請求返還價金，有無理由？
⒈按民法第250條第2項規定：「當事人得約定債務人於債務不 履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視 為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當 時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權 人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依 適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」。次按前開㈤所 示系爭契約第25條第2項第1款約定，可知被上訴人對於上訴 人未按期繳納款項，且經催告後仍不繳納款項時，除得解除 系爭契約外，尚得於上訴人已繳納之價款中沒收買賣總價款 15％為上限之金額作為違約金，兩造就此違約金性質未有特 別約定，自應視為係被上訴人因系爭契約解除所生損害之賠 償總額預定，此為兩造所不爭執。
⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。蓋違約金之約定，乃基於個人自主意思之發 展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契 約自由原則之精神，契約當事人對於其所約定之違約金數額 ，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避 免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌當 事人所受損害情形，減少違約金。又債務人在訴訟中主張約 定之違約金過高，求予酌減，其所提出之訴訟資料雖不能使 法院明暸該約定之違約金是否過高，但債權人如陳明因債務 人違約所生損害之種類及金額，法院經由調查證據之程序， 足以確定債權人所受損害程度者，應仍得據以判斷有無酌減 違約金之必要，尚不因債務人未能先證明違約金過高，即無 視訴訟中所呈現債權人實際損害狀況，逕以債務人未舉證， 不准其酌減之請求。
⒊上訴人主張：被上訴人以系爭不實廣告詐欺伊等，且系爭建 案存在諸多瑕疵，其先違背誠信原則，伊等乃依法拒絕繼續 支付價金，非惡意違約，且系爭契約解除後，被上訴人可另 行出售系爭房地獲利，未影響系爭建案進度及營運，且兩造 社會經濟地位顯不對等，是上開約定違約金過高，對伊等顯 失公平云云。然查，被上訴人無詐欺或瑕疵給付情事，業如 前述，被上訴人於解約後另行出售系爭房地，其所得縱超出 系爭契約之履行利益，然與被上訴人因系爭契約解除所生損 害，非基於同一原因事實，無損益相抵問題，何況上訴人自 始未提出任何證據證明被上訴人另行出售所得超出系爭契約 履行利益之事實。又兩造之社經地位與被上訴人因解約所受 損害程度無關。是上訴人主張違約金過高，所提出之訴訟資 料均不能使本院產生該約定之違約金確屬過高之心證，自無
從憑以決定酌減。
⒋按買賣契約解除後，倘買賣標的物之市價於解約時已有跌落 ，低於原定買賣價金，出賣人之財產價值因而減少，可認係 出賣人因解除契約所生之損害。查被上訴人抗辯：系爭房地 於系爭契約解除時之市場交易價值，低於系爭契約約定之總 價，伊受有該差額損害等語，本院依其聲請囑託勝利不動產 估價師事務所鑑定系爭房地於系爭契約解除時之市場交易價 值，其鑑定結果如附表編號㈧所示金額，有該估價事務所出 具之估價報告書1份（下稱系爭估價報告）在卷可稽（見外 放卷，該報告第4-27頁），與系爭契約約定總價比較，跌價 差額如附表編號㈨所示，被上訴人對於此鑑定結果不為爭執 。至上訴人主張：依實價登錄「五股區新城八路1-30號」於 102年7月至103年4月間之市場交易均價為1坪35.73萬元，於 106年1月至106年12月間之市場交易均價為1坪36.29萬元， 而「五股區新五路3段000-000號」房地，於102年7月至103 年4月間之市場交易均價為1坪36.91萬元，於106年1月至106 年12月間之市場交易均價為1坪38.83萬，是系爭房地於上開 時期之交易均價持平，應無跌價之情，系爭估價報告因採比 較法及收益法，將系爭建案鄰近房地實價登錄之成交價格及 租金收益推估納入比較分析之參考標準後再為比例之調整， 始生跌價結果，無可採信云云，並以被上訴人提出之新北市 政府不動產買賣交易服務網公告資料影本（見原審卷二第23 1至239頁、第339至345頁）為憑，然查，被上訴人所受損害 係以系爭契約約定總價，與解約時系爭房地之市價比較得出 ，與系爭房地在兩造立約當時之行情無關；又單憑上開102 年7月103年4月間、106年1月至12月實價登錄資料，無從判 斷該交易房地與系爭房地異同之處，且房地之使用收益量能 乃評估其整體價值之重要資訊，鑑定機關將推估租金收益納 入比較分析，並無不妥，上訴人復未提出其他證據證明系爭 房地於解約時之市場交易價值，應認其等空言指摘鑑定結果 不可信，洵非可取。從而，依前揭說明，堪認上開跌價金額 屬於被上訴人因系爭契約解除所生之損害。
