宣 示 判 決 筆 錄 96年度板簡字第4308號
原 告 丙○○
訴 訟代理 人 李樂濟律師
複 代 理 人 黃達元律師
被 告 丁○○
甲○○
兼共同代理人 乙○○
上列當事人間遷讓房屋等事件於中華民國96年9 月19日下午4 時
0分整，在本院第三法庭公開宣示判決出席職員如下：
法 官 周建興
書記官 許崇興
通 譯 陳心瑤
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：㈠原告於民國94年6 月27日購得台北縣土城市○ ○路12巷5 號6 樓房屋（以下簡稱「系爭房屋」）之應有部 分2/3 後，並未與嗣已將其對該屋原1/3 之應有部分贈與其 母陳路妹之被告甲○○簽訂分管契約，甲○○竟擅將該屋交 予其姐即被告乙○○及其配偶丁○○占有使用全部房屋，顯 係共同侵害原告就該屋之所有權，且獲有相當於租金之不當 利益；如按被告自承未抵扣裝修費用應每月繳納之租金額即 13,000元依原告之應有部分2/3 計算，原告每月受損之金額 為8,667 元，則原告自取得該屋權利之94年6 月27日起至乙 ○○、丁○○於95年12月31日遷出該屋時止18個月期間，共 受損156,006 元，爰依民法第179 條、第184 條第1 項前段 、第185 條、第765 條、第818 條規定訴請被告連帶如數給 付，暨自減縮聲明狀之繕本送達被告之翌日起至清償日止按 年息5%計算之利息（原告另聲明請求被告應自系爭房屋遷出 ，併返還原告及其他共有人部分，已於96年6 月20日提出之 民事減縮狀撤回此一部分聲明）；㈡被告乙○○自有之台北 縣土城市○○路12巷3 號6 樓房屋，就在系爭房屋對門，何 需不住已屋而承租需經整修後始能居住之系爭房屋；且乙○ ○其稱需要整修之原因係天然災害造成，殊不可能花二筆費 用整修上述兩屋後，再放棄已屋而以抵銷部分租金之方式承 租系爭房屋使用；況乙○○提出之存摺並無任何一筆匯款金
額為5,000 元之記載，如以裝修費用抵銷，怎可能再溢付租 金，可見被告辯稱乙○○與甲○○就系爭房屋有租賃關係存 在，若非臨訟飾詞，即係通謀虛偽表示；㈢原屬新建之系爭 房屋自84年4 月14日購買時至93年間，屋齡僅9 年，並非不 堪使用之舊屋，而被告並未證明該屋「年久、天災損害多處 」等不適合居住之事實，可見乙○○空言指稱伊花費鉅為系 爭房屋裝修，顯屬無稽，自不得以裝修費用主張抵銷；㈣原 告於96年6 月2 日會同系爭房屋所屬大樓管理委員會聘任之 會計陳小姐前往系爭房屋查看，發現該屋原有訂製之木製電 視櫃、酒櫃、衣櫃及櫥櫃等固定物，連同不鏽鋼鐵門、天花 板燈飾均已拆除，而回復為建商完成建築時空無一物之狀態 ，可見甲○○於前案主張伊因乙○○裝潢系爭房屋，乃以裝 潢費折抵每月原為13,000元租金中之8,000 元，每月實付5, 000 元之租賃條件已因拆除裝潢而自始歸於無效云云，並提 出土地登記謄本、96年度房屋稅繳款書、房屋租賃契約書、 陳報狀、聲請續行狀、確定證明書、準備書狀、通知函各1 紙影本、建物登記謄本2 紙、異動索引3 紙及照片影本5紙 為證。
