臺灣高等法院民事判決 八十九年度重上更㈠字第二一號
上 訴 人 郭家福投資股份有限公司
法定代理人 郭永福
上 訴 人 新昌建設股份有限公司 設同右
兼法定代理人 甲○○
上 訴 人 乙○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 張淑敏律師
被 上訴人 丁○○
訴訟代理人 林明華律師
黃虹霞律師
右當事人間返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十五年七月二十九日臺灣新竹
地方法院八十五年度重訴字第一四號第一審判決提起上訴，經判決後，由最高法院發
回更審，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人郭家福投資股份有限公司負擔二十二分之四
；上訴人新昌建設股份有限公司負擔二十二分之一，餘由上訴人甲○○、乙○○、丙
○○負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應給付上訴人郭家福投資股份有限公司（下稱郭家福公司）新台幣（
下同）八百十二萬七千三百零九元及其中四百萬元自民國（下同）八十三年十
二月十二日起，其餘自八十五年一月十八日起，均至清償日止，按年息百分之
五計算之利息。
（三）被上訴人應給付上訴人新昌建設股份有限公司（下稱新昌公司）二百十二萬七
千三百零九元及其中三百萬元自八十三年十二月十二日起，其餘自八十五年一
月十八日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（四）被上訴人應給付上訴人甲○○、乙○○、丙○○（下稱甲○○等三人）三千四
百八十六萬四千九百二十三元及其中一千五百萬元自八十三年十二月十二日起
，其餘自八十五年一月十八日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息
。
（五）願提供現金或同面額之台灣省合作金庫板橋支庫可轉讓定期存單為擔保，請准
宣告假執行。
二、陳述：與原判決及本院更審前判決記載相同，茲引用之。
三、證據：除援用原審及本院更審前之立證方法外，並補提出土地登記謄本、建築師
酬金標準表、台灣省建築師公會台北縣辦事處函、支票、活期儲蓄存款存摺、建
造執照申請書、台灣茂矽電子股份有限公司（下稱茂矽公司）補正公告、計算表
、存証信函、同意書、新竹市地政事務所函及新竹市政府工務局函為証。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：
（一）上訴駁回。
（二）如受不利之判決，願預供現金或同面額之世華商業銀行新竹分行可轉讓定期存
單為擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：與原判決及本院更審前判決記載相同，茲引用之。
三、證據：除援用原審及本院更審前之立證方法外，並補提出收據、新竹市政府工務
局函、土地買賣契約書、新竹市政府建設局函及存証信函為証。
理 由
一、本件上訴人於原審就坐落新竹市○○○段九六四－六、九六四－四八地號土地係
主張依不當得利之法則，請求被上訴人返還已給付之價金；就同所九六四－三五
地號土地係主張被上訴人違約，經解除買賣契約後，請求被上訴人給付所收受價
金二倍之違約金及賠償有關土地測量、地質調查、分析、建築設計、申請建造執
照等費用之損害。嗣在本院主張被上訴人業於八十五年四月二十九日將上開九六
四－三五地號土地出售與訴外人茂矽公司，經其以給付不能為由解除買賣契約，
經核上訴人僅係就其所主張解除買賣契約之理由補充事實上及法律上之陳述，於
訴之聲明並無變更，依民事訴訟法第二百五十五條第一項但書及第二百五十六條
第一款規定，應予准許，合先敘明。
二、上訴人主張：上訴人於八十三年十二月八日分別與被上訴人簽訂土地買賣契約書
，購買被上訴人所有坐落新竹巿青草湖段九六四－六、九六四－四八地號（上訴
人甲○○等三人）及同所九六四－三五地號（上訴人）土地（重測後依序編為雅
