號土地、00建號房屋（以上為黃建堯所有）委託上訴人銷售 ，委託價格均為每坪2萬7千元，委託期間均自101年5月18日 起至101年6月10日止。
⒌上訴人留存之「委託銷售書」代理人欄有黃暉紘簽名，被上 訴人等留存之契約則無。
⒍兩造間之契約內容將委託售價「每坪新臺幣二萬七千元」變 更為「總價新台幣一億伍仟萬元」，該「契約內容變更同意 書」僅記載「花蓮市○○段000、000、000、000、000、000 、000、000、000、000、000、000地號土地及合法農舍一棟 」，且僅有黃暉紘在其上簽名並寫明其為代理人，並記載建 利公司、黃文通、黃建堯之名字及名稱，被上訴人等並未在 其上親自簽名。
⒎本件委託銷售期間，上訴人之職員沈嫦娥均係與黃暉紘接洽 ，從不曾與被上訴人等接洽。
㈡兩造爭執事項
⒈黃暉紘就系爭土地買賣契約是否具備代理權？被上訴人抗辯 其代理人欄所簽姓名黃暉紘係事後補填，被上訴人並無委任 黃暉紘代理，是否屬實？黃暉紘有無變更兩造間委託銷售契 約所約定委託銷售價額之代理權？
⒉退步言之，黃暉紘依其所為是否已可使上訴人生信賴之外觀 ，成立表見代理？
⒊上訴人是否已依委託銷售契約之本旨達成買賣雙方之主要交 易條件之合致？
⒋被上訴人等應否給付上訴人委託售價3%價金之違約金？三、本院得心證之理由：
㈠代理權之授與，涉及代理人是否有權代理本人與第三人為法 律行為，乃屬代理人與本人間之對外關係，其內部關係則係 基於委任，亦即由本人委任代理人對外代為意思表示或代受 意思表示，按民法第167條規定：「代理權係以法律行為授 與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三 人，以意思表示為之。」第170條第1項規定：「無代理權人 以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人 不生效力。」第532條規定：「受任人之權限，依委任契約 之訂定。未訂定者，依其委任事務之性質定之。委任人得指 定一項或數項事務而為特別委任。或就一切事務，而為概括 委任。」第534條第1款規定：「受任人受概括委任者，得為 委任人為一切行為。但為左列行為，須有特別之授權：一、 不動產之出賣或設定負擔。」其立法理由即謂：「謹按受任 人之受有概括委任者，雖得為委任人為一切法律行為，然亦 須受限制。如上列各款事項，係使委任人專負義務，或於其
權利有重大變更，關係利害至為鉅大。此種事務，則非經委 任人特別之授權，受任人即不得處理之。故設本條以明示其 旨。」依不動產經紀業管理條例整體立法意旨來看，不動產 經紀業者係屬政府立法管理之行業，須領有執照始得從事經 紀或仲介服務並以此獲取報酬，對於不動產交易秩序及客戶 權益之保障，影響甚大，衡其所仲介交易之客體通常價格甚 高，不動產經紀業者應具備專業之處理事務能力，憑專業之 知識及技能，提供客戶正確交易訊息及判斷，負有使客戶就 其權益有充分之瞭解及考慮之解說義務，不容有以模糊不明 之條款或利用客戶輕率、急迫或無經驗等機會，來從事不動 銷售委託關係之締結，亦庶一併符合消費者保護法就定型化 契約使用上應予消費者充分知悉其權益之法旨，且於不動產 經紀業者所提供之定型化締約文件內容或文義有疑問時，應 採有利消費者即客戶之解釋，方符消費者保護法第11條第2 項規定。若遇客戶本人是否確有代理權之授與及其委任代理 人處理事務之授權範圍有爭議時，本於專業，不動產經紀業 者均應要求有具體明確之約定或文件記載，以維客戶利益及 交易安全。
