最高法院民事判決 八十五年度台上字第一六二二號
上 訴 人 丙 ○ ○
訴訟代理人 林 辰 彥律師
複 代理 人 洪 維 煌律師
被 上訴 人 甲 ○ ○
梁 忠 梨
梁 修 偉
梁 新 華
梁 新 軒
共 同
訴訟代理人 徐 麗 瑩律師
被 上訴 人 梁 景 柏
梁 修 傳
乙 ○ ○
梁 景 集
梁 景 發
梁 呂 鳳
梁 修 彥
梁 修 統
梁 修 寧
梁 修 義
蔡梁秀鳳
鄭梁秀真
右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國八十四年十一月二十七日台灣高
等法院第二審更審判決（八十四年度重上更㈠字第一七號），提起上訴，本院判決如
左：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
本件上訴人主張：坐落於桃園縣觀音鄉○○段二○四一號，面積一點一五三五公頃土地（下稱系爭土地），係被上訴人十七人所共有，被上訴人梁景柏、梁修傳、梁景集、梁景發、乙○○、梁呂鳳、梁修彥、梁修統、梁修寧、梁修義、蔡梁秀鳳、鄭梁秀真（下稱梁景柏等十二人）之應有部分，合計已逾三分之二。伊於民國七十七年十一月二十七日與梁景柏等十二人，依土地法第三十四條之一第一項規定，訂立整筆土地之買賣契約，約定價金為新台幣二千六百五十一萬八千九百八十四元。關於被上訴人甲○○、梁忠梨、梁修偉、梁新華、梁修軒（下稱甲○○等五人）應得之價金，已經梁景柏等十二人依法予以提存；土地所有權部分並已辦妥所有權移轉登記等情。本於土地法第三十四條之一第一項規定所訂立之買賣關係，求為命被上訴人將系爭土地交付於伊之判決（關於請求被上訴人交付系爭土地之地上物部分，業經判決上訴人敗訴確定）。
被上訴人甲○○等五人則以：依上訴人提出之買賣契約之內容，僅為部分共有人出賣其應有部分，並無土地法第三十四條之一規定之適用等語。資為抗辯（被上訴人梁景柏等十二人則對上訴人之請求，於第一審予以認諾）。原審將第一審所為關於命被上訴人交付系爭土地之判決予以廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴，無非以：查，系爭土地原係被上訴人十七人共有，已於七十八年七月八日，依土地法第三十四條之一第一、二、三項規定及土地登記規則第八十條規定，以買賣為原因，移轉登記於上訴人及胡碧瓔等人，有土地登記簿謄本及土地登記聲請書為憑，且為兩造所不爭，上訴人此部分之主張，堪認為信實。按債權行為與物權行為相互獨立，物權行為具有無因性，物權行為縱有效成立，當事人間非必成立有效之債權行為，系爭土地之所有權，雖經移轉登記於上訴人及其指定之胡碧瓔等人，然僅屬獨立之物權行為是否有效成立問題，尚難以之為兩造間是否有債權債務關係判決之唯一依據。上訴人既明確陳明：係依據土地法第三十四條之一架構下之買賣債權關係，請求被上訴人交付土地，其餘主張均不再援用，則上訴人得否為本件請求，自應以兩造間有無上開債之關係為斷。經查，依上訴人所提出卷附之買賣契約書上，出賣人欄之記載為「出賣人（乙方）梁景柏等十七人詳附人附表」等文字，「人附表」上則列被上訴人十七人為出賣人，其非依土地法第三十四條之一第一項所訂立之債權契約，要無疑義，自無從捨此明確之文字，別事探求，而為相反之認定。對照該契約書第二條明載：「（買賣標的）乙方所有前開不動產共有權」各語，益為明瞭。又被上訴人梁景柏、梁景集、乙○○在另案刑事案件（台灣高等法院七十九年度上更㈠字第五五二號刑事案件）審理中陳稱：甲○○等五人已於七十七年十一月二十七日同意出售其應有部分，其中梁新華、甲○○、梁忠梨均自行在附表上簽名云云，參照上訴人所稱：甲○○等五人已於七十七年十一月二十七日同意出賣，其委請土地代書姜舒瀚辦理移轉登記，由於甲○○等五人反悔，故交代姜舒瀚代書依照土地法第三十四條之一規定，逕行辦理土地之移轉登記等語，前開買賣債權契約，並非梁景柏等十二人，依據土地法第三十四條之一第一項所訂立之債權契約，殊無疑義。上訴人所據以主張有請求權之契約，並非梁景柏等十二人依據土地法第三十四條之一所訂立之債權契約，則上訴人主張，兩造間有該項債權債務關係等語，即難採信。尤其上訴人已稱：伊係與梁景柏等十二人訂約云云，亦難認甲○○等五人為契約之立約當事人，上訴人無從對非債務人之甲○○等五人行使交付土地之請求權。且上訴人亦未舉證證明梁景柏等十二人有分管系爭土地之特定部分，是甲○○等十二人部分亦無從依上訴人之請求，為其勝訴之判決。另上訴人係主張，其依與梁景柏等十二人所訂立之買賣契約，並僅依此法律關係為交付土地之請求，則甲○○等五人曾否同意出賣其應有部分，顯為另一問題。從而，上訴人之請求，於法無據，不應准許等詞。為其判斷之基礎。按共有物之處分、變更或設定負擔，應得共有人全體之同意，民法第八百十九條第二項固定有明文。然土地法第三十四條之一第一項規定，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。土地法為民法之特別法，土地法之上開規定自應優先適用。故處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權之共有物，如為土地或建築改良物時，僅須依土地法第三十四條之一第一項之規定辦理，而無須得全體共有人之同意。從而，依土地法第三十四條之一
第一項所訂立之債權（如買賣）契約，縱係不同意出賣之共有人，亦應受其拘束，始符合土地法上開條項之立法目的。原審依卷附買賣契約之出賣人係列被上訴人十七人，認定並非依土地法第三十四條之一第一項之規定所立之買賣契約。惟查，上開買賣契約出賣人，雖列有被上訴人十七人名義（見一審卷九至十一頁），然被上訴人甲○○等五人均否認與上訴人簽約（見原審重上字卷三四頁反面、重上更㈠字卷七八頁反面等），若其餘被上訴人梁景柏等十二人本意在出賣系爭土地全部，而非其個人應有部分，且其人數，應有部分符合土地法第三十四條之一第一項之規定，被上訴人梁景柏等十二人與上訴人據此所立之買賣契約，對甲○○等五人亦應生效，此觀之梁景柏等十二人事後依土地法第三十四條之一第一項之規定，將系爭土地所有權移轉登記於上訴人（見原審重上更㈠卷八七至八八頁之土地登記申請書，一審卷一八至二五頁之土地登記簿謄本），益可明證。不得因買賣契約書之出賣人，係列被上訴人十七人名義（如前說明，甲○○等五人否認簽訂該契約），而否認其係依土地法第三十四條之一所立之買賣契約。原審未遑注意及之，尚屬可議。究其實情如何，攸關上訴人之請求是否正當，尤待事實審法院審認。上訴論旨，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 七 月 二十六 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 錦 娟
法官 許 澍 林
法官 吳 正 一
法官 楊 隆 順
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 八 月 八 日