難，此有該和解契約書影本足稽（見原審卷第一宗第一七四 至一八三頁）。
⑵上訴人不爭執其形式上真正之訴外人林守直、林守成、林玉 枝三人於八十四年四月五日對訴外人謝扶憲出具之授權書（ 本院前審卷第一宗第一五三頁），其上載明：「本人等前委 託寅○○氏代辦前開土地（指系爭土地）繼承及出售事宜， 然因其所辦出售方法有侵害諸『承租人』優先承買權情事， 經承租人抗議，有涉訟之虞，為圓滿解決起見，付與全權代 理本人等與有關當事人協調、收回該土地所有權事宜，以便 日後另行與承租人等洽商解決承買事宜」等語，有該授權書 附卷可參（原審卷第一宗第二二七頁），上訴人子○○、寅 ○○雖辯稱該授權書內容不實在云云，然觀諸該授權書之授 權事項即僅授與此一與承租人協調之事宜，並無其他授權事 項，倘該內容為不實，訴外人林守直、林守成、林玉枝何須 於七十五年二月二十二日授權上訴人寅○○處理系爭土地之 事宜後，再於八十四年四月十二日出具授權書授權訴外人謝 扶憲處理，上訴人子○○、寅○○既自認八十四年四月十二 日授權書之形式上真正，復爭執其內容之真實性，則訴外人 林守直、林守成、林玉枝出具八十四年四月十二日授權書之 目的究係為何？上訴人亦不能提供合理之解釋，上訴人此部 分之辯解並無可採。
⑶按系爭土地遠自訴外人林守直、林守成、林守藩、林玉枝之 被繼承人林鑽燧在世時即有出租之情事，而上訴人寅○○於 七十二年八月二十日與訴外人林守直等四人成立和解契約書 後，經過三年時間之調查，始於七十五年九月九日對上開被 上訴人或其被繼承人寄發上開存證信函催告被上訴人或其被 繼承人行使優先承買權及催繳租金，足以證明上開被上訴人 或自始或因繼承而為系爭土地之承租人。尤其依上訴人與林 守成等三人向台中縣太平地政事務所申辦土地所有權之移轉 登記申請書備註欄已載明：「本宗土地優先購買權人已接到 通知，並未表示意見，其優先購買權視為放棄屬實。本宗土 地有出租其優先購買權人未依限承諾優先購買，依土地法第 一０四條第二項規定視為放棄，如有不實願負法律責任」等 詞，其上並蓋有上訴人二人之印章（見原審卷第二宗第五十 一頁），設被上訴人或其被繼承人無承租權，上訴人何以依 土地法第一０四條之規定以存證信函通知被上訴人或其繼承 優先承買，並於土地所有權移轉登記申請書上為已踐行上開 程序，如有不實願負法律責任之記載？益見本件上訴人否認 兩造間有租賃契約存在，並抗辯其係出於錯誤而為上開催告 乙節並不可採。
⑷被上訴人乙○○、午○○分別提出租金繳納記帳乙紙（原審 卷第一宗第二二八、二二九頁），以證明自渠等之被繼承人 王昭明、張讚時即承租系爭土地。雖上訴人子○○、寅○○ 否認其真正，然因其年代久遠，書立之當事人已凋零殆盡， 無法到庭證明，惟無礙於兩造已有租約之上開認定。又被上 訴人固陳稱該二記帳簿上所蓋訴外人林鑽燧之印章為訴外人 葉作樂所蓋，然查訴外人林鑽燧之繼承人林守成、林守藩、 林玉枝、林守直等四人於七十二年八月十七日出具授權書， 授權訴外人李燕參代理所有權移轉、土地管理、土地分割、 鑑界等一切手續。而訴外人李燕參於七十三年五月十五日竟 以代理人身分將系爭土地出賣予上訴人寅○○及訴外人李文 騫，其買賣契約書第二條第一項即載明，於六十四年五月十 五日間，已由承買人寅○○，交與出賣人之財產管理人葉作 樂律師新台幣二百二十一萬七千二百九十四八角元整，此有 授權書及不動產買賣契約書各乙份可按（原審卷第一宗第一 七三頁、一八五、一八六頁），再參以訴外人葉作樂於六十 三年間曾以代理人身分將系爭土地出售予上訴人寅○○，及 林守藩等四人與上訴人寅○○於昭和五十八年八月二十日（ 民國七十二年八月二十日）所訂之和解契約書前文記載：「 乙方為林鑽燧於民國四十七年八月十六日死亡，其繼承人因 林鑽燧死亡後，將其另記目錄各筆土地委託律師葉作樂管理 …」等情（見原審卷第一宗第一八三頁）。足見，訴外人葉 作樂於林鑽燧生前即長時間擔任系爭土地之管理人，則被上 訴人或其被繼承人因承租系爭土地而向葉作樂繳納租金，自 合情理。