㈡蓋不動產經紀公司與客戶間如何成立銷售委託之關係，完全 係依不動產經紀業者提出之文件來為之，易言之，系爭不動 產居間之委託銷售契約關係全係由提供專業服務之上訴人主 導及安排下來締結，被上訴人等為消費者及被服務之客戶， 從而，若被上訴人等真有授權他人代為處理及決定委託銷售 契約之事項，並賦予變更委託銷售條件之權限時，則此種委 任及代理權之授與乃交易上的重要事項，為善盡保障客戶之 查核工作職責，上訴人自應要求客戶出具授權同意書或於委 託銷售書上載明授權他人代理之意旨者，以符專業，但綜觀 系爭「委託銷售書」整體文字並無相關對應之委任代理人之 條款或文字，更無授與代理權限之內容，上訴人亦自認別無 其他黃暉紘與上訴人間代理權授與之委任契約書存在，參酌 系爭「委託銷售書」乃均由被上訴人等本人親自簽章，亦即 由被上訴人自行簽約，非由黃暉紘代理被上訴人等與上訴人 簽定，應無所謂代理行為之存在，自無從認定被上訴人有概 括授權黃暉紘代理與上訴人簽定委託銷售契約，更無從認定 被上訴人有特別委任黃暉紘得享有代為變更委託銷售條件之 權限。
㈢查上訴人係於與被上訴人等簽定系爭「銷售委託書」後，復 與買方江銘煌進行磋商並達成協議後，上訴人即於101年5月 30日作成「契約內容變更同意書」，然而上訴人未能證明上 開「契約內容變更同意書」作成時，被上訴人等已知悉買方
江銘煌所提出之新要約內容，亦未能證明被上訴人等已自行 或授權委由黃暉紘代為就買方江銘煌之要約條件為同意之承 諾，故不足以認定被上訴人等有授與黃暉紘決定變更委託出 售條件之權限，亦難認被上訴人等已就買方之新要約為同意 之承諾。次查，由上訴人所提出之上開101年5月30日作成之 「契約內容變更同意書」上記載，其所包括之土地僅為花蓮 市○○段000、000、000、000、000、000、000、000、000 、000、000、000地號等12筆土地，不包括同段000、000、0 00、000地號等4筆土地在內，故雖上開12筆土地總價變更為 1億5千萬元，但顯與買方江銘煌要約之內容不符，應尚無所 謂就買賣標的及價金達成意思表示合致之情形。又容或上開 「契約內容變更同意書」關於土地地號之記載可能係屬筆誤 ，惟由此情形，足見上開「契約內容變更同意書」之作成， 係在非常草率而不正式之情形下所為，與通常此種涉及1億5 千萬元之重大交易，若要當事人為承諾之意思表示應該會十 分謹慎為之、再三確認及正式明確記載之情形，顯不相符， 且上開土地筆數記載之錯誤得影響價格判斷，有矇混欺罔被 上訴人之虞，應非被上訴人等所同意接受之內容。因此，黃 暉紘於原審中證述其以代理人所為簽名之目的，僅係為將其 與上訴人人員商討之結論轉達被上訴人知道，而代為簽收以 證明與上訴人有此討論內容等語，伊並非被上訴人等之代理 人，應屬可信。是上訴人上訴仍堅詞主張：由此可知，黃暉 紘應有經授權云云，並不足採。又查就上開「契約內容變更 同意書」客觀書面所呈現之記載及簽名情形來看，黃暉紘顯 然係刻意避免正式地在文書設計之甲方簽章欄位內簽名，然 變更契約內容影響甚大，上訴人本於專業除應再三與客戶確 認及給予反覆考慮之機會，要求客戶正式完整簽章，應是必 要合理之程序，因此系爭同意書客觀上實難認已就該「特殊 約定」欄以外事項（即「一般約定」欄關於期間、金額等） 有被上訴人等已為同意之意思表示，系爭「契約內容變更同 意書」之內容既未經被上訴人等同意，應不生效力。 ㈣按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任； 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事 訴訟法第277條定有明文。復按最高法院70年台上字第657號 判例意旨：「由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於 第三人應負授權人之責任，必須本人有表見之事實，足使第 三人信該他人有代理權之情形存在，始足當之（參看本院60 年台上字第2130號判例）。我國人民將自己印章交付他人， 委託該他人辦理特定事項者，比比皆是，倘持有印章之該他 人，除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所為之任何
