眼鏡公司自86年4月1日無償使用系爭房屋之義務，且上開 協議書第5條就癸○○同意須偉群使用管理系爭房屋之期 限，約定為「前述所有權未辦理移轉登記完竣前」，應係 指該協議第4條之移轉登記2分之1所有權而言。且上開同 意書就容許中國眼鏡公司無償使用之期間，亦未設終期， 即癸○○迄今仍有容許無償使用之義務，則本件癸○○請 求中國眼鏡公司返還不當得利部分自屬無據。而就其餘共 有人部分，中國眼鏡公司亦抗辯即使上開協議書及同意書 對於癸○○以外之共有人並無拘束力，惟伊亦有理由相信 自己為有占有之權源，從而伊亦應屬善意占有，依法得為 占有物之使用收益，無返還不當得利之義務等語。依上開 協議書已載明「癸○○（含孫元錦全體繼承人）」，且癸 ○○嗣後並能出示多份共有人授權書，顯然當時癸○○係 使須偉群誤信其已得全體繼承人之授權，則即使事實上尚 缺共有人中庚○○之授權書，且須偉群亦誤認授權書之授 權範圍，惟依當時客觀情事，確實足使須偉群及中國眼鏡 公司相信癸○○確已獲全體繼承人授權而代理訂立上開協 議書及同意書。從而，中國眼鏡公司抗辯其為善意占有， 應屬可採。
２、人文研究會、丑○、甲○○對於庚○○等6人，亦得主張 其等為善意占人：
經查，庚○○等6人之被繼承人孫元錦因涉有匪諜罪嫌， 致系爭房屋於47年6月24日遭台灣保安司令部禁止移轉及 設定，且由國防部接管系爭房屋，迄至94年8月25日庚○ ○等6人始完成系爭房屋繼承登記（見原審卷第14至16頁 之建物登記謄本），而人文研究會、丑○、甲○○，均係 經國防部及其所屬機關之同意而占有使用系爭房屋，此為 兩造不爭之事實。雖然庚○○等6人主張台灣保安司令部 以47年6月24日府收25027號文函請地政機關暫禁移轉及設 定，係在白色恐怖下所採取措施，並無法律依據，且即使 於法有據，亦僅就系爭房屋為禁止移轉及設定，並未限制 所有權人之使用收益權，國防部亦無從合法接管系爭房屋 ，從而，人文研究會等人自屬無權占有等語。惟查保安司 令部於當年僅以孫元錦涉有匪諜罪嫌即函請地政機關註記 系爭房屋限制移轉及設定，而地政機關亦依其通知而為限 制之登記，以及進而進行接管，不論其法律依據為何，既 均屬當時政府機關所為之公權力行為，復未經行政救濟推 翻，則人文研究會、丑○、甲○○等人信賴公權力機關之 行為而經國防部及其所屬機關之同意而占有使用系爭房屋 而無所懷疑，非無相當理由。至於上開登記雖僅記載限制
移轉及設定，惟保安司令部既另以強制處分接管系爭房屋 ，其強制接管亦屬行使公權力之行政行為，而在當時之客 觀情況下，仍不能謂人文研究會等人就上開政府機關之行 政行為效力應有懷疑，而全無足以善意信賴之基礎。即使 事後證明保安司令部上開行政行為於法有違，保安司令部 及承接之國防部並未取得系爭房屋之合法占有，惟人文研 究會、丑○及甲○○誤信其等有占有之合法權源，縱或有 未進一步查證之過失，仍不能因此即謂其等非屬善意，則 人文研究會等人抗辯其等係屬善意占有人，亦屬可採。 ３、中國眼鏡公司、人文研究會、丑○、甲○○固均為善意占 有人，惟各自訴訟拘束之時起，應視為惡意占有人，給付 相當租金之不當得利：
按善意占有人，依推定其為適法所有之權利，得為占有物 之使用及收益，民法第952條定有明文。其因此項占有使 用所獲利益，對於所有人不負返還之義務，自無不當得利 可言。是占有人因此項使用所獲得之利益，對於所有人不 負返還之義務，此為不當得利之特別規定，不當得利規定 於此無適用之餘地。僅在其占有為惡意時，對於所有人言 ，其就租賃物並無使用收益權，此時即應依不當得利之規 定，返還其所受利益（最高法院77年度台上字第1208號判 決、91年度台上字第1537號判決參照）。而原為善意占有 人，於本權訴訟敗訴時，自其訴訟拘束發生之日起，視為 惡意占有人，應負返還占有物孳息之義務，此就民法第95 8條、第959條之規定觀之甚明。