當時土地測量技術欠佳之誤差或土地分割原因所致，而未 確切測量後憑以填製「租金繳納記帳」，自難期之完全吻 合無誤，是其稍有出入，尚難據此否認其租賃關係之存在 。然與訴外人林鑽燧間自日據時期起，就系爭土地即已有 基地租賃之關係之事實已如前述，當不因面積記載不符， 即認為無租賃權，應堪認定。又上訴人另指稱：葉作樂為 律師，若有代理權自無不以代理人身分簽章，而仍以林鑽 燧名義填製租金收據之理云云，惟查：依前所述，被上訴 人等或被上訴人之被繼承人與訴外人林鑽燧間自日據時期 起，就系爭土地即已有基地租賃之關係，林鑽燧於光復後 不久即遷居日本，管理土地不便，乃委託其親戚即訴外人 葉作樂管理及收租。葉作樂收租之方式，係通知承租人將 欠繳稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市 價折現送至其律師事務所繳納，並發給承租人「租金繳納 記帳」為憑，並於一年或數年不等之後，將舊「租金繳納 記帳」收回，改發新「租金繳納記帳」，並用林鑽燧之名 義收取租金，後來林鑽燧於死亡之後，葉作樂律師仍繼續 以上開方式繼續收取租金，關於葉作樂律師此項收租記載 方式，固有瑕疵之處，但被上訴人確有繳納租金，履行承 租人之義務，為不容否認之事實，故被上訴人與林鑽燧及 其繼承人間就系爭土地原已存在之基地租賃關係，並不因 該「租金繳納記帳」之記載方式有瑕疵，而受影響。況該 「租金繳納記帳」只是繳租之證明，並非系爭基地租賃關 係成立生效之證明文件，葉作樂雖為律師且有代理權而不 以代理人身份簽章，亦不影響系爭基地租賃契約之效力。 再者，林鑽燧於47年8月16日死亡之後，系爭出租之基地 ，仍由林鑽燧之繼承人林守藩、林守直、林守成、林玉枝 等人繼續委託律師葉作樂管理，此有林鑽燧之繼承人林守 藩等四人與己○○於昭和58年8月20日（民國72年）所訂 之和解契約書前文之記載可證。從而，被上訴人之租賃權 仍合法存在，上訴人關於此點之主張，並不足採信。 ５、末以依台灣台中地方法院68年度訴字第2040號民事判決（ 見原審卷第2宗第36至40頁），其理由第二點亦認定系爭 土地原屬林鑽燧所有，租與該案之原告等（即本件被上訴 人之一部分）建屋，本件之系爭土地即係該案系爭土地之 一部分，或從其分割出來，又該案所謂之原告，包含本件 之被上訴人壬○○。又上開民事判決，經己○○等人上訴 本院68年度上字第1154號及第三審最高法院70年台上字第 1468號民事判決審理結果，認定除1張英隆、2王玉美、3 林東山、4林朝權、5李義雄、6余雪花、7林郭員、8林瑞
朝、9黃昹昇、10林清謙、11賴明鎮、12陳朝南於該案無 法提出證據以證明渠等與林守直等有租賃關係外，其餘原 告1林松木、2王昭明、3林阿江、4張金江、5林梓如、6張 朝宗、7鄭萬成、8鄭萬水、9林來金、10韓瑞木、11黃瑞 彬、12楊蕃薯、13李登甲、14賴春、15李純良、16郭文永 、17林丙丁、18林柳金、19林朝乾、20林朝欽、21林永通 、22林丁旺、23林清融、24陳金、25壬○○、26何來春、 27何清旺、28陳明通、29韓再森、30謝天送、31林枝掌、 32李祈茂等三十二人，原為系爭土地之承租人，亦為上訴 人己○○、林守成、林守藩、林守直、林玉枝所承認（見 上開台灣高等法院台中分院68年度上字第1154號民事判決 書第3頁第12行及第5頁第2行以下，暨最高法院70年度台 上字第1468號民事判決書第3頁正面倒數第3行以下），並 均經該第二、三審民事判決認定與林守直等人間就系爭土 地有租賃關係存在，且林守直等人雖有已由己○○予以終 止之主張，然均經除張英隆等十二人外之其他三十二名被 上訴人否認，而截至原審言詞辯論終結時止，又別無確定 裁判支持林守直、己○○等上訴人之主張，則被上訴人（ 除張英隆等十二人外）等三十二人提起此部份之訴（即確 認林守直等人與己○○就系爭土地買賣關係不存在及應予 塗銷所有權移轉登記之訴），自非無保護必要等語，而駁 回己○○及林守直等人之上訴，而告確定。有該二民事判 決書影本可證（見原審第2第190頁背面至196頁、本院卷 4第11至18頁），並經本院調閱上開卷宗查明無誤。