最高法院民事判決 八十五年度台上字第一五一六號
上 訴 人 甲○○
丙○○
楊聰明
張用標
被 上訴 人 乙○○
訴訟代理人 莫德融律師
周燦雄律師
陳鴻鈞律師
林淑閔律師
右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十四年十月二日台灣高等法院
第二審更審判決（八十四年度上更㈣字第七二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段二小段五四○號土地為伊所有，上訴人無正當權源，分別於其自有房地後面搭建違建房屋，占用上開土地各如第一審判決附圖所示甲、乙、戊部分。爰本於所有權之作用，請求排除侵害等情，求為命上訴人甲○○將如第一審判決附圖所示甲部分三四平方公尺土地上房屋拆除後，將土地交還伊；楊聰明、丙○○將乙部分二八點六○平方公尺土地上房屋拆除後，將土地交還伊；張用標將戊部分一三點六二平方公尺土地上房屋拆除後，將土地交還伊之判決。上訴人則以：伊所有房屋占用系爭土地均經前手於建屋時取得土地所有權人同意，而有租地建屋關係存在，且被上訴人前手中國兒童福利社之法定代理人黃節文曾收受伊前手之租金，伊前手與該社間就系爭土地應有租賃關係存在，伊繼受前手對系爭土地之承租權，自有使用系爭土地之正當權源。被上訴人嗣後自該社繼受取得系爭土地所有權，亦應受上開租賃關係之拘束。且伊並未收到中國兒童福利社之支付租金催告函，該催告函應不具終止租約之效果等語，資為抗辯。原審以：系爭土地係被上訴人於民國七十四年四月八日向訴外人張岫嵐購買，並於同月二十六日辦竣所有權移轉登記。而上訴人所有之建物占用系爭土地如第一審判決附圖所示甲、乙、戊部分之事實，有土地登記簿謄本、土地複丈成果圖可稽。上訴人雖辯稱：被上訴人係自無處分權之訴外人余定基處取得系爭土地所有權，不得本於所有權之作用為請求云云。惟依土地法所為之登記有絕對之效力，縱其登記有無效或得撤銷之情形，在真正權利人提起塗銷登記之訴得有確定之勝訴判決以前，其登記仍不失其效力，系爭土地既仍登記為被上訴人所有，被上訴人即非不得本於所有權之作用為請求。查：㈠、上訴人甲○○所有之台北市○○街一七九號房屋係購自訴外人陳彩英。而陳彩英建屋之初，曾於四十八年十月十九日取得原地主游峻樟同意，並出具土地使用權證明書與陳彩英。嗣游峻樟將地售與中國兒童福利社，在未辦理土地所有權移轉登記前，該社負責人黃節文於五十年間向陳彩英收取五十年以前占用系爭土地地皮之租金；㈡、張用標所有之一八九號房屋，係訴外人王克耀於四十年五月一日領得雜項執照後所建。王克耀嗣將房屋讓與趙鴻淵，趙鴻淵曾於五十年四月間繳付土地租金
與黃節文。張用標係於五十四年間向趙鴻淵購屋居住使用迄今；㈢、楊聰明、丙○○所有之一八三號房屋係訴外人張材鐸、張誠秀、王允之（下稱張材鐸等三人）於四十七年八月五日經台北市政府工務局核發執照後所建，張材鐸等三人於建造之初已取得原地主高楊招治出具之土地使用權證明書，建竣後並辦理所有權第一次登記，張材鐸於五十年間向黃節文繳付五十年以前占用該地皮之租金，嗣於六十七年四月二十日將房屋售與楊聰明、丙○○等情，有營造執照申請書、委託書、營造執照、雜項執照、買賣契約書、土地及建物登記簿謄本、建物測量成果圖、地籍圖謄本、土地使用權證明書、收據、房捐稅單可稽，自堪信為真實。而黃節文所出具之收據，紙張泛黃老舊，應非臨訟偽造之物，又證人即中國兒童福利社總幹事姚愧三證稱：收據係黃節文授權伊所寫，印章為黃節文所蓋云云。經送請內政部警政署刑事警察局鑑定結果，認黃節文之印章為真正。則姚愧三之證言，應屬可採。惟被上訴人之前手游峻樟、高楊招治於四十七年及四十八年間出具土地使用權證明書給與上訴人甲○○、楊聰明、丙○○之前手陳彩英及張材鐸等三人，並無收受租金之記載，上訴人既無法證明其前手曾支付使用土地之代價與游峻樟及高楊招治，即不得以其前手曾獲被上訴人前手同意使用系爭土地，即謂其對被上訴人亦有使用系爭土地之權利。