臺灣臺中地方法院民事判決 95年度沙簡字第361號
原 告 甲○○
訴訟代理人 林益輝 律師
複代理人 己○○
被 告 丁○○
訴訟代理人 施瑞章律師
複代理人 戊○○
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國九十六年九月十三
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬玖仟參佰柒拾元由原告負擔。 事實及理由
一、原告之聲明：
㈠被告應將坐落臺中縣外埔鄉○○○段九九０地號土地上，如 附圖所示Ｊ－Ｂ－Ｃ－Ｋ－Ｊ連接線所圍成之區域，面積六 十八點四二平方公尺之地上物拆除，併交還土地予原告。被 告應自民國九十四年九月三十日起迄交還土地日止，按年給 付新臺幣（下同）一千五百三十三元予原告。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、事實摘要：
㈠原告主張：
⒈原告於九十四年九月二十九日取得坐落臺中縣外埔鄉○○○ 段九九０地號土地所有權（下稱系爭土地），嗣經聲請地政 事務所鑑測土地後，發現被告之房屋（下稱系爭房屋）占用 系爭土地如附圖所示Ｊ－Ｂ－Ｃ－Ｋ－Ｊ連接線所圍成之區 域，面積六十八點四二平方公尺，然被告與原告間並無租賃 或使用借貸或其他法律關係，當係無權占用，爰依民法第七 百六十七條規定請求拆除地上物，將土地交還原告。而被告 占用該土地，致原告無法使用而受到損害，自應支付原告相 當於租金之損害金，爰依土地法第一百零五條準用同法第九 十七條之規定，以申報地價年息百分之十請求，計一千五百 三十三元（68.42×224＝15326；15326×10%＝1,533元）， 為此，請求判決如訴之聲明所示。
⒉對被告抗辯所為之陳述：
⑴系爭房屋係與同段九九五地號土地上之未保存登記建物相 連，為同一批建築，於建築時越界建築，故此建築物對九 九０地號土地係無權占有。被告雖提出台中縣稅捐稽徵處 房屋稅籍證明書，擬證明系爭房屋係伊所建築，然自上開 證明書上所記載房屋門牌號碼為「外埔鄉○○村○○路六
支巷四十三號」，面積為「一百八十一點五平方公尺」， 與系爭房屋究否相符無法証明，且被告之地址一直均在「 外埔鄉○○路一一三號」與上開房屋地址並不相符。另稅 籍證明雖納稅義務人載為被告之子「黃耀鋐即黃文鴻」， 然以稅籍證明並無法證明該屋即係被告所建築，被告主張 該建物為伊所蓋建云云，顯難以為據。
⑵按民法第四百二十五條之一、最高法院四十八年第一四五 七號判例、同院七十三年五月八日第五次民庭庭推會議決 議所揭推定租賃關係須以土地及其地上建物初始俱為一人 所有，而後因僅將土地或僅將房屋所有權讓予他人、或將 土地及房屋同時或先後讓予相異之人為前提。被告就其係 系爭地上建物之原始起造人之事實終始未能為任何明確之 舉證，被告雖於六十二年間取得系爭土地之所有權，然斯 時上開土地已有該未保存登記之建物，就原告所調查，該 未保存登記之建物為重測前五二七之一地號（重測後為同 段九九五地號）土地所有權人於六十九年後越界無權占用 系爭土地所蓋建，非被告所建；故被告雖事後占用該未保 存登記之建物，其占有當亦為「無權占有」，並不能因無 權占用而取得房屋所有權，被告對系爭房屋自始至終未曾 取得產權，自無法依上開法律規定、判例及決議，對原告 主張有租賃關係存在。
⑶再被告辯稱系爭土地於七十一年間經由債權人黃柏齡進行 拍賣，只拍賣土地，未拍賣地上物云云，惟本院六十九年 執全丑字第六三九號假扣押執行卷宗所載當時查封之系爭 土地為空地，但上有三、四坪土角造蓋鐵皮之建物，與現 被告無權占用之建物（經測量為六十八點四二平方公尺） 應為不同一之建物，況上開三、四坪建物於本院七十一年 執已字第七０八號強制執行中應與土地已一起由債權人黃 柏齡及王總明拍定取得。且上開建物應為嗣後之土地所有 權人陳明忠、陳新源等於蓋建新建物前所拆除。被告現占 用之未保存登記建物，係重測前五二七之一地號土地所有 權人所越界蓋建，被告所有土地及地上土角厝房屋被拍賣 後，被告再搬入此建物無權占用，故被告應拆除交還土地 予原告。