⒌又被上訴人抗辯：伊委託愛山林公司代銷系爭建案，就系爭 契約分別支付代銷服務費予該公司，亦屬於因系爭契約解除 所生之損害云云，固據其提出行銷企劃合約書、愛山林公司 之請款明細表、被上訴人之付款證明、支票、存提記錄單、 統一發票等件影本為證（見原審卷二第43至48頁、本院卷二 第99至117頁），並依其聲請傳喚證人即愛山林公司總經理 張境在到庭結證：愛山林公司受託代銷系爭房地，依行銷企 劃合約書約定，向被上訴人收取買賣價金6％之銷售佣金，系
爭房地之交易未發生退戶而將服務費扣回之情形等語（見本 院卷二第90至93頁），足認被上訴人因委託愛山林公司代銷 系爭建案，而就系爭房地分別支付代銷服務費予該公司。惟 查，被上訴人乃開發建設公司，其興建建物完成後，勢必要 以銷售方式將建物換價以賺取利潤，因此，無論是自行雇員 銷售或委託代銷公司進行銷售，所生之銷售費用均係被上訴 人為推銷系爭建案及締結系爭契約之成本之一，並非其履行 系爭契約給付義務之成本，因此，自無從將被上訴人支付予 愛山林公司之行銷企劃服務費計入被上訴人因解約所受損害 之餘地，是被上訴人此部分辯稱，委無可取。
⒍準此，被上訴人因系爭契約解除所受損害之種類及金額，經 本院調查結果，確認其所受損害應為附表編號㈨所示金額， 被上訴人依約對於陳秀玲、蔣怡萱、黃梓寧、陳承璟、李尚 美、呂宗昕沒收買賣價金15％即附表編號㈥所示金額充作違約 金，其中李尚美部分與被上訴人實際損害額僅多出10萬4,00 0元，其餘均未超過被上訴人實際損害額，難認違約金顯然 過高，自無酌減必要，則陳秀玲、蔣怡萱、黃梓寧、陳承璟 、李尚美、呂宗昕依民法第179條、第259條規定，請求被上 訴人返還違約金本息，為無理由。至於被上訴人依約對於陳 芝瑩沒收買賣價金15％即228萬1,500元充違約金，超過其實 際損害甚多，顯然過高，爰酌減至118萬1,500元，被上訴人 沒收超過118萬1,500元部分，法律上原因嗣後不存在，且因 非出於陳芝瑩之自由意思而被扣款，陳芝瑩自得依民法第17 9條規定請求被上訴人返還之。從而，陳芝瑩請求被上訴人 返還違約金110萬元（228萬1,500元-118萬1,500元=110萬元 ），為有理由，其請求逾此部分，即非有據。陳芝瑩另依民 法第259條規定為同一請求，因與民法第179條請求權為選擇 合併關係，本院既認定後者有理由，即無庸就前者論斷裁判 ，附此敘明。
㈩、另按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，固為民 法第252條所明定，惟應待法院為酌減違約金之裁判，始生 形成效力。故當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還 違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請 求權一方（債務人）之請求權始確定發生，而有因債權人給 付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院105年度台上字第 2378號判決意旨參照）。是以出賣人以買受人有債務不履行 情事，於解除契約後沒收買受人已付買賣價金充為違約金， 買受人主張該約定之違約金額過高，聲請法院酌減，就法院 減少之部分，買受人固得依民法第179條規定請求返還，然 其遲延利息自應自判決確定翌日始得起算計付。從而，陳芝
瑩請求被上訴人加計自判決確定翌日起算之法定遲延利息， 核屬有據，逾此部分，則無理由。
五、綜上所述，陳秀玲、蔣怡萱、黃梓寧、陳承璟、李尚美、呂 宗昕依民法第179條、第259條第1款規定，請求被上訴人再 給付依序為265萬2,000元、267萬2,500元、260萬2,500元、 1,92萬4,500元、233萬4,000元、231萬6,000元，及均自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均 為無理由。陳芝瑩依民法第179條規定，請求被上訴人再給 付110萬元，及自判決確定翌日起至清償日止按年息5%計算 之利息，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由 ，應予駁回。原判決駁回上開陳芝瑩之請求應准許部分，及 該部分假執行之聲請，尚有未洽，陳芝瑩指摘原判決該部分 不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第2項所 示，並依陳芝瑩、被上訴人之聲明，酌定相當擔保金額，為 准、免假執行之宣告如主文第6項所示。