縱訴外人林鑽燧於四十七年八月十六日死亡，依上 開和解契約之記載，其繼承人仍繼續委託葉作樂管理，則被 上訴人等承租人仍向葉作樂繳交租金，自屬於法有據，是以 林鑽燧雖死亡，尚不影響系爭土地承租人之租賃關係，蓋林 鑽燧死亡後，已由其繼承人林守藩等四人承受該租賃關係。 又上訴人子○○、寅○○雖主張該二租金繳納記帳未記載地 號、何時由何人收取租金，亦未由契約雙方簽名蓋章云云， 然觀諸該二租金繳納記帳（原審卷第一宗第二二八、二二九 頁、本審卷第四宗第一三０、一三一頁），其上有出租人林 鑽燧及承租人王照明、張讚之記載，由肉眼觀之，即可看出 「林鑽燧」及「王照明」、「張讚」之字樣係不同人所為， 且有土地座落太平鄉○○段一０五之內、面積若干、租金若 干之記載，收租記錄部分並有葉作樂之印文，是以上訴人子 ○○、寅○○主張被上訴人乙○○、午○○不得以該二租金 繳納記帳，作為其承租系爭土地之證據，而其他被上訴人連 「租金繳納記帳」亦無法提出，益證其等無租賃關係云云，
並不可取。至「租金繳納記帳」雖將「王昭明」載為「王照 明」，然此應係其時教育不普及，識字不多所致（上訴人寅 ○○之存證信函亦將「王昭楠」誤載為王昭南已如上述）， 尚不足採為有利於上訴人之認定。
⒊又上訴人主張原審法院六十八年度訴字第二０四０號確認買 賣關係不存在事件，其第二審判決即本院六十八年度上字第 一一五四號判決理由已說明：「被上訴人部分（張英隆、丑 ○○等十二人及王昭明除外）租約是否終止，既有爭執，上 訴人寅○○又未請求確認」，足見該判決係認丑○○、王昭 明二人已無租賃關係，而就其他被上訴人是否有租賃關係則 並未作實體審酌認定，則被上訴人丑○○、王昭明就系爭土 地無租賃關係，已屬至明，其他被上訴人亦不得據該判決為 有利於己之認定云云，然查上開二審判決認被上訴人丑○○ 及訴外人張英隆等十二人及其他原告共四十四人起訴（台中 地院六十八年訴字第二０四０號）請求確認寅○○與林守成 、林守藩、林玉枝、林守直之被繼承人林鑽燧就系爭土地於 民國六十四年一月十日所為之買賣關係不存在，並請求塗銷 以該買賣為原因所為之所有權移轉登記，經一審及本院六十 八年上字第一一五四號判決准許原告之請求，上訴人寅○○ 等人提起上訴，經最高法院以七十年度台上字第一四六八號 判決改判駁回上訴人丑○○及訴外人張英隆等十二人請求塗 銷登記而請求（其他原告含原告王昭明關於塗銷登記之請求 則予准許，而所有該案原告起訴請求確認買賣關係不存在部 分，經最高法院以無確認判決之法律上利益為由改判駁回原 告之請求），其理由為丑○○等十二人就系爭土地並不能證 明其有租賃關係，有該案一、二審之判決附卷可參（原審卷 第一宗第一六七至一七二頁、原審卷第二宗第一六一至一六 七頁），並經本院調閱台中地方法院六十八年訴字第二０四 ０號確認買賣關係不存在事件全卷查明屬實。然租賃關係並 非該訴之訴訟標的，僅為判決理由中之認定，本院並不受該 案判決之拘束，是以尚難執此認定上訴人丑○○就系爭土地 並無租賃權。
⒋至上訴人雖提出本院七十三年度再字第七號交還土地判決（ 再審原告寅○○、再審被告王昭明）乙份（見原審卷第二宗 第一九六頁至二０一頁），該案中寅○○係以林守成、林守 藩、林守直、林玉枝等四人於六十三年間委託葉作樂將系爭 土地所有權連同出租權讓與寅○○，王昭明自四十四年第一 期起至六十六年第二期止，積欠租金未付，經寅○○催告， 未有效果，爰將租約終止，並本於所有權人及出租人身分， 請求王昭明返還系爭土地及給付欠租及損害金，經本院七十
一年上更㈤字第三六七號駁回寅○○之請求，寅○○提起上 訴經最高法院以七十二年台上字第四三九六號裁定駁回上訴 確定（見本審卷第四宗第一０四頁至一一六頁），嗣寅○○ 對本院七十一年度上更㈤字第三六七號確定判決及最高法院 七十二年度台上字第四三九六號確定裁定提起再審之訴，雖 經本院七十三年再字第七號判決：「原確定裁判廢棄（本院 七十一年度上更㈤字第三六七號民事判決及最高法院七十二 年台上字第四三九六號民事裁定）。