⑷被告雖辯稱伊自四十七年一月起即繳納系爭建物之房屋稅 ，並於四十七年十月向臺灣電力股份有限公司（下稱台電 公司）申請設立電表，證明伊確係系爭地上建物之原始起 造人及所有人云云，惟查，上揭證據僅能證明被告自四十 七年間可能有居住該處之事實，尚不能直接證明與間接推 認被告確係系爭房屋之原始起造人及所有人，被告上揭所
證顯難憑採；被告另於狀中請求傳喚證人乙○○及丙○○ 以資證明系爭地上建物係被告原始起造及所有，然系爭土 地係黃柏齡、王聰明於七十三年間出售予陳明忠、陳新源 ，嗣八十六年間陳明忠過世後，始由乙○○等繼承人繼承 ，則乙○○對於系爭土地之建物（本件所指部分之建物） 究係何者原始起造及所有焉能詳悉；至丙○○僅係被告兄 弟黃萬城之子，其對於系爭地上建物之原始起造及所有等 情是否盡能確知無誤，尚非無疑，且其既為被告兄弟黃萬 城之子，恐有迴護被告之可能，其所證之真實度與憑信性 俱非無疑。
⑸另被告復提出陳明忠所書立之同意書證明陳明忠有被告使 用之系爭土地出售予被告之事實，原告對於該同意書形式 上之真正並不爭執，惟該同意書亦不能證明被告有權占有 ，反而可以證明被告係無權占有才要買土地。
㈡被告抗辯：
⒈被告於四十餘年間，與兄黃萬城共同向訴外人郭木榮、郭重 烜等人承租重測前臺中縣外埔鄉○○段五二七之一地號（重 測後為九九五地號）、五二七之二號（重測後為九九六地號 ）土地，種植稻作務農維生，於四十六、四十七年間，被告 在上開土地上建造三合院房屋（正身及護龍部分），供佃農 住居生活使用，面積約為一百八十一點五平方公尺，並自四 十七年一月間起繳納房屋稅，另於四十七年十月間向臺電公 司申請設立電表（位於房屋正身外面牆上），五十年至五十 二年間，被告因所建房屋不敷住居，即在原建房屋右側護龍 旁建造系爭房屋，供被告及妻、子住居使用，被告並於五十 二年六月間向臺電公司申請設立電表，裝設於系爭房屋上， 顯見系爭房屋早於五十二年以前即已興建完成，而由被告居 住使用迄今。至五十四年六月十六日，因政府辦理耕者有其 田條例之耕地放領政策，被告即與兄黃萬城，共同以黃萬城 之子丙○○為耕地承領人，辦理承租耕地，而於五十四年六 月間由丙○○登記為上開五二七之一地號土地應有部分五分 之一之所有權人（其餘五分之四為地主郭木榮、郭重烜等四 人之地主保留地），並承領五二七之二地號全部土地。其後 於六十二年間，被告及黃萬城兄弟分產，而由黃萬城以其子 丙○○名義取得上開五二七之一地號土地應有部分五分之一 ，及現今分割後之五二七之二、五二七之七（重測後為九九 八地號）土地；另由被告取得現今分割後之重測前五二七之 五、之六、之八、之九、之十、之十一等地號土地，及坐落 五二七之一地號（重測後為九九五地號）上正身公廳以南及 五二七之九地號土地（重測後為系爭九九０地號）之房屋建
物，供為繼續務農及住居使用。