給付委任報酬
臺灣高雄地方法院(民事),訴字,109年度,1484號
KSDV,109,訴,1484,20220218,1

未舉出被告未公平提供雙方當事人有關契約內容規範說明之 證據以實其說。從而，自難認原告有違反不動產經紀業管理 條例第24條之2 第1 項第1 款、第2 款之規範之忠實義務， 被告此部分主張亦無足採。
㈣原告得否請求被告給付委任報酬？如可，金額為若干？被告 請求酌減報酬之抗辯，有無理由？若有理，酌減後，原告得 請求之金額為若干？
⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外， 應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或 依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視 為所失利益。民法第226 條第1 項、第216 條分別定有明文 。
⒉查系爭房地之買賣契約於109 年5 月24日賣方接受被告承買 價款1,928 萬元時已成立一節，業如前述，依系爭承諾書所 約定「立書人（被告）承諾應於契約成立時，給付買賣總價 款2 ％之服務報酬予受託人並以現金給付，絕無異議」（見 審訴卷第23頁），被告即應給付買賣總價款2 ％之服務報酬 予原告；且賣方代理人林○寬於109 年5 月25日晚間亦有依 原本約定之時間抵達簽約地點一情，亦經證人劉文得證述明 確（見訴字卷第218 至219 頁），而林○寬業已於109 年5 月25日在系爭意願書下方「賣方同意依本意願書上之條件出 售，並確認已收訖買方支付之定金無誤」處簽章，有系爭意 願書在卷可考（見審訴卷第21頁），足認本件系爭房地買賣 契約之總價金（含服務費）確為1,928 萬元無誤。本件系爭 房地買賣契約成立後，經原告通知被告依約配合進行後續締 約事宜，惟被告無正當理由迄未配合辦理，是原告主張因可 歸責於被告之事由而未能簽訂系爭房地買賣契約，原告已完 成居間仲介義務，被告應依民法第226 條及系爭承諾書約定 給付如附表所示出賣人委任報酬8 萬4,200 元及被告（買受 人）委任報酬38萬5,600 元，即屬有據，應予准許。 ⒊又按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其 公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之；但報酬已 給付者，不得請求返還，民法第572 條定有明文，而該條規 定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟 經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值 與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平 性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立 法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。本 院審酌兩造於109 年5 月10日簽訂系爭意願書及系爭承諾書



，約定之斡旋期間為自109 年5 月10日至同年月20日止，之 後經兩造合意延長委託期間至同年月26日止，並將委託承買 金額由1,838 萬元2 次依序修改為1,888 萬元、1,928 萬元 ，嗣於委託期間內得到賣方首肯以總價金1,928 萬元出售系 爭房地，被告既已簽立系爭承諾書同意給付成交總價2 ％報 酬，且嗣後2 次變更修改委託承買價格時，均未就此部分為 修正，復依被告與原告承辦人員之通訊軟體Line對話紀錄所 示，於委託期間，原告承辦人員有多次與被告聯繫，商討斡 旋被告與賣方間之買賣價格，被告直至簽約前幾個小時始反 悔表示不買（見訴字卷第93至159 頁），原告係不動產仲介 業者，以勞務之提供及資訊之交換，付出相當勞力、時間及 成本賺取仲介報酬為其主要獲利來源，依當事人本於契約自 由原則簽訂系爭承諾書，倘簽約時並無發生何種足以剝奪雙 方磋商協議契約內容之情形，自不能於履約時任意以給付過 高為辯。況被告並未提出兩造於簽約過程有何影響或妨礙被 告磋商協議之相關證據，則依前開認定，被告於簽約時業已 理解契約之意義，故其係出於自由意志所為簽約，且依現今 一般仲介業市場行情，成交總價之2 ％並無過鉅而有失公平 情形，被告請求酌減報酬之抗辯未舉證以佐其說，實難認被 告此部分之抗辯可採。本院斟酌前情，認本件尚無被告所稱 應依民法第572 條酌減服務報酬之必要。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及 第203 條分別定有明文。查兩造於系爭意願書、系爭承諾書 均未約定本件服務報酬給付日期，且被告前揭給付不能之損 害賠償請求權，係屬給付無確定期限之金錢債權。而本件民 事起訴狀繕本係於109 年9 月17日送達於被告（見審訴卷第 57至59頁），因此，原告併請求被告自109 年9 月18日起至 清償日止，按法定利率即年息5 ％計算之利息，自屬有據， 應予准許。
五、綜上所述，原告基於民法第226 條債務不履行、系爭承諾書 約定法律關係，請求被告給付原告46萬9,800 元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為 有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻防方法及所提證據，