而本 件被上訴人壬○○係該案之原告，且被上訴人壬○○並於 本件訴訟中提出租金繳納記帳為證（原審卷2第92頁）。 基此，前開被上訴人壬○○確為合法之承租人，殆無疑義 。又在上開台灣台中地方法院68年度訴字第2040號案件中 雖因陳朝南於該案無法提出證據以證明渠等與林守直等有 租賃關係，然陳朝南嗣於本院92年度上更 (一)字第58號 拆屋還地案件（即原審法院86年度訴字第1345號案件）中 ，因提出新證據，而經法院認定陳朝南（本件被上訴人張 坤旺之前手）與上訴人二人間有租地建屋關係存在，嗣經 上訴人二人上訴最高法院，由最高法院以95年度台上字第 2563號裁定上訴駁回確定在卷，均經本院調閱上開二民事 卷宗查明無誤，並有本院及最高法院上開二裁判在卷可憑 （本院卷4第28至66頁）。
６、上訴人雖謂：按民事訴訟法第400條第1項規定確定判決既 判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生，若訴 訟標的以外之事項，縱令與訴訟標的法律關係有影響，因
而於判決理由中對之有所判斷，除同條第2項所定情形外 ，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力，依被 上訴人所提原審法院68年訴字第2040號判決所示，該案之 訴訟標的為確認買賣關係不存在，故己○○與林守藩、林 守成、林守直、林玉枝間之買賣契約及移轉所有權之行為 是否有效存在，為該案審理之重點，亦僅於此部分始有既 判力之問題，自不得據此判決為有利於被上訴人之認定云 云。惟查上開判決係先予認定有租賃權者有陳金、韓再森 、陳明通、林枝掌、謝天送等人，因系爭土地之出售未依 法通知承租人優先承買，而判決確認買賣關係不存在，雖 該確定判決就租賃權部分無既判力，然參酌判決所敘述之 理由及證據（其理由及證據除載明被上訴人等就原系爭土 地有租賃關係外，其餘所述理由，與本判決所認定者相同 ），暨上開說明，仍足認定上開案件之原告，亦即本件之 被上訴人壬○○就系爭土地確有租賃權，應無疑義。至訴 外人陳朝南部分係因68年訴訟（70年4月30日確定）時無 法舉證證明有租賃關係而敗訴，嗣訴外人陳朝南於本院92 年度上更 (一)字第58號拆屋還地案件（原審法院86年度 訴字第1345號，該案係針對陳朝南現尚使用中之台中縣太 平市新生巷13號房屋）中，既已提出新證據，而經法院認 定有租地建屋關係存在確定，有本院92本院年度上更 (一 )字第58號民事判決及最高法院95年度台上字第2563號民 事裁定一份在卷（本院卷4第28至66頁），並經本院調閱 上開卷宗查明，是以本件即應受該判決既判力之拘束。 ７、按租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立 約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房 屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃 關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建 房屋之特約而言，最高法院48年度台上字第227號著有判 例。此判例雖經最高法院91年度第13次民事庭會議決議不 再援用，然係因民法債編已增訂第426條之1之故。又按當 事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在 受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷， 除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意 者，始得為之。民事訴訟法第279條第1項第3項定有明文 。本件被上訴人張坤旺主張渠所占有使用之台中縣太平市 ○○路新生巷11號房屋係向訴外人陳朝南買受得來一情， 上訴人二人於原審89年11月18日民事辯論意旨（二）狀中 曾自認張坤旺係基於買賣契約而向前手買受並交付占有及 取得事實上處分權一情（原審卷2第276頁，指本件張坤旺