嗣於七十一年九月間因被告 向訴外人黃柏齡、王總明借用蓬萊稻谷，致重測前五二七之 九地號土地遭黃柏齡、王總明聲請假扣押，由本院以六十九 年執全丑字第六三九號辦理假扣押查封，查封筆錄上雖載明 「查封之不動產係空地，但約有三、四坪土角造蓋鐵皮之建 物」，惟其實系爭房屋早已坐落於現址，僅因法院於執行假 扣押查封時，指封之債權人誤以為系爭房屋係坐落於重測前 五二七之一地號土地上，又系爭房屋佔地約二十坪（測量後 為六十八點四二平方公尺），且為磚造覆瓦建物，足認查封 筆錄所載之「三、四坪土角造蓋鐵皮之建物」絕非被告之系 爭建物，嗣五二七之九地號即系爭土地經本院以七十一年度 執已字第七０八號強制執行事件拍賣，由黃柏齡、王總明取 得系爭土地所有權，黃柏齡、王總明再於七十三年五月十四 日出售系爭土地予訴外人陳明忠、陳新源，黃柏齡、王總明 、陳明忠、陳新源於拍賣及買受系爭土地時，均知悉系爭房 屋為被告所原始起造、原始所有，且繼續住居使用，渠等所 購得者，僅為系爭土地而不及其上建物，故均默許被告繼續 住居使用系爭房屋，陳明忠更於七十三年五月十四日立同意 書將被告房屋所使用之土地部分出售予被告，並同意將系爭 土地之通行道路地無償供共同使用，惟其後因陳明忠土地分 割及農地貸款問題，致未完成土地分割及買賣，於七十九年 間，陳明忠於系爭土地上興建二層加強磚造住宅並增建一層 樓房車庫住宅，並於七十九年七月四日辦理所有權第一次登 記；於八十六年間，臺中縣外埔鄉農會向法院聲請強制執行 系爭土地及陳明忠七十九年興建其上之二棟建物，經本院以 八十六年度執六字第一０三一號強制執行事件予以拍賣，系 爭建物測量成果圖未測量出被告所有之系爭房屋位於系爭土 地上，其後該件強制執行因執行無實益而發給債權憑證；八 十六年十一月間陳明忠過世，其繼承人妻乙○○等人亦均同 意被告繼續住居使用，顯見被告所有系爭房屋房屋對於所坐 落之系爭土地確有使用權，至九十四年間，臺中縣外埔鄉農 會再次向陳明忠之繼承人聲請強制執行，由本院以九十四年 度執六字第一五五二三號強制執行事件拍賣系爭土地及其上 前揭二棟建物、增建瓦頂磚造住宅，而拍賣標的之建物測量 成果圖亦未測量出被告所有之系爭房屋，顯見原告所得標買 受者，亦僅及於前揭拍賣標的，而未及於被告所有、位於系 爭土地上之系爭房屋。從而被告所有系爭房屋，對於繼受乙 ○○等人系爭土地之原告，亦有使用權。
⒉被告系爭房屋占有系爭重測後九九０地號土地，依最高法院 四十八年台上字第一四五七號民事判例及最高法院七十三年
五月八日第五次民庭庭推會議之決議，及八十八年四月二十 一日增訂之民法第四百二十五條之一規定，視為有租賃關係 存在，被告即有占有系爭土地之占有本權，非屬無權占有， 原告訴請被告拆屋返地，洵屬無據，應予駁回。 ⒊被告願依原告所適用土地法第一百零五條準用第九十七條之 規定，給付租金予原告。
⒋綜上，原告請求拆屋還地，並無理由，為此請求駁回原告之 ，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、法院之判斷：
（一）原告主張伊於九十四年九月二十九日取得坐落系爭九九０ 地號土地所有權，嗣經聲請鑑測土地後，發現被告之房屋 占用系爭土地如附圖所示Ｊ－Ｂ－Ｃ－Ｋ－Ｊ連接線所圍 成之區域，面積六十八點四二平方公尺等情，業據其提出 土地登記謄本、地籍圖謄本各一份為證，並經本院會同內 政部土地測量局人員勘測明確，製有勘驗筆錄、鑑定書及 鑑定圖在卷可稽，且為被告所不爭，自堪信屬真實。（二）而被告辯稱：伊於四十餘年間，與兄黃萬城共同向訴外人 郭木榮、郭重烜等人承租重測前臺中縣外埔鄉○○段五二 七之一地號（重測後為九九五地號）、五二七之二號（重 測後為九九六地號）土地，種植稻作務農維生，至五十四 年六月十六日，因政府辦理耕者有其田條例之耕地放領政 策，被告即與兄黃萬城，共同以黃萬城之子丙○○為耕地 承領人，辦理承租耕地，而於五十四年六月間由丙○○登 記為上開五二七之一地號土地應有部分五分之一之所有權 人（其餘五分之四為地主郭木榮、郭重烜等四人之地主保 留地），並承領五二七之二地號全部土地；於六十二年間 ，被告及黃萬城兄弟分產，而由黃萬城以其子丙○○名義 取得上開五二七之一地號土地應有部分五分之一，及現今 分割後之五二七之二、五二七之七（分割自五二七之二， 