最高法院民事判決 八十五年度台上字第九六三號
上 訴 人 甲○○
被 上訴 人 力霸建
法定代理人 王令台
右當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國八十四年八月二日台灣高等法
院第二審判決（八十三年度上字第一八四五號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人授權其妹謝美貴於民國八十三年六月二日與伊訂立契約，委託伊銷售上訴人所有門牌號碼台北縣永和市○○街八九號一樓及地下室房地，委託期間自八十三年六月二日起至同年七月十七日止，委託銷售金額為新台幣三千二百萬元。伊於同年六月二十日覓得買主林益鐘，並代收訂金一百萬元，買賣雙方又於同年月二十二日就買賣價金及標的物達成合意，詎上訴人事後竟反悔不賣，拒絕簽約，伊自得依委託銷售契約第八條之約定，請求上訴人給付按原委託售價百分之四計算之違約金等情，求為命上訴人給付伊一百二十八萬元並加付法定遲延利息之判決。上訴人則以：伊未授權謝美貴代理伊簽訂委託銷售契約書，亦拒絕承認謝美貴之無權代理行為。又伊於八十三年六月二十二日僅出面瞭解事實經過，並無與林益鐘簽約之意。再林益鐘所交付之一百萬元遠期支票，係斡旋金，而非定金等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：上訴人之妹謝美貴於八十三年六月二日，以上訴人之名義，與被上訴人之職員馮麗齡簽約，委託銷售上訴人所有系爭房地，因上訴人未出具任何書面授權書，亦未出面表示同意銷售，故上訴人抗辯並未授權其妹謝美貴簽訂系爭房地委託銷售契約，謝美貴係無權代理一節，應屬可採。次查被上訴人主張上訴人於八十三年六月二十二日與買主林益鐘當面洽商訂立買賣契約事宜，雙方已就買賣必要之點之價金、標的物、付款日期及方式、稅捐負擔等事項達成協議等情，為上訴人所不爭執，且有不動產買賣契約書在卷可稽，並經證人即買主林益鐘、代書王駟華、被上訴人職員馮麗玲、范長安證述屬實，堪信為真實。上訴人抗辯：其僅出面瞭解事實經過，並無訂約之意云云，縱屬實情，因其此項心中保留未為相對人所明知，其同意出售系爭房地之意思表示不因之無效，應認其對於謝美貴無權代理訂立委託銷售契約之行為已有承認之默示意思表示，該委託銷售契約對於上訴人因而發生效力。上訴人雖又抗辯買主林益鐘所交付之遠期支票係斡旋金而非訂金，故被上訴人尚未達成委託條件覓得買主云云。惟查林益鐘確有同意依上訴人委託之條件購買系爭房地，業據其證述無訛，且有其與被上訴人簽訂之「不動產買賣要約＼承諾書」、「訂金保管條」各乙紙在卷可稽。被上訴人既已完成其本於居間契約所負之媒介訂約義務，自已達成委託條件，不因其代理收受之定金為現金或支票而有不同。從而被上訴人依上開委託銷售契約書第八條第二項之約定，請求上訴人給付按委託價金三千二百萬元百分之四計算之違約金即一百二十八萬元及其法定遲延利息，自無不合，應予准許等詞，為其判斷之基礎。按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，係效力未定之法律行為，固得經本人承認而對於本人發生效力。惟本人如已為拒絕承認，該無權代理行為即確定的對於本
人不生效力，縱本人事後再為承認，亦不能使該無權代理行為對於本人發生效力。查上訴人在事實審抗辯：伊已多次向被上訴人表示拒絕承認或補正系爭委託銷售契約之效力，伊自不受該契約之拘束云云（一審卷，第三十三頁背面、第三十四頁），所辯如果屬實，該委託銷售契約得否事後再經上訴人之默示承認而對於上訴人發生效力﹖即非無研求之餘地。原審未注意及此，遽依前揭理由為上訴人不利之判決，尚有疏略。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 五 月 三 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 奇 福
法官 許 朝 雄
法官 梁 松 雄
法官 陳 國 禎
法官 朱 錦 娟
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 五 月 十八 日
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