責人。原審法院判決後，住戶均希望再召開區分所有權人 會議，住戶蕭南利尊重相對人之意思，向相對人請教是否 由相對人召開或者由主任委員乙○○召開，相對人表示由 住戶代表召開即可。93年11月28日主任委員乙○○乃召開 區分所有權人會議，相對人也有出席。主席乙○○表示在 座之住戶若無異議，其同意讓相對人之代表黃文財主持， 全體住戶無異議，黃文財乃做該會議之主席，進行會議， 也表示意見「大樓管理員管理不佳，應該可以聘請類似新 光、中興等規模較大之保全公司」，會議繼續進行，委員 要進行改選時，副主委丙○○提議：「過去每棟2名代表 再加上中瑞開發、河景飯店計8名委員，委員會開會必需 過半數始能召開，經常造成流會或僅4人即可決定大樓相 關事情，代表性恐不足，且目前大樓住戶住進人數比較多 ，但每棟分配不均，故本次擬增至15名，不分棟推選」。 表決時，除了相對人以外，列席之區分所有權人均贊成丙 ○○之提議，相對人代表及其委託人卻將簽到簿上之簽名 劃線撤簽而退席，其餘住戶乃留下自行開會並請乙○○再 召開第2次區分所有權人會議，訂於93年12月19日下午2點 在原地點再召開（請看93年11月28日區分所有權人會議記 錄）。之後，乙○○再於同年12月19日再召開區分所有權 人會議（參見93年12月19日之區分所有權人會議記錄）。 則上河院公寓大廈管理委員會應認定已合法成立。 ㈧、因相對人不盡建造人及房屋出賣人之責任，上河院住戶於 90年8月19日就開上河院住戶會議，會議時，推選丙○○ 為主席，主要討論議題為推選住戶代表6人為住戶之全權 代表，代表全體住戶行使有關該上河院公寓大廈之一切事 務，討論結果，決議選定丙○○（住戶陳昱豪所託代理人 ）、蕭南利、鄭正勝、黃琡惠、陳有田（住戶涂秀珠所委 託代理人）、施健明等六位為住戶代表，並推選黃琡惠管 理財務，有作成書面之上河院住戶會議記錄及分戶所有權 人簽名之連署書可稽（參見附於本院卷之90年8月19日上 河院住戶會議記錄及連署書）。依修正前及修正後之公寓 大廈管理條例施行細則第8條及公寓大廈管理條例第25條 第3項，多數住戶代表同意之下，丙○○有權召集90年10 月21日之第一次區分所有人會議，則假設90年10月21日之 第一次區分所有權人會議係丙○○所召開，其他住戶代表 蕭南利、鄭正勝、黃琡惠、施健明有列席參加該會議，住 戶涂秀珠也委託丙○○出席，該會議也應會發生效力。四、㈠、按92年12月31日修訂前後公寓大廈管理條例第1條規定 ：為加強公寓大廈之管理與維護，提昇居住品質，特制定本
條例。另92年12月31日修訂前之公寓大廈管理條例第26條第 1項固有規定「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人 達3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上時，起造 人應於6個月內召集區分所有權人，召開區分所有權會議訂 定規約，並向地方主管機關報備」，查民間自治團體之主權 在於會員，經多數會員所為決議，若不違背善良風俗或強制 或禁止之規定者，應有效。凡購買公寓者，多屬平民，屬於 社會之弱勢者，以半生儲蓄之現款繳納一部分價金後，逐月 節食短衣分期繳納餘款，使有棲身之處，而建造公寓大廈出 售者，多為商場上之強者之有限或股份有限公司，若景氣良 好，有可觀利潤者，則始終貫徹，完成建造工程，反之，惟 若景氣不佳，或有惡意倒閉之企圖者，以基地為抵押物向銀 行申請超額貸款，並向訂購者收取該部分價金後，不完成建 造工程，縱使完成建造工程，將公寓大廈之共用部分霸占不 交予住戶，甚至假藉點交房屋之機關，向訂購戶預收數個月 或半年之管理費用，之後，將共用部分霸占不交予住戶（訂 購戶），任催不召集第一次區分所有權人會議，不產生管理 委員會，使住戶不得不自己選出住戶代表，由該住戶代表向 住戶集資，僱用保全公司管理公寓大廈，此種不肖之建造人 亦屬多見。