臺灣臺北地方法院民事簡易判決 104年度店簡字第840號
原 告 高明惠
訴訟代理人 李弘裕律師
被 告 周龍
訴訟代理人 李岳洋律師
黃怡穎律師
周吳秀鳳
上列當事人間請求拆屋還地事件，於中華民國106年5月18日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○段00地號土地上如附圖所示編號10⑴部分面積30平方公尺之建物及編號10⑵部分面積16平方公尺之棚架拆除，將上開占用之土地騰空返還原告。被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○段0000地號土地上如附圖所示編號10-1⑴部分面積30平方公尺之建物拆除，將上開占用之土地騰空返還原告及其他共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項得假執行。被告如以新臺幣貳拾捌萬肆仟肆佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原 告歷次聲明如下：
一、起訴時聲明：被告應遷出佔據已40餘年的房屋（新北市○○ 區○○路○段000號）及另外竊佔之土地（新北市○○○○ 段○○○○段0000地號）。
二、於民國105年12月21日具狀變更聲明為： ㈠被告應自坐落新北市○○區○○段○○○○段00地號（下稱 系爭10地號）土地上如附圖所示編號10⑴部分面積30平方公 尺之建物（門牌號碼新北市○○區○○路○段000號，下同 ）遷出並拆除，及應將編號10⑵部分面積16平方公尺之棚架 拆除，將土地騰空返還原告。
㈡被告應自坐落新北市○○區○○段○○○○段0000地號（下 稱系爭10-1地號）土地上如附圖所示編號10-1⑴部分面積30 平方公尺之建物遷出並拆除，將土地騰空返還原告及其他共 有人。
三、原告於106年3月30日以言詞撤回請求原告遷出的部分，並變 更聲明為：
㈠被告應將坐落10地號土地上如附圖所示編號10⑴部分面積30 平方公尺之建物及編號10⑵部分面積16平方公尺之棚架拆除 ，並將上開占用之土地騰空返還原告。
㈡被告應將坐落10-1地號土地上如附圖所示編號10-1⑴部分面 積30平方公尺之建物拆除，並將上開占用之土地騰空返還原 告及其他共有人。
四、核原告上開訴之變更，其基礎事實同一，且屬擴張及減縮應 受判決之聲明，於法應無不合，又原告以系爭房屋目前無人 居住，撤回請求被告遷出之部分，應予准許。
乙、實體部分：
壹、原告方面：
一、聲明：
㈠被告應將系爭10地號土地上如附圖所示編號10⑴部分面積30 平方公尺之建物及編號10⑵部分面積16平方公尺之棚架拆除 ，將上開占用之土地返還原告。
㈡被告應將坐落系爭10-1地號土地上如附圖所示編號10-1⑴部 分面積30平方公尺之建物拆除，並將上開占用之土地騰空返 還原告及其他共有人。
二、陳述：
㈠系爭10地號、10-1地號土地原為原告之祖父高玉邊所有，於 62年間同意將系爭10地號土地約20坪借給被告之父周水生， 並未要求周水生給付任何對價，係雙方口頭約定後，周水生 方事後表示願給付每年一斗米（約合7公斤）以聊表謝意。 原告祖父高玉邊於71年過世後，原告之父高火朝繼承系爭10 地號土地，當即告知被告之父周水生不再出借土地，且幾十 年來都未收到任何代價（每年一斗米），原告父親於98年過 世，系爭10地號土地由原告繼承，周家仍拒絕返還土地。 ㈡原告之祖父高玉邊與被告之父周水生當時並未約明以該一斗 米作為使用租賃物之對價，未就租金一事有具體明確而一致 之意思表示，自難成立租賃。且依當時（62年）臺北市之蓬 萊米價為每公斤新台幣（下同）9.14元（補證一），僅約為 當時國民年度平均每人所得3/1000左右，可謂極其低廉，僅 屬象徵性代價，應不能以該不成比例之給付，即認為性質上 即屬租金，況承租人一方從未給付該所謂租金，因此高玉邊 與周水生間之契約性質應為民法第464條規定之使用借貸。 ㈢原告之祖父高玉邊於61年11月12日將系爭10地號、10-1地號 土地分別贈與原告之父高火朝（高玉邊之子）及原告之兄弟 即訴外人高慶雄、高慶松、高慶山等3人（均為高玉邊之孫 ），並於62年8月7日、62年9月11日完成所有權變更登記（ 參鈞院卷第115頁）。原告之父高火朝於87年3月27日因受贈
