臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第1204號
原 告 丁○○
訴訟代理人 凌見臣律師
複 代理人 陳志偉律師
乙○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國96年9 月11日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣玖拾陸萬元，並自民國九十六年六月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣叁拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前以新臺幣玖拾陸萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣原告於95年7 月16日透過住商不動產永和公園加盟店大 永和不動產仲介經紀有限公司（以下簡稱：大永和公司） 向被告購買門牌號碼臺北縣中和市○○街446 號6 樓建物 、停車位及其應有土地持分（以下簡稱：系爭房地），雙 方簽訂不動產買賣契約書，原告並依約給付第一期款新臺 幣（下同）800,000 元。嗣被告拒不交付印鑑證明，並不 配合銀行貸款程序所需之拍照手續，原告、大永和公司及 永誠地政士事務所分別寄發存證信函催告，惟被告竟藉詞 要求原告額外負擔費用，並變更付款條件而拒不履約，是 被告實已違反系爭契約第1 條之約定至明。
（二）按系爭契約第9 條約定：「一、除本約有特別約定外，甲 乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，於經他方定 期催告仍未履行時，他方得解除本約。…三、本約簽訂後 ，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致 本約解除，應立即返還已收價金並負擔甲方所受損害之賠 償以外，並同意按甲方已支付價金總額計算，作為懲罰性 違約金給付甲方」。次按「契約解除時，當事人雙方回復 原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列 之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受 領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」
、「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」 ，民法第259 條、第179 條分別定有明文。查被告違反系 爭契約書之約定，並擅自解除系爭契約，原告乃於96年5 月3 日寄發存證信函為解除系爭契約之意思表示，則被告 自應返還已收受價金800,000 元，並應依約給付原告違約 金800,000 元。
（三）本件系爭貸款係因被告未依約交付印鑑證明而未完成： １、按系爭契約第2 條約定：「二、付款方式如下：第4 期（ 尾款）8,700,000 元整。甲方（即原告）須以買賣標的向 金融機構辦理貸款以支付尾款者，甲方應於給付完稅款前 ，確認貸款額度及辦妥相關之對保手續，並於移轉登記完 成5 日內，金融機構核撥時給付予乙方（即被告），雙方 並同時辦理交屋」。經查，原告買受系爭房屋就尾款給付 乃係向金融機構辦理貸款支付之，惟經金融機構核定貸款 後，須進行對保、過戶、設定抵押後，方進行撥款，此由 前揭約定自明。
２、次按系爭契約第3 條約定：「一、買賣標的之產權移轉登 記、抵押權之塗銷或設定、貸款申辦及償還等作業，經甲 、乙雙方同意完全委由住商總部指定之特約地政士永誠代 為辦理。二、乙方應依約交付所有權狀正本（印鑑證明） 、戶籍資料、稅單等產權移轉所需文件予特約地政士。雙 方應配合完成不動產移轉之書表用印及資料提供。日後如 需雙方本人出面協辦或補蓋印鑑、補換證件等時，雙方應 無條件即時交付，不得藉故拖延拒絕或要求任何補償行為 」。惟查，被告雖交付土地、建物所有權狀正本予承辦地 政士，惟竟藉故拒絕配合貸款程序及依約交付印鑑證明， 致原告貸款申請經金融機構核定對保後，因系爭房屋無法 辦理產權移轉手續及房屋貸款抵押設定，貸款程序因被告 未依約履行而未能順利完成。
（四）又參照系爭契約第3 條產權移轉之約定，原告自得指定系 爭房屋之登記名義人，且依約履行權利義務，要無疑義。 嗣原告指定登記名義人為第三人朱冬美，被告竟要求協商 並逕自繕打與系爭契約約定相左之協議內容，然原告細繹 該協議內容後，因其與系爭契約之約定不符，自無再行簽 立該協議之必要。而上開約定「產權移轉登記之名義人由 甲方指定」，並未約定非配偶或直系血親不得為之，被告 就登記名義人之身分，本無權干涉。又朱冬美僅為原告指 定之登記名義人，系爭契約當事人仍為原、被告，被告實 無要求朱冬美出面換約之必要，即無依系爭契約第7 條出
具授權書之義務。是原告依系爭契約自得指定系爭房屋產 權移轉登記名義人。
（五）聲明：1.被告應給付原告1,600,000 元，及自95年7 月16 日起至清償日止，以年息5 ﹪計算之利息。2.原告願供擔 保請准宣告假執行。
二、被告則以下開情詞，資為抗辯：