況上訴人之前手陳彩英、張材鐸等三人及王克耀在系爭土地建築如第一審判決附圖所示甲、乙、戊部分房屋時，土地所有權固尚登記在高楊招治或游峻樟名下，但游峻樟早在三十九年三月一日已將系爭土地出售，並交付與中國兒童福利社使用收益，足見高楊招治或游峻樟出具土地使用權證明書時，並未現實占有系爭土地，依民法第二百七十三條規定，系爭土地之使用收益權已歸中國兒童福利社，自無從再將之交由陳彩英、張材鐸等人建屋，故憑該土地使用權證明書尚不足以證明兩造前手間就系爭土地有租賃關係存在。又上訴人張用標之前手王克耀建屋之初，上訴人並未能證明其曾向原地主租賃土地，且王克耀領得之雜項執照載明限本人使用，不得轉租、轉售，即無從證明王克耀與地主間有租地建屋之租賃關係存在。再者，游峻樟與中國兒童福利社於三十九年三月一日所簽訂之杜賣證書雖載有「台端（中國兒童福利社）前去納稅、收租、使用、收益、掌管、永為己業」字句，僅係表明已將土地交由中國兒童福利社使用收益，並非謂原地主已將系爭土地出租於他人，中國兒童福利社應繼受出租人之地位，故憑此亦不足以證明兩造前手間就系爭土地有租賃關係存在。然查中國兒童福利社於管領系爭土地期間，該社負責人黃節文於五十年四月間曾向上訴人之前手陳彩英、趙鴻淵、張材鐸收取系爭房屋使用系爭土地之對價，其出具之收據上載明收取者為系爭建物於五十年以前占用土地之租金，參以證人姚愧三證稱：當時收取該項金錢之動機係土地為人占用，冀望藉之收取占用人使用土地之對價云云，足徵黃節文以中國兒童福利社名義收取者為使用土地之對價，其性質應為租金，而非損害金。從而中國兒童福利社與上訴人之前手陳彩英、趙鴻淵、張材鐸間因該項租金之收取應已成立不定期租賃關係。陳彩英、趙鴻淵、張材鐸向中國兒童福利社承租系爭土地時，其上已有房屋存在，其租地之目的係在供地上房屋使用，自可類推適用租地建屋之相關法理，如無相反之特約，應認承租人將房屋所有權讓與第三人時，該第三人對於基地出租人仍有租賃關係存在，被上訴人不能證明中國兒童福利社與陳彩英、趙鴻淵、張材鐸間有禁止轉讓房屋所有權之特約，則陳彩英、趙鴻淵、張材鐸將房屋轉讓與上訴人時，基地承租權亦隨同移轉，故上訴人與中國兒童福利社間就系爭土地應有租賃關係存在。又民法第四百二十
五條買賣不破租賃之規定，固於租賃物之所有人與出租人為同一人時始有適用，然第三人如得所有人同意而為出租時，仍得類推適用該條之規定。本件土地出租時，土地登記所有權人固為游峻樟，但其於售地與中國兒童福利社時，杜賣證書上載明「台端（中國兒童福利社）前去納稅、收租、使用、收益、掌管永為己業」云云，可見游峻樟已事前同意中國兒童福利社可將系爭土地出租。況張岫嵐於五十六年六月十日登記為系爭土地所有權人後，於七十四年間致函上訴人請求支付租金，亦有追認中國兒童福利社出租系爭土地與上訴人前手之行為，被上訴人於七十七年四月二十六日向張岫嵐買受系爭土地，自應受民法第四百二十五條規定之拘束，而當然繼受該租賃契約出租人之地位。惟查張岫嵐於七十四年間曾委由莫德融律師發函催告系爭土地之承租人繳納積欠之租金，並於函中聲明應於該函送達後十日內如數繳納，逾期終止租約，不另通知等情，有該催告函及所附之占用面積、積欠租金一覽表可稽。上訴人甲○○雖辯稱：該催告函係向張效忠為催告，而由日建裝潢行簽收，伊未收到該催告函，應不生終止租約之效力；丙○○、楊聰明、張用標則辯稱：莫德融律師寄發者並非卷附之催告函，且各戶占用面積及積欠租金一覽表所載一八三號房屋之土地使用者姓名為楊聰全，而非丙○○，應無法送達，且一八三號房屋所有權人為丙○○、楊聰明二人，張岫嵐僅向其中一人為催告並終止租約，應不生終止之效力各云云。然查張效忠為上訴人甲○○之夫，兩人均居住於台北市○○街一七九號房屋，黃永堃係承租該屋一樓之房客，該存證信函既經黃永堃以其經營之日建裝潢行名義簽收，衡情應無不轉交收件人張效忠之理。而該催告函涉及張效忠夫妻居住權益至鉅，衡諸經驗及論理法則，張效忠收受後斷無不告知甲○○之理，應認甲○○已收受該催告之意思通知。至黃永堃證稱：伊從不代房東收信，該回執之店章非伊店所刻云云，顯悖情理，難以採信。次查上訴人丙○○、楊聰明、張用標於本審提出該催告函時，陳稱：七十二年九月一日張岫嵐委任莫德融律師草擬催告函向上訴人催討積欠之租金云云，其意顯已表示曾收受該催告函，此自認之事實，核與張用標於七十四年七月十四日簽收該催告函及證人姚愧三證稱莫德融律師有發過催告函云云相符，自堪信為真實。