樂管理．．」等語，可證明葉作樂律師於林鑽燧去世之後就系爭土地仍有管理權 。
②、上訴人丙○○、庚○○主張丙○○就系爭土地應有部分二分之一，係於七十四年 六月間與李文騫訂立不動產買賣契約書，向李文騫承購繼受權利而來云云，惟查 ，如上所述，上訴人此項主張，並無法舉證以實其說，且設若均為真實，則林守 直等人出賣予李文騫部分，及李文騫出賣予丙○○部分，均未以書面通知被上訴 人等基地承租人以同一條件行使優先購買權，其取得系爭土地，並非合法。又依 原審向台中縣霧峰地政事務所函調之本件系爭土地辦理所有權移轉登記卷宗顯示 ，上訴人辦理所有權移轉登記之理由及所附之證物，均與上開七十四年六月間與 李文騫訂立不動產買賣契約書無關。至上訴人丙○○等二人主張「租金繳納記帳 單為偽造」云云。惟查：被上訴人等或被上訴人等之祖先均係自日據時期開始即 已向林鑽燧承租系爭土地，並由林鑽燧收取租金。嗣林鑽燧遷至日本，無法管理 系爭土地，而委由其親戚葉作樂律師管理系爭土地，自此而後改由葉作樂以林鑽 燧之名義向被上訴人等收租，已如前述，又葉作樂律師於林鑽燧死亡之後，並未 告知被上訴人等基地承租人關於林鑽燧已死亡之事實，仍繼續以林鑽燧之名義向 被上訴人等及其他承租人收租，並以林鑽燧之名義於租金繳納記帳單上簽署林鑽 燧之姓名及用印，甚至於六十三年間仍以林鑽燧之名義將系爭土地出賣於庚○○ ，故該租金繳納記帳單之林鑽燧名義，縱於林鑽燧死亡之後，繼續製作沿用，要 屬葉作樂律師之個人行為，與被上訴人告等無關，其有無涉及偽造，係屬葉作樂 律師與林鑽燧或其繼承人間之內部關係，被上訴人等人既有實際上繳納租金之行 為，其租賃關係仍屬繼續存在。
③、上訴人丙○○、庚○○雖辯稱其等買受系爭土地之後，須繳納遺產稅及土地增值 稅及積欠之地價稅及相關之一切費用，並參酌物價指數，每平方公尺之單價約為 六０五０元云云，惟查：其等此項主張為含糊其詞之陳述，並未明示其計算方式 及各項稅捐、費用之細目金額，且與上開和解契約書所約定之意旨不符。④、又依林守直等人先後出具授權書給李燕參一人或李文騫、庚○○二人或庚○○一 人，其授權意旨均只同意庚○○一人取得系爭三十六筆土地，丙○○並不包括在 內，故上訴人丙○○、庚○○之所有權移轉登記程序，已涉及越權之問題。又本 件尚有牽涉被上訴人等基地承租人之優先購買權問題，上訴人丙○○、庚○○不 僅以非法手段辦理過戶之手續，復以不合法及不實之存證信函通知被上訴人等人 ，並以該存證信函作為本件系爭土地辦理過戶之附件，即以之作為被上訴人等優 先購買權人已放棄優先購買權之證明文件，故其物權移轉行為不僅有無效之原因 ，為自始當然無效外，且不能對抗被上訴人等基地承租人。且如上所述，若上訴 人庚○○原來之通知，並非真實買賣價金之通知，必須另行再為真實之通知，始 為合法。然迄目前為止，被上訴人等人均尚未收到林守直等人或其代理人以書面 表示真實買賣之條件，要被上訴人等人行使優先購買權之意旨，故被上訴人尚不 知其真正之買賣條件為何，無從行使該項權利，何來喪失權利？⑤、就上訴人丙○○、庚○○主張被上訴人之優先購買權僅具債權效力，查上訴人庚 ○○於民國六十三年六月二十四日與無權代理枝葉作樂所定之買賣契約及辦理所 有權移轉登記，業經法院判決確認其買賣關係不存在，並應塗銷其所有權移轉登
記確定，嗣後上訴人庚○○始於民國七十二年八月二十日與林鑽燧之繼承人林守 藩等四人另立和解契約書，以原六十三年間成立買賣契約所約定之價格加計日幣 一千萬元作為買賣條件，且其以存證信函通知被上訴人之時間在民國七十四年六 月二十五日（地主林守成等人則否認有此項不動產買賣契約書），故本件被上訴 人之優先購買權應適用六十四年七月二十四日所增訂土地法第一百零四條第二項 新法之規定，即被上訴人之優先購買權具物權效力。⑥、就上訴人丙○○、庚○○主張被上訴人所有之系爭土地上建物均於民國五十七年 一月開始設籍納稅，而認渠等房屋有改建事實，惟查房屋稅條例於民國五十六年 四月十一日公佈，民國五十七年一月一日施行，則房屋稅之稽徵應始於民國五十 七年且並非新建之房屋，始需繳納房屋稅，房屋稅實施條例之前已經存在之建築 物，亦需繳納房屋稅，故系爭土地上之建物，均於五十七年一月起開始設籍繳稅 ，自為當然之理，並不能以此即謂當時有改建之事實。再者，被上訴人等人在五 十七年以後仍有繼續繳租之事實，縱認原不定期限之基地租賃契約自五十七年已 屆期消滅，亦因被上訴人有繼續繳租，而地主亦繼續收租，而更新或成立新的不 定期限基地租賃契約，被上訴人就系爭土地仍有合法之使用權源。⑦、就上訴人丙○○、庚○○主張其就被上訴人租賃權存在之自認係出於錯誤，與事 實不符，不生自認之效力，惟查被上訴人租賃權存在事實，除「租金繳納記帳」 單據及上訴人庚○○代理原地主所發通知被上訴人等基地承租行使優先購買權之 存證信函外，尚有上訴人庚○○與林守直、林守藩、林守成、林玉枝於七十二年 八月二十日訂立和解契約書及中文譯本一份及經台北駐日經濟文化代表處認證之 授權書一份可證上訴人庚○○承認被上訴人租賃權之存在。⑧、就上訴人丙○○主張其非本院六十八年度上字第一一五四號民事判決及最高法院 七十年度台上字第一四六八號民事判決之當事人，不受庚○○自認之拘束，然查 上述民事判決所記載，被上訴人等原為系爭土地之承租人，亦為該事件上訴人庚 ○○、林守成、林守藩、林守直、林玉枝所承認，基此，原出租人即地主林守成 等四人既已承認被上訴人等人有租賃關係，被上訴人即有基地租賃之優先購買權 足以對抗上訴人，且基於民法第四百二十五條所定買賣不破租賃原則，該租賃契 約自及於系爭土地之受讓人即上訴人庚○○及丙○○，上訴人丙○○雖否認自認 之效力，並不影響本件之判斷。