再審被告（王昭明）之 上訴駁回」，本院經向台灣台中地方法院調取該案之民事事 件全卷（台中地院六十七年訴字第三六五七號交還土地事件 ），惟該案卷宗業經九十三年三月廿五日台灣高等法院以院 信資審字第０九三０一０二三七四號函准銷燬，有台灣台中 地方法院九十六年二月二日中院慶檔字第一三三０七號函可 憑（見本審卷第三宗第一二一頁、第一二八頁），致無法調 得該卷，惟依被上訴人提出之最高法院七十三年度台上字第 二三一一號民事判決影本及本院七十三年度再更㈠字第七十 一號民事判決影本所示（見本審卷第四宗一一七頁至一二六 頁），王昭明對本院七十三年度再字第七號判決提起上訴， 最高法院按將本院七十三年度再字第七號再審判決廢棄，發 回本院，本院再以七十三年度再更㈠字第七十一號駁回再審 原告寅○○提起之再審之訴。按該台中地方法院六十七年訴 字第三六五七號交還土地事件，寅○○本於受讓承租人地位 ，請求王昭明返還系爭土地及給付欠租之損害金部分，其訴 訟標的與本件上訴人子○○、寅○○係本於七百六十七條物 上請求權請求王昭明之繼承人乙○○返還系爭土地者不同； 又該案寅○○固另依物上請求權請求王昭明返還系爭土地， 但該案寅○○係主張伊係本於林守成、林守藩、林守直、林 玉枝等四人於六十三年間委託葉作樂將系爭土地讓與伊，由 伊取得所有權，惟該買賣契約之訂立有瑕疵業經訴外人林松 木等三十二人起訴請求確認買賣關係不存在，並請求塗銷登 記確定，經最高法院以七十年台上字第一四六八號判決准許 塗銷登記確定（該案原告起訴請求確認買賣關係不存在部分 經最高法院以無確認判決之法律上利益為由，駁回其請求） ，已如上述。寅○○於該案敗訴後，本件上訴人寅○○、子 ○○乃改以七十六年六月廿七日為原因發生日期，七十六年 十月三日完成登記，取得系爭土地之所有權為由，起訴請求 王昭明之繼承人乙○○返還系爭土地。足見本件上訴人係本 於該案判決確定後（寅○○塗銷所有權移轉登記後）新發生 之原因事實（於七十六年基於新的買賣契約重新取得所有權 ）而起訴請求，故本件上訴人請求被上訴人乙○○返還土地
部分，與該案並非同一事件，並不受該案既判力一事不再理 之拘束。至寅○○於該案請求積欠之租金及損害金係民國四 十四年第一期至六十六年第二期之部分，與本件上訴人寅○ ○、子○○請求自民國七十六年十月十五日以後之租金及損 害金，兩者無論租期、年度及金額均不相同，是上訴人此部 分之請求與該案亦非同一事件，並不受該案既判力之拘束。 ⒌又上訴人寅○○於七十五年九月九日以存證信函對被上訴人 或其被繼承人之催告是否以真正之承租人為對象而為合法之 催告？經查：
⑴被上訴人甲○○、丁○○等主張系爭附表編號Ｇ、Ｈ、Ｉ所 示之土地係甲○○、王金忠之曾祖父承租，後輾轉由甲○○ 、王金忠共同繼承，王金忠於八十九年十一月二十四日過世 ，其應有部分由丁○○繼承（亥○○、丙○○原已聲明繼承 並承受訴訟，嗣丙○○、亥○○與丁○○、甲○○訂定遺產 分割契約書，亥○○、丙○○同意就系爭土地上王金忠之財 產權利（含承租權）均由丁○○一人取得，渠二人並撤回承 受訴訟之聲明，由丁○○一人單獨承受訴訟，故上訴人對於 七十五年九月九日已死亡之王昭楠為催告並不合法云云。查 依上訴人所提之催繳租金一覽表所示（見本審卷第三宗第十 一頁），上訴人係對甲○○、王金忠之父王昭楠催告，惟原 承租人王昭楠已於六十六年八月二十四日過世有戶籍謄本之 記載可憑（見原審卷第一宗第二三二頁），乃上訴人於七十 五年九月九日所發之存證信函不對王昭楠之繼承人甲○○、 王金忠為催告，竟以已死亡無權利能力之王昭楠為對象而催 告，此部分之催告自難謂已生催告之效力。
⑵被上訴人戊○○等主張系爭附圖Ｅ部分之土地為其祖父林梓 賓承租，祖父過世，其他繼承人拋棄，伊父親林東山為唯一 繼承人，父親過世，沒有人拋棄繼承，伊父親之繼承人有伊 母親（賴姿蓉）及三個妹妹（辛○○、癸○○、己○○）， 伊母親過世，伊三妹妹均拋棄繼承伊母親部分之遺產由伊一 人單獨繼承（見本審卷第二宗第九十六頁反面），林賴有既 非承租人，上訴人對林賴有之催告不合法等語，並提出戶籍 謄本為證，依戶籍謄本之記載，戊○○之祖父林梓賓係於民 國前四年一月二十一日出生，曾向林鑽燧租地建屋（依本院 向台中地院調得之第一三０號認證書所示，葉作樂於民國五 十四年三月十五日認證之通告書係以承租人林梓賓為催告給 付租金之對象，見本審卷第四宗證物袋），民國六十年二月 十七日死亡（見本審卷第四宗第一百六十九頁），依上開說 明系爭承租權於民國六十年二月十七日已由林東山一人單獨 繼承，足見民國七十五年九月九日上訴人寅○○發存證信函