與而取得系爭10-1地號土地持分3分之1所有權。高火朝於98 年4月3日死亡，原告於98年9月15日完成辦理繼承登記取得 系爭10地號全部及10-1地號持分3分之1所有權（補證三）。 ㈣就系爭10地號土地而言：
⒈原告之父高火朝因借用人周水生死亡，即已多次向其繼承 人即被告表示終止土地之借貸關係並收回土地，依民法第 472條第4款之規定該使用借貸契約應已終止，高火朝於95 年間亦對被告提起拆屋還地之訴（後因故撤回），並以存 證信函向被告表明彼此間無租賃關係存在（參鈞院卷第76 頁），迄今被告無合法之占有使用權源仍強行占用土地。 ⒉系爭房屋占用土地已40餘年，且系爭房屋原屬磚造，已超 過行政院公布之「固定資產耐用年數表」磚造房屋耐用年 數25年甚久，若非被告不斷整修、補強，系爭房屋應早已 頹毀而不堪居住使用，且被告及其家人均未實際居住於系 爭房屋，系爭房屋已非被告及其家人賴以棲身之主要處所 ，被告實無繼續占有使用系爭10地號土地之必要，已合乎 民法第470條之「依借貸目的使用完畢」或「經過相當時 期可推定借用人已使用完畢」。依學者通說及實務上見解 （最高法院70年度台上字第4395號、74年度台上字第536 號、81年度台上字第922號、82年度台上字第467號、84年 度台上字第1076號判決參照），於使借貸關係消滅後，原 告得依民法第767條第1項規定請求返還遭無權占有之土地 ，或原告得以起訴狀或本民事補充理由暨訴之變更狀繕本 之送達，向被告為終止使用借貸契約之意思表示，並於終 止後依民法第470條或同法第767條第1項規定請求返還借 用物或所有物。
⒊原告祖父高玉邊並不識字，不可能簽立被告所提出之土地 租約書，比較被告所提土地租約書與租金繳納證明，兩者 筆跡並非相同，且均為私文書，被告應舉證其真正。退步 言，縱可認為當初之契約關係為租賃關係而非使用借貸或 該租金繳納證明書與土地租約書為真正，當事人雖未明定 租賃之期限，然依契約之目的，探求當事人之真意，亦應 解為定有承租至房屋不堪使用時為止之期限，且應受88年 4月21日修正前民法第449條第1項之20年期限限制。再從 所謂租金繳納證明書之記載觀之，於72年以後原告之父高 火朝即拒絕收受租金直至98年死亡，被告並未按期依法提 存，原告於繼承後從未要求給付或收受租金，是以土地租 約亦無更新之問題，故土地租約至遲已於83年1月12日因 期限屆滿而當然消滅。被告於土地租約消滅後仍繼續占有 系爭10地號為使用收益，即屬無權占有，原告得依民法第
767條第1項規定請求返還所有物。
㈤就系爭10-1號地而言，自始即非在使用借貸範圍內，被告雖 因繼承取得新北市○○區○○路0段000號房屋（下稱系爭房 屋）之事實上處分權，但仍屬無權占有，原告為系爭10-1地 號土地之共有人，即得依民法第767條第1項、第821條規定 ，請求被告拆除系爭房屋，將無權占有之10-1地號土地返還 於全體共有人。
貳、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
㈠被告之父親周水生於60年就已承租系爭土地建築房屋，且於 61年7月就已繳納61年之租金，系爭土地之租賃契約始於61 年。原告之祖父高玉邊於61年起就系爭10地號土地20坪訂立 租賃契約，將系爭10地號土地出租予被告父親周水生作為房 屋建築基地，並按時收取租金，此有租金繳納證明書影本（ 被證1）為憑。俟雙方於63年1月13日訂立書面土地租約書（ 被證2），約定「租賃期間自民國62年5月20日起至不定期， 租金為每年每坪蓬萊白米貳台斤計算。」。高玉邊於62年8 月7日將系爭10地號土地贈與原告之父親高火朝，由高火朝 取得所有權，原告祖父高玉邊、父親高火朝及被告父親周水 生分別死亡後，所訂契約應由兩造繼承其權利義務，原告於 98年繼承系爭土地之際，亦知悉系爭土地上有不定期租賃之 情。