⑨、就上訴人丙○○、庚○○主張被上訴人未於起訴狀繕本送達翌日起十日內給付前 積欠之租金，原租約即終止並應返還土地，然查上訴人係以違法方式取得系爭土 地，其以所有人自居而向被上訴人催告限期繳租，其催告並不合法，自不生效力 。退步言，縱認上訴人丙○○、庚○○屬合法之所有權人而得向被上訴人收租， 然其催告意旨，僅表明限期繳納，逾期終止租約等等，並未明確表明各被上訴人 所占有之面積為何？租金如何計算？積欠租金各為多少？到何處繳納等情，被上 訴人縱要繳租亦無從繳起，故上訴人丙○○、庚○○上開催告意旨，顯屬不合法 之催告，不生催告之效力，其遽行終止租約，顯非合法。㈡、被上訴人太平市公所部分：
系爭土地為向原地主林鑽燧所租用，嗣因推行政務所需要，而以公用徵收之方式 取得，但因辦理交接業務人員之未注意，仍以為係以租賃關係占有土地而按期繳
納租金，並經原地主林鑽燧所委託代收租金人收取租金而成立租賃關係迄今，雖 因年代久遠證明文件滅失，然兩造之租賃關係確係存在，此由上訴人庚○○於七 十五年九月九日依序以台中郵局第一二六０、一二四五、一二四六、一二六一等 號存證信函催繳租金可證被上訴人租賃權之存在。又被上訴人壬○○等人於六十 八年四月十九日對上訴人庚○○等人所提之確認買賣關係不存在之訴（臺中地院 六十八年訴字第二○四○號）審理時，上訴人丙○○等二人於該案第二審上訴狀 第二次準備書內就前開被告或其繼承人與前地主間有租賃關係已為自認（見該卷 第二審第一百八十頁），且臺中地院六十八年度訴字第二○四○號民事判決，其 理由第二點亦肯認林鑽燧與被上訴人壬○○等人間租賃關係之存在，益證太平市 公所與原地主間有租賃關係存在，並非無權占有系爭土地。三、證據：除援用第一審所提證據外，另提出戶籍謄本（戊○○、丁○○）四份、台 灣高等法院台中分院八十九年度上字第二七九、二六五號民事判決影本一份、本 院六十八年度上字第一一四五號民事判決影本一份、存證信函影本各五份、存證 信函影本一份、戶籍謄本（寅○○、丑○○）一份、建築改良物所有權移轉契約 書影本一份（出賣人林蔡綉芍，承買人邱阿寶，己○○提出）、契約書影本一份 （出賣人林蔡秀芍，承買人邱阿寶，己○○提出）為證，及請求向台中縣稅捐稽 徵處大屯分處函查房屋稅課徵之相關事宜，傳訊證人林清標、謝扶憲。丙、本院依職權向臺中縣太平市地政事務所調取系爭土地七十六年十月三日霧字第二 四一五四號之土地所有權移轉登記之全案申請資料。 理 由
一、上訴人丙○○、庚○○（下簡稱上訴人丙○○等二人）起訴主張：系爭土地係伊 二人共有，應有部分各二分之一，被上訴人及上訴人乙○○等人分別占有如附圖 所示之土地，並於其上建有房屋，兩造間未訂立任何契約，屬無權占有，伊等自 得依民法第七百六十七條規定，訴請被上訴人及上訴人丁○○、寅○○、丑○○ 、乙○○等人（下簡稱上訴人丁○○等四人）拆除地上物，將其等所占有之土地 還返。又伊等係於七十六年十月十四日取得前開土地之所有權，被上訴人及上訴 人丁○○等四人無權占有各該土地而獲得相當於租金之利益，且致伊等受有損害 ，依民法第一百七十九條規定，應將其所受之利益返還與伊等，依平均地權條例 第十六條規定，各該土地於七十六年、八十年、八十三年之法定地價每平方公尺 分別為八百八十元、一千零三十八元、一千一百二十元，依土地法第一百零五條 準用第九十七條，以法定地價百分之十計算相當租金之數額，則被上訴人及丁○ ○等四人於占有期間分別獲得利益，自應返還與伊等，已到期之款項，並自起訴 狀繕本送達被上訴人及上訴人丁○○等四人翌日起，按年息百分之五計算之法定 遲延利息，爰基於民法第七百六十七條及第一百七十九條之規定請求等情，求為 命被上訴人辰○○等八人及上訴人丁○○等四人分別將如附表及附圖所示地上物 拆除返還土地，暨給付損害金均如原判決伊訴之聲明所載之判決（原審判命乙○ ○、寅○○、丑○○、丁○○遷出地上物返還土地及給付損害金如原判決主文第 一項至第三項等部分，駁回丙○○等二人其餘請求；乙○○、寅○○、丑○○、 丁○○計四人及丙○○等二人對原審判決不利部分除確定部分外，各自提起上訴 ，上訴及附帶上訴）。
二、被上訴人辰○○、子○○、己○○、壬○○、卯○○、戊○○、辛○○及上訴人 丁○○等四人則以：伊等或伊等之被繼承人與原地主林鑽燧就其占用部分有基地 租賃之關係，並按各該占用之面積以稻穀或折算現金繳租，惟林鑽燧之繼承人與 上訴人丙○○等二人就林鑽燧所有同段六一號等三十六筆土地（含系爭二十筆土 地）之全部買賣價款僅為新臺幣二百二十一萬七千二百九十四元八角，加上日幣 一千萬元，然上訴人庚○○為恐上開土地承租人以前開價格行使優先購買權，竟 以明知不實之事項，由上訴人庚○○以林守成、林玉枝、林守直三人之被授權人 地位，於七十五年九月間寄存證信函給伊等或伊等之被繼承人及其他承租佃農， 表明擬以每平方公尺新臺幣六千零五十元（即折算每坪約二萬元），按伊等及其 他佃農所用面積計算價款出售，請於接函十五日內辦理買賣契約，並交付全部價 款，同時催繳自五十四年起之未繳租金云云，並非通知限期行使優先購買權及催 繳欠租之合法催告，依土地法第一百零四條第一項前段及第二項之規定，前開買 賣契約不得對抗優先購買權人，是以伊等既係有權占用系爭土地，並非無權占有 。至上訴人乙○○另以伊已在系爭土地上居住多年，伊雖未收到上訴人丙○○優 先承買之通知，但有鄰居可證明伊有租賃等語，資為抗辯。三、被上訴人太平市公所則以：系爭土地為伊向原地主林鑽燧所租用，嗣因推行政務 所需要，而以公用徵收之方式取得，但因辦理交接業務人員之未注意，仍以為係 以租賃關係占有土地而按期繳納租金，並經原地主林鑽燧所委託代收租金人收取 租金而成立租賃關係迄今，雖因年代久遠證明文件滅失，然兩造之租賃關係確係 存在，此由上訴人庚○○於七十五年九月九日以台中郵局第一二六一號存證信函 向伊催繳租金可證明伊之租賃權存在，故伊並非無權占有系爭土地等語，資為抗 辯。