時，林東山為系爭附圖Ｅ部分土地之承租人（林東山係於八 十一年十一月二十九日過世，見本審卷第二宗第七十五頁） ，乃上訴人寅○○竟對林梓賓之配偶林賴有，而非向繼承承 租權之林東山為催告，亦不生催告之效力。
⑶被上訴人主張系爭附表編號Ｌ、Ｍ、Ｏ及Ｋ之土地係由午○ ○及張朝洲之祖父張讚向林鑽燧承租，張讚過世，其承租權 由其子張清奇繼承，張清奇於六十一年四月十五日死亡，其 承租權由午○○、張朝洲及訴外人張錦雲共同繼承，上訴人 寅○○於七十五年九月九日所發之存證信函僅以被上訴人午 ○○一人為對象，其催告並不合法云云，並提出承租人張讚 名義之租金繳納記帳乙紙及戶籍謄本為證（見本審卷第三宗 第四十九頁至五十頁、第四宗第一三０頁）。按本件張清奇 繼承張讚之承租權，張清奇於六十一年四月十五日過世，其 承租權之繼承人應為午○○、張朝洲及訴外人張錦雲，被上 訴人否認上開繼承人有拋棄繼承之情事，上訴人亦不能舉證 上開繼承人中有人拋棄繼承（依本院前審卷第二宗第九十九 頁勘驗筆錄之記載，系爭Ｏ部分土地上之房屋是張清奇之女 張錦雲之夫林銅使用，本院前審卷第三宗第一七四頁台中縣 稅捐稽徵處大屯分處檢送亦載系爭太平市○○路七號房屋之 納稅義務人為訴外人張錦雲之夫林銅，足見訴外人張錦雲、 林銅確實占有系爭Ｏ部分土地上之房屋，並未拋棄繼承。） ，準此，民國七十五年間，張清奇就附圖Ｌ、Ｍ、Ｏ、Ｋ土 地之承租權已由午○○、張朝洲及訴外人張錦雲共同繼承， 上訴人寅○○於七十五年九月九日之存證信函未以繼承承租 權之午○○、張朝洲及訴外人張錦雲全體為催告之對象，僅 對被上訴人午○○一人為催告，亦不生催告之效力。 ⒍上訴人另主張：被上訴人或其繼承人即令與林鑽燧間原有租 地建屋之法律關係存在，亦因上訴人寅○○受林守直等人之 委任，催告被上訴人或其被繼承人應繳租金而逾期不繳而告 終止云云。經查，上訴人固曾以林守直等人受任人地位，於 七十五年九月九日以存證信函通知被上訴人或其繼承人略以 ：台端自五十四年起積欠之租金，限於文到十日內依約定稻 穀照農會公告價格折算現金向台中市○○路三七二巷三二號 游振福處繳清，逾期即終止租約等語，已如上述；按承租人 租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付 租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止租約，固 為民法第四四０條第一項所明定，惟催告在履行地以外之處 所為給付者，通說應解為不生催告之效力（見孫森焱著，民 法債篇總論下冊，九十年三月修訂版，第五三七頁，馬維麟 著民法債編註釋書㈡八十五年三月版，第三九七頁，另有最
高法院五十二年台上字第一三二四號、七十一年台上字第一 三五號判決可參照）。查上訴人寅○○於固七十五年二月廿 二日受林守直等人委任管理系爭土地（參原審卷第一宗第一 九二頁，授權書所載），而就系爭土地具有管理、催繳及收 租之權限，然觀其存證信函內容略以：台端自五十四年起積 欠之租金，限於文到十日內依約定稻穀照農會公告價格折算 現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語，上訴人雖據此 主張被上訴人或其被繼承人未遵期繳納欠租，渠等租約已生 終止之效力云云。惟查本院經向台灣台中地方法院調取五十 四年認證書通告影本及八十六年度重訴字第一一八號拆屋還 地事件全卷，查明葉作樂曾於五十四年三月十五日至台灣台 中地方法院公證以林鑽燧代行通告人身分，請求法院公（認 ）證後以認證書第一三四號通告承租人（佃農）催收繳租， 要求承租人將欠繳稻穀送到台中縣太平鄉新光村李永昌碾米 工廠繳納，或按市價折現送至其律師事務所（台中市○區○ ○路二十八號）繳納，否則將向法院訴請「拆屋還地」等語 （見上開調閱之本院九十一年重上字第六十九號卷第四宗第 六十八頁、本審卷第四宗第一三四至一三八頁，及證物袋） 。