拆屋還地
臺灣彰化地方法院(民事),訴字,96年度,142號
CHDV,96,訴,142,20071023,2

臺灣彰化地方法院民事判決　　　96年度訴字第142號
原　　　告　甲○○
訴訟代理人　李淵源　律師
被　　　告　台日德企業有限公司
兼　法　定　乙○○
代　理　人
共　　　同　陳忠儀　律師
訴訟代理人
　　　　　　楊宏鈞　律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國96年10月9日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落彰化縣溪州鄉○○段二三地號土地上如附圖所示編號Ａ部分面積一五七點七四平方公尺之鐵皮造建物、編號Ｂ部分面積二七○點○四平方公尺之加強磚造建物拆除，並將土地返還原告。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰壹拾伍萬元供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣叁佰肆拾叁萬捌仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
原告聲明：如主文第1項所示，並陳明願供擔保請准宣告假執 行。陳述：原告之代理人丙○○於民國90年1月1日，就原告所 有坐落彰化縣溪州鄉○○段23地號土地（下稱系爭土地），與 被告訂立土地房屋租賃契約書（下稱書面租約），約定由被告 承租系爭土地，供被告台日德企業有限公司（下稱台日德公司 ）出資搭蓋如附圖所示編號A部分面積157.74平方公尺之鐵皮 造建物及編號B部分面積270.04平方公尺之加強磚造建物（均 未辦理建物所有權第1次登記，下合稱系爭建物），租期自90 年1月1日起至95年12月31日止。現因租期屆滿，系爭建物仍由 被告2人占有使用，原告並已將系爭土地出賣與訴外人陳進喜 、蔡麗蓉，且無由依書面租約第8條約定取得系爭建物所有權 ，為此依民法第767條所有權之法律關係，請求拆屋還地。被告聲明：駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告 免假執行。陳述：被告乙○○於89年間與丙○○等人設立被告 台日德公司，經營餐飲業。被告乙○○原擬與丙○○在彰化縣 北斗鎮租地，因僅得承租6年，不符投資效益，經丙○○提議 ，乃向原告承租系爭土地，以搭蓋建物經營餐廳，原告並委由 丙○○與被告口頭約定租期為20年，屆滿時，地上物歸原告所 有，被告台日德公司即據此口頭約定，出資約新臺幣1,500萬



元，費時1年半，在系爭土地上建造系爭建物，俾於20年租期 內予以利用，並由被告2人占有使用迄今。嗣因被告要求，原 告乃委由丙○○與被告訂立書面租約，被告乙○○於訂立書面 租約時曾要求更正租期為20年，惟丙○○則謂租期為20年無誤 ，但書面租約應每5年續約，被告聽信其言，乃在書面租約簽 章，並倒填訂約日期。詎原告竟於94年6月間寄發存證信函與 被告，謂租期將於94年12月31日屆滿，不再續約，被告發覺受 騙，亦寄發存證信函與原告，請求依口頭約定履行，並以支票 給付95年1月至12月之租金，原告業已受領。另原告仍為系爭 土地之所有權人，並未出賣與他人，其提出之不動產買賣契約 書應係臨訟製作，內容不實。況依書面租約第8條，被告於租 期屆滿時，亦不負拆除系爭建物之義務。是原告之請求無理由 。
兩造不爭執之事實：
㈠原告之代理人丙○○與被告訂立書面租約，約定由被告承租 原告所有之系爭土地，供被告台日德公司出資搭蓋未辦理建 物所有權第1次登記之系爭建物，該書面租約記載租期自90 年1月1日起至95年12月31日止。
㈡系爭建物係由被告2人占有使用迄今。
㈡原告於94年6月間寄發存證信函與被告，謂租期將於94年12 月31日屆滿，不再續約，被告亦寄發存證信函與原告，並以 支票給付95年1月至12月之租金，原告業已受領。原告主張其代理人丙○○與被告訂立書面租約，約定由被告承 租原告所有之系爭土地，供被告台日德公司出資搭蓋未辦理建 物所有權第1次登記之系爭建物，該書面租約記載租期自90年1 月1日起至95年12月31日止之事實，業據其提出土地登記謄本 、書面租約為證（本院卷第7、10至13頁），並經本院會同兩 造及彰化縣北斗地政事務所測量員現場勘驗測量，有勘驗測量 筆錄、現場略圖、鑑定圖可稽（本院卷第55至58頁），且為被 告所不爭，堪信為真。原告主張租期屆滿，並已出賣系爭土地 ，且其無由取得系爭建物所有權，被告自應拆屋還地；被告則 以租期為20年，尚未屆滿，原告亦未出賣系爭土地，租期屆滿 時其無拆屋義務置辯。是本件主要爭點在於：
㈠租期至何時屆滿。
㈡如租期已屆滿，被告應否拆屋還地。
按不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，未 以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第422條定有明文 。其立法理由係謂，存續期間逾1年之不動產租賃契約，於當 事人之利害極有關係，應使其訂立字據，藉防後日之爭論，其 未訂立字據者，則應視為不定期限之租賃，當事人自得隨時終