從而，如係向非權利人善 意買受，其始係居於善意占有人之地位者，於本權訴訟受 敗訴之判決確定時，自其訴訟拘束發生之日起，即應視為 惡意占有人，所有權人自得於本權訴訟拘束發生之日起， 請求占有人返還孳息（最高法院42年台上字第1213號判例 意旨參照）。且民法第958條所稱惡意占有人應返還之孳 息，除法定孳息及天然孳息外，亦包括占有物之使用利益 本身（見王澤鑑著，民法物權第二冊，第324頁）。查本 件中國眼鏡公司、人文研究會、丑○、甲○○雖均得認係 善意占有人，已如前述，惟其等返還所有物之本權訴訟既 應受不利之判決，則依上開說明，應各自訴訟繫屬時，即 丑○、甲○○自95年1月6日起，人文研究會自95年9月28 日（見原審卷二第278頁）起，以及中國眼鏡公司就附圖 Ａ、Ｃ部分自95年1月6日起，就上訴後追加如附圖Ｂ部分 ，自96年12月6日（見本院卷二第184頁）起，均應視為惡 意占有人，並各自斯時起負返還使用系爭房屋占有部分利 益之義務。
４、庚○○等6人請求星坊公司及人文科學會給付相當租金之 不當得利，並非有據：
經查人文科學會並未占有系爭房屋，已如前述，則庚○○ 等6人請求其給付占有使用系爭房屋之不當得利，自屬無 理由。至於就星坊公司部分，該公司於95年8月18日至96 年2月16日，占有系爭房屋1樓內，如附圖B所示部分，為 兩造不爭之事實，且經原審囑託台北市建成地政事務所製 作複丈成果圖可參（見原審卷第388頁），堪信為真。惟 對於95年8月17日以前星坊公司則否認占有系爭房屋上開 部分，並辯稱星坊公司係成立於91年12月25日，庚○○等 6人請求自起訴前回溯5年時，當時星坊公司根本尚未成立 ，不可能占有系爭房屋等語，而庚○○等6人就其主張星 坊公司有此部分占有之事實，亦未舉出任何證據以實，已 難遽採。況且即使星坊公司於上開期間內確有占用系爭房 屋部分之事實，惟其係因相信須偉群確有管理使用權而向 其承租，則星坊公司認為自己有占有權源而無懷疑，自亦 有理由。從而，星坊公司亦係基於善意而占有使用系爭房 屋上開部分，而庚○○等6人於本院言詞辯論終結前，就 其等對於星坊公司請求返還占有部分之本權訴訟既已減縮 不再請求，即亦無民法第959條視為惡意占有規定之適用 ，從而庚○○等6人對於星坊公司請求返還不當得利，即 屬無據。
（三）就中國眼鏡公司、人文研究會、丑○及甲○○應返還相當 租金之不當得利數額，審酌如下：
１、按無權占用他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，此為 社會通常之觀念，而城市房屋租金之數額，應斟酌房屋坐 落之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用房屋之經濟價 值及所受利益等項，並與鄰屋租金相比較，以為決定（最 高法院61年台上字第1695號判例及同院88年度台上字第18 94號判決意旨參照）。而本件系爭房屋基地屬於第4種商 業區，位於台北市中正區火車站站前商圈，且屬於站前之 精華所在，交通便捷，商業活動熱絡及參酌鄰屋租金等情 形，其系爭房屋1樓租金價格以每坪4190元、2樓以上之租 金以每坪1145元為相當，有柏登不動產估價師事務所之估 價報告書可按（見外放證物估價報告書第9頁及第11頁） 。而中國眼鏡公司等人雖抗辯系爭房屋相當租金之損害應 受土地法所定租金最高額之限制云云，惟按土地法第97條 第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用 之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝 在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機
哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第三編第三章「房 屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」 設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「 隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明 （最高法院93年度台上字第1718號判決意旨參照）。查系 爭房屋面臨台北市○○路，係屬市中心商業活動繁榮之鬧 區，系爭房屋具有相當之營業及辦公用途，並非通常住宅 區房屋可得相提併論，則系爭房屋既得供營業及辦公用途 ，依上開說明，自不受土地法上開最高租金限額規定之限 制，是中國眼鏡公司上開抗辯亦無可採。又中國眼鏡公司 另抗辯伊占有1樓房屋如附圖所示C部分，係屬於增建部分 ，庚○○等6人自不得請求損害云云。惟該增建部分業已 屬於該屋之一部份，而中國眼鏡公司既一併使用該增建房 屋部分，本即應負使用房屋之對價，今因其無權占有該屋 含增建部分，自同受有免繳租金之利益，致庚○○等人受 有損害，其間亦有相當因果關係，是中國眼鏡公司抗辯其 就附圖所示C部分，無須給付相當租金之損害金，尚非可 採。
２、依上述系爭房屋1樓及2樓以上每坪租金分別為4190元及11 45元之價格，及中國眼鏡公司、丑○、人文研究會、甲○ ○前述不當得利起算日計算，其等各自應給付之不當得利 數額分別如下：
⑴中國眼鏡公司：
a.中國眼鏡公司原占有系爭房屋1樓如附圖Ａ部分（116平 方公尺）、Ｃ部分（22平方公尺），合計138平方公尺 ，約為41.7坪。此部分每月之租金為17萬4723元（41.7 坪×4190元）。而庚○○等6人復自96年12月6日具狀追 加請求附圖Ｂ部分（32平方公尺，約9.68坪），此部分 每月之租金為4萬559元（9.68坪×4190元）。 b.庚○○等6人業已辦理分別共有繼承登記，則其等請求 返還之不當得利數額，自應依各自應有部分比例分別主 張。又癸○○就其應有部分6分之1，不得向中國眼鏡公 司請求返還不當得利，已如前述，則除癸○○外，庚○ ○、己○○、辛○○、壬○○、卯○○○○每月各得向 中國眼鏡公司請求之不當得利數額就附圖Ａ、Ｃ部分為 2 萬9121元（174723元÷6≒29121元，元以下4捨5入） ；就附圖Ｂ部分為6760元（40559元÷6≒6760元，元以 下4捨5入）
c.綜上，庚○○、己○○、辛○○、壬○○、卯○○○○ 自95年1月6日起至返還附圖Ａ、Ｃ部分時止，得按月各
向中國眼鏡公司請求給付2萬9121元；並自96年12月6日 起至返還附圖Ｂ部分時止，得請求按月各加給6760元。 至於庚○○等人請求加給利息部分，因上開不當得利數 額均屬起訴或追加起訴，發生訴訟繫屬以後始得請求之 金額，自無以起訴前之催告或原起訴狀繕本之送達視為 對於將來發生之不當得利債權之催告，且上開不當得利 債權亦非定有確定給付期限之債務，而庚○○等人於本 院言詞辯論終結前，亦未就已發生之不當得利債權另為 給付之催告，則其請求遲延利息部分，尚難認為有據。 ⑵丑○部分：
丑○占有系爭房屋2樓如附圖D部分（42平方公尺，約12. 7坪）。此部分每月之租金為1萬4542元（12.7坪×1145 元≒14542元，元以下4捨5入），從而庚○○等6人自此部 分訴訟拘束發生時即95年1月6日起至附圖Ｄ部分返還時為 止，每月各得請求丑○給付2424元（14542元÷6≒2424元 ，元以下4捨5入)。至於庚○○等6人請求加給利息部分， 亦屬無從准許，理由同中國眼鏡公司部分。
⑶人文研究會部分：