重測後為九九八地號）土地；另由被告取得現今分割後之 重測前五二七之五、之六、之八、之九（即系爭土地）、 之十、之十一等地號土地之所有權，嗣於七十一年九月間 因被告向訴外人黃柏齡、王總明借用蓬萊稻谷，致系爭重 測前五二七之九地號土地遭黃柏齡、王總明聲請假扣押， 並經本院以七十一年度執已字第七０八號強制執行事件拍 賣，由黃柏齡、王總明取得系爭土地所有權，黃柏齡、王 總明再於七十三年五月十四日出售系爭土地予訴外人陳明 忠、陳新源，於七十九年間，陳明忠於系爭土地上興建二 層加強磚造住宅並增建一層樓房車庫住宅，並於七十九年 七月四日辦理所有權第一次登記，於八十六年間，臺中縣
外埔鄉農會向法院聲請強制執行系爭土地及陳明忠七十九 年興建其上之二棟建物，經本院以八十六年度執六字第一 ０三一號強制執行事件予以拍賣，其後該件強制執行因執 行無實益而發給債權人債權憑證；八十六年十一月間陳明 忠過世，其繼承人乙○○等人繼承系爭土地，至九十四年 間，臺中縣外埔鄉農會再次對陳明忠之繼承人聲請強制執 行，由本院以九十四年度執六字第一五五二三號強制執行 事件拍賣系爭土地及其上前揭二棟建物、增建瓦頂磚造住 宅，而由原告拍賣取得等情，業據其提出土地登記謄本、 執行卷宗節錄影本為證，並經本院依職權調閱六十九年度 民執全字第六三九號、八十六年度執六字第一０三一號、 九十四年度執六字第一五五二三號強制執行事件卷宗查核 屬實，且為原告所不爭，自堪認屬實。而依被告所提出之 土地登記謄本以觀，被告於六十二年八月二十八日至七十 一年九月二十一日為系爭九九０地號土地（重測前為五二 七之九地號）之所有權人，亦堪予認定。
（三）再被告辯稱：於四十六、四十七年間，被告在上開土地上 建造三合院房屋（正身及護龍部分），供佃農住居生活使 用，面積約為一百八十一點五平方公尺，並自四十七年一 月間起繳納房屋稅，另於四十七年十月間向臺電公司申請 設立電表（位於房屋正身外面牆上），五十年至五十二年 間，被告因所建房屋不敷住居，即在原建房屋右側護龍旁 建造系爭房屋，供被告及妻、子住居使用，被告並於五十 二年六月間向臺灣電力公司申請設立電表，裝設於系爭建 物上，其後於六十二年間被告及黃萬城兄弟分產時，除前 揭土地外，被告亦分得坐落五二七之一地號（重測後為九 九五地號）上正身公廳以南及系爭房屋，嗣系爭土地之繼 受取得人陳明忠更於七十三年五月十四日立同意書將被告 房屋所使用之土地部分出售予被告，並同意將系爭土地之 通行道路地無償供共同使用等情，業據其提出台中縣外埔 鄉○○村○○路六支巷四三號之房屋稅籍證明書（起課年 月：四十七年一月、納稅義務人黃文鴻）、電號00000000 000號（用電地址同上，用電戶名為黃文鴻、新社日期為 四十七年十月）及電號00000000000（用電地址同上、用 電戶名為黃文鴻、新社日期為五十二年六月）之台電公司 用戶完整基本資料及三合院房屋、系爭房屋之照片及同意 書等件為證，核與證人丙○○於本院九十六年五月二十四 日言詞辯論期日證稱：伊目前住在房屋之正身，房屋的正 身是伊父親黃萬城與丁○○、黃萬良於四十二年所蓋的， 現在是我在住；原告要拆除的部分是五十年左右蓋的，也
是黃萬城、丁○○、黃萬良一起蓋的，現在是被告與他兒 子黃文鴻在住；那房子從五十年到現在都沒變，伊父親他 們三兄弟分家的時間大概是在系爭房屋新裝電表時等語大 致相符；原告雖否認系爭房屋為被告所建，而主張系爭建 物為重測前五二七之一地號土地所有人於六十九年以後越 界建築，被告所有土地及地上土角厝房屋被拍賣後，被告 再搬入此建物無權占用云云，惟證人丙○○即為重測前五 二七之一地號（重測後九九五地號）土地之共有人之一， 有土地登記謄本在卷可查，原告之主張與證人丙○○之證 詞不符，亦未提出任何證據以實其說，且與系爭房屋上自 五十二年間即裝設電表之事實有違，自難憑信，被告及證 人丙○○上開所述應較堪採信；則不論系爭房屋究為被告 獨自建造而取得所有權，或與其兄弟黃萬城、黃萬良共同 建造後共同取得所有權，嗣經分家後由其兄弟讓與處分權 予被告，被告對於系爭房屋均有全部事實上之處分權，堪 予認定。