臺灣高等法院高雄分院民事判決 96年度上易字第71號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 徐豐益律師
被 上訴人 乙○○
上列當事人間所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國96年3
月1 日台灣高雄地方法院96年度訴字第251 號所為判決，提起上
訴，本院於民國96年9 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴暨訴訟費用之裁判（確定部分除外）均廢棄。
被上訴人應將坐落高雄市○○區○○段第七八六地號土地，權利範圍二萬分之二一七，及其上同段第二一三二建號之建物，門牌號碼為高雄市○○區○○路七號四樓之三，權利範圍二分之一之所有權移轉登記予上訴人。
第一審（確定部分除外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事 實 及 理 由
一、上訴人主張：台灣高雄地方法院民事執行處94年度執字第42 353 號執行事件，所拍賣坐落高雄市○○區○○段第786 地 號土地（權利範圍217/10000） 及其上同段建號2132號建物 ，即門牌號碼高雄市○○區○○路7 號4 樓之3 房屋（下稱 系爭房地），乃被上訴人與徐鴻昌於民國（下同）94年3 月 14 日 共同標購而各取得應有部分1/2 之所有權。然於系爭 房地完成點交前，由上訴人占有使用，經執行法院協調後， 達成由上訴人以新台幣（下同）195 萬元買受系爭房地之約 定，並限定上訴人應於95年12月15日前付清價金。嗣被上訴 人事後竟反悔不履行買賣系爭房地之約定，上訴人不得已乃 於上開期限內將價金195 萬元提存，爰依兩造成立之買賣系 爭房地之約定訴請被上訴人履行等情。並聲明：被上訴人應 將坐落高雄市○○區○○段第786 地號土地權利範圍各2000 0 分之217 ，及其上同段2132建號建物權利範圍各2 分之1 所有權移轉登記與上訴人。
二、被上訴人則以：被上訴人與徐鴻昌於拍定系爭房地後，曾提 出給付32萬元作為搬遷費，請上訴人提前搬離系爭房地以利 點交，然未能達成合意，經執行法院協調後，徐鴻昌雖同意 簽訂買賣系爭房地之協議（下稱系爭協議），然系爭協議僅 係法院之協議筆錄，不代表雙方係簽立系爭房地之買賣契約 。且系爭房地非屬徐鴻昌一人所有，被上訴人亦有1/2 之應 有部分，被上訴人於簽訂協議當時並未到場，亦未授權或委 託徐鴻昌簽訂，故該協議之簽訂並不合法等語，資為抗辯。 並聲明：上訴人之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠被上訴人與徐鴻昌於95年3 月14日，以147 萬3100元代價向 台灣高雄地方法院民事執行處拍定而各取得系爭房地之所有 權1/2。
㈡徐鴻昌於95年9 月28日在執行法院與上訴人協調後，同意上 訴人以195 萬元價格向其購買系爭房地，並約定上訴人應於 95年12月15日以前給付價金完畢，如屆期未履行，雙方即同 意解除協議，上訴人並同意徐鴻昌另向執行法院聲請點交系 爭房地。
㈢上訴人已於95年12月15日提存系爭房地之買賣價金195 萬元 。
四、本件之爭點為：
㈠被上訴人有無授權徐鴻昌代理出售系爭房地予上訴人？ ㈡被上訴人是否應對徐鴻昌出售系爭房地予上訴人乙事負表見 代理人責任？
茲分論如下：
㈠被上訴人有無授權徐鴻昌代理出售系爭房地與上訴人？ 1.按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對 於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致 ，否則其契約即難謂已成立（最高法院69年台上字第1710號 判例參照）。苟當事人已就不動產買賣契約之價金及標的物 之意思表示合致，即應認已成立不動產買賣契約。徐鴻昌於 95 年9月28日，在執行法院與上訴人達成協議，內容為：「 (1) 第 三人蔣（即上訴人）願以新台幣195 萬元向拍定人 （即徐鴻昌）購買高雄市○○區○○路7 號4 樓之3 房地。 給付方式於95年12月15日以前給付完畢。 (2)如蔣屆期未履 行，雙方同意解除本和解買賣契約，蔣同意拍定人另向原審 聲請點交上開房地。」此有原審94年度執字第42353 號之95 年9 月28日執行筆錄可稽，是以上訴人與被上訴人徐鴻昌既 已就買賣之系爭房地及價金195 萬元達成意思表示合致，並 約定價金給付方式係於95年12月15日以前給付完畢，雙方已 就買賣契約之必要之點意思表示一致，自應認上訴人與徐鴻 昌已成立系爭協議，故被上訴人抗辯。系爭協議內容僅係法 院之協議筆錄，不表示雙方有簽立系爭房地之買賣契約云云 ，自非有據，並無足取。
2.又系爭房地之所有權係於95年3 月14日，由被上訴人及徐鴻 昌共同以147 萬3100元代價向原審民事執行處拍定，執行法 院並於同年3 月23日發給被上訴人及徐鴻昌權利移轉證書， 於同年4 月18日辦妥所有權登記而取得系爭房地之所有權， 被上訴人及徐鴻昌之應有部分各1/2 ，此經原審調取前開執