本件兩造間之租賃關係於被告父親周水生於原告祖父高 玉邊所有之土地上建築房屋之際已確立。退步言之，縱認周 水生與高玉邊之租賃關係於建築房屋之際未確立，至遲於61 年7月被告周龍之父親周水生給付租金之際亦成立。 ㈡被告迄今仍居住於系爭10地號土地上，租地建屋之房屋至今 仍未不堪使用。被告父親周水生承租系爭土地建築房屋之際 ，有按時繳納地租，有被證1及被證4可稽。嗣被告不知原告 父親高火朝已於98年往生，系爭土地為原告所繼承，仍持續 於鈞院提存每年租金1200元予原告父親高火朝，遲至被告發 現原告父親高火朝業已往生後，遂於104年1月29日以存證信 函（被證3）通知原告向被告收取98年至104年之租金8400元 ，詎原告置之不理，被告遂於104年3月31日將上開租金提存 於鈞院（被證4），被告有給付系爭土地之租金，得繼續占 有系爭土地。
㈢被告及家人於承租系爭土地建築房屋之際，係以鋼筋水泥建 築系爭房屋，十分耐用，嗣後亦有進行多次整修，況且，被 告之家人迄今仍有居住於系爭房屋，此有系爭房屋之使用照 片數幀（被證5）為憑，當可證明系爭房屋仍堪使用，故依
最高法院104年度台上字第559號民事判決要旨及土地法第 103條之規定，兩造間之土地租約於系爭房屋未不堪使用前 ，仍屬有效，被告仍係有權使用系爭土地。原告主張被告應 拆除房屋，返還占用之系爭10地號土地，當屬無據。 ㈣原告主張被告父親所建築之房屋有占用系爭10-1地號土地， 就占用部分亦應予以拆除，當無理由：
被告之父親周水生於60年就已承租系爭土地建築房屋，且於 61年7月就已繳納61年之租金，系爭土地之租賃契約始於61 年。況周水生於60年整地欲建築房屋之際，原告之祖父高玉 邊以「新店區青潭段蕃薯寮小段10地號有部分係道路用地， 之後公路局可能會徵收，後面的土地也是伊所有」為由，命 被告之父親周水生往後建築，此參新北市新店地政事務所提 供之土地復丈成果圖可知，建物之面積為60平方公尺（約 18.15坪），仍在被告父親周水生承租之範圍內。原告之祖 父高玉邊與被告之父親周水生所簽立之土地租約書既係於建 築系爭房屋後始簽立，則高玉邊與周水生所實際租賃之土地 應以系爭房屋所坐落之土地為準。據此，被告之系爭房屋雖 有部分位處10-1地號土地，惟係原告祖父高玉邊應允下所為 之舉，故原告命被告拆屋還地當屬無據。
㈤縱使鈞院認定被告所有之房屋確有占用10-1地號土地，惟依 民法第796條之規定，原告亦無法請求被告拆除房屋： ⒈系爭房屋有部分位處10-1地號土地，係原告祖父高玉邊應 允下所為之舉，故原告之祖父高玉邊於被告父親周水生建 築系爭房屋時既已知悉亦同意被告父親周水生建築之房屋 有部分占用到10-1地號之土地，原告之祖父依民法第796 條之規定，當無法主張拆屋還地，故原告亦應受其前手之 拘束，無法向被告主張拆除占用10-1地號之房屋。 ⒉退步言之，原告之父親高火朝於往生前亦係系爭10-1號地 號之土地所有人，其至遲於95年11月28日新店地政事務所 所繪之複丈成果圖即知悉被告之房屋有越界建築之情事， 惟高火朝非但未於鈞院95年店簡字第1954號一案追加命被 告拆除越界建築之房屋，還撤回起訴，亦足證原告之父親 知有越界建築之情事，卻未立即提出異議，依民法第796 條之規定，原告主張拆屋還地當無理由。
⒊再者，縱認被告之系爭房屋雖有侵占10-1地號，惟房屋本 屬一體，無法拆除部分，倘拆除部分房屋，剩餘之部分房 屋當無法保有其使用之目的，據此，請依民法第796條之1 之規定，斟酌被告之利益，免為全部之移去。
㈥被告父親周水生與原告祖父高玉邊所簽訂之不定期租賃契約 係於89年以前所簽訂，依最高法院98年度第2次民事庭會議
決議，89年5月5日前所簽訂之租賃契約，不適用修正後之民 法第425條第2項規定，據此，縱使被告父親周水生與原告祖 父高玉邊所簽訂之租賃契約未定期限，仍不受第425條第2項 之拘束，得適用第425條第1項規定，該土地租約對原告及10 -1地號之全體共有人當然繼續存在，原告依民法第767條第1 項前段主張拆屋還地，實無理由。
參、兩造不爭執與爭執事項：
