項約定被上訴人同意就許○○之系爭4戶房地以買賣登記方式 移轉予三豐公司指定之第三人，依其契約文字之客觀文義， 並衡諸此條項約定係緊接於第7條第2項約定之後，且其用語 「『亦同意』此4戶以買賣登記方式移轉登記予‧‧‧」等字又係 呼應第7條第2項之約定而來，詳如前述，則第7條第3項約定 所稱之「以買賣登記方式」，應係指三豐公司將系爭4戶房 地銷售後，被上訴人僅負有提供許○○證件、房地所有權狀、 印鑑章、印鑑證明及用印於公契等辦理所有權移轉登記相關 事宜（參看系爭合約第7條第2項約定內容），並不包括以被 上訴人或許○○名義與買主訂立一般買賣債權契約（即所稱之 私契），故被上訴人並無負有使許○○出面以其名義與三豐公 司所找之買主簽訂買賣債權契約之義務，應屬無疑。至於三 豐公司與陳重道自行簽立之不動產預約買賣契約書約定三豐 公司應取得所有權人代理買賣授權書，及另行以所有權人名 義簽立本約等節，亦僅拘束三豐公司及陳重道，三豐公司自 不得以其與陳重道間之約定，要求被上訴人履行超出系爭合 約第7條第3項約定之義務。
４、上訴人雖辯以：系爭4戶房地登記為許○○名義，許○○若不出面 與買主締結買賣契約，買賣無法順利進行，並援引民法第75 8條及土地登記規定第34條之1等規定，以為被上訴人有使系 爭4戶房地所有權人許○○出面與買主訂立買賣債權契約或是 出具授權書、協議書，委任三豐公司代理許○○與買主訂立買 賣債權契約之義務云云。惟按，當事人締結之契約一經合法 成立，雙方均應受其拘束，非一造於事後所能主張增減；復 按，買賣契約與移轉所有權之契約不同，出賣人對於出賣之 標的物，不以有處分權為必要（最高法院18年上字第484號 、127號及37年上字第7645號判例要旨參照）。系爭合約第7 條第3項約明「以買賣登記方式」將系爭4戶房地所有權移轉 登記予三豐公司指定之第三人，可認被上訴人僅負有配合辦 理許○○之系爭4戶房地所有權移轉登記事宜，既經詳述如前 ，則依上開判例意旨，該合約當事人即被上訴人與三豐公司 雙方即均應受其拘束，不得由其中一方任意增減其約定內容 。況且，如令許○○與陳重道另行簽訂不動產買賣本約，無異 使許○○須立於契約出賣人之地位，而負擔出賣人之瑕疵擔保 義務，甚至違約等相關責任，此契約責任之加重，無從解釋 當然包含於被上訴人與三豐公司約定之系爭合約第7條第3條 之目的。況且，出賣人對於買賣標的物，縱無處分權，其買 賣契約仍屬有效。因此，三豐公司雖非系爭4戶房地之所有 權人，然其仍得與所覓得之買主就許○○之系爭4戶房地訂立 合法有效之買賣債權契約，而無強令許○○出面或授權三豐公
司與買方訂立買賣契約之必要。又民法第758條固規定：「 不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非 經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之」，然該條所 稱之「法律行為」，係指物權行為而言，故該條第2項所稱 之應以書面為之，顯指書面之物權契約（即俗稱之公契）之 謂，而與債權契約無涉。是上訴人主張依據民法第758條之 規定、契約目的之解釋及履約之誠信原則，認被上訴人負有 使許○○出面與三豐公司所找之買主訂立買賣債權契約，或是 簽具授權書、協議書，委由上訴人代理許○○與買主訂立買賣 契約之義務云云，顯對法令有所誤解，並不符合系爭合約第 7條第3項約定之本旨，殊無可取。