人文研究會占有系爭房屋3樓如附圖Ｅ部分（56平方公尺 ，約16.9坪）、Ｇ部分（5平方公尺，約1.5坪），而因Ｇ 部分係與甲○○等共用之廁所，而庚○○等6人主張就Ｇ 部分人文研究會及甲○○僅須各給付3分之1，並無不合， 則人文研究會及甲○○就附圖Ｇ部分，即得各以0.5坪計 算，合計人文研究會占用部分約為17.4坪。此部分每月之 租金即為1萬9923元（17.4坪×1145元），從而庚○○等6 人自訴訟拘束發生時即95年9月28日起至附圖Ｅ、Ｇ部分 返還時為止，每月各得請求人文研究會給付3321元（199 23元÷6≒3321元，元以下4捨5入)。至於庚○○等6人請 求加給利息部分，亦屬無從准許，理由同中國眼鏡公司部 分。
⑷甲○○部分：
甲○○占有系爭房屋3樓如附圖Ｆ部分（16平方公尺，約 4.84坪）及與Ｇ部分之3分之1即0.5坪，合計甲○○占用 部分約為5.34坪。則此部分每月之租金為6114元（5.34坪 ×1145元≒6114元，元以下4捨5入），從而庚○○等6人 自訴訟拘束發生時即95年1月6日起至附圖Ｆ、Ｇ部分返還 時為止，每月各得請求甲○○給付1019元（6114元÷6＝ 1019元)。至於庚○○等6人請求加給利息部分，亦屬無從 准許，理由同中國眼鏡公司部分。
八、綜上所述，上訴人即被上訴人庚○○等6人本於返還無權占
有物及不當得利之法律關係，請求被上訴人即上訴人中國眼 鏡公司等6人返還就系爭房屋各自占用部分及給付相當於租 金之不當得利，就中國眼鏡公司（但癸○○部分除外）、丑 ○、甲○○及人文研究會之返還所有物，自各訴訟繫屬之日 起至返還日為止之不當得利部分為有理由，應予准許。其餘 不當得利及遲延利息部分，以及對於人文科學會及星坊公司 （除減縮部分）之請求部分為無理由，不應准許。其假執行 之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就上開應准許部分， 判命中國眼鏡公司、丑○、甲○○及人文研究會給付，並依 兩造聲請，分別為准、免假執行之宣告，並無不合，中國眼 鏡公司、丑○、甲○○及人文研究會求為廢棄，並無理由， 應予駁回。至原審判決命中國眼鏡公司、丑○、甲○○、人 文研究會及星坊公司（減縮部分原判決已失其效力）給付庚 ○○等6人逾上開應准許部分，尚有未合，上訴意旨求為改 判，為有理由，應改判如主文所示。至於庚○○等6人其餘 請求無理由部分，原審為其不利之判決及駁回其假執行之聲 請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判， 並無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或 防禦方法；未經援用及調查之證據，經本院斟酌後，認為均 不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此 敘明。
十、據上論結，本件庚○○等6人之上訴為無理由，中國眼鏡公 司等6人之上訴為一部有理由，一部無理由，庚○○等6人追 加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條 第1項、第450條、第78條、第79條前段，判決如主文。中 華 民 國 97 年 1 月 9 日 民事第14庭
審判長法 官 張 蘭
法 官 袁靜文
法 官 黃麟倫
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 97 年 1 月 9 日 書記官 王敬端
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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