最高法院民事判決 八十五年度台上字第八五四號
上 訴 人 乙○○○
甲 ○ ○
共 同
訴訟代理人 蔡 欽 源律師
被 上訴 人 丙 ○ ○
訴訟代理人 周 燦 雄律師
阮 禎 民律師
右當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國八十三年六月二十七日台灣高
等法院第二審判決（八十二年度重上字第四○五號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國七十八年六月三日分別與被上訴人簽訂廠房及土地預定買賣契約書(下稱買賣契約書)，分別以新台幣(下同)四千六百三十三萬元、四千五百七十萬元向被上訴人購買台北縣新店市遠東Ａ、Ｂ、Ｃ工業園區第五批Ｆ棟一樓，面積二○七‧七五建坪廠房與基地應有部分，及Ｅ棟一樓，面積二○四‧九四建坪廠房與基地應有部分。迄七十九年六月，乙○○○已給付價金一千一百三十八萬元，甲○○已給付一千一百二十一萬元，因台灣北區郵政管理局（下稱郵局）擬承購系爭不動產作為新店郵局第十九支局，被上訴人乃表示如郵局願以原價購買，同意解除兩造買賣契約，在郵局未明確決定購買或不買之前，乙○○○、甲○○得暫緩繳付各期價款及違約金。嗣新店郵局於八十年十二月二十日始正式表示無法買受系爭不動產，詎被上訴人違約於同年十二月十七日催告伊給付各期價款及違約金，並於八十年十二月二十八日、八十一年一月七日發函解除買賣契約及沒收伊已付之價金。被上訴人解約不合法，竟仍於八十一年三月擅將系爭不動產轉售並移轉所有權登記與他人，致給付不能。爰以起訴狀繕本之送達解除契約。倘認被上訴人得解除契約，沒收已付價金充作違約金，則其違約金過高，亦應酌減三分之一等情，先位聲明：求為命被上訴人分別返還乙○○○、甲○○價金一千一百三十八萬元、一千一百二十一萬元，並各加付法定遲延利息；備位聲明：求為命被上訴人返還乙○○○、甲○○七百五十八萬元、七百四十七萬元，並各加付法定遲延利息之判決（第一審就先位聲明部分，駁回上訴人之請求，就備位聲明部分，判命被上訴人給付乙○○○及甲○○七百五十八萬元及七百四十七萬元及其利息。兩造各就其敗訴部分，提起上訴）。被上訴人則以：伊並未同意上訴人暫緩給付各期價款，縱新店郵局有意價購系爭不動產，因新店郵局嗣後不買而條件不成就，原買賣契約仍為有效。上訴人迭經催告，拒不給付價金，伊自得解除契約，並依約沒收已付價金作為違約金，無庸返還所收價金。且本件不動產轉售他人，得款六千九百三十六萬元，較兩造原約定價金，減少收益二千二百六十七萬元，加上利息損失及行銷費用，損失達五千餘萬元，伊沒收二千二百五十九萬元，不足以彌補損失，要無偏高情事等語，資為抗辯。原審廢棄第一審所為上訴人備位之訴勝訴部分判決，改判駁回該備位之訴，並維持上訴人先位之訴敗訴部分判決，駁回其該部分之上訴，無非以：依兩造所不爭之買賣契
約書第八條前段約定：「甲方（指上訴人，下同）應繳之各期期款，於接到繳款通知之日起七日內，依約如數以現金或即期支票至乙方（指被上訴人，下同）指定之地點繳訖，若逾期得依應繳金額千分之一按日計算滯納金，於補繳期款時一併繳付乙方。如逾期不繳並經乙方以存證信函催繳後五日內仍不到繳者，概視為甲方違約，甲方同意按本約第十三條違約規定辦理。」第十三條第二款前段約定：「如甲方違反本契約各項規定時，乙方並得不經催告，通知逕行解除本約。」系爭廠房嗣於八十年三月十四日建築完成，領得台北縣政府八十年店使字第三四四號使用執照，被上訴人即於八十年四月十日，以台北郵局第五支局存證信函，通知上訴人乙○○○、甲○○各繳付房地款七百十九萬五千元，上訴人於同年月十五日，以台北郵局存證信函函覆收受催告函無訛，並表示郵政單位洽購中，得暫緩付款。嗣被上訴人復於八十年十二月十日及十七日分別以同支局存證信函，催告甲○○、乙○○○各於函到五日內付清價款，甲○○、乙○○○分別於八十年十二月十二日及同年月十八日收受存證信函，上訴人仍未給付價款，為上訴人所不爭。被上訴人遂於八十年十二月二十八日及八十一年一月七日，分別以存證信函通知乙○○○、甲○○解除契約，乙○○○及甲○○分別於八十年十二月三十日及八十一年一月八日收受解約函，其解除契約，依法已發生效力。