（一）被告事前防險作為以保障售屋尾款安全取得，並無過當： １、查原告在96年7 月16日簽定買賣契約書時，當場表明有關 支付契約尾款之銀行貸款申辦，不委由住商總部指定之特 約地政士永誠代為辦理，已先自行協調核貸銀行。惟就原 告不依約委由特約地政士永誠代為辦理，逕自要求以買賣 標的自行向銀行辦理高額度貸款事宜之行徑，住商與承辦 地政士均表達不堅持，然風險責任須依約自負，此時已讓 人感覺原告不正常交易之心態，致被告為求誠信公平與確 保安全交易，嚴正聲明應俟原告銀行核貸確定無誤後，再 提交本人過戶印鑑證明，此屬買賣交易雙方合理管制。況 原告花費近3 個月時間後，竟遭銀行駁回核貸，足證原告 本應自負高額度貸款失敗之責，今被告確定原告無法履約 之事實，按契約約定處理違約情事，自與被告應否交付印 鑑證明乙事無涉。
２、按系爭住商不動產買賣定金收款憑證約定：「第4 條附款 ：本件不動產買賣，買方同意由賣方受託人指定保證銀行 （或建經公司或保險公司），辦理房屋交易安全保證事宜 」。今查，本件大永和公司交付予被告之不動產買賣定金 收款憑證及系爭不動產買賣契約書中，就其約定同意由被 告受託人指定保證銀行，辦理房屋交易安全保證事宜，應 具有誠信約制效力。而被告受託人受有報酬，卻未善盡善 良管理之責，甚或未經允許變更約定，再因可歸責原告自 行超額貸款致無法履約事由，導致本件買賣契約遭解除， 故被告事前聲明之防險作為，以保障售屋尾款安全取得， 於法有據。
（二）次按系爭買賣契約第3 條規定：「買賣標的產權移轉登記 之名義人由甲方指定，但甲方所指定之權利登記名義人應 與甲方就本約共負連帶債務責任，登記名義人應於辦理用 印手續時確認之，若有因甲方於用印後要求變更或遲誤， 導致產權移轉作業遲延之損失或稅捐、費用增加者，概由 甲方負擔之」。經查，原告在長達3 個月交易期間，多次 表達為其妻兒購屋，均無提及或要求指定他人為產權移轉 登記名義人，即可確定原告本人為本契約權利登記名義人 。嗣因原告銀行超額貸款失敗，嗣提出書面協議書，要求
被告應無條件接受其所指定權利登記名義人為訴外人朱冬 美，惟今買賣交易產權均未過戶移轉，且原告確定無法履 約之違約事實，被告當然有權要求換約或加註本約以確認 之。是原告於不動產買賣交易無法履約時，藉轉讓非配偶 或直系血親為第三人方式，被告依約確認其所指定登記名 義人即朱冬美與原告就本約共負連帶債務責任，以及請求 遲延給付價金之違約金，於法有據。
（三）聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回；2.如受不利之 判決請准供擔保宣告免假執行。
三、原告主張於95年7 月16日透過大永和公司向被告購買系爭房 地，雙方簽訂不動產買賣契約書，原告並依約給付第1期款 800,000 元等語，業據提出不動產買賣契約書影本1 份為證 ，被告對此亦不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。再原 告復主張於其給付第1 期款項後，嗣被告拒不交付印鑑證明 ，亦不配合銀行貸款程序所需之拍照手續，原告、大永和公 司及永誠地政士事務所分別寄發存證信函催告，惟被告竟藉 詞要求原告額外負擔費用，並變更付款條件而拒不履約，是 被告實已違反系爭契約第1 條之約定，原告乃於96年5 月3 日寄發存證信函為解除系爭契約之意思表示，則被告自應返 還已收受價金800,00 0元，並應依約給付原告違約金800, 000 元等語，被告則以前開情詞置辯，茲本院所應審究者為 ：系爭契約是否由原告或被告依約合法解除？原告得否請求 返還已交付之價金及損害賠償？茲分別敘述如下。四、經查，被告雖辯稱原告就本件貸款不依約委由特約地政士永 誠代為辦理，逕自要求以買賣標的自行向銀行辦理高額度貸 款事宜，嗣因原告銀行超額貸款失敗，始提出書面協議書， 要求被告無條件接受其所指定權利登記名義人為訴外人朱冬 美，被告當然有權要求換約或加註本約以確認等語，惟查， 觀諸系爭契約第2 條係約定：「二、付款方式如下：第4 期 （尾款）8,700,000 元整。甲方（即原告）須以買賣標的向 金融機構辦理貸款以支付尾款者，甲方應於給付完稅款前， 確認貸款額度及辦妥相關之對保手續，並於移轉登記完成5 日內，金融機構核撥時給付予乙方（即被告），雙方並同時 辦理交屋」，系爭契約第3 條並約定：「一、買賣標的之產 權移轉登記、抵押權之塗銷或設定、貸款申辦及償還等作業 ，經甲、乙雙方同意完全委由住商總部指定之特約地政士永 誠代為辦理。二、乙方應依約交付所有權狀正本（印鑑證明 ）、戶籍資料、稅單等產權移轉所需文件予特約地政士。雙 方應配合完成不動產移轉之書表用印及資料提供。日後如需 雙方本人出面協辦或補蓋印鑑、補換證件等時，雙方應無條