使用之台中縣太平市新生巷11號房屋），是以依上開民事 訴訟法規定，被上訴人張坤旺就此部分買賣之事實即無庸 再為舉證，被上訴人於本院言詞辯論時雖否認張坤旺與陳 朝南間之買賣關係存在，然上訴人並未表示欲撤銷其上開 自認，且未能證明其自認與事實不符，故被上訴人等之否 認應無可採。次查訴外人陳朝南與上訴人間既存有租地建 屋關係存在如上述，則依民法第426條之1及先前之判例見 解，仍應認張坤旺對基地出租人即上訴人等仍有租賃關係 之存在。
（三）被上訴人等十一人或其被繼承人或其前手與林鑽燧間之租 地建屋之法律關係，是否因上訴人己○○受林守直等人之 委任，被上訴人或其被繼承人或其前手應繳租金而逾期不 繳而告終止云云。經查：
１、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得 終止租約，固為民法第440條第1項所明定，惟催告在履行 地以外之處所為給付者，應解為不生催告之效力（見孫森 焱著，民法債篇總論，90年3月修訂版，第537頁）。 ２、本件上訴人固曾以林守直等人受任人地位，於75年9月9日 以存證信函通知被上訴人等十一人或其繼承人或其前手略 以：台端自54年起積欠之租金，限於文到10日內依約定稻 穀照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止 租約等語，已如前述；然被上訴人等十一人或其被繼承人 、前手向林守直等人繳租之地點，原為將稻穀送至太平鄉 新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至葉作樂律 師事務所，且行之有年，業如上述。茲上訴人己○○並未 能舉證證明兩造已合意變更繳租地點，逕以存證信函通知 被上訴人等十一人或其被繼承人或其前手將租金繳送游振 福處，依上開說明，應不生催告效力，上訴人不得據此主 張林守直業與被上訴人等之租約已合法終止。
（四）就上訴人等與地主間之買賣契約，被上訴人等十一人或其 被繼承人或其前手有無以同一條件之優先購買權存在？即 上訴人等與地主間之買賣契約得否對抗有承租權之被上訴 人等十一人或其被繼承人或其前手部分：
１、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購買之權。前項優先購買權人於接到出賣通知後10日 內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買 權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購 買權人，土地法第104條第1項前段及第2項定有明文。該 條文第2項所定出賣人未通知優先購買權人，而與第三人
訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為64年 7月24日修正時所新增，自是厥後該項優先購買權始具物 權之效力，最高法院65年台上字第2701號、67年台上字第 479號判例闡釋甚明。復按耕地出賣或出典時，承租人有 優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人， 承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。出租 人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前 項規定辦理，耕地三七五減租條例第15條第1項亦定有明 文，參酌前揭基地承租人與耕地承租人之優先承買權之目 的均在避免土地所有與利用分離，藉以發揮土地之利用價 值及保護承租人之目的而規定承租人有優先承買權，則依 同一立法意旨，其所規定之通知優先購買權行使之內容， 自應解為相同之性質，而得類推適用耕地三七五減租條例 第15條第1項之規定。是以基地所有權人欲賣出土地時自 應就其與承買人談妥之價金為真實之告知，如該價金之告 知高於實際成交之價金，該通知應不生效力而需再行通知 ，否則不得對抗承租人。
