返還押租金
臺灣高等法院 臺南分院(民事),上易字,96年度,250號
TNHV,96,上易,250,20080414,1

四、被上訴人另主張其以系爭房屋遭訴外人元盛公司拍定，主張 兩造所簽租賃契約業已終止，請求上訴人返還溢領之租金36 9,000元、押租金200,000元及自94年5月20日起至清償日止 ，每日賠償按押金總額百分之一計算之違約金等情，則為上 訴人所否認，並以前揭情詞置辯。茲本件所應審究者厥為： ㈠系爭建物遭拍賣而由訴外人元盛公司拍定，是否構成被上 訴人終止契約之理由？㈡上訴人受領94年5月21日起至94年8 月12日止之租金合計369,000元，有無法律上原因？被上訴 人得否請求上訴人返還該部分溢領之租金，或請求上訴人賠 償其支付上開租金之損害？㈢上訴人是否違約? 被上訴人所 得請求上訴人賠償之違約金應如何計算始為公允? 經查： ㈠按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」「前 項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未 定期限者，不適用之。」民法第425條第1、2項定有明文。 又「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉 證書之日起，取得該不動產所有權。」強制執行法第98條第 1項亦有明文規定。查，本件兩造於91年1月20日就系爭房屋 簽訂租賃契約，由被上訴人向上訴人承租系爭房屋作為經營 7-11統一超商之使用，租期自91年2月13日起至99年2月12日 止計8年。惟上訴人於上開被上訴人占有系爭房屋之租賃期 間，將系爭房屋售予訴外人李錫雄，並於93年4月21日辦理 所有權移轉登記；嗣系爭房屋經原法院以93年度執字第3577 7號拍賣抵押物強制執行事件進行拍賣，於94年4月26日由訴 外人元盛公司拍定，並於同年5月24日領得原法院核發之權 利移轉證書，此等事實業據原審依職權向臺南市臺南地政事 務所調取系爭房屋於93年4月21日辦理所有權移轉登記之資 料，並向原法院調取同院93年度執字第35777號強制執行事 件全卷查核屬實。基上，本件兩造所簽租賃期限為8年，已 逾民法第425條第2項所定之5年期間，且未經公證，則依該 條項之規定，兩造所簽之上開租賃契約對系爭房屋之受讓人 即訴外人李錫雄、元盛公司並非當然繼續存在，是系爭房屋 雖經訴外人元盛公司拍定，並領得原法院核發之權利移轉證 書而取得所有權，仍應以上訴人為本件租賃契約之出租人， 應堪認定。
㈡又按民法第347條規定：「本節規定，於買賣契約以外之有 償契約準用之。但為其契約性質所不許者，不在此限。」同 法第349條規定：「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物， 對於買受人不得主張任何權利。」同法第353條規定：「出 賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關



於債務不履行之規定，行使其權利。」是則，民法關於買賣 之規定，於買賣以外之有償租賃契約亦應準用。又按民法第 226條第1項規定: 「因可歸責於債務人之事由，致給付不能 者，債權人得請求賠償損害。」而出租人除應以合於所約定 使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中 保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定 自明。而此項出租人之租賃物保持義務，應於租賃期間內繼 續存在，使承租人得就租賃物為約定之使用收益狀態，故出 租人就租賃物應與出賣人負相同之擔保責任，且其就租賃物 之瑕疵擔保責任，並不以瑕疵租賃物交付時存在為必要，即 交付租賃物後始發生瑕疵，出租人亦應負擔保責任。