，請求上訴人騰空返還系爭房屋等語，亦經上訴人否認。茲 查：
⒈按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者， 非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文。又未辦 理保存登記房屋之買受人，固取得該違章建築之事實上處分 權，惟依前開規定，該事實上處分權究與物權性質不同，自 無同法第767條第1項物上請求權規定適用，亦無類推適用餘 地（最高法院103年度台上字第2241 號判決意旨參照）。是 以被上訴人雖已取得系爭房屋之事實上處分權，然因系爭房 屋乃未辦保存登記之違章建築，依前揭說明，被上訴人主張 得類推適用民法第767 條之規定訴請上訴人騰空遷讓返還系 爭房屋云云，自屬無據。
⒉然按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民 法第450條第1項定有明文。次按承租人於租賃關係終止後， 應返還租賃物，同法第455 條前段亦有明文。又按「出租人 於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人 ，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經 公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適 用之」，民法第425 條定有明文。且前開規定雖以「所有權 讓與」為明文，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉 登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上 處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開規定之立 法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所 有權登記之建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高 法院99年度台上字第1723號判決意旨參照）。經查： ①被上訴人係於系爭租約存續之1年期間（租期自102年1月1日 至同年12月31日止）內之102年9月9 日買受取得系爭房屋之 事實上處分權等情，業經認定於前。則依前揭說明，堪認被 上訴人主張：伊於受讓取得系爭房屋事實上處分權時，已依 民法第425 條規定繼受取得系爭租約出租人之地位等語，洵 屬有據。
②又系爭租約約定1年租期已於102年12月31日屆至，被上訴人 並於租期屆至前，按系爭租約約定送達地址送達102年11月1 5 日存證信函向王美文通知屆期不再續租等情，既有系爭租 約、存證信函及信封影本在卷可稽（原審北簡卷第5頁至第7 頁、第9 頁至第11頁）。則被上訴人本於系爭房屋出租人之 地位，依民法第455 條前段所規定租賃物返還請求權，請求 承租人王美文將系爭房屋騰空遷讓交還，於法自無不合。被 上訴人另追加依民法第962 條占有物返還請求權向王美文請 求返還房屋，自無再予審究之必要。
③至於吳澤興亦使用系爭房屋乙節，雖為兩造所不爭執。然按 受僱人、學徒或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對 於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942 條定有 明文。類此基於特定之從屬關係，受他人指示而為占有者， 為輔助占有人，僅係占有人之機關，其本身並非占有人（最 高法院101年度台上字第1106 號判決意旨參照）。查吳澤興 乃王美文之子，故由渠等母子使用房屋共同經營餐廳乙節， 業經王美文陳明（原審訴卷第88頁），並有戶籍謄本可稽（ 原審北簡卷19頁）。吳澤興既非承租人，且係基於與王美文 家屬關係由王美文指示占有系爭房屋，核僅係民法第942 條 規定之占有輔助人，應無須負無權占有人之義務；更未有民 法第962 條所規定占有之侵奪即違反占有人之意思，以積極 之不法行為，將占有物之全部或一部移入自己管領之行為至 灼（最高法院104年度台上字第656號判決意旨參照）。實則 被上訴人既本於租賃物返還請求權，請求王美文騰空遷讓返 還系爭房屋，該判決效力應及於為占有輔助人之吳澤興，已 毋庸再列其為被告。從而被上訴人本於民法第455 條前段租 賃物返還請求權及追加依民法第962 條占有物返還請求權， 請求吳澤興騰空遷讓返還系爭房屋，於法不合，不能准許。五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人之土地， 可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號判例意旨參照），無權占有他人之建物， 亦同。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害 賠償責任，民法第184條第1項亦有規定。又就他人之物為使 用收益，而無正當之權源者，即屬不法侵害他人之權利，自 應成立侵權行為，而負損害賠償之責任（最高法院79年度台 上字第253 號判決意旨參照）。且無權占有他人之房屋，已 使被害人受有不能使用收益房屋之損害；則被害人依侵權行 為規定可得請求賠償之金額，自亦得以使用收益房屋之對價 即相當租金之損害認定之。經查：
㈠本件被上訴人於102年9月9 日買賣受讓系爭房屋之事實上處 分權，並依民法第425 條規定繼受系爭租約出租人地位後， 系爭租約已於102年12月31日屆期終止，王美文自103年1月1 日起占有使用系爭房屋，已無合法權源，惟迄仍未將系爭房 屋騰空返還予被上訴人等情，業經認定於前。則被上訴人主 張：王美文自103年1月1 日起無權占有系爭房屋，乃無法律 上原因受有相當於租金之利益；且已侵害伊對於系爭房屋之 權利，使伊受有不能用益系爭房屋之損害，應依民法第179 條規定，返還所受相當租金之不當得利，且應依侵權行為之
規定，就伊所受相當租金之損害負賠償責任等語，於法洵無 不合。至於吳澤興乃本於與王美文間家屬關係受指示使用系 爭房屋之占有輔助人，僅係占有人王美文之機關，其本身並 非占有人，業經認定於前。吳澤興既不能認為係系爭房屋之 占有人，自無需負擔無權占有之責任。從而被上訴人本於共 同侵權行為之規定，請求吳澤興應就其所受損害與王美文連 帶賠償，及依不當得利之規定請求吳澤興返還所受利益，均 乏所據，不能准許。