件即時交付，不得藉故拖延拒絕或要求任何補償行為」等語 ，有上述契約書影本1 份在卷可參，則依上開契約書之約定 ，原告買受系爭房屋就尾款給付乃係向金融機構辦理貸款支 付之，惟經金融機構核定貸款後，須進行對保、過戶、設定 抵押後，方進行撥款，且原告亦得指定系爭房屋之登記名義 人，是被告拒絕配合貸款程序及依約交付印鑑證明，致原告 貸款申請經金融機構核定對保後，因系爭房屋無法辦理產權 移轉手續及房屋貸款抵押設定，貸款程序因被告未依約履行 而未能順利完成，從而，被告解除系爭契約並非合法，則被 告並未提出其他事證證明原告有何違約之情事，所辯其所為 係保障售屋尾款安全取得之事前防險作為，尚屬無據。五、再原告主張依系爭契約第9 條約定：「一、除本約有特別約 定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，於經 他方定期催告仍未履行時，他方得解除本約。…三、本約簽 訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事 致本約解除，應立即返還已收價金並負擔甲方所受損害之賠 償以外，並同意按甲方已支付價金總額計算，作為懲罰性違 約金給付甲方」，而被告違反契約書之約定，擅自解除系爭 契約，原告乃於96年5 月3日寄發存證信函為解除系爭契約 之意思表示之事實，為兩造所不爭，並據原告提出台北信維 郵局第1603號存證信函暨回執影本1 份為證，是以原告委託 律師以上開存證信函解除兩造間有關系爭房地之買賣契約， 自屬有據。而上開存證信函已於96年5 月4 日由被告收受， 亦有上開回執為證，是兩造間之買賣契約已於96年5 月4 日 解除。
六、又原告主張其系爭契約已解除，則被告自應返還已收受價金 800,000 元，並應依約給付原告違約金800,000 元等語，則 查：
（一）按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受 領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附 加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 、2 款分 別定有明文。又解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求， 民法第260 條亦定有明文。查原告主張兩造間之買賣契約 業經解除，而被告其前所收受之價金為800,000 元，有上 開買賣契約書為證，且為被告所不爭執，是以被告收受之 上開價金800,000 元自應予以返還，從而，原告請求被告 返還800,000 元及自訴狀繕本送達翌日即96年6 月14日起 ，按年息5%計算之利息，自有理由，應予准許。（二）至原告另請求被告違約金800,000 元部分，因按約定之違
約金金額過高者，法院得減至相當數額，民法第252 條定 有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院 固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，至如何始謂 相當，則須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受 損害情形，以為酌定標準（最高法院69年度台上字第3792 號、79年度台上字第2606號判決意旨參照）。經查，本院 審酌原告因系爭買賣契約而交付800,000 元定金予被告， 並約定被告未依約履行時，依已支付價金總額計算為違約 金，衡諸系爭買賣契約之總價為9,500,000 元，先行給付 之價金即高達百分之八，此項違約金之約定自屬過高，本 院審酌被告違約之期間及系爭房地之價值等情狀，認以法 定最高週年利率20% 計算違約金即160,000 元（計算式： 800,000* 20%=160,000元）予原告作為違約金，較為允適 ，故本件違約金應予核減為160,000 元，則原告請求被告 給付160,000 元及自訴狀繕本送達翌日即96年6 月14日起 ，按年息5%計算利息之違約金，為有理由，應予准許，逾 此部分之請求，尚屬無據，應予駁回。
七、從而，原告請求被告給付960,000 元及自訴狀繕本送達翌日 即96年6 月14日起至清償日止，按年息5%計算利息之價金及 違約金，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，尚屬無據 ，應予駁回。
八、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經 核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准 許之；至原告敗訴部分，因該部分之訴業經駁回，其假執行 之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
九、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨 攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本案判斷結果無影響 ，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
十、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390 條、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 96 年 10 月 5 日 民事第三庭 法 官 邱靜琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 10 月 5 日 書記官 白俊傑