四、本件上訴人丙○○等二人主張伊等就系爭土地因登記而取得所有權，為被上訴人 及上訴人丁○○等四人分別於其上占用之事實，為兩造所不爭執，並有上訴人丙 ○○等二人提出土地登記簿謄本一份為證，復經原審法院囑託台中縣霧峰地政事 務所測量，製有測量成果圖（即如附圖所示）一份附卷可憑，是上訴人丙○○等 二人此部分之主張，堪信為真實。
五、關於被上訴人辰○○、子○○、己○○、壬○○、卯○○、戊○○、辛○○、太 平市公所及上訴人寅○○、丑○○、丁○○部分：１、被上訴人辰○○、子○○、己○○、壬○○、卯○○、戊○○、辛○○及上訴人 寅○○、丑○○、丁○○（不含乙○○部分）辯稱：伊等或伊等之被繼承人與訴 外人林鑽燧間自日據時期起就系爭土地即已有基地租賃之關係，並按各住戶占用 之面積以稻穀或折算現金繳租，當時林鑽燧係委託台灣信託株式會社收租，並發 給承租人「小作料領收通帳」作為繳租憑證，後被政府徵收，僅剩部分建地（含 系爭土地）未被徵收，乃委託訴外人葉作樂管理及收租，嗣林鑽燧死亡，仍由其 繼承人林守成、林守藩、林守直、林玉枝等人繼續委託葉作樂管理等情，並提出 小作料領收通帳一份及租金繳納記帳三份等影本為證，且依林守成等四人與上訴 人庚○○於昭和五十八年（即中華民國七十二年）八月二十日所訂之和解契約書 之前文記載：「乙方為林鑽燧，由於民國四十七年八月十六日死亡，其繼承人因 林鑽燧死亡後，將其另計目錄各筆土地，委託律師葉作樂管理，但葉作樂與買主
甲方之間，於民國六十三年十二月二十四日締結本件土地買賣契約，當時本件土 地以林鑽燧名義做買賣，由於未對乙方的繼承登記作登記手續，依林鑽燧仍是生 存者，即以林鑽燧為賣主，針對甲方作所有權登記之手續。因右記之事情發生種 種紛爭，如今甲方、乙方之間成立和解如下：．．」等語，且該和解契約書第八 條及第九條亦明定乙方僅將土地現況移轉給甲方，關於系爭土地之「租地權」及 「由租地人．．等提起之優先購買權等主張」，乙方概不負責，應由甲方自己處 理，但乙方應提供情報，並應盡力協助等情，益資證明上訴人丙○○等二人之前 所有權人林守成等四人有委託其親戚葉作樂管理系爭土地及將系爭土地出租予當 時之承租人。則被上訴人辯稱於林鑽燧死亡前後，系爭土地係交由葉作樂律師管 理出租及收取租金，且一向均以林鑽燧之名義立據收租等事實，亦堪以採信。２、其次本件應審究者，其等被上訴人及上訴人寅○○、丑○○、丁○○等人或其繼 承人之租賃關係是否存在？㈠、被上訴人辰○○辯稱：上訴人庚○○曾對訴外人 賴福來為行使優先承買權之通知表示有租賃關係存在（該存證信函並表明為賴阿 泉之繼承人），而賴福來與辰○○同為賴阿泉之繼承人等語，並提出存證信函一 二六０號影本一份及戶籍謄本各一份為證。㈡、被上訴人子○○辯稱：伊父劉田 為承租人，亦依約定繳納租金（租賃期自三十八年一月一日起）等語，並提出繳 納記帳本影本一份為證。㈢、被上訴人己○○辯稱：伊母邱阿寶為承租人，亦依 約定繳納租金，及上訴人庚○○並為上開通知系爭房屋之前手林蔡綉勺等語，且 提出繳納記帳本、存證信函二八九八號影本各一份為證。㈣、被上訴人壬○○辯 稱：伊為承租人，亦依約繳租等語，並提出繳納記帳本影本一份為證，上訴人庚 ○○於本院六十八年度訴字第二０四０號確認買賣關係不存在之訴中亦自認其有 租賃關係存在，並提出該判決書影本一份為證。㈤、被上訴人戊○○及上訴人丁 ○○辯稱：伊祖父林朝火為承租人，並依約繳租金等語，並提出小作料領收通帳 本影本一份為證，且上訴人庚○○並對伊二人之父林春木為上開通知，表示有租 賃關係存在等語，復提出存證信函一二四六號影本一份附卷可稽。㈥、被上訴人 卯○○辯稱：上訴人庚○○為上開通知伊，表示有租賃關係存在等語，並提出存 證信函一二四五號影本一份為證。㈦、被上訴人辛○○辯稱：伊占有之系爭房屋 係向訴外人陳朝南購買，而上訴人庚○○並向陳朝南通知表示有租賃關係存在等 語，並提出存證信函一二七四號影本一份為證。㈧、被上訴人太平市公所辯稱： 系爭土地為向原地主林鑽燧所租用，嗣因推行政務所需要，而以公用徵收之方式 取得，但因辦理交接業務人員之未注意，仍以為係以租賃關係占有土地而按期繳 納租金，並經原地主林鑽燧所委託代收租金人收取租金而成立租賃關係迄今，雖 因年代久遠證明文件滅失，然兩造之租賃關係確係存在等語，並提出存證信函一 二六一號影本一份為證。㈨、上訴人寅○○、丑○○辯稱：上訴人庚○○為上開 通知伊之父親蔡萬掌表示有租賃關係存在，伊二人為其繼承人，自有租賃權等語 ，並提出戶籍謄本、存證信函一二七五號影本各一件為證。其中被上訴人壬○○ 、卯○○及太平市公所為承租人，被上訴人辰○○、子○○、己○○、戊○○、 辛○○及上訴人丁○○、寅○○、丑○○等人分別為原承租人之繼承人（或繼受 人），亦為正當權源而占有，堪認其等被上訴人及上訴人丁○○、寅○○、丑○ ○並非無權占有系爭土地。上訴人丙○○等二人雖主張上訴人庚○○於七十五年
