最高法院民事判決 八十五年度台上字第一一○三號
上 訴 人 丙○○○
乙 ○ ○
周 宏 儒
周 宏 達
周 宏 思
周 宏 宜
共 同
訴訟代理人 蘇 新 竹律師
被 上訴 人 丁○○○
甲 ○ ○
王 滿 治
王 證 權
王 暉 雄
王 淑 美
王 雪 芬
王 雪 芳
莊王炎秀
右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十四年十月九日台
灣高等法院台南分院第二審判決（八十四年度上字第三六七號），提起上訴，本院判
決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由
本件上訴人主張：伊之被繼承人周文雄與被上訴人之被繼承人王添水於民國八十二年七月三十日訂立土地買賣契約，以新台幣（下同）三百六十萬元向王添水購買其所有坐落台南縣新化鎮○○○段二一三○號土地（下稱系爭土地），約定登記與其所指定具自耕能力之第三人即訴外人余獅，已給付定金一百萬元，並依約由王添水會同周文雄及余獅向新化鎮農會辦理貸款完竣。嗣王添水不幸於八十二年八月二十三日死亡，被上訴人為王添水之繼承人，且已就系爭土地辦理繼承登記完畢，自應負出賣人之義務。又周文雄於訴訟繫屬中死亡，伊為其繼承人，聲明承受訴訟等情，求為將系爭土地所有權移轉登記與余獅之判決。
被上訴人則以：上訴人之被繼承人周文雄無自耕能力，雙方於立約時並未約定登記與無自耕能力之特定第三人，待其有自耕能力時方為移轉登記；亦未約定指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，則買賣契約難認有效成立。縱周文雄嗣後指定有自耕能力之余獅為登記名義人，亦不能因而使無效之契約成為有效，伊自不負土地所有權移轉登記義務等語，資為抗辯。原審將第一審所為上訴人勝訴判決廢棄，改判駁回其訴，無非以：系爭土地，地目為田，並經編定為特定農業區之農牧用地，自屬農地。周文雄並無自耕能力，而依周文雄與王添水所訂定之土地買賣約定書除第三項約定：「甲方（即王添水）同意待乙方
（即周文雄）指定之第三人取得自耕能力證明後，再行正式辦理產權移轉登記。」及第六項約定：「本件不動產移轉登記時，權利人由乙方自由選擇之」外，並無約定指定登記於任何有自耕能力之第三人或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，或約定待周文雄有自耕能力時方為移轉登記。僅泛稱俟該指定之第三人取得自耕能力證明後再為所有權移轉登記，則該第三人究係何人，訂約時有無指定，是否即為有自耕能力之人等，均屬無從證明。周文雄固主張兩造約定指定有自耕能力之伊親家余獅為登記名義人云云，惟為被上訴人所否認，周文雄亦無法證明其於與王添水訂定土地買賣約定書時，已同時約定將系爭土地移轉於余獅。余獅亦到庭作證：「在他們簽約後，周文雄打電話說他買了王添水之土地」，「周文雄在簽約後，才叫我拿自耕農證明出來」；且周文雄係於八十四年二月十三日取得余獅之自耕能力證明書，距於八十二年七月三十日訂約時，已歷年餘。又周文雄以王添水為連帶保證人、余獅為債務人，提供系爭土地向新化鎮農會設定抵押權，貸款本金最高限額四百三十八萬元，日期在八十二年八月二十日，雖與訂約時相距僅二十日，但果於訂約時已明白約定以余獅之名義登記，何以拖延時日未及早申請辦理自耕能力證明，以辦理所有權移轉登記，亦未載明於土地買賣約定書？足證兩造之被繼承人於訂約時並未約定登記予余獅，亦無約定登記與有自耕能力之特定第三人，更無約定待其有自耕能力時方為移轉登記，應可認定。縱上訴人之被繼承人周文雄嗣後指定有自耕能力之余獅為登記名義人，亦不能因而使無效之買賣契約成為有效。從而上訴人本於買賣之法律關係訴請被上訴人將系爭土地，各依被上訴人之應有部分移轉登記予上訴人所指定之第三人余獅，為無理由等詞，為其判斷之基礎。
惟關於農地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第二百四十六條第一項所稱以不能給付為契約標的，難認其契約為無效。又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定該農地之所有權移轉登記與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉登記者，依同條但書規定，其契約仍為有效。本件系爭土地買賣約定書第三項已約定：「甲方（即王添水）同意待乙方（即周文雄）指定之第三人取得自耕能力證明後，再行正式辦理產權移轉登記」等語，復參諸證人余獅已證稱，伊在周文雄與王添水訂立系爭土地買賣契約前之八十二年六月即已知悉雙方買賣之事，並稱：「在他們簽約後，周文雄打電話說他買了王添水之土地」，及雙方於訂約後，隨即於八十二年八月二十日以余獅為債務人，王添水為連帶保證人，向台南縣新化鎮農會以系爭土地為擔保，設定四百三十八萬元本金最高限額抵押，與訂約日相距僅二十日，其間新化鎮農會須經徵信調查等手續等情（見原審卷六五頁）。倘其證言並非虛構，則上訴人主張周文雄與王添水訂立系爭土地買賣契約時，已約定將系爭農地所有權移轉登記與特定第三人余獅，待余獅取得自耕能力證明時再為移轉登記等語，是否全無可採，即有斟酌之餘地。原審未遑探求明晰，遽以上開情詞為上訴人不利之判斷，自不足昭折服。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 五 月 十七 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 黃 熙 嫣
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 五 月 廿七 日