止契約。是民法第422條，應解為強制規定。經查： ㈠被告辯稱租期為20年，並以支票給付95年1月至12月之租金 一節，雖據其提出形式上為原告不爭之存證信函、掛號郵件 收件回執、支票、支票存款往來對帳單為證（本院卷第39至 44頁），並聲請證人即被告台日德公司之董事戊○○、股東 丁○○到庭證明租期（本院卷第96至99頁），惟上開存證信 函乃被告自行撰寫，並非不動產之租賃契約字據，而兩造訂 立之書面租約既約定租期至95年12月31日止，則被告縱已支 付95年1月至12月之租金，亦不過係在履行其依書面租約所 負債務，又存續期間逾1年之不動產租賃契約，既應訂立字 據，自不得以證人之證言為立證方法，代替字據，否則即有 違民法上開強制規定。是被告辯稱租期為20年云云，應非可 取。至系爭建物之價值多寡、使用目的為何，因與租期久暫 無關，亦無庸再予深究。換言之，租期至95年12月31日止， 應已屆滿。
㈡書面租約第3條約定「倘5年租期屆滿，甲方（即原告）無須 自任耕作、因地目變更得起造一般住宅、自建農舍居住使用 、公用徵收及出賣等情事時，甲方同意與乙方（即被告）優 先續訂租賃契約」，依文義解釋，原告如已就系爭土地與他 人訂立買賣契約，無待買賣雙方辦理所有權移轉登記，被告 即已喪失優先續訂租約之權利。原告主張其已出賣系爭土地 之事實，業據其提出形式上為被告不爭之不動產買賣契約書 為證（本院卷第14至16頁）。被告雖辯稱該契約書係臨訟製 作，內容不實，且原告未移轉系爭土地之所有權，並提出形 式上為原告不爭之土地登記謄本為證（本院卷第45頁），惟 依上開說明，原告既已與他人訂立買賣契約，被告即無從請 求優先續訂租賃契約，無待買賣雙方辦理所有權移轉登記， 自難謂被告仍得本於優先續訂租賃契約之權利，主張其仍有 權占有系爭土地。被告此部分所辯，亦非可採。 ㈢兩造未以字據約定20年之租期，被告於書面租約之租期屆滿 時，又無優先續訂租約之權利，則原告主張租期屆滿，堪以 採信。
按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。所有人 對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其 所有權者，得請求除去之。民法第450條第1項、第767條前段 、中段定有明文。又不動產物權，依法律行為而取得、設定、 喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條亦有規定 ，該條規定並不因不動產屬於未辦理建物所有權第1次登記之 建物而有例外，是該類建物，既由建造人出資建造而原始取得 所有權，非經登記，自無從為所有權之移轉。經查：



㈠兩造之租約，期限業已屆滿，依民法第450條第1項規定，租 賃關係因此而消滅，則被告占有系爭土地，即難謂有正當權 原。
㈡書面租約第8條雖約定「租賃期間內，乙方若擬遷離他處而 經甲方同意時，乙方不得請求租金退還，且不得將地上物之 權利為轉讓或其他處分或將地上物遷移或為毀損拆除。無論 租期到期與否，地上物均歸甲方所有（下略）」，惟系爭建 物係被告台日德公司出資搭建，且未辦理建物所有權第1次 登記，此為兩造所不爭（本院卷第47頁反面），自應歸原始 起造人被告台日德公司所有，不應依被告所提自用農舍使用 執照內關於起造人為原告之記載（本院卷第32頁），認係原 告所有。依上開說明，租期雖已屆滿，然系爭建物既不能依 民法第758條辦理所有權移轉登記，原告自無從依書面租約 第8條取得系爭建物之所有權。是就系爭建物言之，既非原 告所有，而租期業已屆滿，被告占有系爭土地，已無正當權 原，則原告依民法第767條前段、中段規定，請求被告拆除 系爭建物並返還系爭土地，應屬有據。
綜上所述，原告為系爭土地之所有人，且兩造間就系爭土地之 之租賃關係業因租期屆滿而消滅，原告復無從取得系爭建物之 所有權，被告占有系爭土地，已無正當權原，從而原告依民法 第767條前段、中段規定，請求被告拆除系爭建物並返還系爭 土地，為有理由，應予准許。兩造均陳明供擔保以代釋明，聲 請宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰各酌定相當之擔 保金額，併准許之。
本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果 無影響，不另論述。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　96　　年　　10　　月　　23　　日 民事第二庭 法 官 廖政勝
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收到判決正本後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 魏淑美
中　　華　　民　　國　　96　　年　　10　　月　　23　　日