九月九日存證信函之通知，及六十八年四月十九日臺中地院六十八年度訴字第二 ０四０號確認買賣關係不存在之訴中準備書狀之自認，不僅與事實不符，且係出 於錯誤，因林鑽燧已於四十七年八月十六日死亡，對系爭土地已非權利義務之主 體，自無法親自或授權葉作樂將系爭土地出租他人，本件被上訴人壬○○、己○ ○所提之租賃文件載明之出租人均為林鑽燧，租賃期間分別為自民國六十二年一 月一日起、自五十二年一月一日起，顯係在林鑽燧死亡後始訂立，自屬不實文件 ，縱使其為真，亦因契約之一造死亡，而自始不存在，而其他部分文件其製作日 期，雖在林鑽燧死亡之前，但與林鑽燧死亡後由他人擅自代簽之筆跡相符，故均 非林鑽燧所為等語。然按自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不 符，且係出於錯誤而為自認者，始得為之，民事訴訟法第二百七十九條第三項定 有明文，最高法院八十八年度台上字第八八六號、八十八年度台上字第七九二號 亦著有判決可參照。但查，上訴人丙○○等二人主張上開租金繳納記帳單係偽造 ，惟未舉證以實其說，為不可採，另被上訴人辰○○、己○○、戊○○、卯○○ 、太平市公所及上訴人丁○○、寅○○、丑○○等人所提出之存證信函，經本院 依職權向臺中縣太平市地政事務所調取系爭土地七十六年十月三日霧字第二四一 五四號之土地所有權移轉登記之全案申請資料查證屬實，並有影本附卷可稽，足 見系爭土地確實出租予其等被上訴人及上訴人丁○○、寅○○、丑○○之事實， 益徵被上訴人壬○○於六十八年四月十九日對上訴人庚○○等人所提起臺中地院 六十八年度訴字第二０四０號確認買賣關係不存在之訴審理時，上訴人庚○○在 該案第二審上訴狀第二次準備書狀內就前開被上訴人或其被繼承人與前地主間有 租賃關係乙節之陳述，難認有何錯誤或與事實不符之情形。且上開民事判決，經 庚○○等人上訴第二審即本院六十八年度上字第一一五四號及第三審最高法院七 十年台上字第一四六八號民事判決審理結果，亦認定壬○○等三十二人，原為系 爭土地之承租人，亦為上訴人庚○○及訴外人林守成、林守藩、林守直、林玉枝 所承認（見上開本院六十八年度上字第一一五四號民事判決書第三頁第十二行及 第五頁第二行以下，暨最高法院七十年度台上字第一四六八號民事判決書第三頁 正面倒數第三行以下），即均經該第二、三審民事判決認定與林守直等人間就系 爭土地有租賃關係存在。復參以林守直、林守成、林玉枝三人於八十四年四月五 日所出具之授權書，就系爭土地授權謝扶憲，其授權範圍記載：「本人等前委託 庚○○氏代辦前開土地繼承及出售事宜，然依其所辦出售方法有侵害諸承租人優 先承買權情事，經承租人抗議有涉訟之虞，為圓滿解決起見，賦予全權代理本人 等與有關當事人協調，收回該土地所有權事宜，以便日後另行與承租人等洽商解 決承買事宜」等語，證人林清標亦證稱「當時我受太平鄉李福財、韓秋南、鄭萬 水、林永和四人代表全莊的人委託去日本拿回認證授權書、確證書，我有拿民事 起訴狀資料給林守直、林玉枝、林守成看，他們三人都有同意才去駐日東京辦事 處處理，我也有請他們三人吃過二次飯，六十幾年我去日本時把林鑽燧死亡證明 書拿回來，他們三人說以前的事都不知道，林守藩有和庚○○接洽過，庚○○也 有和他們和解，他們以前有授權謝扶憲處理，謝扶憲都沒有回消息，他們很失望 ，我又去找他們，他們就委託我，林守藩還沒有死之前我和他電話聯絡五、六次 ．．」等語（見本院卷第二宗第一二０頁），並提出授權書影本一份為證，證人
謝扶憲亦證稱「我們去日本時林鑽燧己經死掉，他大兒子林守藩也因為本件土地 的事死掉，林守成、林玉枝、林守直等三人希望土地能圓滿的給佃農，所以才出 具授權書．．」等語（見本院卷第二宗第一三四頁），而上訴人丙○○等二人對 上揭書證是否為偽造或變造又未舉證以實其說，應認為真正，益徵上訴人丙○○ 等二人之主張為不可採。上訴人丙○○等二人另以被上訴人太平市公所於原審係 主張贈與或公用徵收取得，並未曾抗辯其占有系爭土地有租賃關係存在，因此， 於本審即不得再另行提出租賃關係之抗辯等語，按民事訴訟法第四百四十七條第 四款規定，因當事人故意或重大過失未於第一審程序提出者，固得聲請第二審法 院駁回之，惟上訴人丙○○等二人並未就被上訴人太平市公所以租賃權存在之防 禦方法係故意或重大過失舉證以實其說，故其上開主張亦不可取。３、上訴人丙○○等二人另謂：縱伊與被上訴人間有租賃關係，不定期限租約亦已因 被上訴人之改建而終止，且被上訴人及上訴人寅○○、丑○○、丁○○等人現今 所居住者，均為鋼筋水泥加強磚造之房舍，屋齡不超過三十年，顯非日據時期所 建之房舍，倘若真有訂立租約，則房舍必已經改建，非當時訂約時所建之房舍， 依最高法院三十年度渝上字第三一一號、三十七年度上字第六八八六號判例要旨 ，其租賃權即已消滅等語。