㈡又租金之數額，須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租 人利用基地之經濟價值及所受利益等事項綜合判斷之。經查 王美文與被上訴人間系爭租約約定租金係按年以5 萬元計收 乙節，固有系爭租約影本足稽（原審北簡卷第5頁至第7頁） 。然陳錦安及王美文既均陳稱：上開租金係因王美文數度出 資修繕系爭房屋，本於人情僅象徵性收取等語（原審訴卷第 26 頁背面、第100頁）；則該約定租金金額顯然未能適度反 應系爭房屋客觀使用收益之價值。又按土地法第97條第1 項 規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申 報總價額年息百分之10為限」，其立法意旨為城巿房屋供不 應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題， 特設本條限制房屋租金之最高額，以保護承租人。立法政策 係基於居住乃人民生存之基本條件，為保護經濟上弱者之承 租人而設，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適 用。至營業用房屋或租地供營業之用，承租人用以營業獲取 利潤，為經濟上之強者，無立法限制租金額之必要（最高法 院94年度第2 次民事庭會議決議參照）。查系爭房屋係由王 美文承租供作餐廳經營使用乙節，業如前述；則其租金不應 受土地法第97條之限制，亦甚明瞭。茲審酌系爭房屋坐落位 置近萬華車站及龍山寺捷運站，步行約3至5分鐘，面○○路 一段、近艋舺大道等情，業經原審承審法官赴現場勘驗屬實 ，並有勘驗筆錄、Google 地圖在卷可考（原審訴卷第163頁 至第166 頁），顯見坐落地點尚佳、商業繁榮、交通便利； 現況並實際供作餐廳營利使用；另依被上訴人提出卷附系爭 房屋周遭區域之招租廣告亦顯示當地房屋每月租金約在每坪 500餘元至2000餘元不等（原審訴卷第190頁至第194 頁）； 惟系爭房屋僅鐵皮構造且屬違章建築；依前揭另案刑事偵查 案件及系爭買賣契約第七條「擔保責任」約定：「二、上開 房屋係未辦理保存登記之違章建築物，且占用座落於台北市 ○○區○○段○○段000 地號土地上，將來如被地主訴請拆 屋還地或請求返還不當得利，應由甲方自行負擔，概與乙方 無涉」等語，復可知系爭房屋對於所占用土地是否有合法權
源乙節，仍有爭議各節，認被上訴人主張：王美文所受相當 於租金之利益即被上訴人所受相當於租金之損害，應以每月 7萬元計算云云，實屬過高，應以每月1萬元即每年12萬元計 算為適當。
㈢從而被上訴人依不當得利及侵權行為之規定，請求王美文自 103年1月1 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，應按年給 付被上訴人12萬元，為有理由；逾此部分之請求，則不能准 許。
六、綜上所述，被上訴人依租賃物返還請求權、不當得利及侵權 行為之規定，請求王美文將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴 人，及自103年1月1 日起至騰空返還系爭房屋之日止，按年 給付被上訴人12萬元，為有理由，應予准許；逾此部分，為 無理由，應予駁回。原審判決就上開應准許部分，判決王美 文應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，及命王美文應自103 年1月1 日起至騰空返還系爭房屋之日止按年給付被上訴人5 萬元，且分別酌定相當擔保為假執行及免假執行之宣告，於 法並無不合，王美文上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予 廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴；就其餘應准許部分即 被上訴人請求王美文應自103年1月1 日起至騰空遷讓返還系 爭房屋之日止按年給付被上訴人7 萬元部分，原審判決被上 訴人敗訴，自有未洽，被上訴人附帶上訴意旨指摘原判決此 部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改 判如主文第3 項所示。至於原審判決就上開不應准許部分， 判決吳澤興應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人及命吳澤 興應自103年1月1 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止按年 給付被上訴人5 萬元且應與王美文連帶給付，亦有未洽，吳 澤興上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有 理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2 項所示；至於其餘 不應准許部分（即被上訴人於原審請求上訴人自103年1 月1 日起至騰遷讓返還系爭房屋之日止，王美文應按年給付60萬 元－應判准王美文按年給付12萬元部分，及吳澤興應按年給 付60萬元－原審判命吳澤興應按年給付5 萬元部分），原審 判決被上訴人敗訴，於法並無不合，被上訴人附帶上訴論旨 指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回 此部分附帶上訴。又被上訴人追加之訴請求上訴人應自103 年1月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，再按月連帶給 付被上訴人2萬元，為無理由，應予駁回。
七、末查被上訴人訴請王美文返還之系爭房屋實際坐落位置及面 積應如後附圖所示乙節，業經本院囑請臺北市政府地政局土 地開發總隊勘測明確，有該隊105年5月6日北市地發繪字第1
0530145900號函附鑑定書及鑑定圖可稽（本院卷㈡第61頁至 第69頁），且為兩造所不爭執（本院卷㈡第83頁背面）。爰 另補充原判決如主文第6項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件王美文之上訴為無理由，吳澤興之上訴為有 理由，被上訴人附帶上訴為一部有理由，一部無理由，追加 之訴為無理由；依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第7 8條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 22 日
民事第十二庭
審判長法 官 李瑜娟
法 官 賴劍毅
法 官 邱景芬
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 3 月 22 日
書記官 強梅芳