５、上訴人復主張兩造曾在103年8月14日協商，被上訴人之代理 人韓國銓律師明確表示不同意由許○○出面與三豐公司覓得之 買受人簽立任何契約，此「任何契約」包括債權及物權契約 ，足見被上訴人已拒絕履行簽立物權契約即公契等語。然而 觀之上訴人於109年4月27日所提民事準備㈠狀所載，在三豐 公司於103年7月11日寄發1328號存證信函後，雙方商談與陳 重道簽約事宜之經過（見本院卷第143至149頁），均是在請 求被上訴人、許○○出面與陳重道簽約之事宜，且參以上訴人 所陳：三豐公司在103年8月25日仍以電子郵件寄發空白不動 產買賣契約書予韓國銓律師；於同年9月9日寄發韓國銓律師 修改之二份協議書等情（見本院卷第147頁、149頁），可知 三豐公司於103年9月19日以634號存證信函解除契約前，均 係在遊說被上訴人、許○○出面或授權三豐公司與陳重道簽立 基於不動產預約買賣契約書所約定之不動產買賣契約（即債 權契約），因此，被上訴人之代理人韓國銓律師雖明確表示 不同意許○○出面與買受人簽立任何契約，其應係回應三豐公 司所要求與陳重道簽立不動產買賣契約（即債權契約）所為 。上訴人無視於兩造協商之重點，自行將韓國銓律師所述「 任何契約」解釋為包括物權契約之公契，主張被上訴人已明 白拒絕簽立公契，已違反系爭契約第7條第3項云云，洵無足 採。
６、又系爭合約第7條第3條既係呼應第7條第2項而來，業如前述 ，觀之第7條第2項約定：「本買賣標的物於將來出售後，辦 理所有權移轉登記需乙方提供（或補繳）證件，用印等事項 時，乙方應依規定期日、種類、內容、金額配合辦理」，足 見被上訴人應配合提供移轉所有權之相關文件、用印，應在 買賣標的物於將來出售後，始有提出之義務。然而，三豐公 司於103年7月11日以1328號存證信函催告被上訴人時，其與 陳重道之本約尚未成立，即三豐公司與陳重道關於系爭4戶
房地之買賣尚未成立生效，自無「本買賣標的物於將來出售 後」之情形，則被上訴人於三豐公司以1328號存證信函催告 時，尚無依系爭合約第7條第3項履行提供辦理系爭4戶房地 所有權移轉登記之相關文件及用印之義務，自不因三豐公司 之催告而陷於給付遲延之情事。
７、再者，依據三豐公司於1328號存證信函中催告被上訴人給付 之內容，係請被上訴人於5日內備齊買賣移轉登記文件，並 要許○○簽立該函所附具之授權書【其內容略為：立書人許○○ 之系爭4戶房地，玆授權三豐公司代理許○○本人全權處理出 售、簽訂買賣契約（包括買賣價格、價金交付方式等全部買 賣條件）、買賣移轉登記、收取買賣價金、點交買賣不動產 標的等全部買賣事宜，並授與民法第534條所列之各項行為 之特別代理權，被授權人所作之任何承諾、簽認及受領買賣 價金等事項，直接對本人發生效力，且本人不得撤回代理權 】，授權三豐公司代理許○○於103年7月18日以許○○為出賣人 名義，與買方訂立「不動產買賣契約書」（按即私契），有 該1328號存證信函及其附具之授權書存卷可查（見原審卷㈠ 第31至32頁）。而1328號存證信函催告被上訴人使許○○簽具 授權書，授予三豐公司代理權，代理許○○以許○○為出賣人名 義與買方簽立買賣債權契約等內容，非屬被上訴人或許○○依 系爭合約第7條第3項約定意旨所應為之給付，其催告自不生 效力。又依上開說明，被上訴人為履行以「買賣登記方式」 移轉所有權予三豐公司指定之第三人，而有提供買賣移轉登 記文件之義務，然觀之1328號存證信函之內容，僅有三豐公 司請被上訴人應「備齊」文件，並未限期命其提出及交付， 或辦理所有權移轉登記之旨，且被上訴人於此時，亦尚無提 出之義務，業如前述，自難認三豐公司就被上訴人提供買賣 移轉登記文件部分，已為合法之催告。基此，三豐公司以13 28號存證信函所為之催告，不生催告之效力，被上訴人亦無 系爭合約第8條第1項所定不按合約履行各項義務，經書面限 期催告而仍不履行之情形，則三豐公司依據系爭合約第8條 第1項、民法第254條之規定，解除系爭合約第7條第3項之約 定，自屬無據。
㈢、品科公司於107368號執行事件以執行債權人身分承受系爭4戶 房地，而取得系爭4戶房地所有權，應認係三豐公司以不正 當行為阻止系爭合約第7條第3項給付淨利潤之條件成就，應 視為條件已成就，被上訴人請求淨利潤1200萬元，應有理由 ：