二、被告辯稱：㈠系爭房屋原係甲○○之父母於81年間全額出資 購買，而於84年間登記為甲○○所有，自購買時起系爭房屋 之產權等事宜均由委由乙○○處理，87年間因乙○○無法居 住自有房屋，乃商得父母同意承租該屋使用；其後乙○○因 該屋年久失修、多處損壞，乃於93年3 月間付費代為裝修， 再與甲○○商議由房租中比率攤還，改以每月5,000 元租金 ，租期至98年6 月30日止之條件，於93年7 月間續訂租約； 迨93年12月初甲○○為挽救婚姻而將系爭房屋之應有部分2/ 3 贈與時年6 歲之幼兒吳振永，併設定2,700,000 元之抵押 權予原告之女李麗玲作為渠倆日後生活之保障後，李麗玲竟 趁甲○○婚姻破裂訴訟之際，以幾近公告現值之價格，出售 幼兒名下之系爭房屋應有部分予原告，始生今日之爭執，由 此可見系爭房屋於87年底初次訂立租約及93年7 月重新締約 時，均在原告於94年6 月取得系爭房屋之應有部分前，則甲 ○○對當時所有之系爭房屋行使權利予以出租，並未侵害原 告之所有權，乙○○就系爭房屋之租賃關自87年起至95年12 月31日被迫遷出時止亦均屬合法存在，按民法第425 條規定 ，當然由原告承受系爭房屋之租賃契約，故乙○○、丁○○ 依法、合理使用系爭房屋，並非無權占有，亦未共同侵害其 應有部分，要無不當得利可言；且雙方之租約已於95年12月 31日提前終止，原告自無權要求被告3 人連帶返還不當利益 ；㈡甲○○與乙○○續訂租約所以約定減低租金，係如原證
7 所示就系爭房屋進行大修，非如原告所指之裝潢；且乙○ ○搬離時帶走之櫥櫃、燈飾、鐵門均係自有之物；至於先前 大修所更新之衛浴設備、主臥室地板、不鏽鋼吊櫥、排油煙 機、不鏽鋼流理台、浴室門及陽台鋁門窗，重貼之衛浴、廚 房、餐廳之磁磚，暨維修漏水、舖設房間木地板、油漆粉刷 等項均未帶走，就雙方原定5 年租期攤還之裝修費用，卻因 原告拒絕承受合法租約而被迫於祇過2 年半之租期即搬離， 致使半數裝修費用無法抵扣而蒙受損失，原告自應償還乙○ ○、丁○○未抵扣之裝修費用240,000 元；㈢被告並無法預 知今日之訴訟，乙○○付租使用系爭房屋，亦較原告取得系 爭房屋之應有部分早6 、7 年，其訴訟代理人竟指控被告就 系爭房屋之租賃關係為臨訟飾詞，實屬可笑，㈣乙○○自有 之房屋於921 、331 大地震後是否整修，與本件訴訟無關； 而乙○○代付費用裝修系爭房屋，係經該屋當時唯一之所有 權人甲○○同意後所為，遲至94年6 月間始取得該屋2/3 應 有部分之原告自無權置喙等語，請求駁回原告之訴，並提出 建築物所有權狀1 紙、存摺8 紙、照片5 紙等影本為證。三、查租賃關係祇需雙方就租賃標的約定租金及期限即可成立， 本不以繳清租金為其存續要件；被告乙○○在對門另有房屋 ，暨其自有房屋歷經921 、331 大地震後是修繕，亦均不足 以排除乙○○、丁○○另租系房屋使用，繼為居住便利出資 裝修之可能性；且被告就其辯稱乙○○初於87年間以每月租 金13,000元向甲○○租用系爭房屋，嗣因出資更新該屋之衛 浴設備、主臥室地板、不鏽鋼吊櫥、排油煙機、不鏽鋼流理 台、浴室門及陽台鋁門窗、重貼衛浴、廚房、餐廳之磁磚、 維修漏水、舖設房間木地板及油漆粉刷，乃協議以修繕費用 折抵部分租金，於93年7 月間改以每月5,000 元租金，租期 至98年6 月30日止之條件續訂租約等情，已提出房屋租契約 書1 紙及照片影本5 紙為證；原告非但對系爭房屋早在87年 間即交付乙○○、丁○○占用，迄伊於96年6 月2 日前往勘 查時仍留有前述之設備等情不爭執（見本件96年9 月5 日辯 論筆錄），復於起訴時檢附形式、內容與被告所提完全相同 之房屋租賃契約書主張「被告甲○○竟將系爭房屋出租（證 二，按租金僅記載5,000 元）予渠姐被告乙○○」，繼而援 用甲○○於前案所提準備書狀補充理由狀關於系爭房屋租金 5,000 元係因乙○○於93年間花費大修系爭房屋後雙方同意 折抵租金8,000 元之陳述（見原告96年6 月15日所撰民事訴 之減縮狀及原證7） ，足認被告乙○○早在原告取得2/3 應 有部分之權利前即就系爭房屋與甲○○訂立租賃契約居住， 迄未就其締約之雙方所為之租賃表示有何與其真意不符情形