其因租 賃物瑕疵之存在而不能達契約之目的者，承租人即得終止租 約，倘瑕疵係因可歸責於出租人之事由而發生者，出租人並 負債務不履行責任 (最高法院91年度台上字第1733號判決參 照）。查，被上訴人主張其於系爭房屋遭訴外人元盛公司拍 定後，即主動與上訴人聯絡，口頭告知雙方租約於94年5月 20日終止云云，惟被上訴人並未舉證以實其說，已難逕認其 主張為可採。況被上訴人自91年1月20日與上訴人就系爭房 屋簽訂租賃契約迄今，均持續使用系爭建物，足見系爭建物 於訴外人元盛公司拍定取得所有權之前，並無任何無法達成 租賃目的之瑕疵存在；而訴外人元盛公司取得系爭房屋所有 權之前手，雖非上訴人，但被上訴人既稱系爭房屋所有權移 轉予訴外人李錫雄當時，其並未接獲通知，仍持續依約將租 金匯入上訴人帳戶，直至系爭房屋遭原法院拍賣後，始察覺 上訴人非系爭房屋所有人，顯見系爭房屋所有人即訴外人李 錫雄並未對被上訴人主張權利，要求被上訴人搬遷。從而， 系爭房屋於訴外人元盛公司領得原法院核發之權利移轉證書 而取得所有權之前，既無任何因第三人對之主張權利而有不 能使用、收益之任何權利瑕疵存在，則被上訴人於訴外人元 盛公司取得系爭房屋所有權即94年5月24日前，對上訴人主 張終止契約，顯屬無據。惟系爭租賃標的物經訴外人元盛公 司透過法院強制執行程序取得所有權後，拍定人元盛公司即 刻於94年4月26日以電話告知被上訴人目前所承租之標的物 已由其拍定，並依其公司作業流程主張權利而要求被上訴人 儘速與其進行簽約，此情業據證人魏莉嫻、戊○○於本院準 備程序中到庭證述屬實（見本院卷第65、66頁），復有前引 被上訴人提出其與訴外人元盛公司簽訂之房屋租賃契約1份 在卷可憑，足見上訴人所有租賃標的物因遭強制執行並由訴 外人元盛公司拍定而對被上訴人主張權利，上訴人確實已無 從提供合於兩造所訂租賃契約約定之租賃物予被上訴人完全



使用收益至明，亦堪認系爭房屋於訴外人元盛公司取得所有 權時即94年5月24日起，即生權利瑕疵。雖上開瑕疵於兩造 間訂定系爭租賃契約時，並不存在，然本件兩造所訂租賃契 約之租期長達8年，依民法第425條第2項之規定，業已排除 同條第1項規定之適用，則承租人既無從依該條之規定保護 其權利，排除此種訂約後所生之權利瑕疵。因此，解釋上自 應容許承租人對出租人主張權利瑕疵擔保責任，以免承租人 毫無救濟之途。因之，上訴人既然不能提供系爭房屋予被上 訴人為合於租賃契約之使用收益，應屬給付不能。而按因可 歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損 害，民法第226條第1項定有明文，且依民法第347條之規定 準用同法第353條，被上訴人自得依權利瑕疵擔保之法律關 係而主張上訴人應負債務不履行之損害賠償責任，應屬有據 。
㈢再按約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任 意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外， 依民法第252條之規定，法院均得減至相當之數額。台灣高 等法院88年度上易字第235號、91年度上易字第167號等判決 即明示斯旨。又依台灣高等法院89年度上字第1258號判決： 「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25 2條定有明文。又違約金之約定是否過高，應依一般客觀事 實、社會經濟狀況及當事人實際上所受損害及債務人如能如 期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債 務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（ 最高法院49年度台上字第807號判例參照），是當事人所受 一切消極損害觀之（即可享受之預期利益）及積極損害，均 應加以審酌，而債務已為一部履行者，法院自得比照債權人 因一部履行所受之利益，減少違約金。