１、按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條 件之成就者，視為條件已成就。民法第101條第1項定有明文
。查，系爭合約第7條第3項既未經三豐公司合法解除，則上 訴人仍有繼續依該條項約定履行之義務，然因品科公司於00 0000號執行事件中，以執行債權人身分承受系爭4戶房地所 有權，致被上訴人已無履行該條項約定，以買賣登記方式移 轉予三豐公司指定之第三人之可能。就此，被上訴人主張三 豐公司是以不正當方法阻止該條項約定給付淨利潤條件之成 就，應視為條件已成就，惟為上訴人所否認，並辯稱：品科 公司與三豐公司在102年4月9日簽立系爭合約時，為獨立之2 公司，至103年10月29日始變更組織為三豐公司之子公司， 品科公司獨立行使其債權人之權利，而承受系爭4戶房地， 不得視為三豐公司之不正當行為而視為條件已成就；且被上 訴人未履行促請許○○出面辦理所有權移轉登記等相關義務， 品科公司始承受系爭4戶房地，並無以不當方式阻止條件成 就云云。而查，品科公司關於系爭合約之簽訂，與三豐公司 間並無隱名代理或合夥關係之事實，經前審判決認定後，雖 據被上訴人提起上訴，然已經最高法院於108年12月26日以1 08年度台上字第1118號判決駁回其上訴而告確定（見前審判 決第22至26頁、上開最高法院判決第8頁）。而本件三豐公 司固以自己公司名義與被上訴人締約，然三豐公司與被上訴 人所簽立之系爭合約第7條第3項，在除有該條項但書即被上 訴人有任一戶無法完整移轉主建物及坐落基地與路地持分之 情形，三豐公司得以拍賣方式處分外，原則上並不得以拍賣 方式為之。品科公司在兩造於104年4月9日簽約後，於同年 月17日旋即撤回00000號對許○○之系爭4戶房地強制執行程序 。據上訴人自陳：當初伊等簽立系爭合約第7條第3項之目的 ，是為品科公司節省奢侈稅，提早收取債權；品科公司撤回 強制執行之原因，係因兩造簽立系爭合約第7條第3項，被上 訴人同意配合以買賣方式移轉第三人等語（見原審卷㈡第11 頁、卷㈠第188頁），且依據上訴人及品科公司之共同訴訟代 理人於原審自陳：就三豐公司與品科公司之內部關係，三豐 公司如有處分任何標的，品科公司願意配合辦理等語（見原 審卷㈠第116頁反面）。堪認三豐公司為履行系爭合約第7條 第3項，並使品科公司儘快收取債權，同時亦可節省奢侈稅 ，基於其與品科公司間之內部法律關係，指示品科公司撤回 系爭4戶房地之強制執行等情，應可認定。
２、又品科公司於103年10月29日為三豐公司之子公司，其法人代 表為三豐公司乙節，為上訴人所自承，並據其提出品科公司 變更登記表在卷可稽（見原審卷㈡第14頁、22頁），足見三 豐公司對於品科公司應有相當之控制關係。再參諸三豐公司 在103年7月18日向被上訴人寄發1328號存證信函後，兩造曾
在律師事務所處協商，被上訴人代理人韓國銓律師明確表示 被上訴人同意三豐公司繼續銷售有關許○○名下之系爭4戶房 地，但不同意由許○○出面親任契約當事人而與三豐公司所覓 得之買方締結任何契約，抑或提供任何形式之授權書、委託 書予三豐公司或魏啟育，授權或委託渠等得以代理許○○締約 ，業如前述。另據上訴人於109年4月27日民事準備㈠狀陳稱 ：被上訴人代理人韓國銓律師傳真許○○與三豐公司協議書， 內容為略以：三豐公司只得持此協議書對外作為許○○同意移 轉產權保證，買賣契約書由三豐公司簽訂，同意期限二個月 ，若因買方未依約履行，許○○得隨時撤回同意，並撤回買賣 ，其損失全部由三豐公司自行承擔，惟此協議三豐公司無法 接受，品科公司更無法同意；之後雙方雖於103年9月9日曾 再修改協議書，然最後協商破裂等語（見本院卷第147頁、1 49頁），再參以三豐公司與被上訴人之協商破裂後，即於同 年月19日以634號存證信函向被上訴人解除系爭合約第7條第 3項之約定，品科公司亦旋於同年月25日，聲請執行法院以1 