按依上開認證書之記載，原租約之約定繳租之地點，係將 稻穀送至台中縣太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市 價折現送至台中市○區○○路二十八號葉作樂律師事務所繳 納，上訴人既未能舉證證明與承租人間已合意變更繳租地點 ，乃單方片以存證信函通知被上訴人等將租金繳改送台中市 ○○路三七二巷三二號游振福處，其催告已有不合，再參諸 上揭「租金繳納記帳」之內容（見原審卷第一宗第二二八頁 至二二九頁），亦可知：原租約雖約定以稻谷幾台斤作為租 金之代價，但實際上則容許以代金折算，上訴人寅○○前開 存證信函則一律要求被上訴人或其被繼承人須依約定稻谷照 農會公告價格折算現金給付租金，顯已片面變更原來以稻谷 計付租金為原則之方式，並剝奪各承租人選擇以稻谷付租之 權利，且各該存證信函中，就稻谷之折算，究竟係按各該當 年度之公告價格或以催告年度即民國七十五年之稻谷公告價 格為準，亦乏明文，各承租人究應依何年度之公告價格計付 租金，頗滋疑問，從而，前開存證信函就租金之計付，既欠 缺明確性，又任意變更清償之處所及給付之標的，使各承租 人無從依原約定之債務本旨提出清償，其催告難謂已生合法 之效力。本件催告既不生效力，上訴人自不得以被上訴人或 其被繼承人未依催告內容給付租金為由，終止本件之租約。 再者，上訴人前開所寄之存證信函並未明示被上訴人等占有 之面積多少及應繳之租金數額，其催繳租金之期間更長達二
十一年（自五十四年～七十五年），雙方就租用之土地面積 及租金如何計付繳納，不免尚有爭議，就此長達二十一年（ 五十四年至七十五年）之租金糾葛，本有待進一步之協商及 釐清，乃上訴人寅○○未待釐清，即逕自片面變更原來約定 之給付場所，並附以十日未繳即生終止效力之停止條件，依 其所定之履行期限及停止條件，與其催繳租金之年限（二十 一年）互相對照。不僅有失公允也顯不相當，上訴人寅○○ 顯有以此不合理之履行期限，促使停止條件成就之虞，其行 使權利並未依誠實及信用方法為之，有違民法第一百四十八 條第二項之規定，自無可取。上訴人催告所附之條件，既有 前揭瑕疵可指摘，其所定之停止條件又顯不相當，應認其催 告繳納之方式於法不合，不生催告之效力，而不得主張林守 直等人業與被上訴人等人之租約已生終止之效力，應認租約 仍應有效存在。
㈢上訴人邱據以取得系爭土地之買賣契約是否得以對抗被上訴 人乙○○等人？
上訴人主張：縱認被上訴人等具有合法之承租權，伊仍合法 取得所有權，至系爭土地於六十三年十二月二十四日雖曾由 葉作樂以林鑽燧名義與上訴人寅○○訂立買賣契約，並據以 移轉，嗣因林鑽燧已於四十七年八月十六日死亡，始由訴外 人張英隆等人提起確認買賣關係不存在之訴，於張英隆等人 獲得勝訴判決後，寅○○所有權登記遭塗銷，惟林鑽燧之繼 承人林守成、林守直、林玉枝、林守藩四人於七十二年八月 二十日書立和解書而承認葉作樂前所為買賣契約，則葉作樂 於六十三年十二月二十四日所為無權代理及無權處分行為自 已合法有效，此又在土地法第一百零四條第二項增訂以前， 自應依修正前之土地法，亦即承租人之優先權僅具債權效力 ，故被上訴人或其被繼承人縱確有承租權，亦僅屬其得否向 原出租人行使損害賠償請求權之問題，不得據以對抗伊，況 被上訴人於七十六年以前即知悉伊二人買受系爭土地之事實 ，在逾十四年之期間內均未以承租人之身分行使優先承買權 ，此更足使伊相信渠等無行使此權利之意思，於此期間，物 價變動甚大，此為眾所皆知之事實，其等被上訴人現若再以 過去之價格而行使此一權利，亦與誠實信用原則有違，故無 論上訴人寅○○於六十三年十二月二十四日所訂買賣契約為 何及寅○○對占有人所為通知之買賣價金是否真正，均不影 響伊二人就系爭土地所有權之取得等語，惟查： ⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。前項優先購買權人於接到出賣通知後十日內不 表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而