惟查：其等被上訴人及上訴人丁○○、寅○○、丑○ ○等人在系爭土地上之房屋，除了上訴人丁○○占用部分為一層樓鐵皮屋，餘均 為水泥磚造，固經本院到場勘驗屬實，並經上訴人丙○○等二人提出現場建物照 片在卷可稽（本院卷第一宗第二００頁至二一０頁），但上開房屋均屬老舊之建 築物，再依本院向臺中縣稅捐稽徵處大屯分處函調系爭房屋稅稽徵資料，該處於 九十一年六月十四日函覆所載，子○○房屋（新光路新生巷三號）之納稅義務人 為蔡亮；戊○○房屋（同巷七號）之納稅義務人為林鎮卿、林炳榮、林式標；辛 ○○之房屋（同巷十一號）之納稅義務人原為林金墻，於六十四年五月十日、六 十五年十一月、七十一年七月二十二日分別售與邱德中、陳朝南、辛○○；辰○ ○之房屋（同巷十七號）原納稅義務人為韓金卿、韓發，於六十三年十月二十五 日始移轉與賴銘欽、賴福來，另子○○、戊○○、辛○○、辰○○均非原來建物 之所有人或繼承人（見本院卷第二宗第一三九頁至一四一頁），上訴人丁○○所 占用如附圖所示Ｋ部分上之一層樓鐵皮屋（如現埸照片），其房屋稅起課日期為 八十年一月；壬○○、辰○○、丑○○、寅○○所分別占用之新光路二十四號、 三十二號、新生巷十七號建物，亦均經增建等情，而己○○部分無相關資料，有 該處九十一年六月十四日以中縣稅屯分房字第０九一０一九九八八００號函附卷 可稽（見本院卷第二宗第一三九頁至一四一頁），按房屋稅條例係於五十六年四 月十一日修正公布，五十七年一月一日施行，而上開房屋並未載明其建造完成日 期，僅餘存五十七年開始之房屋稅計課紀錄表，故上開房屋究係於何時興建完成 ，及五十七年一月之前有否課徵房捐及房屋稅難以確定，且該五十七年房屋稅計 課紀錄表移載起課日期為五十七年一月，並有該處九十一年十月七日以中縣稅屯 分房字第０九一０三四九三０五００號函在卷可依（見本院卷第三宗第三十七頁 ），則房屋稅之稽徵應始於五十七年，並非新建之房屋，始須繳納房屋稅，房屋 稅條例施行之前已經存在之建築物，亦須繳納房屋稅，故系爭土地上之建物，均 於五十七年一月開始設籍納稅，基此，尚不能遽謂當時有改建之事實，故上訴人
丙○○等二人上開主張，要無足取。
４、上訴人丙○○等二人再稱：按民事訴訟法第四百條第一項規定確定判決既判力， 惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生，若訴訟標的以外之事項，縱令與訴 訟標的法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第二項所定情 形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力，依被上訴人所提臺中地 院六十八年度訴字第二○四○號判決所示，該案之訴訟標的為確認買賣關係不存 在，故庚○○與林守藩、林守成、林守直、林玉枝間之買賣契約及移轉所有權之 行為是否有效存在，為該案審理之重點，亦僅於此部分始有既判力之問題，自不 得據此判決為有利於被上訴人之認定等語，惟查，上開判決係先予認定有租賃權 者有被上訴人壬○○、辰○○等人，因系爭土地之出售未依法通知承租人優先承 買，而判決確認買賣關係不存在，雖該確定判決就租賃權部分無既判力，惟對系 爭土地之使用，兩造並未定有確切之書面契約，為兩造所不爭執，故本院尚非不 得參酌該判決所敘述之理由及證據，以認定其等被上訴人及上訴人就系爭土地是 否有租賃關係存在之證據。
５、關於優先承買權部分：上訴人丙○○等二人主張：縱認被上訴人及上訴人寅○○ 、丑○○、丁○○等人具有合法之承租權，伊仍合法取得所有權，至系爭土地於 六十三年十二月二十四日雖曾由葉作樂以林鑽燧名義與上訴人庚○○訂立買賣契 約，並據以移轉，嗣因林鑽燧已於四十七年八月十六日死亡，始由訴外人張英隆 等人提起確認買賣關係不存在之訴，於張英隆等人獲得勝訴判決後，庚○○所有 權登記遭塗銷，惟林鑽燧之繼承人林守成、林守直、林玉枝、林守藩四人於七十 二年八月二十日書立和解書而承認葉作樂前所為買賣契約，則葉作樂於六十三年 十二月二十四日所為無權代理及無權處分行為自已合法有效，此又在土地法第一 百零四條第二項增訂以前，自應依修正前之土地法，亦即承租人之優先權僅具債 權效力，故其等被上訴人及上訴人縱確有承租權，亦僅屬其得否向原出租人行使 損害賠償請求權之問題，不得據以對抗伊，況其等被上訴人及上訴人於七十六年 以前即知悉伊二人買受系爭土地之事實，在逾十四年之期間內均未以承租人之身 分行使優先承買權，此更足使伊相信渠等無行使此權利之意思，於此期間，物價 變動甚大，此為眾所皆知之事實，其等被上訴人及上訴人現若再以過去之價格而 行使此一權利，亦與誠實信用原則有違，故無論上訴人庚○○於六十三年十二月 二十四日所訂買賣契約為何及庚○○對占有人所為通知之買賣價金是否真正，均 不影響伊二人就系爭土地所有權之取得等語，惟查：①、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。前項優 先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通 知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土 地法第一百零四條第一項前段及第二項定有明文。又「土地法第一百零四條第二 項已於六十四年七月二十四日修訂為出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立 買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」、「．．．現行法該條文第二項 所定出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗 優先購買權人，為六十四年七月二十四日修正時所新增，自是厥後該項優先購買 權始具物權之效力。．．．」（最高法院六十五年台上字第二七０一號、六十七