法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任，未免過苛 。原審徒憑上訴人曾將印章交付與呂某之事實，即認被上訴 人就保證契約之訂立應負表見代理之授權人責任，自屬率斷 。」經查本件委託銷售期間，關於銷售系爭不動產之過程及 研議買賣條件之經過，被上訴人等均未直接與上訴人之人員 有過接洽，而係上訴人之職員沈嫦娥與黃暉紘接洽處理，為 兩造不爭執之事實，此於社會上通常需要透過談判或協商之 交易中，尚難謂非常態；再者，縱然黃暉紘於交易過程中曾 出具相關證件及權狀，惟委託出賣不動產而將相關證明文件 及權狀交付仲介業者，以提供正確資料及取信交易對象，係 屬一般採行之合理慣行，亦難以此交付文件資料等之行為即 推論有代理權授與之意思，故不應發生使人誤認為代理人之 表現情狀，不得僅以此即謂被上訴人等已委任黃暉紘為全權 代理人。易言之，被上訴人等與黃暉紘上開之行為實屬一般 不動產交易之慣行，應不能解釋為有授與代理權或得成立表 見代理之事實。況本件既然涉及上億之不動產交易，上訴人 又係專業之經紀業者，就黃暉紘之代理權有無事項，更應嚴 加確認，此不僅關乎上訴人自身的報酬利益，更重要的是要 確保其受託居間之當事人即被上訴人等之利益，故不能沒有 明確的代理權授與內容及權限範圍之授權文書或於委託銷售 書上加註條款，來確定代理權限有無，若僅以口頭或透過行 為舉止之推測來判定黃暉紘有無全權代理被上訴人之表現權 限，而就居中協商者為代理人或使者未加以查核及確認，顯 然過於草率而有害交易安全，足以危及仲介業者應保障其委 託人利益之職責。又雖證人蔡周峰於本院審判中證稱：「我 們是在聯絡賣方的過程，除了賣方黃文通之會計有接觸外， 另外就是黃暉紘。黃暉紘就直接表示他有權利代理之主張… 。（上訴人訴訟代理人問：黃暉紘有無表明這些事情要回去 再問過黃文通再為決定？）沒有。」（詳本院卷第92頁）然 查證人上開證詞所闡述者，乃其與黃暉紘及被上訴人黃文通 於他宗不動產交易之情況，尚不能逕將該經驗及交易模式直 接套用於本件交易中，憑此輕率認定黃暉紘具有代理權限， 而生表見代理之效果。
三、綜上所述，本件上訴人主張黃暉紘有表見代理之事實，系爭 「契約內容變更同意書」已合法生效云云，並不足採，被上 訴人抗辯並未授與他人代理權，上訴人並未依委託銷售契約 之本旨達成買賣雙方之主要交易條件合致，尚屬可信。是則 上訴人執此主張被上訴人應依系爭委託銷售書第四條特約事 項第3項給付違約金云云，自屬無據。從而，上訴人主張本 於契約之法律關係，（減縮後）請求被上訴人黃文通給付1,
667,730元、被上訴人建利公司給付2,245,755元、被上訴人 黃建堯給付586,515元及法定遲延利息，洵屬無據，不應准 許。原審因而為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請 ，即無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 無理由，應予駁回。
四、至上訴人固聲請傳喚證人沈嫦娥到庭作證，惟查證人沈嫦娥 為上訴人之ＯＯＯＯ，亦為本件之訴訟代理人，求勝企圖明 顯，是亦難期渠為客觀公正之證詞，經斟酌尚無傳喚之必要 。又兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審 酌後，認為均不影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必 要，末併敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 9 日
民事庭審判長法 官 謝志揚
法 官 賴淳良
法 官 張健河
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
附 註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
中 華 民 國 102 年 8 月 9 日
書記官 徐文彬
, 台灣公司情報網