約金酌減、抵銷及同時履行抗辯？ ⒈按定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類 契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款如 有疑義時，應為有利於消費者之解釋。中央主管機關為預防 消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得 選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項， 報請行政院核定後公告之。違反第一項公告之定型化契約， 其定型化契約條款無效。中央主管機關公告應記載之事項， 雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。消費者保護法 第2 條第7 款、第11條第2 項、第17條第1 項、第4 項前段 、第5 項分別定有明文。是應認關於逾期取得使用執照及進 行交屋之遲延利息計算部分，應逕適用內政部公告之「預售 屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中「應記載事項 」第12條第2 項記載：「賣方如逾前款期限未開工或未取得 使用執照者，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之5 單利計 算遲延利息予買方。」及第15條第1 項第4 款記載「賣方如 未於領得使用執照6 個月內通知買方進行交屋，每逾1 日應 按已繳房地價款依萬分之5 單利計算遲延利息予買方。」， 經查，原告僅依上開內政部公告之定型化契約應記載事項規 定請求按已繳房地價款萬分之5 單利計算遲延利息，應為合 理，雖被告辯稱原告僅有價金之損害，依照臺灣銀行年利率 5%計算，至多僅能請求100,000 元，然原告因被告遲延完工 及交屋所受之損害，尚有因等待完工交屋所付出之時間、勞 力及其他成本，是被告辯稱本件原告請求之違約金過高，應 無足採。
⒉另被告主張系爭不動產已於104 年12月28日過戶予原告，依 約原告應於過戶完成日撥付貸款金額152 萬元，惟原告遲至 106 年3 月21日始撥付，依系爭房屋契約第9 條第2 項「如 買方逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買 方應加付按逾期期款部分每日萬分之2 單利計算遲延利息」 ；系爭土地契約第8 條前段「雙方同意於本合約簽訂後，買
方應依本約第3 條繳付各期土地價款，如買方逾期達5 日仍 未繳清期款或已繳票據無法兌現時，買方應加付案逾期期款 部分每日萬分之二滯納金」之規定計算，自104 年12月28日 起算至106 年3 月21日止，共448 日，合計原告應給付被告 34,0480 元之遲延利息，被告應得就此金額主張抵銷及同時 履行抗辯等語。然依民法第229 條第2 項之規定，原告就此 無確定期限之給付，應自受催告時起，負遲延責任。而本件 被告並未就已催告原告撥付貸款金額部分舉證以實其說，且 被告於本院審理中自承本件不動產買賣代書辦理過戶係由被 告總瑩公司代書統一辦理等語（見本院卷第151 頁），是以 本件何時應撥付貸款金額更應由賣方即被告催告原告撥付， 且被告亦自承未以書面通知原告撥付貸款金額等語（見本院 卷第151 頁），自難認原告給付貸款金額有何遲延之情，是 被告辯稱原告給付遲延，被告就原告求償金額應得抵銷等語 ，難認有據，無從憑採。至被告辯稱以此主張同時履行抗辯 而無庸履行交屋義務云云，然原告就貸款金額並無遲延之情 ，業如前所述，且按因契約互負債務者，於他方當事人未為 對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務 者，不在此限，民法第264 條第1 項亦有明定。所謂同時履 行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本 於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之 關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方 之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者， 均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850 號 判例意旨參照），然原告請求之遲延利息及律師費用，與被 告應負之交屋義務並非立於對待給付關係，被告自無主張同 時履行之餘地，併予敘明。
㈥綜上，原告得向被告總瑩公司、楊碧玲依據不真正連帶債務 關係，請求賠償逾期取得使用執照之遲延利息172,090 元、 逾期交屋之遲延利息175,130 元；原告另得請求被告楊碧玲 給付律師費4 萬元；逾此範圍，則無理由，應予駁回。五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前 段、第203 條分別定有明文。本件起訴狀繕本於106 年5 月 18日送達被告（本院卷第89頁至第90頁），從而，原告請求
自起訴狀繕本送達翌日即106 年5 月19日起至清償日止，按 年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，原告依系爭不動產契約之約定，請求被告總瑩公 司、楊碧玲依據不真正連帶債務，賠償逾期取得使用執照之 遲延利息172,090 元、逾期交屋之遲延利息175,130 元，共 計347,220 元；另依系爭地契約第11條第1 項約定，請求被 告楊碧玲給付律師費4 萬元，及自106 年5 月19日起至清償 日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。 逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分係依簡易程序所為被告部分敗訴之判決， 依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假 執行。
八、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。 並依職權確定訴訟費用額如主文第5項所示。
中 華 民 國 106 年 7 月 28 日
中壢簡易庭 法 官 陳幽蘭
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
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