最高法院民事判決 八十五年度台上字第五四四號
上 訴 人 保證責任彰化縣員林信用合作社
法定代理人 黃上揚
被 上訴 人 裕隆製罐工業股份有限公司
法定代理人 劉中正
被上 訴 人 成玖鄉實業股份有限公司
法定代理人 姚志明
被 上 訴人 姚志錫即
右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十四年四月十一日臺灣高等法
院臺中分院第二審判決（八十三年度重上字第二一號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。 理 由
本件上訴人主張：被上訴人裕隆製罐工業股份有限公司（下稱裕隆公司）與訴外人張惠芳等人於民國七十八年十月間以渠等所有之土地及如原判決附表所示之建物設定抵押權與伊，因所擔保之債務未按期清償，經伊聲請法院拍賣抵押物，並由伊拍定取得該房地。詎裕隆公司仍占有前開建物，而被上訴人姚志錫（即滿天鄉塑膠廠）竟與裕隆公司通謀虛立租賃契約，而與未經伊允許之被上訴人成玖鄉實業股份有限公司（下稱成玖鄉公司）共同占有系爭建物等情。依買賣關係求為命裕隆公司將原判決附表編號八、九項建物返還與伊，依物上請求權求為命被上訴人將同附表其餘建物返還與伊之判決。
被上訴人則以：裕隆公司確有將系爭建物出租與姚志錫而訂立租賃契約，成玖鄉公司則基於姚志錫取得之使用權使用系爭建物，並非無權占有等語，資為抗辯。原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其訴，係以：裕隆公司與訴外人張蕙芳等人，於七十八年十月間以渠等所有土地及如原判決附表所示之建物設定抵押權與上訴人，因所擔保之債務未按期清償，經上訴人聲請拍賣抵押物，並由其拍定取得該建物。裕隆公司與姚志錫於八十年十月一日就系爭建物訂有房屋租賃契約。雖檢察官於八十一年九月九日因裕隆公司負責人劉中正所涉偽造文書案搜索該公司時，在會計周千照辦公桌內查獲以裕隆公司為買受人之統一發票、八十一年一月至七月份現金支出傳票及日記帳、分類帳與商業簿冊，而無成玖鄉公司之會計憑證或商業簿冊，並於現場扣得以ＹＬ（裕隆公司英文縮寫）為標記之果汁罐。惟系爭房屋出租後仍利用裕隆公司之生財器具及使用該公司統一發票，係因在同一廠址不能成立經營項目相同之公司，有彰化縣稅捐稽徵處員林分處稅營字第四四一七號函影本可稽；又據證人郭世尊、施文隆、王蓉洲、蔡顯達、洪振豐等亦均證稱，裕隆公司製罐業務轉與姚志錫或成玖鄉公司經營，而與之有生意往來等語；並姚志錫之胞兄姚志明於八十一年四月二十日在原廠址經核准設立成玖鄉公司，自同年六月一日起改由該公司與裕隆公司之舊客戶交易往來各情，足證裕隆公司之廠房確有出租與滿天鄉塑膠廠。又滿天鄉塑膠廠於八十年九月三十日先支付裕隆公司新臺幣（下同）一百萬元之押租金，另於同年十月六日、十月七日以現金八千零二十元及支票二紙支付一年期之租金四十五萬六千元。而依租賃合約書第三條之約定及雙方同時訂立之委託加工契約書記載觀之；滿
天鄉塑膠廠非僅單純向裕隆公司承租廠房設備，尚包括在一定條件下為裕隆公司清理債務及加工製造成品、半成品並承接原客戶之義務。在此互利條件下，雙方訂定較一般為長之十年租約及較為便宜之租金，尚難遽指該租約出於通謀虛偽意思表示。且雙方因有上述約定，故裕隆公司舊有之帳簿、會計憑證及其他檔案資料，仍存於辦公室內，而為檢察官搜得，自不足為奇。裕隆公司與滿天鄉塑膠廠所訂之租賃合約書開頭即載明將甲方座落彰化縣員林鎮○○段第一二一號等卅九筆全部土地廠房設施（如附件一）出租與乙方使用，附件一即「所有土地建物明細表」原列土地卅一筆，其中五二號土地劃掉，實為廿六筆土地（因其中十七、二七、二八、四一等四筆土地均重覆列載）。至建物部分依第一審判決附表所示，其中建號第一八九號、一九○號、一九一號、一九二號、一九四號、一七八號、一九三號、一八八號等八棟建物，均明列於租約之建物明細表。而建號第七七○號、七七三號、七七一號、七七四號、七七五號、七七二號、七六八號、七六九號等八棟建物則屬未辦保存登記之部分，為法院在拍賣時追加查封請地政機關測量所編之臨時建號。該租約上既已寫明「如附表一所述之『全部』土地及『全部』廠房及設施」，當然包括未辦保存登記而坐落於上開土地之全部建物在內。