一、兩造不爭執事項：
㈠系爭10地號土地原為原告之祖父高玉邊所有，高玉邊同意被 告之父周水生得於系爭10地號土地20坪建築房屋使用。 ㈡原告之祖父高玉邊於61年11月12日將系爭10地號土地贈與原 告之父高火朝（高玉邊之子），將系爭10-1地號土地贈與原 告之兄弟即訴外人高慶雄、高慶松、高慶山等3人（高玉邊 之孫），並分別於62年8月7日、62年9月11日完成所有權變 更登記。原告之父高火朝於87年3月27日因受贈與而取得系 爭10-1地號土地權利範圍3分之1所有權。嗣高火朝於98年4 月3日死亡，原告於98年9月15日繼承取得系爭10地號土地全 部及10-1地號土地權利範圍3分之1所有權，有系爭10地號、 10-1地號土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第23、81-82、 205、278-284、110-118頁）。 ㈢系爭房屋（新北市○○區○○路0段000號）為被告之父周水 生所建造之未辦保存登記建物，周水生於71年間死亡，由被 告繼承取得系爭房屋之事實上處分權。
㈣被告之系爭房屋占用系爭10地號土地如附圖所示編號10⑴部 分30平方公尺、編號10⑵部分16平方公尺，占用系爭10-1地 號土地如附圖所示10-1⑴部分30平方公尺，有新北市新店地 政事務所複丈成果圖可稽（見本院卷第33頁）。二、兩造爭執事項：
㈠兩造間就系爭10地號、10-1地號土地，有無不定期限租賃關 係存在？
㈡原告請求被告將占用10地號土地上如附圖所示編號10⑴部分 30平方公尺之建物、編號10⑵部分16平方公尺之棚架拆除， 將占用之土地返還原告，有無理由？
㈢原告請求被告將占用10-1地號土地上如附圖所示編號10-1⑴ 部分30平方公尺之建物拆除，將占用之土地返還原告及其他 共有人，有無理由？
肆、本院之判斷：
一、兩造間就系爭10地號、10-1地號土地，有無不定期限租賃關 係存在一節：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。是依舉證責任分配原則 ，主張權利存在之人，應就權利發生之法律要件事實負舉證 責任。是以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告倘 係以「非無權占有」資為抗辯者，原告就被告無權占有之事 實，並不負舉證責任。換言之，被告應就其取得占有係有正 當權源之事實舉證證明，倘被告不能證明其占有權源，則自 應認原告之請求為有理由。次按，租賃契約與使用借貸契約 均係以使用他人之物為要件，所不同者，在於契約中如有支 付對價之約定，即屬租賃，而未按約定支付對價，則屬積欠 租金之問題，與使用借貸契約應為無償，性質上迥不相同（ 最高法院87年度台上字第495號民事裁判要旨參照）；租賃 與使用借貸均係將物交付他人使用，其區別主要在於使用人 是否支付代價予交付人，故如土地所有人將土地交付他人使 用，僅由使用人負擔於收受稅單後代為繳納稅捐，並非以之 為使用土地之代價者，仍屬無償之使用借貸，即所謂附負擔 之使用借貸（最高法院86年度台上字第1286號民事裁判要旨 參照）。查原告祖父高玉邊同意被告之父周水生使用系爭10 地號土地20坪建築房屋，為兩造所不爭執，原告雖自承周水 生曾表示願給付每年1斗米（約合7公斤）以聊表謝意等語， 惟依62年間蓬萊米每公斤9.14元計算，每年約63.98元（每 月約5.33元），依當時之物價水準或國民所得水準，均難認 係使用土地之相當代價，而原告於62年間僅10餘歲，對其祖 父高玉邊與被告父親周水生間之約定應無知悉，其所稱每年 1斗米，更與被告所稱每年每坪2台斤蓬萊米不符，原告所稱 每年1斗米等語顯難認係周水生使用土地之租金約定或租賃 契約之自認。原告主張高玉邊與周水生間就系爭10地號土地 為無償之使用借貸關係，被告辯稱占有系爭10、10-1地號為 有償之租賃關係，依前揭說明及舉證責任原則，應由被告就 租賃契約之存在負舉證責任。
㈡被告辯稱原告祖父高玉邊與被告之父周水生就系爭10地號土 地有租賃契約存在，固據提出租金繳納證明書及土地租約書 為證，惟查：