而違約金既係當事人 為確保債務之履行，所約定當事人違約不履行債務時之給付 ，衡情自以債務人違約之程度愈重，違約之時期較長或違約 之時期較早者，始須受較高之責難。本院如上所述，已認定 系爭房屋於訴外人元盛公司取得所有權時起，即生權利瑕疵 ，被上訴人得依權利瑕疵擔保之法律關係，主張上訴人應負 債務不履行之損害賠償責任，自屬有據。雖被上訴人據此於 本院追加請求而主張依系爭租賃契約第3條第4款之約定，上 訴人應賠償被上訴人自94年5月20日起至清償日止，每日賠 償按押金總額百分之一計算之違約金，惟本院衡以一般客觀 事實、社會經濟狀況、系爭房屋於訴外人元盛公司取得所有 權時即94年5月24日起，始生權利瑕疵、兩造實際上所受損 害、上訴人已為一部履行，及上訴人如能如期履行債務時，



被上訴人可享受之一切利益等情，認被上訴人主張上開違約 金之約定過高，應依法予以酌減為: 上訴人應給付自訴外人 元盛公司取得系爭房屋所有權之94年5月24日起至清償日止 ，按日每日200元計算之違約金，為屬有據，應予准許，逾 此部分所為之請求，於法不合，不應准許。
㈣又按契約除當事人為合致之意思表示外，須經債務人繼續之 履行始能實現者，屬繼續性供給契約，而該契約倘於中途發 生當事人給付遲延或給付不能時，民法雖無明文得為終止契 約之規定，但為使過去之給付保持效力，避免法律關係趨於 複雜，應類推適用民法第254條至第256條之規定，許其終止 將來之契約關係，依同法第263條準用第258條規定，向他方 當事人以意思表示為之（最高法院89年度台上字第1904號判 決參照）。查，本件上訴人就系爭房屋既應負權利瑕疵之擔 保責任，揆諸上開最高法院判決意旨，被上訴人自得類推適 用民第254條至第256條之規定，依債務不履行之法律關係， 主張終止契約。雖被上訴人援引民法第436條作為終止契約 之依據，然依民法第436條準用同法第435條規定之結果，應 認民法第436條之規定僅於租賃物之一部遭第三人主張權利 而不能為約定之使用、收益時，始有其適用。系爭房屋既遭 訴外人元盛公司拍定取得所有權，致被上訴人就該房屋全部 均不能為約定之使用、收益，則依上開說明，被上訴人尚無 依同法第436條規定主張終止契約之餘地，但本院就此被上 訴人主張已終止契約之事實適用法律，法理上則不受當事人 主張之拘束，併予敘明。又被上訴人於94年9月20日寄發， 經上訴人訴訟代理人於同年月21日收受之西松郵局第1995號 存證信函說明欄主旨及說明欄第三點，均已敘明請求上訴人 返還押租金及溢領租金之意，因須終止契約始發生上開返還 請求權，故探求當事人真意，應認為被上訴人確有以該存證 信函通知上訴人終止契約之意思。雖該存證信函說明欄第二 點表示兩造間租賃契約已於94年5月20日終止，然此乃被上 訴人片面之主張，且該時點尚在訴外人元盛公司取得系爭房 屋所有權之前，自非可取。因此，參酌民法第95條第1項之 規定，本院認應以上開存證信函送達於上訴人之94年9月21 日起，始發生終止契約之效力。故上訴人辯稱：其與被上訴 人所簽租賃契約並未終止云云，自無可採。
㈤雖上訴人辯稱：執行法院於拍賣系爭房屋時，拍賣公告備註 欄第9點明確載明並不點交，更未以任何命令除去系爭租賃 關係，而被上訴人亦繼續使用上開租賃標的物，且上訴人亦 依租賃契約，容許被上訴人使用系爭房屋二樓外牆以懸掛廣 告看板及冷氣室外機；又系爭房屋本身並無水電，當時係由



上訴人所有位處臺南市○○街31號水電表提供水電使用，上 訴人於系爭房屋所有權移轉予拍定人後，未予斷水斷電或請 求拆除廣告看板，難謂有何債務不履行情事云云。按「民法 第373條之所以規定，除契約另有訂定外，買賣標的物之利 益及危險，自交付時起均由買受人負擔，係為杜絕買賣當事 人之間所生危險負擔之爭論而立法，並非為買受人與第三人 間之糾紛而為。被上訴人既依強制執行法第98條，於領得權 利移轉證書之日起取得拍定不動產之所有權，自不因尚未受 領點交而否認其對於系爭房地之所有權，其自得依該所有權 之法律關係對於侵害其所有權之第三人（即上訴人）請求賠 償」（最高法院87年度台上字第1987號判決參照）。