２、查系爭15筆土地，係分割至系爭102號土地，而102號土地 於35年7月31日地目即係「建」，有土地謄本在卷可稽。 本件日據時代之租金收據屬名為「小作料領收通帳」、「 小作料」即「佃租」之日文。然光復後已登記為建地並繼 續繳租，其上並均建有房屋等，即有修正後土地法第104 條之適用，核先敘明。次查本件上訴人己○○於63年6月 24日與無權代理之葉作樂所訂定之買賣契約及辦理所有權 移轉登記, 業經法院判決確認其買賣關係不存在, 並應塗 銷其所有權移轉登記確定。嗣後上訴人己○○始於72年8 月20日與林鑽燧之繼承人林守成等四人另立和解契約書， 以原63年間成立買賣契約所約定之價格加計日幣1000萬元 ，作為買賣條件，且其以存證信函通知被上訴人之時間在 75年，辦理不動產買賣契約書之時間為76年6月27日，其 所有權移轉登記之時間為76年10月3日。又上訴人丙○○ 所有權應有部分二分之一部分，其自承係向李燕參之子李 文騫購買而來，而李文騫、己○○與林守成等四人所成立 之不動產買賣契約書之時間在74年6月25日（日本地主林 守成等人否認有成立此項不動產買賣契約書），故本件被 上訴人之優先購買權，應適用64年7月24日所增訂土地法 第104條第2項新法規定，即承租人之優先購買權，具物權 效力，甚為明確。
３、本件上訴人己○○以林守成、林玉枝、林守直之受任人地 位於75年9月9日依序以台中郵局第1261、1247、1245、12
46、1275等號存證信函催告被上訴人太平市公所、張坤旺 之前手陳朝南、賴文欽、戊○○及丁○○之被繼承人林春 木、卯○○及寅○○之被繼承人蔡萬掌等人，其存證信函 意思表示之通知意旨，僅表明其受林守成等三人委任全權 處分台中縣太平鄉○○路段三十六筆土地（按含本件係爭 土地），茲以每平方公尺新台幣6,050出售，請於文到20 日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價 格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自54年起積欠之租 金，限於文到10日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金 向游振福處繳清，逾期即終止租約等語。該存證信函並未 表明出賣人林守直等人已於72年8月20日將上開36筆土地 以新台幣104萬元及日圓1000萬元出賣於己○○之事實， 且未明確催告被上訴人等或其他承租人是否欲行使優先購 買權，更將出賣之價金提高至每平方公尺價格6050元，而 與原來買賣契約之約定不符，並非通知限期行使優先購買 權之合法催告。又上訴人己○○以林守直等人之授權人地 位與上訴人丙○○、己○○二人於76年6月27日所訂立之 土地買賣所有權移轉契約書雖記載系爭36筆土地之買賣價 金為新台幣1億1341萬9350整（折合每平方公尺6050元） ，且記載價款交付方法為登記完畢日一次付清，然並無法 證明有交付一億多元價金之事實，而該土地登記簿登記「 原因發生日期」為76年6月27日，原因為買賣，然其向被 上訴人所發存證信函之日期為75年9月9日，送達日期為75 年9月10日，由此觀之，上訴人於發存證信函之當時，尚 無上開一億多元之買賣存在，又如何令被上訴人等十一人 或其被繼承人或其前手行使優先購買權？職是，上訴人之 通知即非合法，則其不得以其與地主間所訂立之買賣契約 書對抗被上訴人等十一人或其被繼承人或其前手，故其逕 以土地所有權人之地位請求被上訴人等十一人拆屋還地， 尚有可議（最高法院80年台上字第1636號判決要旨參照） 。
（五）就被上訴人等十一人租地建屋之法律關係，嗣後是否已因 ：⑴上訴人己○○於75年9月間，以原地主林守成等三人 受任人之地位催告被上訴人或其等被繼承人繳納積欠之租 金，因逾期未繳，租約因而終止而消滅？⑵或因原房屋不 堪使用，重新改建而消滅？致被上訴人等占用系爭土地已 成無權占有部分：經查：
１、本件上訴人己○○雖於75年9月9日以林守成、林玉枝、林 守直之受任人地位於75年9月9日依序以台中郵局第1261、 1247、1245、1246、1275等號存證信函催告被上訴人太平