丙○○、楊聰明、張用標在被上訴人主張：上訴人未依催告繳納租金，即令有租約存在，亦經終止之後，始改稱該催告函係姚愧三提供，非莫德融律師寄發者云云，雖經證人姚愧三於八十四年八月七日證稱：丙○○半年前至其家取走一封莫德融催繳租金之信函云云，惟質以何以保有該信函，據其陳稱：係其見到該信函，要求給一份，瞭解一下云云。果爾，則姚愧三應僅有一份催告函，但其於八十四年八月十六日提出其保管之資料，其中尚有莫德融律師手擬之催告函原本，足見姚愧三尚持有催告函原本，何庸再要一份留作參考﹖倘姚愧三手中僅有一份催告函，豈有任意交付他人之可能，故姚愧三之證言難以採信。被上訴人主張上訴人丙○○、張用標等人確曾收受該催告函，堪以採信。至於一覽表上丙○○之姓名誤繕為楊聰全，依台灣郵政送達之精確性，該催告函亦非絕無送達之可能。如未送達，丙○○、楊聰明何能提出該催告函為證﹖又該催告函催繳者為丙○○、楊聰明共有房屋之租金，該租金應由共有人平均分擔，衡諸經驗法則，丙○○收受該信函後，斷無隱瞞不通知楊聰明之理，楊聰明亦應已收受該意思通知，應無疑義。綜上所述，張岫嵐既委由莫德融律師催告上訴人限期繳納租金，並聲明逾期不繳終止租約，不另通知，上訴人迄今猶未繳租，應已發生終止租約之效力。至上訴人甲○○辯稱：伊前手陳彩英建屋時越界占用系爭土地，當時地主游峻樟明知其
越界而不即提出異議，至今已逾三十年，不得請求拆屋還地云云，惟對於游峻樟明知越界而不表示異議一節，未能舉證以實其說，且原有房屋與越界部分各有出入門戶，越界房屋若予拆除，並不損及原有房屋之完整，應無民法第七百九十六條之適用。退步言之，縱令上開催告函當時未合法送達於上訴人，但上訴人丙○○等人自姚愧三處取得上開催告函，呈庭為證，經於八十四年六月十六日提示上訴人及其訴訟代理人，命其表示意見，該催告之意思通知至此亦應視為合法送達，至本件於八十四年九月二十六日言詞辯論終結時已逾三月，上訴人仍未提出受催告後五年內之租金，亦已生終止租約之效力。而上訴人於租賃關係終止後仍占有系爭土地自屬無權占有，則被上訴人本於所有權之作用請求上訴人拆屋交地，即屬應予准許，爰維持第一審就此部分所為被上訴人勝訴之判決。
查張岫嵐委託莫德融律師草擬之催告函計有二件，一為七十二年九月一日之催告函（附二審更㈣卷四五頁），其內容為催繳最近五年（即六十七年起至七十一年止）之欠租；一為七十四年七月之催告函（附同卷證物袋內），其內容為催繳自六十七年起至七十三年止之欠租。又各戶佔用面積及積欠租金一覽表所列欠租年限則為自七十年起至七十四年之五年欠租額（見同卷四六頁），而張效忠、張用標之回執僅記載於七十四年七月十四日收到掛號郵件一件（見同卷一六八至一六九頁），並未標明掛號郵件之內容為何﹖原審未遑查明張岫嵐是否於七十二年九月一日及七十四年七月間先後為二次催告﹖及其內容為何﹖遽認張岫嵐於七十四年七月間係以上開七十二年九月一日之催告函及上開欠租一覽表為催告，即有可議。次查支付租金之催告，係意思通知之一種，其通知應向承租人為之，如承租人有數人者，應向承租人全體為之，否則對於未受催告之承租人，不發生催告之效力。上訴人與中國兒童福利社間就系爭土地有租賃關係存在，租用一七九號房屋基地者為上訴人甲○○；租用一八三號房屋基地者為丙○○、楊聰明二人，為原審認定之事實。惟中國兒童福利社負責人張岫嵐就一七九號房屋基地部分係向非承租人之張效忠為催告；就一八三號房屋基地部分僅向承租人中之丙○○一人為催告，揆諸前揭說明，對甲○○、楊聰明應不發生催告之效力，原審就此為相反之認定，尤非允洽。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 七 月 十一 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 奇 福
法官 許 朝 雄
法官 梁 松 雄
法官 陳 國 禎
法官 劉 福 聲
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 七 月 二十二 日
Ｋ