與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。 土地法第一百零四條第一項前段及第二項定有明文。又「土 地法第一百零四條第二項已於六十四年七月二十四日修訂為 出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其 契約不得對抗優先購買權人。」、「…現行法該條文第二項 所定出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約 者，其契約不得對抗優先購買權人，為六十四年七月二十四 日修正時所新增，自是厥後該項優先購買權始具物權之效力 。…」（最高法院六十五年台上字第二七０一號、六十七年 台上字第四七九號判例參照）。復按耕地出賣或出典時，承 租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租 人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。出 租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前 項規定辦理，耕地三七五減租條例第十五條第一項第二項亦 定有明文，參酌前揭基地承租人與耕地承租人之優先承買權 之目的均在避免土地所有與利用分離，藉以發揮土地之利用 價值及保護承租人之目的而規定承租人有優先承買權，則依 同一立法意旨，其所規定之通知優先購買權行使之內容，自 應解為相同之性質，而得類推適用耕地三七五減租條例第十 五條第一項第二項之規定。是以基地所有權人欲賣出土地時 自應就其與承買人談妥之價金為真實之告知，如該價金之告 知高於實際成交之價金，該通知應不生效力而須再行告知， 否則不得對抗承租人。查本件上訴人寅○○於六十三年六月 廿四日與葉作樂冒用已死亡之林鑽燧所訂定之買賣契約及辦 理所有權登記，業經原審法院判決確認其買賣關係不存在， 並應塗銷其所有權移轉登記確定並經本院認定該買賣契約關 係已因契約失效不復存在，已如上述。嗣後上訴人寅○○始 於七十二年八月二十日與林鑽燧之繼承人林守成等四人另立 和解契約書，以原六十三年間成立買賣契約所約定之價格一 百零四萬元加計日幣一千萬元，作為買賣條件。而李燕參以 林守成等四人之代理人身分與寅○○、李文騫訂立之上開土 地三六筆之買賣契約書時間係在七十三年五月十五日，寅○ ○與李文騫本於七十三年五月十五日之買賣契約書起訴請求 林守成、林守直、林玉枝辦理所有權移轉登記並獲得勝訴判 決之時間為七十四年，該案訴訟期間李文騫將其應有部分二 分之一讓與上訴人子○○（見本院前審卷第一宗第二十六頁 上訴人上訴理由狀）。寅○○發出上開存證信函之時間為七 十五年九月九日，上訴人申請辦理所有權移轉登記記載原因 發生日期之時為七十六年六月二十七日，地政事務所於七十 六年十月三日收件，並於七十六年十月十四日完成所有權移
轉登記，以上時間均在六十四年七月二十四日土地法第一０ 四條修正之後，自應適用修正後之新法，故本件被上訴人即 承租人之優先購買權具物權之效力，合先敍明。 ⒉本件上訴人寅○○以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位 於七十五年九月九日依序以台中郵局第一二三二、一二三三 、一二三四、一二三六、一二三七、一二三九、一二四０等 號存證信函分別通知訴外人王昭明、被上訴人午○○、訴外 人王昭南、林梓如、林賴有、被上訴人丑○○、被上訴人葉 文德，其存證信函意思表示之通知意旨，僅表明其受林守成 等三人委任全權處分台中縣太平鄉○○路段三十六筆土地（ 按含本件系爭土地），茲以每平方公尺六０五０元出售，請 於文到二十日內，依台端所用面積向寄件人所委任之台中市 ○○路三七二巷三二號游振福依上開價格訂立買賣契約，並 交付款，另台端自五十四年起積欠之租金，限於文到十日內 依約定稻殼照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期 即終止租約等語。