市公所、張坤旺之前手陳朝南、賴文欽、戊○○及丁○○ 之被繼承人林春木、卯○○及寅○○之被繼承人蔡萬掌等 人，惟其存證信函意思表示之通知意旨，僅表明其受林守 成等三人委任全權處分台中縣太平鄉○○路段36筆土地（ 按含本件系爭土地），茲以每平方公尺新台幣6050元出售 ，請於文到20日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游 振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自54 年起積欠之租金，限於文到10日內依約定稻谷照農會公告 價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語。然 查：
⑴、上訴人前開所寄之存證信函並未明示被上訴人等占有之面 積多少及應繳之租金數額，及繳納之方式為何，已消滅時 效部分之租金何以要繳納？顯見前開存證信函催告並非催 繳欠租之合法催告。
⑵、查被上訴人等十一人或其被繼承人或其前手等人向林守直 等人繳租之地點，原為將稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾 米工廠繳納，或按市價折現送至葉作樂律師事務所，且行 之有年，業如上述，此有葉作樂律師於民國54年3月15日 至台灣台中地方法院公證，以林鑽燧代行通告人身分，請 求法院公（認）證後以認證書第134號通告54年認證書第 134號通告可證（影本見本院卷第4宗第2至10頁）。基此 ，本件系爭租用基地興建房屋契約，係屬債權人往取之債 務，並非被上訴人赴償之債務，上訴人己○○通知被上訴 人至其所委任之游振福處繳清，顯為不合法之催告，洵無 疑義。上訴人雖以上開認證書僅以林梓賓為認證之對象， 不可適用於本件云云，然查系爭土地於認證當時確由葉作 樂管理已如上述，則該認證內容自可當為系爭土地確有出 租及租約內容之證據。
⑶、依己○○於72年8月20日與訴外人即原地主林鑽燧之繼承 人林守直、林守藩、林守成、林玉枝所成立之和解契約書 ，第1條約定：「葉作樂與甲方所締結本件土地契約，以 當時流通的中華民國是新台幣104萬元為限度，與葉作樂 為乙方之有效代理權為基準，於右記買賣金額限度下，以 限於收到第3條和解金額後，確認該買賣契約有效。」、 第3條約定：「甲方應付給乙方日幣1000萬元，作為本件 土地契約之和解金。」、第6條約定：「由本件土地所發 生果實、地租、厝租等的收益，自本件土地契約日為準， 以前為乙方（指林守直、林守成、林守藩、林玉枝等人） ，以後為甲方（指上訴人己○○）取得，但本件土地契約 日起至和解日止之收益，乙方未收取部分由甲方取得，又
乙方已取得者甲方不得向乙方請求退還。」等語，而葉作 樂律師以林鑽燧名義與己○○於63年12月24日就系爭土地 訂立買賣契約書，經法院判決確認為無效，而重新訂立上 開「和解契約書」，約定以該日幣1000萬元為新條件﹐於 履行後始確認買賣有效。基此，在63年12月24日土地買賣 契約書之前，日本地主林守成等人對被上訴人等基地承租 人之租金收益，始歸林守成等人取得，其後之租金收益始 歸己○○取得。而本件上訴人所提出之己○○於75年9月9 日以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位依序以台中郵 局第1261、1247、1245、1246、1275等號存證信函催告被 上訴人太平市公所、張坤旺之前手陳朝南、賴文欽、戊○ ○及丁○○之被繼承人林春木、卯○○及寅○○之被繼承 人蔡萬掌等人繳納租金，僅表明自54年起之租金云云，並 未表明至何時？而自54年至63年12月24日之租金，早已逾 租金之五年短期請求權時效，則被上訴人等承租人本有權 拒絕繳納，且其已為請求權時效消滅之抗辯，是被上訴人 等十一人辯稱上訴人其催租為不合法，尚非無據。又自63 年12月24日之後，林守成等人既已無租金收取權，上訴人 自無權向被上訴人等十一人或其被繼承人或其前手收取租 金，被上訴人等十一人此部分之辯稱，堪予採信。 ⑷、末查，依上訴人丙○○、己○○所不爭執形式上真正之訴 外人林守直、林守成、林玉枝於84年4月12日對訴外人謝 扶憲出具之授權書，其上載明，「本人等前委託己○○氏 代辦前開土地（指系爭土地）繼承及出售事宜，然因其所 辦出售方法有侵害諸『承租人』優先承買權情事，經承租 人抗議，有涉訟之虞，為圓滿解決起見，付與全權代理本 人等與有關當事人協調、收回該土地所有權事宜，以便日 後另行與承租人等洽商解決承買事宜」等語，亦足佐證林 守成等人仍承認被上訴人等為系爭基地承租人，應堪認定 。