若碰到此種不肖之建造人不使住戶或絕對多數區 分所有權人有召開區分所有權人會議，產生管理委員會之權 限，管理委員會永久難產生，公寓大廈之管理無法上軌道， 絕非政府制定公寓大廈管理條例之加強公寓大廈之管理與維 護，提昇居住品質，照顧購買公寓之弱勢消費者之本旨，則 92年12月31日修正前之公寓大廈管理條例第26條第1項規定 ，應解為課建造人召開區分所有權人會議義務之規定，並未 限制起造人以外之人（例如92年12月31日修正前公寓大廈管 理條例第3條第9款之「管理負責人」或第11款之管理人或絕 對多數之區分所有權人）召開區分所有權人會議之規定。質 言之，在92年12月31日修正前之成立之公寓大廈管理委員會 ，若依92年12月31日修正前之公寓大廈管理條例第25條第2 項規定，由區分所有權人互推1人為召集人召開區分所有權 人會議決議而成立者，亦屬合法。㈡、有關起造人或建築業 者依公寓大廈管理條例第26條（參現行法第28條）規定召集 區分所有權人會議，仍應依同條例第28條至第32條（參照現 行法第30條至第34條）規定辦理；至該第26條（參現行法第 28條）所稱建築物所有權登記，係指建物所有權第一次登記 【內政部86.1.30.台（86）內營字第8672164號函足資參照 ；李明洲著公寓大廈管理條例判解彙編第314頁】。五、經查：
㈠、相對人統舜開發建設股份有限公司係坐落台南市○○段64 號土地之「上河院公寓大廈」之原始起造人，為兩造所不 爭執，起造人並於88年2月11日取得使用執照，有臺南市 政府工務局（88）南工使字第0225號使用執照影本附於原 審卷㈠第42頁及本院卷可按。惟相對人統舜開發建設股份 有限公司業經經濟部以88年8月30經（088）字第131841號 函核准更名為中瑞開發股份有限公司登記在案，有經濟部 中部辦公室之經濟部93年7月29日經授中字第09332498040 號函證明書影本附於原審卷㈢第127頁可按，是相對人統 舜開發建設股份有限公司即中瑞開發股份有限公司，合先 敘明。
㈡、現行之公寓大廈管理條例，於92年12月31日修正公佈，本 件之公寓大廈於85年間，由相對人統舜開發建設有限公司 起造，向訂購戶推銷，88年2月11日完工，取得台南市政 府工務局之使用執照，則抗告人有否當事人能力，應依修 正前之公寓大廈管理條例之規定認定。
⒈按92年12月31日修正前之公寓大廈管理條例第26條第1項 規定：「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達3 分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上時，起造 人應於六個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議 訂定規約，並向地方主管機關報備」。依原審向台南市政 府調取之上河院公寓大廈管理委員會向台南市政府報備其 管理組織資料中之「上河院公寓大廈區分所有權人第一屆 第一次會議（90年10月21日）會議紀錄」、「上河院公寓 大廈區分所有權人名冊」【見原審卷（三）第19至42頁】 ，暨抗告人於本院提出之93年12月21日提出之建物謄本所 示，「上河院公寓大廈」所有之建物均於88年3月25日已 辦理第1次之登記，全部共有202戶；至於相對人於93年5 月12日向原審法院之陳報狀所提出之「上河院公寓大廈」 臺南市臺南地政事務所審查《異動索引》表中顯示所有之 建物均於88年3月25日已辦理第1次之登記，有93年5月6日 所列印之臺南市臺南地政事務所審查《異動索引》已賣出 之57戶附於原審卷㈡第87至219頁及別冊所裝訂之未賣出 之143戶可按，即全部共有200戶，但相對人漏未呈報建號 10125及10126號建物，故「上河院公寓大廈」全部共有戶 數應為202戶【按相對人所建造本案公寓大廈，其專用部 分包括有出售及未出售部分，均於88年2月11日將大樓完 建後，於88年3月29日辦理所有權第一次登記，嗣後因信 託關係及買賣關係及法院拍賣等等原因，大部分建物移轉 登記為承買人或受信託人所有，相對人未出賣土地及建物