⒈被告所提出租金繳納證明書影本（見本院卷第53頁），並 無任何人之簽名，不知係何人書寫記載，且其上61年至63 年書寫之筆跡與64年之後之筆跡顯不相符，而61至64年之 記載上雖有蓋印，然61、62年所蓋印文難以辨認是「高玉 邊」等字，63、64年之印文雖可辯識「高玉邊印」等字， 然並無證據證明所蓋印章印文為真正，64年之後均無蓋印 ，則依其形式上已難認該租金繳納證明書為真正。再依該 租金繳納證明書記載內容：61至64年記載有收白米40斤，
並記載「64年以下未收」，65、66年並無繳付租金之記載 ，67年則記載400元，69年至71年雖記載「高玉邊收」， 然均無記載租金額（見本院卷第53頁），則審酌64年既載 「六四年以下未收」，惟其後又有收租之記載，且筆跡不 同、租金額不符或未記載租金額、復無蓋印，及該租金繳 納證明書為單方不詳之人所為記載等情，實難認該租金繳 納證明書之內容為真正，該租金繳納證明書不能為高玉邊 與周水生間有租金之約定及租金給付事實之證明。 ⒉就被告所提土地租約書部分，查原告祖父高玉邊並不識字 ，有臺北市戶籍登記簿可稽（見本院卷第68頁），被告所 提土地租約書雖蓋有「高玉邊」印文，然被告並未舉證證 明所蓋「高玉邊」印章之印文真正，已難認定該土地租約 書之真正。再者，高玉邊於61年間已將系爭10地號土地贈 與給其子高火朝，於62年8月7日完成所有權移轉登記，有 系爭10地號土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第278-279 頁），而被告所提土地租約書簽立之日期為63年1月13日 ，該土地租約書是否為高玉邊所簽訂，委有疑義。再參被 告所提租金繳納證明書記載自61年7月已有繳納租金，惟 土地租約書卻記載租地期間自62年5月20日起不定期，其 內容互有矛盾，實難認該土地租約書為真正。
⒊承上述，被告提出之租金繳納證明書與土地租約書均不能 證明真正，此外復無其他證據證明高玉邊與周水生間就系 爭10地號土地有租金合致之約定及租金給付之事實存在， 被告辯稱就系爭10地號之20坪土地有租賃契約存在云云， 委難遽採。
㈢被告既不能舉證證明就系爭10地號土地有租賃契約存在，原 告主張高玉邊與周水生間就系爭10地號之20坪土地為使用借 貸關係，應可採信。
二、被告就系爭10地號土地之使用借貸關係已因使用目的完成而 消滅：
㈠按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限 者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期 ，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求； 民法第470條第1項定有明文。是依借貸之目的使用完畢之時 ，使用借貸關係終了，斯時起，使用借貸關係歸於消滅。查 原告祖父高玉邊同意被告之父周水生於系爭10地號土地20坪 建築房屋使用，依其使用之目的，探求當事人之真意，應解 為定有使用至房屋不堪使用時為止之期限。所謂不堪使用之 原因，係指因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中， 產生漸進之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形而言，即
使用借貸關係於房屋不堪使用時當然消滅，應不得因修繕使 已不堪使用而消滅之使用借貸關係回復存在，否則，在未明 定期限之出借土地建屋契約，若容許借用人一再修繕翻修， 貸與人將永無收回之期，顯違雙方當事人借地建屋之原始目 的且有失情理之平。