⑸、綜上，本院認被上訴人等十一人辯稱：就被上訴人之有前 項租地建屋之法律關係存在，並未嗣後因上訴人己○○於 75年9月間，以原地主林守成等三人受任人之地位催告被 上訴人或其等被繼承人或其前手繳納積欠之租金，因逾期 未繳，租約因而終止而消滅等語，與法尚無不合，應予採 信。
２、原房屋是否因不堪使用，重新改建而消滅，致被上訴人等 占用系爭土地已成無權占有部分。經查：
⑴、上訴人主張租用基地建築房屋契約，係以承租人有特定之 房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，
依契約之目的，探求當事人之真意，固應解為租賃關係至 該特定房屋不堪使用時消滅，惟倘房屋已達不堪使用之程 度，出租人非不得主張租賃期限業已屆滿，而請求收回土 地。本件附帶被上訴人卯○○使用之建物（編號A部分） 為二層磚造圍牆，上覆鐵皮加蓋之牆及屋頂；被上訴人壬 ○○所使用之房屋（編號D部分）為二層樓房屋，一樓為 水泥牆壁，二樓為鐵皮加蓋；被上訴人子○○所使用之房 屋編號G部分為一層鐵皮屋頂磚造平房，另編號I部分為二 層樓房屋，一樓為水泥牆壁，二樓外牆及屋頂均為鐵皮結 構；附帶被上訴人丁○○使用之房屋（編號K部分），前 部分為一層鐵皮包覆及水泥造平房，後部分為二層樓之水 泥磚造平房；被上訴人戊○○使用之房屋（編號L部分） 為二層樓磚造水泥房屋，有部分鐵皮包覆；被上訴人太平 市公所所使用之房屋（編號O部分），為一層樓水泥牆壁 建築；被上訴人午○○、辛○○、庚○○所使用之房屋（ 編號P部分），為一層樓磚造結構，外覆磨砂牆面之建築 ，有本院96年3月2日於現場製作之勘驗筆錄在卷可參，均 非日據時代之建材，顯係嗣後改建之建物，則嗣後改建之 建物，是否仍在原承租基地之範圍，自應由被上訴人舉證 以實其說云云。被上訴人等十一人則均否認上訴人所主張 之系爭土地上房屋已不堪使用或改建之事實，並稱：縱認 有部分房屋因八七水災倒塌而就地重建房屋屬實，亦因出 租人同意而繼續收租，而發生新的不定期之租賃關係，所 謂租賃關係至該「特定房屋不堪使用時消滅」乙節，亦應 解為以被上訴人已重新改建之建物不堪使用之時為準等語 ，資為抗辯。
⑵、本件上訴人所主張房屋不堪使用一節既為被上訴人等十一 人所否認，自應由上訴人負舉證之責任。因上訴人捨棄請 台灣省建築師公會鑑定，並拒絕繳納鑑定費，（本院卷1 第127、154、159、172頁），故本院即無從請建築師公會 鑑定，而查被上訴人等十一人所使用之房屋固有上訴人所 指使用鐵皮浪板、鋼架或水泥、紅磚等建材，業經本院勘 驗明確，製有勘驗筆錄在卷（本院卷2第156、157頁）， 並有上訴人所提出之照片數幀為證（本院卷2第78至88頁 、本院卷3第6至14頁），依房屋之外觀觀之，各別房屋確 有上訴人所指使用鐵皮浪板、鋼架或水泥、紅磚等建材之 情形，然本院勘驗現場時，亦發現房屋仍有木頭屋樑、木 頭窗框及竹管橫樑存在，製有勘驗筆錄在卷（本院卷2第 156、157頁），且有被上訴人等十一人提出之照片數幀為 證（本院卷2第22至29頁、第48至50頁），而上訴人亦對
被上訴人等所提出之上開照片不爭執（本院卷3第17頁背 面、第45頁），則竹管之屋樑及木頭之屋樑、窗框既仍存 在，僅係外面覆以鐵皮浪板、鋼架或水泥、紅磚等建材， 實難認定原有之房屋已不存在，而系爭房屋已歷經八七水 災及九二一大地震，今仍由被上訴人等十一人使用中，亦 難認定原有之房屋已不堪使用，縱如部分被上訴人所稱因 受48年8月7日發生之「八七水災」導致毀損而有改建之情 事，然按租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列 各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因 故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申 請重建，且其申請重建之房屋，除契約別有約定者從其約 定外，不問是否與原狀相符，出租人均有同意重建之義務 ，最高法院51年度台上字第2987號判例意旨甚明，是以系 爭房屋係因八七水災而有毀損之情形，依上開判例意旨， 既非自然耗損而致房屋滅失，出租人當不得主張租約因此 而終止。