查，訴 外人元盛公司領得原法院核發之權利移轉證書後，即已取得 系爭房屋所有權，參照前引最高法院判決意旨，本得依所有 權之法律關係對被上訴人主張權利，並不因系爭房屋是否點 交而有差異。雖系爭房屋並未點交，而由被上訴人持續占有 使用，然此係訴外人元盛公司容許被上訴人繼續使用所致， 與上訴人無關，自不能以被上訴人仍持續占有使用系爭建物 之事實，逕認上訴人並無債務不履行情事。又被上訴人承租 系爭房屋後，該房屋之水費、電費均由被上訴人自行繳納， 為兩造所不爭執，而自來水法第63條所稱之「量水器」，亦 即一般民間俗稱之「水錶」，以及用戶用電計量所需之電度 表，其所有權分屬臺灣省自來水股份有限公司及臺灣電力股 份有限公司，並非屋主所有，此業經原審依職權向上開2公 司查明屬實，有臺灣省自來水股份有限公司第六區管理處96 年5月9日台水業字第09600050250號函及臺灣電力股份有限 公司臺南區營業處D臺南字第09605174Y號函各1份在卷可稽 （見原審卷第127至129頁）。是縱確如上訴人所言，系爭房 屋之水、電均由其申請裝設，然上訴人對於系爭房屋裝設之 「水錶」、「電度表」既無所有權，當無逕行拆除系爭房屋 之「水錶」、「電度表」而予以斷水斷電之權利。因之，上 訴人以其未行使其並未享有之權利為由而辯稱: 系爭租賃契 約並未終止云云，自屬無據，委無足採。又系爭租賃契約第 4條第5款固約定：「乙方（即被上訴人）得於租賃物外牆等 適當地點為廣告物之懸掛及室外機之安裝，且甲方（即上訴 人）應協助乙方取得租賃物外牆及其他適當地點為廣告物之 懸掛及室外機之安裝」等語。惟觀諸上開約定內容，乃系爭 租賃契約之特約事項，出租人負有協助被上訴人取得租賃物 外牆使用權限之附隨義務。此項義務，於租賃關係存續期間 ，本應由上訴人負擔。至兩造間租賃契約終止後，上訴人雖 不負協助被上訴人取得租賃物外牆以懸掛廣告物及安裝冷氣



室外機之義務，然被上訴人繼續使用租賃物外牆懸掛廣告物 或冷氣室外機，至多僅屬侵害系爭房屋所屬區分所有建物共 有人權利之問題，應由該區分所有建物共有人另循法律途徑 向被上訴人主張權利，並不能改變上訴人確實已無從提供合 於兩造所訂租賃標的物予被上訴人完全使用收益之事實。 ㈥本件兩造所訂租賃契約至94年9月21日始因上訴人收受被上 訴人所寄發之存證信函而終止，已如前述，則於兩造所訂租 賃契約終止前，上訴人本於租賃契約之約定收取租金，自非 無法律上之原因。被上訴人主張依民法第179條之規定，請 求上訴人返還租賃契約終止前其所收取之租金，尚無可採。 惟如上所述，本件系爭房屋於94年5月24日既已移轉於訴外 人元盛公司，且訴外人元盛公司復已對被上訴人主張權利， 與被上訴人就系爭房屋簽訂租賃契約，則上訴人自該時起， 其在法律上已無權提供系爭房屋予被上訴人為合於租賃契約 之使用收益，應屬給付不能。而被上訴人業已開立支票給付 94年2月13日至94年8月12日之租金，為兩造所不爭，且上訴 人自94年5月24日起，既已無法提供無權利瑕疵之物供被上 訴人使用收益，則被上訴人就系爭房屋所繳付，自94年5月 24日起至同年8月12日止之租金，即為被上訴人所受之損害 ，揆諸前開說明，被上訴人主張依民法第226條第1項債務不 履行之規定，請求上訴人賠償上開損害，應屬有據。再查， 本件被上訴人就系爭房屋所給付之租金，其中94年5月13日 至94年8月12日之租金為450,000元，扣除稅金10％後，為40 5,000元，又被上訴人主張其於94年5月13日至94年5月20日 合計8日之期間，應支付上訴人租金為36,000元，為上訴人 所不爭執，則被上訴人使用系爭房屋1日之租金應為4,500元 （計算式：36,0008＝4,500，已扣除10％之租賃所得稅） ，而被上訴人於94年5月13日起至同年月23日止，合計使用 系爭房屋11日，此部分被上訴人本應支付被告租金49,500元 （計算式：4,50011＝49,500），自非被上訴人所受損害 ，應予扣除。