經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘 明。
七、本判決主文第1 項命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴 訟法第389 條第1 項第5 款規定，本院應依職權宣告假執行 ，原告聲請供擔保假執行，僅係促請法院注意依職權宣告假 執行，無庸另為准駁之諭知；而被告就其敗訴部分，聲請供 擔保免為假執行，於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額准 許之。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 2 月 18 日
民事第五庭法 官 鄭靜筠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 2 月 18 日
書記官 李方云

◎附表：
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│編號│項目、金額（新臺幣) │原 告 主 張│
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│ ⒈ │出賣人委任報酬8 萬4,│⑴主張：原告與出賣人林○彣之代理人林│
│ │200 元 │ 子寬約定以1,878 萬元為出賣底價，逾│
│ │ │ 該價額部分為原告之委任報酬，系爭房│
│ │ │ 地買賣成交價格為1,928 萬元，原告得│
│ │ │ 向林○彣收取委任報酬50萬元（計算式│
│ │ │ ：1,928 萬元－1,878 萬元＝50萬元）│
│ │ │ ，然因被告違約致原告無法取得出賣人│
│ │ │ 之委任報酬，屬被告給付不能或不完全│
│ │ │ 給付。系爭房地於被告毀約拒買後，於│
│ │ │ 109 年8 月25日由原告受賣方委託居間│
│ │ │ 仲介出售訴外人五旭投資股份有限公司│
│ │ │ ，該次出售係由台慶不動產幸福美術店│
│ │ │ （晟佳不動產有限公司，下稱晟佳公司│
│ │ │ ）為買方之居間仲介，依成交結果賣方│
│ │ │ 仲介依約可收取仲介費為50萬元，買方│
│ │ │ 仲介可收取仲介費為19萬3,000 元，故│
│ │ │ 買賣雙方仲介合計可收取之仲介費為69│
│ │ │ 3,000 元，但因原告與晟佳公司皆屬台│
│ │ │ 慶不動產集團之加盟商，依該集團跨店│




│ │ │ 案件內部業績分配約定及房仲業慣例，│
│ │ │ 上開買賣雙方仲介費用，最後由原告分│
│ │ │ 配其中60％即41萬5,800 元，晟佳公司│
│ │ │ 分配40％即19萬3,000 元，故被告造成│
│ │ │ 原告此部分之損害為8 萬4,200 元（計│
│ │ │ 算式：50萬－41萬5,800 元＝8 萬4,20│
│ │ │ 0 ），原告自得依民法第226 條、第22│
│ │ │ 7 條、第216 條第1 項規定請求被告給│
│ │ │ 付出賣人委任報酬8 萬4,200 元。 │
│ │ │⑵請求權基礎：民法第226 條、第227 條│
│ │ │ 擇一、第216條第1 項。 │
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│ ⒉ │被告（買受人）委任報│⑴主張：被告承諾於系爭房地買賣契約成│
│ │酬38萬5,600 元 │ 立時，給付原告以買賣總價款2 ％計算│
│ │ │ 之服務報酬，且若因可歸責於被告之因│
│ │ │ 素致買賣契約不成立，被告承諾仍應支│
│ │ │ 付原告服務費，買賣雙方合意以 1,928│
│ │ │ 萬元成交，然被告違約拒絕出面與林芃│
│ │ │ 彣簽立買賣契約，原告業已完成工作，│
│ │ │ 被告仍應給付原告委任報酬，原告自得│
│ │ │ 依系爭承諾書約定請求被告給付原告買│
│ │ │ 受人之委任報酬38萬5,600 元（計算式│
│ │ │ ：1,928 萬元×2 ％＝38萬5,600 元）│
│ │ │ 。 │
│ │ │⑵請求權基礎：系爭承諾書約定。 │
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│合計│46萬9,800 元（計算式：8 萬4,200 元＋38萬5,600 元＝46萬9,80│
│ │0 元） │
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