況縱本件系爭土地上之房屋確有上訴人所指重建 之情形，惟因上訴人己○○於75年9月9日以原地主林守直 等三人之受任人地位所致被上訴人之催告函（存證信函） 中表示催繳租金之情以觀，而上訴人復無法證明系爭房屋 在75年9月9日以後有重建之事實，是縱認本件系爭土地上 之房屋於75年9月9日以前有因自然耗損（如被上訴人卯○ ○、寅○○之母蔡王對於本院卷2第12頁證稱原為土造房 屋，53、54年拆除土造，改為磚造，未超出原範圍等語） 或非因自然耗損而重建之情事，亦因出租人同意而繼續收 租，而發生新的不定期租賃關係，上訴人主張租賃關係已 消滅云云，核非可採。至系爭房屋雖有外覆較新建材而整 修一事，及被上訴人壬○○、蔡萬掌（即被上訴人卯○○ 、寅○○之父）於72年6月增建二樓一事（見本院前審卷2 第40頁台中縣稅捐稽徵處大屯分處91年6月14日中縣稅屯 分房字第09101998800號函），然既僅外覆新建材或增建 二樓，實難認原有建物已不存在，且上訴人復未能證明原 有建物確已不存在，當無租約消滅之情形；且經本院至現 場勘驗結果，系爭房屋均係緊鄰在一區塊，苟欲超出自己 原有之承租範圍而增建，實非可能，另被上訴人卯○○、 寅○○之父蔡萬掌雖於62年4月增建一樓加強磚造23.1平 方公尺（見本院前審卷2第40頁台中縣稅捐稽徵處大屯分 處91年6月14日中縣稅屯分房字第09101998800號函），然 此23.1平方公尺是否非在原承租範圍內尚有可疑，且既為 增建，即表示原有建物仍存在，且增建後之75年9月9日， 上訴人己○○既以原地主林守直等三人之受任人地位向蔡
萬掌寄催告函（存證信函）表示催繳租金，則因出租人同 意而繼續收租，而發生新的不定期租賃關係，其餘被上訴 人等復否認整修時有超出原承租範圍，則上訴人既無法就 被上訴人卯○○、寅○○以外之被上訴人等九人超出原承 租範圍整修一事明確舉證，自難認上訴人關於超出承租範 圍之主張為可採。
⑶、末以被上訴人壬○○、卯○○及寅○○、子○○、丁○○ 、張坤旺所使用之系爭房屋之房屋稅起課日期雖分別為63 年12月、61年2月、57年1月、80年7月及57年1月，有台中 縣稅捐稽徵處大屯分處91年6月14日中縣稅屯分房字第091 01998800號函在卷可憑（本院前審卷2第139至141頁）， 然56年4月11日修正公布之房屋稅條例係於57年1月1日施 行，至44年公布之房損條, 例於47、48年間台發生八七水 災後，有無停徵房捐或房屋稅，因事屬稽徵實務，且已逾 檔案保存管理年限，並無相關資料可稽，而系爭房屋現存 之房屋稅籍資料並未載明其建造完成日期，僅餘存57年開 始之房屋稅計課紀錄表，故上開房屋究係於何時興建完成 ，及57年1月之前有否課徵房捐及房屋稅難以確定，僅能 就該五十七年房屋稅計課紀錄表移載起課日期為57年1月 ，並有臺中縣稅捐稽徵處大屯分處91年10月7日以中縣稅 屯分房字第091034930500號函在卷可憑（本院前審卷3第 37頁），則房屋稅之稽徵應始於57年，並非新建之房屋， 始須繳納房屋稅，房屋稅條例施行之前已經存在之建築物 ，亦須繳納房屋稅，故系爭土地上之建物，自難以房屋稅 起課之時點，遽謂當時有改建之事實。
⑷、至子○○房屋之納稅義務人為訴外人蔡亮，戊○○房屋之 納稅義務人為訴外人林鎮卿、林炳榮、林式標，被上訴人 張坤旺房屋之納稅義務人原為訴外人林金墻，嗣後始相繼 變更為訴外人邱德中、陳朝南及張坤旺名義，雖有台中縣 稅捐稽徵處大屯分處91年6月14日中縣稅屯分房字第09101 998800號函在卷可憑（本院前審卷2第139至141頁），然 納稅義務人僅係稅捐機關作為徵收房屋稅之依據，尚不得 即採為所有權或處分權之認定依據，且子○○既已提出其 父劉田之繳租證明而經本院認定有租賃關係，另本院亦已 認定戊○○之父親林春木及張坤旺之前手陳朝南均與上訴 人間有基地租賃關係存在如上述，依繼承及最高法院48年 度台上字第227號判例見解（現已為民法第426條之1所明 定），被上訴人子○○、戊○○、丁○○、張坤旺之承受 訴訟人對於系爭基地自亦有租賃關係存在。