㈡查被告系爭房屋之結構為磚造建築，有系爭房屋之照片可憑 （見本院卷第169頁①照片），依被告自承系爭房屋於60年 間已建造完成，距今使用已逾45年，參酌系爭房屋旁與其同 時期建築之其他房屋均已毀壞、頹圮，已達不堪居住之使用 狀態（見本院卷第169頁），原告主張依系爭房屋之原始結 構因長時間使用產生之漸進毀壞已無法達到居住及安全之要 求，已不堪使用，堪可採信。且依被告所提出之系爭房屋照 片（見本院卷第182-184頁），屋內牆壁經水泥敷設、屋頂 改為鋼筋混凝土構造，已非當時原始之磚造結構；再依林務 局農林航空測量所67年12月4日就10地號之空照圖顯示，當 時系爭房屋屋前並無如附圖編號10⑵所示之棚架部分，且屋 頂形式與周遭房屋一致，均為雙坡屋頂，而系爭房屋現為平 屋頂與當時已不相同，益徵系爭房屋已頹毀損壞達不堪使用 ，而由被告大規模整修、補強改造，始可供人繼續居住使用 。再查，被告已無居住於系爭房屋，為被告所不爭執，被告 雖稱系爭房屋現由其子女居住云云，並提出屋內照片為佐， 然該照片並無拍照日期，何時拍照不明，尚難僅以該照片遽 認現仍有人居住系爭房屋。又本件自起訴後，本院對於被告 或其原訴訟代理人周吳秀鳳、周志林、周君諭（為被告之配 偶、子女）寄發之通知書，除104年10月28日、105年1月12 日之測量及辯論通知，由周志林代收而送達外（見本院卷第 17、35-38頁），其餘各次之通知書，均為未獲會晤本人亦 無受領之文書之同居人，而寄存當地派出所為送達（見本院 卷第8、44、47、49、50、160、163-166、187、190-193、 200-203頁），原告主張被告及其家人分別於他地各有居住 處所，均未實際居住於系爭房屋，尚非無稽。綜承上述，系 爭房屋之原始結構既已毀壞達不堪使用，且被告及其家人已 遷居他處，被告就系爭10地號土地已無繼續占有使用之必要 ，應認被告就系爭10地號土地之使用目的已完成，使用借貸 關係應已消滅。被告雖將系爭房屋修繕，應不能使已消滅之 使用借貸關係回復，即系爭10地號土地之使用借貸關係不因 被告之修建房屋得以繼續存在，兩造間就系爭10地號土地之 使用借貸關係已消滅，應可認定。
三、退步言之，縱認原告祖父高玉邊與被告之父周水生間就系爭 10地號土地有租賃關係存在，其租賃關係應已消滅：
㈠按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得 收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令 之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠 租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人 違反租賃契約時。」，土地法第103條定有明文。查系爭10 地號土地之租約至遲於82年5月19日20年已屆滿20年期限， 且未經更新契約，系爭10地號土地之租賃關係應已消滅： ⒈按88年4月21日修正前民法第449條規定「租賃契約之期限 ，不得逾二十年，逾二十年者，縮短為二十年。前項期限 ，當事人得更新之。」，於88年4月21日增修為「租賃契 約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。 前項期限，當事人得更新之。租用基地建築房屋者，不適 用第一項之規定。」，依民法債編施行法第24條第1項規 定民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後其效力依民 法債編之規定，本件被告所稱之土地租約成立於61年7月 獲62年5月20日，至遲於82年5月20日已屆滿20年期限，自 應適用當時有效即88年4月21日修正前民法第449條之規定 。次按「租賃契約之期限不得逾二十年，其逾二十年者， 縮短為二十年，民法第四百四十九條第一項定有明文。租 賃契約訂明年限不定，祇許客辭主，不許主辭客者，縱可 解為以租賃物存在之時期為其租賃期限，但其期限逾二十 年者，應縮短為二十年。依民法第四百五十條第一項之規 定，其租賃關係於二十年屆滿時消滅，如二十年屆滿後已 依民法第四百五十一條視為以不定期限繼續契約者，依民 法第四百五十條第二項之規定，出租人亦得隨時終止契約 。」，最高法院29年上字第1731號民事判例要旨參照。