從而，被上訴人所得請求之損害賠償金額為35 5,500元（計算式：405,000－49,500＝355,500）。至於， 被上訴人主張其所受租金之損害應自94年5月21日起算云云 ，然訴外人元盛公司直至94年5月24日始領得權利移轉證書 ，已如前述，依前引強制執行法第98條第1項之規定，上訴 人於該日之前仍為系爭房屋之所有人，並無債務不履行情事 ，則其本於兩造之租賃契約受領被上訴人所給付之租金，自 無不合，被上訴人請求上訴人賠償其所支付94年5月21日起 至同年月23日止所受之損害，尚屬無據，不應准許。從而， 被上訴人請求上訴人賠償其所受之此部分之損害，於355,50



0元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無 理由，不應准許。
㈦另按押租金契約乃獨立於租賃契約之別一契約，為要物契約 ，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須 交付金錢，始生效力；又押租金在擔保承租人租金之給付及 租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責 ，最高法院65年台上字第156號、83年台上字第2108號著有 判例可資參照。查被上訴人於本件租賃契約成立時，業已支 付押租金200,000元予上訴人，業據被上訴人提出收據1紙為 證，並為上訴人所不爭執，而兩造所訂租賃契約業於94年9 月21日終止，亦如前述，則兩造間租賃契約既因被上訴人行 使終止權而消滅，揆諸前引最高法院判例意旨，被上訴人請 求上訴人返還其受領之上開押租金200,000元，即屬有據， 應予准許。
五、綜上所述，被上訴人依據民法第436條之終止租賃契約規定 、權利瑕疵擔保之債務不履行效果、系爭租賃契約第3條第4 款及不當得利等法律關係，起訴請求上訴人應給付被上訴人 555,500元，及自支付命令繕本送達翌日即95年5月9日起至 清償日止，按週年利率5％計算之利息，洵屬有據，應予准 許，逾此部分所為之請求，於法不合，不應准許。原判決就 上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請為 准、免假執行之宣告；至於被上訴人之請求不應准許部分， 原判決為其敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法 並無不合，兩造各就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求 予廢棄改判，均為無理由，應予駁回。又被上訴人據民法第 347準用同法第353條權利瑕疵擔保之債務不履行法律關係及 系爭租賃契約第3條第4款之約定，另於本院為訴之追加擴張 聲明請求附帶被上訴人即上訴人應給付附帶上訴人即被上訴 人自94年5月24日起至清償日止，按日每日200元計算之違約 金，為屬有據，應予准許，並判決如主文第2項所示，逾此 部分所為之請求，於法不合，不應准許，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核 與本件判決結果不生影響，不予一一論述，併予敘明。七、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，被上訴人追加之 訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第 449條第1項、第79條、第78條、第463條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　97　　年　　4 　　月　　14　　日 民事第四庭 審判長法　官　王惠一
法　官　林永茂
法　官　王浦傑




上為正本係照原本作成。
除附帶上訴人追加之訴部分外，其餘不得上訴。中　　華　　民　　國　　97　　年　　4 　　月　　14　　日 書記官 廖英琇