三、附帶被上訴人乙○○部分：
按當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有 拘束法院之效力，法院應認當事人自認之事實為真，以之為 裁判之基礎。本件附帶被上訴人乙○○與上訴人間並無土地 租賃關係，而應自系爭房屋（即原審判決附圖編號Ｊ部分） 遷出，交還編號Ｊ、Ｊ－１號土地及給付損害金予上訴人部 分既經判決確定，而附帶被上訴人乙○○復已自認其對所占 有之房屋有事實上處分權（見原審卷3第89頁、本院卷1第73 、74頁），則上訴人等本於所有權排除侵害請求權，訴請附 帶被上訴人乙○○應將原判決附圖編號Ｊ部分共112平方公 尺之建物拆除，依法正當，應予准許。
四、綜上所論，本件上開被上訴人等十一人之租賃權存在事實， 除「租金繳納記帳」、「小作料領收通帳」單據及上訴人己 ○○代理原地主所發通知被上訴人等或其被繼承人或其前手 基地承租人行使優先購買權之存證信函外，尚有上訴人己○ ○與林守直、林守藩、林守成、林玉枝於72年8月20日訂立 和解契約書及中文譯本一份可證（見原審卷第2宗第42至51 頁）及經台北駐日經濟文化代表處認證之授權書一份可證（ 見原審卷第2宗第87頁）。且前案台灣高等法院台中分院68 年度上字第1154號民事判決及最高法院70年台上字第1468號 民事判決所記載，本件被上訴人壬○○係該案之原告，本院 92年度上更 (一) 字第58號確定判決之陳朝南，即為本件被 上訴人張坤旺之系爭建物出賣人。基此，原出租人即地主林 守成等四人既已承認被上訴人等十一人或其被繼承人或其前 手有租賃關係存在，且未合法終止，被上訴人等十一人即有 基地租賃之優先購買權足以對抗上訴人。是本院認，依上所 述，因被上訴人等十一人與上訴人之前手間就系爭土地有租 地建屋之關係存在，迄未終止或消滅，其等占用系爭土地建 築房屋使用，即非無權占有，而上訴人等雖已取得系爭土地 所有權，但其與前手即原地主間之買賣，因未依法定規定通 知優先購買權人之承租人即上開被上訴人等十一人，而不得 對抗該被上訴人等十一人，均已如前述。從而，上訴人依民 法第767條及不當得利之法則，訴求上開被上訴人等十一人 拆屋還地及返還不當得利並加附遲延利息，自無理由，應予 駁回其請求。至上訴人依民法第767條規定，請求附帶被上 訴人乙○○將原判決附圖編號Ｊ部分共112平方公尺之建物 拆除為有理由，應予准許。原審准許上訴人關於被上訴人卯 ○○、寅○○、丁○○交還土地及給損害金部分之請求，尚 有未當，上訴人卯○○、寅○○、丁○○上訴意旨指摘原判 決不當，求予廢棄改判；又原判決駁回上訴人丙○○、己○ ○關於附帶被上訴人乙○○拆除地上建物之請求，亦有未當
，上訴人丙○○、己○○上訴意旨指摘原判決不當，求予廢 棄改判，均為有理由，原判決上開二部分應予廢棄，爰由本 院改判如主文第2、3項所示，其餘不應准許上訴人丙○○、 己○○之請求部分，原判決駁回上訴人之請求，核無違誤， 此部分上訴人丙○○、己○○之上訴為無理由，又上訴人丙 ○○、己○○關於卯○○、寅○○、丁○○部分之附帶上訴 亦無理由，均應予駁回。至上訴人丙○○、己○○關於假執 行部分之聲請，因關於附帶被上訴人乙○○拆除建物未逾 150萬元，經本院判決後即告確定，核無假執行之必要，附 此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及舉證，核與本件 判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。據上論結，上訴人卯○○、寅○○、丁○○之上訴為有理由、上訴人丙○○、己○○之上訴為無理由，附帶上訴人丙○○、己○○之附帶上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 8 月 28 日 民事第二庭 審判長法 官 童有德
法 官 謝說容