原判決駁回陳秀玲 、蔣怡萱、黃梓寧、陳承璟、李尚美、呂宗昕其餘之訴及假 執行之聲請，暨駁回陳芝瑩其餘之訴及假執行之聲請，核均 無不合，上訴意旨指摘原判決各該部分不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應駁回其等上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，陳芝瑩之上訴為一部有理由，一部無理由；陳秀 玲、蔣怡萱、黃梓寧、陳承璟、李尚美、呂宗昕之上訴均為 無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第463條、 第390條第1項、第392條第2項、第79條、第85條第1項但書 ，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 10 月 30 日 民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 呂淑玲
法 官 羅惠雯
正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人（陳芝瑩部分合併上訴利益額逾新臺幣150萬元）如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或
第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 10 月 30 日 書記官 洪秋帆
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表
㈠ ㈡ ㈢ ㈣ ㈤ ㈥ ㈦ ㈧ ㈨ ㈩ 編號 買方 即上訴人 系爭契約所填「攜回契約審閱日」、交付訂金時間（民國，下同） 系爭契約所填「簽訂日期」 買賣標的 （房屋、車位） 買賣價金（房屋＋車位）（新臺幣，下同） 買方已繳納價金 原審認定被上訴人得沒收之違約金（買賣總價15%） 收受被上訴人解除契約存證信函日 左列㈦時點買賣標的之價值（見系爭估價報告書第4-27頁） ㈣與㈧之差額 ㈠至㈦證據頁數 1 陳秀玲 102年11月17日 102年11月21日 戶別A1-4F （即新北市○○區○○○路0號4樓）、 車位B2-0507 1,772萬元（房屋1,592萬元＋車位180萬元） 316萬元 265萬2,000元 106年11月3日 1,309萬元 （房屋1,131萬元＋車位178萬元） 463萬元 原審卷一第60、61、卷二第119、121頁 2 蔣怡萱 102年11月16日 102年11月20日 戶別A1-06F （即新北市○○區○○○路0號6樓）、 車位B1-0581 1,785萬元（房屋1,600萬元＋車位185萬元） 299萬元 267萬2,500元 106年11月6日 1,347萬元 （房屋1,155萬元＋車位192萬元） 438萬元 原審卷一第152、153、158頁、卷二第123頁 3 黃梓寧 101年11月16日 102年11月28日 戶別A7-06F （即新北市○○區○○○路00號6樓）、 車位B1-0582 1,735萬元（房屋1,550萬元＋車位 185萬元） 289萬元 260萬2,500元 106年11月6日 1,304萬元 （房屋1,112萬元＋車位192萬元） 431萬元 原審卷一第248、249、254頁、卷二第125頁 4 陳承璟 102年8月16日 102年9月5日 戶別B8-18F （即新北市○○區○○○路00號18樓）、 車位B4-0143 1,283萬元（房屋1113萬元＋車位 170萬元） 251萬元 192萬4,500元 106年11月6日 981萬元 （房屋839萬元＋車位142萬元） 302萬元 原審卷一第345、346、351頁、卷二第133頁 5 李尚美 102年8月1日 102年9月5日 戶別C6-15F （即新北市○○區○○路○段000號15樓）、 車位B3-0285 1,556萬元（房屋1,431萬元＋車位 125萬元） 281萬元 233萬4,000元 106年11月3日 1,333萬元 （房屋1,169萬元＋車位164萬元） 223萬元 原審卷一第530、531、536頁、卷二第141、149頁 6 呂宗昕 102年8月9日 102年9月5日 戶別C6-14F （即新北市○○區○○路○段000號14樓）、 車位B4-0127 1,544萬元（房屋1,424萬元＋車位 120萬元） 279萬元 231萬6,000元 106年11月3日 1,304萬元 （房屋1,158萬元＋車位146萬元） 240萬元 原審卷一第626、631、636頁、卷二第143、149頁 7 陳芝瑩 102年8月3日 102年9月5日 戶別B1-14F （即新北市○○區○○○路00號14樓）、 車位B2-0488 1,521萬元（房屋1,396萬元＋車位 125萬元） 314萬元 228萬1,500元 106年11月3日 1,413萬元 （房屋1,235萬元＋車位178萬元） 108萬元 原審卷一第722、728頁、卷二第151、155頁
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