部分，也登記為相對人中瑞開發公司所有，即本件區分所 有權人有三種，第一種係相對人備用他人名義或信託他人 （例如蘇新竹部分）登記之區分所有權人，第二種區分所 有權人是中瑞公司，第三種區分所有權人係訂購戶】，而 非200戶。則依前揭說明，本案已達公寓大廈建築物所有 權登記之區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合 計3分之2以上，起造人即相對人自應於自88年3月25日已 辦理第一次之登記起算6個月內即88年9月25日前召集所有 權人召開區分所有權人會議。原裁定以「上河院公寓大廈 」共有202戶，惟於90年10月21日該大廈召開第一次區分 所有權人會議時，原起造人「中瑞開發股份有限公司」僅 出售68戶，出售之應有部分比例合計亦尚未達3分之2云云 ，顯屬誤會。
⒉查本件「上河院公寓大廈」之住戶已於90年10月21日召開 第1屆第1次區分所有權人會議，由原審法院向台南市政府 所調取之「上河院公寓大廈管理委員會」報備資料顯示， 該區分所有權人會議是由陳政（誤繕為「振」）華（係區 分所有權人之1即台南市○○路539號19樓之18號所有權人 ）擔任主席，而非由起造人召集，有台南市政府於93年5 月14日以南市工使字第09300401910號函所附之「上河院 公寓大廈區分所有權人第1屆第1次會議（90年10月21日） 會議紀錄」、「上河院公寓大廈區分所有權人名冊及出席 人員附冊」及「上河院區分所有權人會議委託書」等資料 附於原審卷㈢第19至50頁可稽。該次會議由丙○○擔任主 席，相對人亦有代表張希道代理出席該次會議，該次會議 之專有部分計202戶，出席人數182戶，選任施健明為主任 委員，相對人為常務委員之1，而此次會議之召開，依抗 告人之主張，係因【相對人不依92年12月31日修正前公寓 大廈管理條例第26條召開區分所有權人會議，相對人負責 人甲○○不過係相對人原負責人黃文財所利用之人頭而已 ，相對人之一切業務，均由黃文財決定運作，相對人將公 寓大廈共有部分繼續霸占，出租予他人經營飯店牟利，又 不召開區分所有權人會議，到90年9月30日，住戶忍無可 忍，於是日晚上8點，由住戶代表丙○○出面在公寓大廈 之會議室，與握有相對人公司實權之黃文財談判，要求相 對人務必於1個月內召開區分所有權人會議，黃文財始首 肯於1個月內由相對人召開區分所有權人會議，為不使管 理運作停擺，住戶與中瑞公司協商，暫推住戶代表丙○○ 為臨時主委，中瑞公司之經理張希道為執行長，由住戶之 一黃琡惠管理帳務…（參見原審卷3第105頁之抗告人93年
8月5日民事補充準備書狀所附90年9月24日之公告第2項第 7、8款），由相對人中瑞公司於90年9月24日擬一份公告 ，告知所有住戶，定於1個月內要召開區分所有權人會議 ，又為慎重起見，由黃文財以中瑞公司之代理人之身份， 由丙○○以住戶代表之身份，於90年8月28日共同在公告 補簽名，向全體住戶公告該公告。之後，相對人又定於90 年10月21日下午3點要在5樓交誼廳召開區分所有權人會議 】等語，且抗告人之訴訟代理人亦於93年5月4日於原審法 院言詞辯論庭中到庭陳稱：「第一次區分所有權人會議是 在90年10月下旬時，是我們自己召開的，因為建設公司不 召開。」【參見原審卷㈡第78頁】。相對人否認有召開90 年10月21日之「上河院區分所有權人會議」，復稱亦未授 權丙○○主持並召開該次會議云云。證人丙○○於93年7 月20日於原審法院言詞辯論中到庭結證：「第1次區分所 有權人會議是由我召集的，…」【參照原審卷㈢第81頁】 。依上說明，兩造就該次會議是否由相對人所召開雖有爭 議，但90年10月21日第1次區分所有權人會議是，是由區 分所有權人丙○○等多數人參加召開，則無爭議。