況上開未辦保存登記之建物遠比已辦保存登記者為多，或作為守衛室、倉庫、停車場，或作為廠房用而安置被上訴人大部分之機器，承租人不可能不承租。上訴人主張未辦保存登記部分之建物即原判決附表所示編號九－十六號部分，不在租約範圍內，顯有誤會。系爭土地及建物分別為裕隆公司及其股東劉中正、劉景禎、劉景祺、劉春鳳、梁劉玉春、張蕙芳等所有，各股東均同意裕隆公司出租與滿天鄉塑膠廠，有股東名簿及裕隆公司八十年九月五日會議紀錄可稽，系爭建物之出租自屬合法。次查為抵押權人之上訴人於拍賣抵押物時既可聲請執行法院除去租賃權使成為無租賃之狀態，乃其未為行使權利，即應承受有租賃關係之瑕疵。滿天鄉塑膠廠依民法第四百二十五條規定，就系爭建物有租賃關係，其無償借貸與成玖鄉公司使用，均非無權占有。裕隆公司於出租系爭建物後既已交付與滿天鄉塑膠廠占有使用，該公司並未占有系爭建物，自無從交付與上訴人。從而上訴人依買賣關係及物上請求權請求被上訴人遷讓系爭建物，均有未合，不應准許等詞，為其判斷之基礎。惟查彰化地檢署檢察官於八十一年九月九日因裕隆公司負責人劉中正所涉偽造文書案搜索該公司時，自會計周千照辦公室桌內查獲以裕隆公司為買受人之統一發票及該公司八十一年一月至同年八月之會計憑證（支出傳票）、七十三年至八十年之日記帳、分類帳與商業簿冊、會計憑證，並扣得ＹＬ（裕隆英文名縮寫）標記之果汁罐等，為原審所認定。而成玖鄉公司法定代理人姚志明於八十三年五月五日原審行準備程序時復陳稱：「目前三家公司（指被上訴人三人）都仍在該處，成玖鄉公司是我們裕隆與滿天鄉合組，準備以此公司清償債務。」（見原審卷第五十頁），核與裕隆公司於第一審自承：「裕隆公司、成玖鄉公司與滿天鄉塑膠廠均有佔用系爭建物」相符（見第一審第二宗卷一六七頁、一六八頁）。則上訴人指稱裕隆公司與滿天鄉塑膠廠訂立租約後，仍繼續占有使用系爭建物，該租約係通謀虛偽簽訂云云，似非無據。原審未遑詳查實情如何，徒以證人郭世尊等證稱裕隆公司製罐業務轉給姚志錫或成玖鄉公司經營，及系爭房屋出租後仍利用裕隆公司之生財器具與統一發票係因在同一廠址不能成立經營項目相同之公司，成玖鄉公司於八十一年四月二十日經核准設立登記後，自同年六月一日起即改以該公司名義與裕隆公司舊客戶往來等由，遽認系爭廠房確有出租
情事，已嫌速斷；且關於公司在同一廠址設立登記部分，前後說詞亦不無矛盾。再按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。上開租賃契約關於承租標的，已於附件明確記載土地三十一筆、建物八筆（見原審卷第七十六頁），其中十七、二七、二八、四一等四地號土地因屬兩人共有，一一○地號則因部分屬建地、部分為計畫道路用地，故予分列，並無重複之情，而建物部分更將其建號明確標示，並不包括原判決附表編號九至十六號建物在內。原審以契約附件土地部分有重複列載情形，實僅二十六筆，及租約載明「將卅九筆全部土地廠房設施出租」，即認出租之建物包括當時未辦保存登記之原判決附表編號九至十六號在內，亦與卷附資料即契約約定之情形不符。另，民法第四百二十五條關於買賣不破租賃之規定，於出租人為租賃物之所有人，在交付租賃物後將其所有權讓與第三人，始有適用。上訴人主張系爭建物除原判決附表編號八、九號為出租人裕隆公司所有並為抵押權設定人外，其餘十四棟建物均非裕隆公司所有，依上開規定，伊無承受出租人地位之餘地，並否認記載股東同意出租之裕隆公司八十年九月五日會議紀錄之真實性（見原審卷第一六四頁），自屬重要之攻擊方法。乃原判決理由欄就該項攻擊方法，未敘明何以不足採取之意見，即為上訴人不利之判斷，自有判決理由不備之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 三 月 十四 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一
法官 楊 隆 順
法官 陳 淑 敏
法官 徐 璧 湖
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 三 月 二十八 日
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