年台上字第四七九號判例參照）。又按耕地出租人如因無人承買或受典而再行貶 價出賣或出典時，仍應再為通知。耕地三七五減租條例第十五條第二項定有明文 ，參酌前揭基地承租人與耕地承租人之優先購買權，均在避免土地之所有與利用 分離，藉以發揮土地之利用價值及保護承租人之目的，而規定承租人有優先承購 權，自應解為相同之性質，而得類推適用耕地三七五減租條例第十五條第二項之 規定，是以基地所有人欲賣出土地時，自應就其與承買人談妥之價金為真實之告 知，如該價金之告知高於實際成交之價金，該通知應不生效力而需再行告知，否 則不得對抗承租人。
②、本件上訴人庚○○以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位於七十五年九月九日 依序以台中郵局第一二六０、二三七、一二四五、一二六一、一二七五、三六四 ０、一二七四等號存證信函分別通知被上訴人辰○○之被繼承人賴福來、己○○ 之前手林蔡綉及其母邱莊阿寶、戊○○及丁○○之父林春木、太平市公所、寅 ○○及丑○○之父蔡萬掌、辛○○之前手陳朝南，其存證信函意思表示之通知意 旨，僅表明其受林守成等三人委任全權處分台中縣太平鄉○○路段三十六筆土地 （按含本件系爭土地），茲以每平方公尺六０五０元出售，請於文到二十日內， 依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款 ，另台端自五十四年起積欠之租金，限於文到十日內依約定稻殼照農會公告價格 折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語。然該存證信函並未表明出賣人 林守直等人已於七十二年八月二十日將上開三十六筆土地以一百零四萬元及日圓 一千萬元出賣於庚○○之事實，又縱依李燕參以林守直之代理人名義與庚○○、 李文騫於七十三年五月十五日所訂立之不動產買賣契約書記載，買賣價金亦僅二 百二十一萬七千二百九十四元八角及日圓一千萬元，並未據實明確催告其等被上 訴人及上訴人或其他承租佃農是否欲行使優先購買權，反而將出賣之價金刻意提 高至每平方公尺價格六０五０元，顯與原來買賣契約之約定不符，上訴人丙○○ 等二人雖再主張庚○○等買受系爭土地之後，須繳納遺產稅及土地增值稅及積欠 之地價稅及相關之一切費用，並參酌物價指數，每平方公尺之單價約為六０五０ 元云云，惟查：上訴人丙○○等二人該主張並未明示其計算方式及各項稅捐、費 用之細目金額，又未明示其等被上訴人及上訴人占有之面積多少及應繳之租金數 額，且與上開和解契約書所約定之意旨不符。另上訴人庚○○以林守直等人之授 權人地位與上訴人丙○○、庚○○二人於七十六年六月二十七日所訂立之土地買 賣所有權移轉契約書更虛偽記載系爭三十六筆土地之買賣價金為一億一千三百四 十一萬九千三百五十元整（折合每平方公尺六０五０元），且虛偽記載價款交付 方法「登記完畢日一次付清」等情，而上訴人丙○○等二人對該項一億多元之買 賣之事實又未舉證以實其說，況土地登記簿登記「原因發生日期」為七十六年六 月二十七日，原因為買賣，然上訴人庚○○向其等被上訴人及上訴人所發存證信 函之日期為七十五年九月九日，送達日期或為七十五年九月十日，或為同年九月 十一日，或為於七十六年二月六日公示送達，由此觀之，上訴人庚○○於發存證 信函之當時，尚無上開一億多元之買賣存在，從而，基地承租人得以「同一條件 」行使優先購買權，其所謂同一條件，應係指林守直等三人與庚○○、丙○○間 就上開三十六筆土地成立買賣之真正買賣價格而言，而非指經上訴人庚○○刻意
提高後之不實價格。按「耕地出租人出賣耕地時，如不依耕地三七五減租條例第 十五條第一、二項所定出賣條件，以書面通知承租人優先承買，而與第三人訂立 契約者，依同條第三項之規定，其契約不得對抗承租人。所謂不得以其契約對抗 承租人，係指該項以買賣為原因而成立之移轉物權行為，對於承租人不生效力而 言。」（最高法院四十九年台上字第二三八五號判例參照），本件上訴人丙○○ 等二人向訴外人林守直、林守成、林玉枝等人買受系爭土地時，以不合法及不實 之存證信函通知被上訴人等人，並以該存證信函作為本件系爭土地辦理過戶之附 件，即以之作為被上訴人等優先購買權人已放棄優先購買權之證明文件，故其物 權移轉行為，依前開說明，對於承租人不生效力，從而，上訴人丙○○等二人自 不能持上開買賣契約對抗其等基地承租人即被上訴人及上訴人丁○○、寅○○、 丑○○等人。上訴人丙○○等二人再以其等被上訴人及上訴人未繳納租金，並限 期十天內繳納，逾期以訴狀為終止兩造之租賃關係等語，惟上開催告意旨，僅表 明其等被上訴人及上訴人有欠租，限期十日內繳納，逾期終止租約云云，並未表 明其等被上訴人及上訴人積欠租金年度為何？積欠之租金各有多少？以稻穀或現 金繳納？是上訴人丙○○等二人上開催告意旨，顯屬不合法之催告，不生催告之 效力，故上訴人丙○○等二人主張其等被上訴人及上訴人未依前狀催告限期繳納 租金之意旨，繳納租金，並予以終止租約等語，亦要無可採。③、上訴人丙○○等二人另主張丙○○就系爭土地應有部分二分之一，係於七十四年 六月間與李文騫訂立不動產買賣契約書，向李文騫承購繼受權利而來云云，惟查 ，如上所述，上訴人此項主張，並無法舉證以實其說，且設若均為真實，則林守 直等人出賣予李文騫部分，及李文騫出賣予丙○○部分，均未以書面通知其等被 上訴人及上訴人或其被繼承人等基地承租人以同一條件行使優先購買權，其取得 系爭土地，是否合法，已有可疑。又依本院向台中縣太平地政事務所函調之本件 系爭土地辦理所有權移轉登記卷宗顯示，上訴人丙○○等二人辦理所有權移轉登 記之理由及所附之證物，均與上開七十四年六月間與李文騫訂立不動產買賣契約 書無關。