揆諸前 開說明，此次90年10月21日第1次區分所有權人會議之召 集自屬合法，依該次會議區分所有權人計202戶，出席區 分所有權人（含委託他人代理出席）與區分所有權比例已 逾3分之2而開會，關於上河院大廈規約及組織章程以舉手 表決贊成者182人，合於92年12月31日修正前之公寓大廈 管理條例第31條第1項規定而成立，抗告人上河院公寓大 廈管理委員會乃依公寓大廈管理條例施行細則第14條後段 規定，合於公寓大廈管理組織申請報備處理原則，向台南 市政府報備，並經台南市政府同意備查之組織，有台南市 政府91年1月間所發南市工使字第004396號報備証明可稽 【見原審卷㈠16頁】，從而，抗告人上河院公寓大廈管理 委員會自屬92年12月31日修正前之公寓大廈管理條例第35 條第1項所稱之有當事人能力之公寓大廈管理委員會。 ⒊嗣抗告人上河院公寓大廈管理委員會第2屆第1次區分所有 權人會議於91年10月26日召開，由主任委員施健明主持， 應到72人，實到37人，相對人亦由經理張希道代理出席參 加（參見抗告人於94年6月27日向本院具狀之該次區分所有 權人會議簽到簿），該次區分所有權人會議主席報告第5 項記載「歡迎相對人中瑞代表與會，相信亦獲充份授權， 今天會議決議事項請充份配合遵守」，並選出Ａ、Ｂ、Ｃ 棟各推出2人為委員（即蕭南利、王林麗香、楊盛旭、陳 昱豪、鄭正勝、乙○○），並將相對人公司代表列為委員
之1，至於主任委員定於91年11月開管理委員會時才要推 選。嗣於91年11月28日之管理委員會推選乙○○為主任委 員。以上事實，亦有抗告人於94年6月27日向本院具狀之 抗告人上河院公寓大廈管理委員會第2屆第1次區分所有權 人91年10月26日會議記錄、91年11月28日之管理委員會會 議記錄在卷可稽，是抗告人於92年8月27日提起本件訴訟 時，以乙○○為抗告人之法定代理人，自屬正當。 ㈢、綜上所述，本件抗告人上河院公寓大廈管理委員會自屬92 年12月31日修正前之公寓大廈管理條例第35條第1項所稱 之有當事人能力之公寓大廈管理委員會，其以乙○○為抗 告人之法定代理人，提起本件訴訟自屬正當。原審疏未詳 為研求，率以：抗告人雖已經向台南市政府報備，惟本件 「上河院公寓大廈」之住戶於90年10月21日召開第1屆第1 次區分所有權人會議，係由無召集權人未依92年12月31日 修正前公寓大廈管理條例第26條之規定召開，則抗告人自 尚未合法成立而不具當事人能力，而依民事訴訟法第249 條第1項第3款規定，以裁定駁回其訴及其假執行之聲請云 云，自有未合。抗告意旨執此指摘原裁定不當，求為廢棄 ，非無理由。爰廢棄原裁定，由原審法院為妥適之處理。 本件事證已臻明確，抗告意旨其餘主張自毋庸再予一一論 述之必要，併予敍明。
六、據上論結，本件抗告為有理由，依民事訴訟法第492條，裁 定如主文。
中 華 民 國 94 年 6 月 29 日 民事第四庭 審判長法 官 林金村
法 官 丁振昌 法 官 胡景彬上為正本係照原本作成。
相對人如不服本裁定，僅得於收受本裁定正本送達後10日內以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出再抗告狀（須附繕本一份及繳納再抗告裁判費新台幣1千元)，並經本院許可後始可再抗告於最高法院。
中 華 民 國 94 年 6 月 29 日 書記官 趙玲瓏
【附記】
民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
Ⅰ對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。Ⅱ上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
K
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