07368號執行事件對系爭4戶房地再為強制執行，並於104年2 月10日第一次拍賣時，因無人應買，由執行債權人品科公司 向執行法院聲明承受，嗣由執行法院核發不動產權利移轉證 書予品科公司（見不爭執事項８），足見品科公司之所以再 啟動對系爭4戶房地之強制執行程序，係因三豐公司與被上 訴人就履行系爭合約7條第3項之協商破裂所致；且基於三豐 公司與品科公司之內部關係及三豐公司就履行系爭合約第7 條第3項與品科公司間之相互關聯性，應可推知三豐公司在 與被上訴人幾經協商，無法達成共識後，解除系爭合約第7 條第3項之約定，並認系爭合約第7條第3項已不可能履行， 乃指示由品科公司啟動強制執行程序，且三豐公司已於103 年10月29日成為品科公司之母公司，對品科公司有控制關係 ，亦明知系爭合約第7條第3項，除該條項但書約定情形外， 僅得以買賣登記方式為之，且應於每戶辦理登記完畢5日內 ，給付被上訴人每戶300萬元之淨利潤，卻仍指示品科公司 在104月2月10日之拍賣程序中，向執行法院聲明承受，由品 科公司取得系爭4戶房地之所有權，堪認三豐公司係以不正 當行為阻止給付被上訴人淨利潤之條件成就，依據民法第10 1條第1項規定，應視為條件已成就。又三豐公司既屬以投資 不動產買賣為業，對於非必以許○○為債權契約之出賣人，而 仍能達到其出售並移轉系爭4戶房地所有權予第三人之目的 乙節，知之甚詳，然而三豐公司始終即以逾越系爭合約第7 條第3項約定之契約義務，要求被上訴人促請許○○出面或出 具授權書予三豐公司與陳重道簽立不動產買賣契約，被上訴
人幾經以存證信函表達其僅有使許○○配合將所有權移轉登記 之義務，而無使許○○或授權三豐公司代理與第三人簽立不動 產買賣契約之義務，且於存證信函中亦表示會配合提出系爭 4戶房地所有權移轉登記之必備文件、辦理用印等手續等情 ，有被上訴人寄發予三豐公司之1626號存證信函、台中法院 郵局第3183號存證信函在卷可參（見原審卷㈠第29至30頁、3 6至38頁），然三豐公司在被上訴人未能遂行其要求，單方 認定被上訴人違約，進而解除契約，並指示品科公司聲明承 受系爭4戶房地所有權，難認非以不正當行為阻止條件成就 。
３、基此，被上訴人主張因三豐公司以不正當行為阻止系爭合約 第7條第3項所約定之給付淨利潤條件成就，應視為條件已成 就，其依據系爭合約第7條第3項之約定，請求三豐公司及其 連帶保證人魏啟育連帶給付關於系爭4戶房地，每戶300萬元 ，共計1200萬元之淨利潤，為屬有據。
五、綜上所述，被上訴人依據系爭合約第7條第3項及連帶保證之 法律關係，請求上訴人應連帶給付1200萬元，及自民事準備 三狀繕本送達翌日即104年4月24日起（見原審卷㈠第169頁、 卷㈡第39頁）至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有 理由，應予准許。原審就上開應准許部分為上訴人敗訴之判 決，所持理由雖與本院不同，但結論並無二致，仍應予維持 。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理 由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件 判決結果並無影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第449條第2 項、第78條、第85條第2項，判決如主文。中 華 民 國 110 年 3 月 2 日 民事第五庭 審判長法 官 許秀芬
法 官 游文科
法 官 李慧瑜
以上正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 陳秀鳳
中 華 民 國 110 年 3 月 2 日
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