溪段三八四、三八三、三八五地號），其中九六四－六、九六四－四八地號土地
地目各為田、旱，屬農業用地，上訴人甲○○等三人均無自耕能力，其買賣契約
應為無效，被上訴人收受之價金三百十三萬八千一百十五元，即屬不當得利；另
筆九六四－三五地號土地，於八十四年間實施地籍圖重測，並於同年五月十二日
公告確定，被上訴人不但未依相關規定提出重測後之鑑界測量成果圖與上訴人，
反而於八十四年十月十四日發函通知受上訴人委託申請建造執照之建築師崔懋森
不得使用其原留印章，致上訴人無法繼續辦理建造執照之申辦手續，顯已違約，
經上訴人於同年十二月九日以存證信函限期催告被上訴人撤銷該禁止使用印章申
請建造執照之限制及交付重測後之鑑界測量成果圖，未獲置理，遂於同年月二十
七日以存證信函向被上訴人表示解除系爭買賣契約；又被上訴人已於八十五年四
月二十九日將該土地出售與訴外人茂矽公司，並辦畢所有權移轉登記，已屬給付
不能，亦經上訴人以本件起訴狀繕本之送達向被上訴人表示解除系爭買賣契約。
依系爭買賣契約書第九條第二款及第四款約定，被上訴人應按所收受價金之二倍
給付違約金，並賠償上訴人有關土地測量、地質調查、分析、建築設計、申請建
造執照之費用等情。爰依不當得利之法則及系爭買賣契約之約定，求為命被上訴
人給付上訴人甲○○等三人三千四百八十六萬四千九百二十三元；給付上訴人郭
家福公司八百十二萬七千三百零九元；給付上訴人新昌公司二百十二萬七千三百
零九元並均加計法定遲延利息之判決（詳如本院重上更㈠字卷六四頁之計算表）
。
上訴人則以：上訴人甲○○等三人購買系爭九六四－六、九六四－四八地號土地
後，進行建造執照之申請已逾一年以上，始以其等無自耕能力，主張買賣契約無
效，顯違反誠信原則；上訴人甲○○等三人明知無自耕能力不能購買農地，猶向
被上訴人購買上開農地及系爭九六四－三五地號土地，擬作整體開發建築之用，
顯見兩造於訂約時預期不能之情形可以除去，該買賣契約仍為有效。又被上訴人
依約就系爭九六四－三五地號土地，僅負有移轉土地所有權、交付土地及配合出
具土地使用權同意書之義務，無須交付所謂之土地鑑界測量成果圖，且上訴人申
請建造執照時，被上訴人已交付印鑑章，供建築師使用，並無違約情形；被上訴
人曾兩次催告上訴人給付第二期價金一億一千餘萬元，均未獲置理，被上訴人已
於八十四年十月二十三日向上訴人表示解除系爭買賣契約，並沒收價金，嗣上訴
人始以被上訴人違約及給付不能為由，主張解除系爭買賣契約，顯無理由等語，
資為抗辯。
三、經查上訴人主張伊等於八十三年十二月八日分別與被上訴人簽訂土地買賣契約書
，購買被上訴人所有坐落新竹巿青草湖段九六四－六、九六四－四八地號（上訴
人甲○○等三人）及同所九六四－三五地號（上訴人）土地（重測後依序編為雅
溪段三八四、三八三、三八五地號），其中九六四－六、九六四－四八地號土地
地目各為田、旱，屬農業用地，上訴人甲○○等三人均無自耕能力；另筆九六四
－三五地號土地，於八十四年間實施地籍圖重測，並於同年五月十二日公告確定
，被上訴人已於八十五年四月二十九日將該土地出售與訴外人茂矽公司，並辦畢
所有權移轉登記之事實，業據其提出土地買賣契約書及土地登記謄本為証（見原
審卷九至三十頁），且為被上訴人所不爭執，固堪信為真實。惟上訴人另主張系
爭九六四－六及九六四－四八地號土地之買賣契約應為無效；另筆九六四－三五
地號土地，因被上訴人拒不撤銷禁止建築師崔懋森使用其印章申請建造執照之限
制及交付重測後之鑑界測量成果圖，業經伊等以被上訴人違約及給付不能為由，
向被上訴人表示解除該買賣契約云云，則為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯
。經查：
㈠按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反該規定者，其所有權
之移轉無效，修正前土地法第三十條第一項前段及第二項分別定有明文；次按以
不能之給付為契約標的者，其契約為無效；但其不能情形可以除去，而當事人訂
約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第二百四十六