然該存證信函並未表明出賣人林守直等人 已於七十二年八月二十日將上開三十六筆土地以上開和解書 所訂買賣價金一百零四萬元及日圓一千萬元出賣於寅○○之 事實，又縱依李燕參以林守直之代理人名義與寅○○、李文 騫於七十三年五月十五日所訂立之不動產買賣契約書記載（ 見原卷第一宗第一八五、一八六頁），買賣價金亦僅二百二 十一萬七千二百九十四元八角及日圓一千萬元，是以上訴人 寅○○並未據實明確催告承租人即被上訴人或其被繼承人或 其他承租佃農是否欲行使優先購買權，反而將出賣之價金刻 意提高至每平方公尺價格六０五０元，顯與原來買賣契約之 約定不符。且依上訴人所主張系爭土地業於七十二年五月十 五日由李燕參代理林守藩、林守成、林守直及林玉枝售予寅 ○○及李文騫，李文騫嗣後再將其二分之一之契約權利讓售 予上訴人子○○等情，然上訴人寅○○竟另以林守直等人之 授權人地位與上訴人子○○、寅○○二人於七十六年六月二 十七日訂立土地買賣所有權移轉契約書，其上所記載系爭三 十六筆土地之買賣價金為一億一千三百四十一萬九千三百五 十元整（折合每平方公尺六０五０元），且價款交付方法「 登記完畢日一次付清等情（見原審卷第一宗第二０七、二０ 八頁）。」上訴人子○○等二人對該項一億多元之買賣之事 實並未能舉證以實其說，此份土地買賣所有權移轉契約書之 記載應屬虛偽。況土地登記薄登記「原因發生日期」為七十 六年六月二十七日，原因為買賣，然上訴人寅○○向被上訴 人或其等之被繼承人所發存證信函之日期為七十五年九月九 日，足見上訴人寅○○於發存證信函之當時，尚無上開一億
多元之買賣存在，又如何令被上訴人等行使優先購買權？且 所謂基地承租人得以「同一條件」行使優先購買權，其所謂 同一條件，應係指林守直等三人與上訴人間就上開三十六筆 土地成立買賣之真正買賣價格而言，而非上訴人寅○○刻意 提高後之不實價格。否則賣方為使承租人無法順利行使優先 購買權，當可隱瞞真實之成交價格，而以提高後之不實價格 通知承租人行使優先購買權，使承租人因無力支付鉅額之買 賣價金而却步，因而放棄行使優先購買權，此奚優先購買權 制度之所由設也？本件上訴人刻意提高數十倍之價格（無論 以七十二年八月二十日之和解契約書或七十五年五月十五日 之買賣契約書，本件實際之買賣價金均只有數百萬元，但上 訴人寅○○通知優先購買之價格以每平方公尺六０五０元計 算，却高達一億一千三百四十一萬九千三百五十元），通知 被上訴人或其被繼承人行使優先承買權，顯有嚇阻被上訴人 等承租人行使優先購買權之不法目的，且違背優先購買權之 立法本旨。按本件上訴人子○○等二人向訴外人林守直、林 守成、林玉枝等人買受系爭土地時，以不法及內容不實之存 證信函通知被上訴人等人，並以該存證信函作為本件系爭土 地辦理過戶之附件，即以之作為被上訴人等優先購買權人已 放棄優先購買權之證明文件，並以此記載於所有權移轉登記 申請書上，以達過戶之目的，故其物權移轉行為，依上開說 明，對於承租人並不生效力，從而，上訴人子○○等二人自 不能持上開買賣契約或以系爭土地所有權人身分對抗基地之 承租人即被上訴人或其被繼承人。
⒊又查，依上訴人子○○、寅○○所不爭執形式上真正之訴外 人林守直、林守成、林玉枝於八十年四月十二日對訴外人謝 扶憲出具之授權書，其上載明，「本人等前委託寅○○氏代 辦前開土地（指系爭土地）繼承及出售事宜，然因其所辦出 售方法有侵害諸『承租人』優先購買權情事，經承租人抗議 ，有涉訟之虞，為圓滿解決起見，付與全權代理本人等與有 關當事人協調，收回該土地所有權事宜，以便日後另行與承 租人等洽商解決承買事宜」等語（見原審卷第一宗第二二七 頁），足見原土地所有權人訴外人林守直等三人亦承認上訴 人寅○○於通知被上訴人等行使優先購買權時，確有未依法 律規定而為，致侵害承租人優先購買權之情事，此足以佐證 上訴人寅○○於通知被上訴人等行使優先權乙事，係違背土 地法之規定，而不得對抗承租人即被上訴人或其被繼承人。 ⒋又最高法院發回意旨雖稱：「上訴人登記為系爭土地之所有 權人，又係在前揭催告期限屆滿後之七十六年十月十四日， 且為該所有權移轉登記之原因即買賣，亦發生於催告期限屆