舉證之原告，泛謂該契約不實或係通謀虛偽表示之主張自不 可採。
四、次查，系爭房屋於93年12月16日移轉登記其應有部分2/3 予 吳振永前原均登記為甲○○單屬所有，為卷附之異動索引所 明載，則甲○○於93年7 月間出租該屋予乙○○使用，乃行 使民法第765 條所定之處分收益權利，所訂之租賃契約自屬 合法有效。又甲○○就乙○○支出之修繕費用應否分期攤還 或可抵充部分租金如有約定，必在修繕完畢後所為，渠倆斯 時既無法預測日後該屋之產權將淪落外人手中，甚至涉訟而 需被迫遷離，理當不可能就5,000 元之租金約定應以修繕項 目繼續存在為前提，此觀原告提出之房屋租賃契約書內，並 未就租金數額5,000 元附有可得調整之條件即明；且被告亦 否認甲○○與乙○○原告合意可資降低租金之修繕項目係指 得以輕易拆離之櫥櫃、燈飾等物，自難謂其雙方之租賃契約 之全部或其中之租金條款，應因櫥櫃、燈飾等物之拆除而自 始失效。再者，原告提出之房屋租賃契約書記載之租賃期限 自93年6 月30日起至98年6 月30日止，未逾5 年，即不需按 民法第425 條第2 項辦理公證；且系爭房屋在甲○○之應有 部分3/2 轉移予吳振永，再轉售予原告前即交付承租人乙○ ○占有，按民法第425 條第1 項：「其租賃契約，對於受讓 人仍繼續存在」之規定，系爭租約即應先由吳振永繼受，再 因其出賣而對買受2/3 應有部分之原告繼續存在，即由原告 繼受該租約之出租人地位，與甲○○同負提供租賃物予承租 人使用之義務，併享有給付內容可分之租金請求權，則被告 乙○○、丁○○在95年12月31日前，本於合法成立、復由原 告繼受出租人地位之租賃契約占用系爭房屋，即有適法之權 源，應不構成侵權行為，亦無不當得利可言，自無庸另行審 究乙○○關於修繕費用所為之抵銷主張。
五、按民法第765 條、第818 條係分別針對所有權之內容及共有 物之使用收益方式為規定，並非賠償損害或返還利得之請求 基礎，且原告依民法第425 條第1 項規定繼受吳振永承自甲 ○○之共同出租人地位後，其與甲○○依民法第765 條、第 818 條規定原得行使之所有權能，亦應同受租賃契約之限制 ，自不得再援用上述2 條規定請求被告給付損害金或返還相 當於租金之利得。又甲○○就系爭房屋權利範圍中之2/ 3移 轉登記為吳振永所有後，固因買賣不破租賃而喪失此一部分 之出租人地位，進而失卻合法受領同比例租金之法律上原因 ；然原告繼受系爭房屋之租賃關係所享有、與其應有部分比 例相當之租金請求權，並不因乙○○向無受領權之甲○○全 額給付而消滅，則就此一比例之租金為給付而受有損害及獲
有益利之因果關係，顯係存於乙○○與甲○○之間，原告即 不得依照民法第179 條規定請求甲○○返還系爭房屋之2/3 租金。
六、綜據上述，原告依民法第179 條、第184 條第1 項前段、第 185 條、第765 條、第818 條規定訴請被告連帶給付156,00 6 元，暨自減縮聲明狀之繕本送達被告之翌日起至清償日止 按年息5%計算之利息，全無理由，應予駁回。其假執行之聲 請亦因其敗訴而失所附麗，應併予駁回。爰依民事訴訟法第 436 條第2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 9 月 19 日 臺灣板橋地方法院板橋簡易庭 法 官 周建興
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 9 月 19 日 書記官 許崇興