又 「土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目 的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定 租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為 定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第四百 四十九條第一項之限制而已。最高法院三十年渝上字第三 一一號著有判例。依上開判例意旨，訂有書面之租地建屋 契約而未明定租賃期限者，其租賃期間應至房屋不堪使用 時為止。但應受民法第四百四十九條第一項租賃期限不得 逾二十年之限制。二十年期滿，若有民法第四百五十一條 規定情形，應視為不定期限繼續契約，至房屋不堪使用時 始消滅，自不待言。」，亦有最高法院87年度台上字第24 75號、85年度台上字第2108號民事裁判要旨可資參照。再 土地之租賃契約以承租人自行建築房屋使用為目的者，當 事人雖未明定租賃之期限，惟依契約之目的，探求當事人
之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限， 易言之，即為不確定期限，可見係訂有租期逾20年期限之 定期租約，而非不定期租約，此與未定期限之租賃，有所 不同，自應受民法第449條第1項所定不得逾20年之限制。 土地法第103條第1款之規定係對於契約定有期限者，始有 適用。所謂定有期限，係包括定有確定期限及不確定期限 而言（臺灣高等法院暨所屬法院66年度法律座談會研究意 見參照）。依上開88年4月21日民法修正前有效之判例及 實務見解說明，土地之租賃契約以承租人自行建築房屋使 用為目的者，應解為訂有租至房屋不堪使用止之期限，即 係訂有租期逾20年期限之定期租約，且應受修正前民法第 449條第1項規定不得逾20年之限制。本件被告所稱之土地 租約於20年租期屆滿時，民法第449條既尚未修正，自應 受民法修正前第449條第1項20年之限制，並有土地法第 103條第1款之適用。
⒉查原告祖父高玉邊於61年間同意被告之父周水生於系爭10 地號20坪土地建築房屋使用，縱認被告所提租金繳納證明 書及土地租約書為真正，就系爭10地號土地成立租地建屋 之契約，因未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人 之真意，固應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限， 惟依88年4月21日修正前民法第449條第1項規定，該土地 租約之期限應受20年之限制，則不論該土地租約自租金繳 納證明書記載之61年7月或土地租約書記載之62年5月20日 起算，該租約期限至81年7月或82年5月20日已屆20年期限 屆滿。又依被告所提繳納租金證明書之記載，自71年7月 20日以後即未繳納租金，迄原告之父高火朝於95年間起訴 請求被告拆屋還地後，被告始向本院提存所提存71年至95 年之租金25,000元，有提存書在卷可稽（見本院卷第77頁 ），可徵被告已25年未繳租金，且於82年5月20日租期20 年期限屆滿後，被告並未與原告之父高火朝更新系爭10地 號土地之租約，揆諸前揭規定及說明，應認系爭10地號土 地之租約至遲於82年5月19日屆滿20年期限後即已消滅。 ㈡又查，縱認土地租約不受修正前民法第449條第1項規定20年 租期之限制，未於20年期限屆滿時消滅，惟被告系爭房屋之 原始結構已達於不堪使用之程度，租約應已消滅： 查土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的 者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃 之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租 至房屋不堪使用時為止之期限，已如前述。本件縱認被告就 系爭10地號土地有租約存在，應解為定有租至建物不堪用時