條第一項亦定有明文。雖系爭九六四－六、九六四－四八地號土地地目各為田、
旱，屬農業用地，而上訴人甲○○等三人又均無自耕能力，惟經核閱上訴人甲○
○等三人與被上訴人所簽訂之土地買賣契約書，上訴人甲○○等三人除購買上開
農地所有權全部外，並同時與上訴人郭家福公司及上訴人新昌公司購買系爭九六
四－三五地號丙種建築用地所有權應有部分百分之六十（按：上訴人郭家福公司
及上訴人新昌公司各購買系爭九六四－三五地號土地所有權應有部分百分之二十
－見原審卷九、十三頁），而該土地買賣契約書亦已註明上開農地地目各為田、
旱，並於第五條第三款約定：「本件產權登記甲方（指上訴人甲○○等三人）得
指定第三人為登記名義人」（按：依此約定，上訴人非不得指定有自耕能力之第
三人為上開農地所有權之承受人，已難謂該契約為自始給付不能－參照最高法院
六十九年度台上字第三一五號判決），及於土地買賣契約書末附註：「甲方即日
起向主管機關申請本山坡地開發建築案其公設比之規定，並應於公文核發後七十
五天內完成提出建造執照申請之手續」字樣（見原審卷十七、十八、二十頁）；
再參以上訴人委託建築師崔懋森就系爭九六四－三五地號土地規劃設計住宅別墅
之範圍亦包括上開農地（見原審卷五六頁）及上訴人甲○○等三人請求被上訴人
賠償之損害亦包括上開農地之土地測量、地質調查、分析、建築設計、申請建造
執照之費用（見原審卷二一頁），以及上訴人甲○○係上訴人新昌公司之負責人
，從事營建業，理應知悉伊等能否購買農地等情節，顯見上訴人甲○○等三人係
為與系爭九六四－三五地號土地作整體開發建築之用，而一併購買上開農地，俾
變更地目後使用，已足証明兩造於訂約時已預期不能之情形可以除去（變更地目
）後始辦理所有權移轉登記，揆諸上開說明，該買賣契約仍為有效。
㈡又：按起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、
工程圖樣及說明書，建築法第三十條定有明文；而本件建造執照受理機關新竹巿
政府工務局於受理申請建造執照時，並不要求申請人檢附建築基地之鑑界測量成
果圖，而依台灣省建築管理規則第二十八條第三項規定，責由土地所有權人於施
工前申請主管地政機關鑑定之；另該局受理申請山坡地開發建築案件會勘紀錄暨
審查表內建管課會簽項目第一項「基地臨接及面積是否符合規定」係指建築基地
應符合山坡地開發建築管理辦法第十條所稱最小面積及臨接道路長度、寬度而定
，另第二項「基地是否位於管制限建範圍」係指查明建築基地是否位於依法公告
之禁限建範圍內，其餘所列審查項目，均無要求申請人檢附鑑界成果圖之規定，
亦有該局八十五年三月二十七日八十五巿工建字第五五八０號函可稽（見原審卷
一四九至一五○頁），足見上訴人申請系爭九六四－三五地號土地之建造執照並
無須檢送其所謂之鑑界測量成果圖；縱該土地嗣於八十四年五月十二日經實施地
籍圖重測公告確定，上訴人亦僅須申請該土地之地籍圖謄本，即足繪製境界線，
亦無須檢送鑑界測量成果圖（見上開函文說明）。
㈢又：被上訴人為配合上訴人辦理申請建造執照等相關事宜，曾於八十四年一月六
日將其印鑑章一枚交由上訴人所委託之建築師崔懋森保管，有收據可稽（見本院
重上更㈠字卷二七頁）；而上訴人係於同年三月二十日第一次向新竹巿政府工務
局申請建造執照，亦有建造執照申請書可稽（見原審卷三七頁、本院重上更㈠字
卷六二頁），惟因未附水土保持計劃而遭退回（見本院重上更㈠字卷一五三二八
三、二八四頁）；嗣於同年五月二十二日第二次申請時，則因系爭九六四－三五
地號土地涉及山坡地保育區，未經相關單位會同辦理雜項工程之許可而遭退回（
見本院重上更㈠字卷二八七頁）；嗣又於同年八月二十日第三次申請，復因上開
雜項工程之許可程序未完成而遭退回（見本院重上更㈠字卷二八四頁），即上訴
人亦自認其申請建造執照之案件經建管單位會勘後，僅委請建築師補送下水道工
程文件（見原審卷二六三頁），足見上訴人迄未能完成建造執照之申請手續，並
非因被上訴人未交付重測後之鑑界測量成果所致。又土地使用同意書為申請建造
執照所必備之文件，上訴人既曾於系爭九六四－三五地號土地重測後之八十四年