滿後之同年六月二十七日（見一審一卷一八、二六、三三、 三八、四二、四六、五０、五四、五八、六二、六六頁之土 地登記簿謄本），則寅○○前開代理林守直等三人所發之存 證信函，是否不發生催告及終止租約之效力，即非無研求之 餘地。倘上訴人於七十六年六月二十七日買受系爭土地前， 被上訴人或渠等之被繼承人與系爭土地原所有權人間就該等 土地已無租賃關係存在，則被上訴人繼續占用系爭土地，對 上訴人而言，即屬無權占有。故上開催告函有無終止租約之 效力，與上訴人得否請求被上訴人拆屋還地，所關至切」等 語。惟查上訴人寅○○以林守直等三人之代理人身分於七十 五年九月九日所發催告給付租金之存證信函，業經本院認定 不合法，不生催告之效力，其據該催告函終止本件租約亦不 生效力已如上述，則上訴人二人於七十六年六月二十七日買 受系爭土地時，被上訴人或其被繼承人就系爭土地仍有租賃 契約存在，上訴人寅○○以林守直等三人之代理人身分，通 知被上訴人或其被繼承人行使優先購買權係違反法律規定致 不生效力，而不得對抗被上訴人或其被繼承人而主張被上訴 人等無權占有，併此敍明。
⒌至上訴人於本院前審雖再於九十年十一月二日以上訴狀繕本 之送達為繳納租金之催告，主張被上訴人應於文日內繳納以 前所積欠之所有租金，逾期未付，租約即告終止云云（見本 院前審卷第一宗第三十頁）。但查本件上訴人等之物權移轉 行為既因未合法踐行通知承租人行使優先購買權，對承租人 不生效力，從而上訴人等自不得執上開買賣契約或以系爭土 地所有權人之身分對抗承租人即被上訴人或其被繼承人已如 上述，是上訴人於本院前審以上訴狀繕本催告被上訴人等給 付租金，逾期未付即終止租約於法亦難謂有據。 ㈣系爭土地上之房屋是否已達不堪使用之程度？ 上訴人另主張；按土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋 而使用之為其目的，非有相當期限不能達其目的，故當事人 雖未明定租賃期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應 解為租賃至房屋不堪使用時為止，最高法院著有三十年渝上 字第三一一號判例可參。由此可知，租地建屋未定期限者， 出租人如未同意承租人改建，租約至原房屋不堪使用時終止 。而承租人如未經土地出租人同意即改建者，承租人此舉不 僅已違反租賃契約，同時租約亦因原房屋遭拆除達於不堪使 用狀態，甚至因之拆除而終止，亦有最高法院八十五年度台 上字第七九０號判決可參。對造所占用之建物多為加強磚造 、烤漆鋼製浪板或鐵皮屋舍，此經法院勘測屬實，顯非日據 時代所興建者，再依台中縣稅捐稽徵處大屯分處九十二年十
二月十一日中縣稅屯分房字第０九二００二四四六九號函所 示，系爭建物建築完成日期分別為六十二、五十七、六十四 、六十八、四十三及六十一年，均係光復後所建造，非日據 時代所存留之建物，故對造縱自日據時期就系爭土地曾與林 鑽燧真有訂立租約（上訴人已否認），則房屋必已改建，非 當時訂約時所建之房屋，租約已因原房屋達不堪使用狀態並 拆除而終止，對造自不得以已消滅之租賃權對抗上訴人。況 該函已明確記載新光路九號（納稅義務人為林梓如）之建物 於六十八年六月拆除改建為鋼鐵造房屋，足證原建物確已拆 除，並另行改建，其無租賃權，更至為明確。又依上開大屯 分處函附件所示，均無法得出系爭建物係於日據時期建築完 成之結論，況且日據時期之土造房屋，大多無法承受四十八 年八七水災之侵襲，故對造若主張日據時期已存在之變態事 實，應舉證證明，不得僅憑其片面主張而認為真正云云。被 上訴人則抗辯：被上訴人庚○○之房屋民國四十八間八七水 災被水淹，受到部分損害，有修繕一些，到現在都沒有再變 動。其餘葉文德（被上訴人卯○○、地○○、天○○、宙○ ○、宇○○、玄○○、辰○○之被繼承人）、賴姿容（被上 訴人戊○○及追加被告辛○○、癸○○、己○○之被繼承人 ）、丑○○之房屋，及其他被上訴人之房屋或外觀上較為老