為止之期限。又被告之系爭房屋之結構為磚造建築，已因長 時間使用達毀壞不堪使用情狀，亦如前述，則縱土地租約不 受20年租期之限制，未於20年期限屆滿時消滅，系爭10地號 土地之租約亦應認因系爭房屋已達不堪使用之期限屆至而當 然消滅。
四、原告請求被告將占用10地號土地上如附圖所示編號10⑴部分 30平方公尺之建物、編號10⑵部分16平方公尺之棚架拆除， 將占用之土地返還原告，為有理由：
綜承上述，不論原告祖父高玉邊與被告之父周水生間就系爭 10地號土地之約定為使用借貸契約或租賃契約，其契約關係 均已消滅，被告繼續占有系爭10地號土地，應屬無占有權源 ，原告請求被告將系爭10地號土地上如附圖所示10⑴部分30 坪方公尺之建物及10⑵部分16坪方公尺之棚架拆除，將占有 之土地返還原告，應有理由。
五、原告請求被告將占用系爭10-1地號土地上如附圖所示10-1⑴ 部分30坪方公尺之建物拆除，將占有之土地返還原告及其他 共有人全體，為有理由：
㈠就10-1地號部分，並無證據證明高玉邊與周水生間之使用借 貸契約包含10-1地號部分，又縱使用借貸之範圍包含10-1地 號如附圖所示10-1⑴部分，承依前述，該使用借貸關係亦已 消滅，被告就系爭10-1地號土地已無合法使用權源。 ㈡又如認被告所提出之土地租約書為真正而可採，依該土地租 約書已明確記載租賃範圍為「新店鎮青潭段蕃薯寮小段拾地 號土地內貳拾坪」，並不包括10-1地號土地。被告雖辯稱於 被告之父周水生欲建築房屋時，原告之祖父高玉邊曾以「新 店區青潭段蕃薯寮小段10地號有部分係道路用地，之後公路 局可能會徵收，後面的土地也是伊所有為由，命周水生往後 建築。」云云，惟未舉證以實其說，被告辯稱係高玉邊命周 水生往後建築於10-1地號土地上云云，委屬無據。被告又辯 稱系爭房屋先建築完成，其後始簽立土地租約書，故實際租 賃土地之地號，應以系爭房屋坐落之地號為準云云，然若高 玉邊與周水生之契約真意係以系爭房屋實際坐落之土地地號 為範圍，自應將系爭房屋實際坐落之地號全部寫入土地租約 書中，原告所提出之土地租約書中既未記載系爭10-1地號， 自難認高玉邊與周水生係以系爭房屋實際坐落地號為契約範 圍合意；且查，系爭10-1號地共有人之一即訴外人高慶山於 96年1月29日曾委任律師代為發函，就系爭房屋坐落10-1地 號土地涉嫌竊佔一事通知被告，被告於96年2月5日委任律師 發函覆稱「本人接獲前揭律師函及附件之複丈成果圖時，方 知本人所有之前揭房屋可能有占用他人土地之情事，惟為維
雙方權益並避免誤會，本人將申請地政機關重新複丈，如複 丈成果如上揭律師函所示，本人定將複丈成果圖所示之占用 土地部分自行拆除，並將土地歸還高慶山先生。」等語，有 律師函在卷可稽（見本院卷第245-250頁），可見系爭10-1 地號土地並非土地租約之租賃範圍；被告上開所辯，均無可 採。又縱該土地租約書之範圍包含10-1地號如附圖所示編號 10-1⑴部分，承依前述，該租賃關係亦已消滅，被告就系爭 10-1地號土地亦無合法使用權源。
㈢按「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權 之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為 之。」，民法第821條定有明文。原告為系爭10-1號地共有 人，被告就系爭10-1地號土地並無占有權源，原告依民法第 767條第1項、第821條規定，請求被告拆除系爭10-1地號土 地上如附圖所示10-1⑴部分30平方公尺之建物，將占有之土 地返還於原告及其他共有人全體，為有理由。
六、綜上所述，原告依民法第767條規定請求被告將將占用如附 圖所示編號10⑴部分30平方公尺之建物、編號10⑵部分16平 方公尺之棚架、10-1⑴部分30平方公尺之建物拆除，將占用 之土地返還原告及其他共有人，為有理由，應予准許。伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果