而原告既主張系爭房屋非被告所建，而為其無權 占有，復請求被告拆除，亦有矛盾，附此敘明。（四）按民法第四百二十五條之一係八十八年四月二十一日始增 訂公布，並於八十九年五月五日施行，依民法債編施行法 ，固無溯及既往之效力，惟土地與房屋為各別之不動產， 各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權 分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土 地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣 時，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣房屋 而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋所有人 或承買人繼續使用土地，早經最高法院四十八年台上字第 一四五七號判例闡釋甚明。此時應認使用土地之房屋所有 人對土地所有人應支付相當之代價而成立租賃關係。又前 開房屋受讓人包括受讓未經建物所有權第一次登記之房屋 後具有「全部」之事實上處分權之人（最高法院八十九年 度台上字第二八四號判決參照）。經查，被告於五十至五 十二年間因原始起造而取得系爭房屋之所有權（或共有權 ，嗣經受讓取得全部事實上處分權），而系爭房屋坐落之 系爭土地於六十二年八月二十八日至七十一年九月二十一 日亦為被告所有，已如前述，自符合上開「土地與房屋同 屬一人」之要件，而系爭房屋外觀完整而仍堪使用，有被 告提出之現場相片在卷可參，則縱使系爭土地事後經拍賣 、買賣、拍賣而移轉所有權，依上開最高法院判例意旨及 說明，應推定受讓上開土地之原告與被告間在系爭房屋得 使用期限內有租賃關係存在，用資兼顧房屋受讓人及社會
之經濟利益，則被告所有系爭房屋占有原告之土地即非無 權占有，原告依民法第七百六十七條之規定，請求上訴人 拆除系爭房屋並返還土地，為無理由，應予駁回。（五）再兩造成立租賃關係已如前述，原告僅得依據租賃契約之 法律關係請求被告給付使用土地之對價，其主張被告無權 占有，致原告受有無法使用土地之損害，而請求被告自九 十四年九月三十日起迄交還土地日止，按年給付一千五百 三十三元予原告，要難准許，亦應駁回。原告之訴既均經 駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併駁回之。（六）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦與舉證，核與判決 結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
六、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八 條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 9 月 29 日 臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭 法 官 林純如
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 9 月 29 日 書記官