行卷宗核閱屬實，並有系爭房地之建物及土地登記第二類謄 本附卷可考，且為兩造所不爭，自堪認為真實。被上訴人雖 抗辯系爭房地乃被上訴人所合資購買，被上訴人有1/2 之應 有部分，其於簽訂協議當時並未到場，亦未授權或委託徐鴻 昌簽訂，故系爭協議之簽訂並不合法云云。然查，不動產買 賣契約不過一種以移轉物權為目的之債權契約，徐鴻昌縱使 無系爭房地之全部所有權，亦未取得系爭房地共有人即被上 訴人之授權，並不影響其與上訴人所合意之買賣系爭房地契 約業經成立，被上訴人前揭所辯系爭協議簽訂不合法云云， 尚非有據。
⒊復查，被上訴人與徐鴻昌於95年9 月22日共同具名之陳述狀 內載：「拍定人共同考慮不再任何延期可能，……，為達9 月28日順利完成，拍定人將協調主張情況依書面掛號通知， ……，協調內容主張第一方案，拍定人房屋由鄭進寶、甲○ ○依新台幣兩百萬元購買，……。」被上訴人復於徐鴻昌被 訴偽造文書乙案，在台灣高雄地方法院檢察署偵查庭證稱： 「我與被告 (徐鴻昌)係 男女朋友而共同標購法拍屋，被告 製作9 月22日之陳述狀後，有將陳述狀內容告訴我，我知道 被告要將陳述狀寄給法官，也知道被告要在該陳述狀上簽我 的名字，該陳述狀上我的印章也是我拿給被告蓋印其上。」 等語，有台灣高雄地方法院檢察署96年度偵字第21754 號不 起訴處分書影本在卷可稽；再衡諸被上訴人與徐鴻昌係男女 朋友且共同標購法拍屋之情，可見二人關係之親密，則上訴 人主張，被上訴人以該陳述狀授權徐鴻昌以渠等二人為系爭 房地所有權人名義，處理系爭房地後續之點交或出售事宜， 與常情尚無不符。
又按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直 接對本人發生效力。民法第103 條第1 項定有明文；惟縱有 代理權，而與第三人為法律行為時，非以本人名義為之者， 亦不成立代理。經查，系爭協議僅有徐鴻昌具名，且未表明 係以被上訴人代理人身分而為者，系爭協議既非以被上訴人 名義為之，則縱徐鴻昌有代理權，亦不成立代理。惟代理人 雖與第三人為法律行為時，未明示其為代理人，而如相對人 按其情形，應可推知係以本人名義為之者，仍難謂不發生代 理之效果，此即所謂之「隱名代理」 (最高法院70年度台上 字第2160號判決要旨參照)； 換言之，授權人已將授權於他 人之事通知或公告或為相對人所知悉或可得而知者，其人所 為之行為，雖未明示以本人名義為之，仍應對於本人發生效 力（最高法院86年度台上字第3180號、85年度台上字第417 號判決要旨參照）。系爭協議雖僅有徐鴻昌之簽名，然被上
訴人既以陳述狀授權徐鴻昌以渠等2 人為系爭房地所有權人 名義，處理系爭房地後續之點交或出售事宜，並提出於執行 法院，業如上述，即屬將授權於他人之事通知或為相對人所 知悉或可得而知之情形，上訴人既知悉上開陳述狀之存在， 則徐鴻昌所為之行為，雖未明示以被上訴人名義為之，仍應 可推知係以被上訴人名義為之者，應對於被上訴人發生效力 。從而，上訴人主張被上訴人授權徐鴻昌代理出售系爭房地 予上訴人，即屬可採。
⒋買賣契約不過一種以移轉物權為目的之債權契約，尚難謂即 為移轉物權之物權契約，惟經雙方合意之債權契約已經成立 ，上訴人基於買賣契約，請求被上訴人履行物權移轉必要程 序之義務，如非另有其他情事，尚非無據（最高法院38年台 上字第111 號判例要旨參照）。又民法第326 條規定，債權 人受領遲延者，清償人得將其給付物，為債權人提存之。本 件上訴人已依系爭協議，於95年12月15日提存價金195 萬元 ，有提存書附卷可憑（見原審卷第13頁），上訴人既已依系 爭協議之本旨而為被上訴人提存，即生給付價金之效力，且 系爭協議對於被上訴人亦有效力，已詳如前述，故上訴人請 求被上訴人移轉系爭房地應有部分1/2 之所有權，即屬有據 ，應予准許。
五、綜上所述，上訴人基於系爭協議，請求被上訴人將系爭房地 所有權應有部分1/2 移轉登記予上訴人，為有理由，應予准 許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，自有未當，上訴意 旨求予廢棄改判，為有理由，自應由本院將原判決此部分廢 棄改判如主文所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與判決結 果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第 79條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 10 月 11 日 民事第四庭
審判長法官 蔡文貴
法 官 徐文祥
法 官 黃科瑜
以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 96 年 10 月 15 日 書 記 官 王秀娟
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