契約既經解除，兩造買賣關係即不存在，上訴人再為解除契約，自不適法。又系爭買賣契約書第十三條明定：如因可歸責於賣方之事由而違約時，賣方應將已收價款加一倍退還買方作為違約金；如買方違反本契約各項規定時，買方已繳付之訂金及價款任由賣方沒收。上訴人未遵期付款，拒不履約，賣方即被上訴人沒收上訴人所給付之價金，即無不合。次按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況，及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。查七十七、七十八年間，因股市交易熱絡，台灣地區不動產價格飆漲，七十九年下半年起，房地產陷入低迷，此為眾所週知之事實，上訴人於七十八年六月訂購系爭廠房，支付部分價款後，未履行契約，經被上訴人分別於八十年十二月三十日及八十一年一月八日解除後，越二、三個月，於八十一年三月二十四日在任順律師見證下，將系爭廠房及其基地應有部分，以總價六千九百三十六萬元，出售與訴外人馥新服裝有限公司及其法定代理人林銀湖。依此核算，倘上訴人如期依約履行，被上訴人所得為九千二百零三萬元，惟因上訴人未遵期履約，被上訴人僅得款六千九百三十六萬元，被上訴人所受損害達二千二百六十七萬元。再加上利息損失及行銷費用，被上訴人之損失，超過此數額。姑以二千二百六十七萬元損害額計算，乙○○○應分擔額為一千一百四十一萬二千五百九十四元，甲○○應分擔額為一千一百二十五萬七千四百零五元。茲被上訴人分別沒收乙○○○、甲○○所付之一千一百三十八萬元、一千一百二十一萬元，充作違約金，遠低於其所受損害，亦低於乙○○○、甲○○分擔之損害額，該違約金自無過高情事。從而，上訴人先位聲明求為命被上訴人分別返還所付價金一千一百三十八萬元、一千一百二十一萬元並加計法定遲延利息，備位聲明求為酌減違約金，分別請求返還七百五十八萬元及七百四十七萬元並各加付法定遲延利息，均不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查證人謝美惠既已證稱：「當時被上訴人有表示上訴人可以暫時不要繳付買房子之款項，如郵局買賣談成，被上訴人返還房地款予上訴人，至於何時繼續繳款，兩造沒
有提到」（見一審卷五九頁），參酌被上訴人嗣後在八十年十二月間始再行催告上訴人付款等情，則上訴人主張：兩造間之暫緩付款並非以同意書為條件，郵局於八十年十二月初始退還買賣契約書，被上訴人既於八十年十二月間始行催告伊付款，伊之繳款義務自於其催告後始再繼續，不能謂伊自八十年六月一日起暫緩付款之條件消失即有繼續付款之義務，令伊負全部繳款責任等語，是否全無足取，尚有研求之餘地。倘上訴人之主張為可採，則其以被上訴人非法解除契約，將系爭不動產轉賣與第三人，致陷於給付不能，因而解除契約，先位訴請被上訴人返還其已付之價金，似非不可准許。復按當事人約定契約不履行之違約金是否過高，應依一般客觀事實，社會經濟狀況，及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之利益為衡量之標準。本件被上訴人於解除系爭買賣契約後將系爭廠房售與第三人之差額二千二百六十七萬元，乃契約消滅後所生之損害，並非上訴人履行原契約，被上訴人可得之利益。原審對於被上訴人因上訴人若能如期履行原契約時所得享受之利益若干﹖未遑調查審認，資為衡量應否酌減違約金之準據，遽以契約消滅後所生之損害金額判斷系爭違約金並不過高，而駁回上訴人備位請求返還過高之違約金之上訴，亦屬可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 四 月 十九 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 黃 熙 嫣
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 四 月 三十 日
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