五月二十二日及同年八月二十日二次申請建造執照，必已使用被上訴人之印章以
製作重測後之土地使用同意書，而証人即建築師崔懋森亦証稱，伊申請建造執照
後，迄今無再次使用被上訴人印章之必要（見原審卷一四四頁），顯見被上訴人
於八十四年十月十四日通知建築師崔懋森不得使用其原留印章（見原審卷四十頁
），亦無礙上訴人申辦建造執照，是上訴人執此主張被上訴人違約，並進而於同
年十二月二十七日向被上訴人表示解除系爭買賣契約（見原審卷四六至四九頁之
存証信函），洵屬無據。
四、次按直轄市、縣（市）（局）主管建築機關收到起造人申請建造執照或雜項執照
書件之日起，應於十日內審查完竣，合格者即發給執照；但供公眾使用或構造複
雜者，得視需要予以延長，最長不得超過三十日，建築法第三十三條定有明文；
而系爭土地買賣契約書已於特約事項第二點約定：「．．．甲方（指上訴人）不
得藉故推拖而延遲建造執照之申請」；又於第五點約定：「甲方即日起向主管機
關申請本山坡地開發建築案其公設比之規定，並應於公文核發後七十五天內完成
提出建造執照申請之手續」（見原審卷十二、十六、二十頁）。經查內政部係於
八十四年三月三十一日核定本件山坡地之公設比（為上訴人所不爭執－見本院重
上更㈠字卷三三四頁），依上開約定，上訴人至遲應於八十四年六月十四日前完
成提出建造執照申請手續，並依系爭土地買賣契約書第四條第一款約定，於上訴
人申請之建造執照核發日（按：若上訴人申請建造執照之手續合格，新竹市政府
最遲應於八十四年七月十四日前核發）後十日內（即八十四年七月二十四日前）
給付第二期價金與被上訴人，惟上訴人因前開因可歸責於己之事由，致未能完成
建造執照之申請及於八十四年七月二十四日前給付被上訴人第二期價金，則上訴
人自該日起即負給付遲延責任；又被上訴人曾先後於八十四年八月二十六日及同
年十月四日催告上訴人給付第二期價金（見本院重上更㈠字卷二八九至二九四頁
之存証信函），然上訴人迄未付款，則被上訴人於同年十月二十三日向上訴人表
示解除系爭買賣契約（見本院重上更㈠字卷二九五至二九七四頁之存証信函），
應屬有據。被上訴人既已合法解除系爭買賣契約，則被上訴人於解約後之八十五
年四月二十九日再將系爭九六四－三五地號土地出售與訴外人茂矽公司，自不生
給付不能之問題。
五、綜上所述，被上訴人與上訴人甲○○等三人間就系爭九六四－六、九六四－四八
地號土地所訂立之買賣契約既為有效，則被上訴人所收受上開土地之價金，即無
不當得利可言；又被上訴人就其與上訴人間所訂立之系爭九六四－三五地號土地
買賣契約亦無違約或給付不能之情事。從而，上訴人依據不當得利之法則及系爭
買賣契約之約定，請求被上訴人給付上訴人甲○○等三人三千四百八十六萬四千
九百二十三元；給付上訴人郭家福公司八百十二萬七千三百零九元；給付上訴人
新昌公司二百十二萬七千三百零九元（詳如本院重上更㈠字卷六四頁之計算表）
及均加付法定遲延利息，即屬不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，核無違誤
，上訴論旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由
六、至兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之証據，經本院斟酌後，認為均不足以影
響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、
第八十五條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十四 日 臺灣高等法院民事第十三庭
審判長法 官 林 鄉 誠 法 官 謝 碧 莉 法 官 陳 駿 璧右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十六 日 書記官 鄭 淑 昀附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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