④、上訴人丙○○等二人再謂被上訴人及上訴人寅○○等人所提出林守直等三人於八 十七年五月十三日之確認書，縱該確認書確由林守直等人所立，惟係於本案繫屬 中，被上訴人等人未經法院允許或同意，私自託人前往日本，要求林守直等三人 於法院外以書狀所為之陳述，不僅未經林守直等三人具結，更未經法院訊問，且 亦為伊等否認為真正，無證據能力，依民事訴訟法第三百零五條第三項及第五項 之規定及最高法院二十年上字第二四九○號之判例要旨，該林守直等三人所立之 確認書，自不得採為合法之憑證等語。惟其等被上訴人及上訴人等人所提出之上 開認證書是屬書證之一，並非證人之訊問，故依民事訴訟法第三百五十八條第一 項規定「私文書經本人或其代理人簽名或按指印或有法院或公證人之認證者，推 定為真正。」，本件其等被上訴人及上訴人所提出之林守直等三人於八十七年五 月十三日之確認書（見原審卷第二宗第八十八頁），經林守成等三人簽名、蓋章 ，並經公證單位亞東關係協會認證，依上開規定，應推定為真正，且本件上開被 上訴人之租賃權存在事實，除「租金繳納記帳」單據及被上訴人庚○○代理原地 主所發通知被上訴人等基地承租人行使優先購買權之存證信函外，尚有上訴人庚
○○與林守直、林守藩、林守成、林玉枝於七十二年八月二十日訂立和解契約書 及中文譯本一份可證（見原審卷第二宗第四十二至五十一頁）及經台北駐日經濟 文化代表處認證之授權書（見原審卷第二宗第八十七頁）影本各一份附卷可證， 已如前述，依上訴人庚○○與林守成等人於七十二年八月二十日所簽訂之和解契 約書，其第一條約定：「葉作樂與甲方所締結本件土地契約、以當時流通的，中 華民國是新台幣壹佰零肆萬元為限度，以葉作樂為乙方之有效代理權為基準，於 右記買賣金額限度下，以限收到第三條和解金額後，確認該買賣契約有效。」第 三條約定：「甲方應付給乙方日幣壹仟萬元，作為本件土地契約之和解金。」然 依同和解契約書第十條第一項約定：「本件土地由乙方移轉給甲方之登記申請一 切書類，甲方、乙方雙方應以和解內容記載，甲方不得以事實違反之記載。」基 此，林守直等人嗣後出具授權書給庚○○，同意庚○○取得本件系爭三十六筆土 地，並授權其得出賣上開土地，其授權意旨，應係該申請過戶之「土地買賣所有 權移轉契約書」，其關於價金等細目之記載，不得與和解契約書第十條第一項之 約定相違，然上訴人庚○○等人既於七十二年八月二十日依和解契約書向林守直 等人購買系爭三十六筆土地之全部，林守直等人又如何於嗣後將系爭三十六筆土 地出賣於李文騫及庚○○應有部分各二分之一（李燕參以林守直等人之授權人地 位，於七十三年五月十五日與李文騫、庚○○訂立不動產買賣契約書，見原審卷 第二宗第五十三頁），則林守直等人出賣予李文騫部分，及李文騫出賣予丙○○ 部分，均未以書面通知被上訴人等基地承租人以同一條件行使優先購買權，則上 訴人丙○○等二人是否取得系爭土地，顯有可爭議。因而，林守成等三人於八十 七年五月十三日曾出具確認書，並經台北駐日經濟文化代表處認證，表明渠等並 不知有上開買賣情事，故上訴人丙○○等二人主張被上訴人等人所提出林守直等 三人於八十七年五月十三日所立之確認書，其內容與前開林守直等三人訴訟繫屬 前所立三份授權書之內容部分相違，及與臺中地院七十四年度繼字第十七號確定 判決、本院七十三年度再字第七號確定判決意旨所採認之事實不符，即不得為採 證之憑證，為不可採。
⑤、至於上訴人丙○○等二人主張稱被上訴人等人未於相當期限內表示以同一條件優 先承購之意，已喪失其權利云云。惟如上所述，上訴人丙○○等二人原來之通知 ，並非真實買賣價金之通知，必須另行再為真實之通知，始為合法。惟迄今上訴 人丙○○等二人並未舉證證明已再為通知，或被上訴人等均已收到林守直等人或 其代理人以書面表示真實買賣之條件，要其等被上訴人及上訴人行使優先購買權 之證明，是尚難認為其等被上訴人及上訴人已喪失其優先承買之權利。６、承上所述，本件其等被上訴人及上訴人為系爭土地之承租人，則上訴人丙○○等 二人係以買賣之原因登記取得本件系爭土地，依民法第四百二十五條第一項規定 「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契 約，對於受讓人仍繼續存在。」，依上開買賣不破租賃之規定，其等租賃契約對 上訴人丙○○等二人仍繼續存在，其等被上訴人及上訴人既為有權占用系爭土地 ，自非無權占有，故上訴人丙○○等二人訴請其等被上訴人及上訴人拆屋還地， 及自七十六年十月十四日取得前開土地之所有權，其等被上訴人及上訴人無權占 有各該土地而獲得相當於租金之利益且致伊受有損害，依民法第一百七十九條規
定，應將其等所受之利益返還與上訴人丙○○等二人，並依平均地權條例第十六 條規定，以法定地價百分之十計算相當租金之數額，則其等被上訴人及上訴人於 占有期間自分別獲得如其聲明所載利益之損害賠償，依法洵屬無據。七、上訴人乙○○部分：
㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者 ，得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文。㈡、本件被上訴人丙○○等二人主張上訴人乙○○無權占用之事實，業經原審法院履 勘現場並囑託霧峰地政事務所測量屬實，製有複丈成果圖在卷可稽。而被上訴人 乙○○使用之地上物占用台中縣太平市○○路段一○二─五四、─三一地號如附 圖所示Ｊ部分，面積為一０五平方公尺、七平方公尺土地，另使用同段一０二、 ─五四地號如附圖所示Ｊ─１部分，面積為六平方公尺、二平方公尺空地，並無 法提出證據以證明其就該地之使用有合法占有權源，雖上訴人乙○○舉證人林清 融到庭證稱「我三歲就住那裡，乙○○的房子是日本時代舊地主林鑽燧的，乙○ ○的先生的祖父住在那裡，乙○○嫁過來就住那裡，他們都是地主的佃農，我聽 說是地主讓佃農蓋房子住．．」「（民國）五十三年時，有一次我去葉作樂那裡 繳租時，乙○○的先生的哥哥也在那裡繳租，我租金是一百多斤的稻榖換成現金 ，有的是三七五的，有的是房地的，乙○○的是多少我不知道，我有收據。」等 語（見本院卷第二宗第六十一、六十二頁），但為被上訴人丙○○等二人所否認 ，且證人林清融所證尚屬傳聞，並非上訴人乙○○本人有繳租之情形，且倘有繳 租，何以未有繳租之收據或其他證明？又本院向臺中縣稅捐稽徵處大屯分處函調 系爭房屋稅稽徵資料，該處於九十一年六月十四日函覆所載，乙○○房屋（新光 路新生巷五號）之納稅義務人為楊保、李燕參，有上開該處中縣稅屯分房字第０ 九一０一九九八八００號函附卷可稽（見本院卷第二宗第一四０頁），亦非上訴 人乙○○，故堪信被上訴人丙○○等二人主張上訴人乙○○無權占用前開土地乙 節為真實，上訴人乙○○應自前開地上物及空地遷出，將土地返還被上訴人丙○ ○等二人；惟其等請求拆除地上物之部分，經本院調取台中縣稅捐稽徵處大屯分 處之稅籍資料，查上訴人乙○○非該地上物之納稅義務人，就該地上物並無所有 或處分之權源，被上訴人丙○○等二人就請求拆除地上物之部分並無理由，應予 駁回。
㈢、至於上訴人丙○○等二人請求返還相當於租金之損害部分，按無法律上之原因而 受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文， 又依土地法第九十七條規定，城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申 報總價年息百分之十為限，至於基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外， 尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利 益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最 高額（最高法院六十八年台上字第三○七一號判例參照）；又基地租金，依土地 法第一百零五條準用同法第九十七條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之 十為限。而該條所謂土地價額，依同法施行法第二十五條規定，係指法定地價而 言。所謂法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有人依該法規定 所申報之地價而言，並非指平均地權條例第四十六條所規定之土地公告現值；而
土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價， 平均地權條例第十六條亦有明文規定（最高法院八十八年度台上字第一○八號、 八十六年度台上字第二二五號判決參照），是相當於租金之損害金之計算，應以 基地申報地價為基礎，而本件土地所有權人因未於公告期間申報地價，為兩造不 爭執，故以公告地價百分之八十為其申報地價，則被上訴人丙○○等二人請求上 訴人乙○○給付相當於租金之損害金，本院審酌該基地位於都市計劃住宅區內， 鄰近商業區，及承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比 較，而上訴人乙○○使用之地上物占用台中縣太平市○○路段第一○二─五四、 ─三一地號，如附圖所示Ｊ部分，面積為一０五平方公尺、七平方公尺土地，另 使用同段一０二、─五四地號，如附圖所示Ｊ─１部分，面積為六平方公尺、二 平方公尺空地，已如前述，查前開土地於七十六年、八十年七月、八十三年七月 之公告地價分別為每平方公尺一千一百元、一千二百九十八元、一千四百元，有 臺中縣霧峰地政事務所地價證明書存根附卷可稽，依平均地權條例第十六條之規 定，其申報地價分別為八百八十元、一千零三十八元四角、一千一百二十元，（ 即上開法定地價的百分之八十），認被上訴人丙○○等二人以申報地價百分之十 計算其所受相當於租金之利益，應為合理，至上訴人乙○○雖提出本院八十九年 度上字第二六五號民事判決影本一份，以證明該判決中被上訴人李義雄部分之損 害金之計算以申報總地價年百分之五計算，惟查本件上訴人乙○○與該案李義雄 占有位置不同，衡酌價值自有差異，故難為本件之憑採。本件被上訴人丙○○等 二人係自七十六年十月十四日起取得上開土地所有權，從而，被上訴人丙○○等