屋內裝璜問再為改善；當時上訴人那一戶的問題比較嚴重，例如門太窄鋼琴無法 搬入，所以才會請他個別處理等語（見本院卷二宗第五十八頁），證人即當時參 與協調會之承購戶楊安民亦證稱：上訴人係代表所買Ｅ棟之住戶，上訴人被推派 代表部分與新青公司達成協議，而他對於其本身與新青公司並沒有達成協議，而 保留其權利」等語（見本院卷二宗第五十九頁），足認上訴人並未與被上訴人就 系爭房地有瑕疵部分達成減少買賣價金之協議，是其自仍得行使同時履行抗辯權 。
五、按兩造買賣契約第五條第三項固規定：「甲方繳款如有逾期，每逾壹日應加付該 期款千分之壹之滯納金予乙方，並與該價款同時繳付。逾期達十五日經乙方催告 十五日內仍不繳付者，視同甲方違約，除乙方得逕行解除本約外，甲方並同意已 繳款項無條件由乙方沒收，作為乙方重行出售所需各項費用之抵償及損害賠償金 和違約金，本預定買賣標的物由乙方收回另行處分．．．．」，惟本件上訴人主 張同時履行抗辯權，拒絕辦理貸款，於法有據，已如前述，則上訴人於前揭瑕疵 修補前，即免負價金給付遲延責任，被上訴人自不得以上訴人經通知後未依約配 合辦理貸款繳納尾款，而主張依兩造買賣契約書附件八貸款委託書第二條之規定 視同逾期未繳款，是被上訴人以上訴人經其於八十八年六月二十四日以台北第四 十七支局第三八０號存證信函催告後之七日期限內未辦理貸款為由，主張依前揭 買賣契約第五條第三項解除契約，其解除權之行使，自不合法。況且依民法第二 百五十四條：契約當事人一方給付遲延，他方當事人仍須定相當期限催告其履行 ，逾期不履行始得解除契約，而依兩造前揭約定，被上訴人於催告時須定十五日 之履行期間，始得解約。自應受此特約之拘束，惟依卷附上開存證信函所示（見 原審卷四八頁），被上訴人僅限上訴人於文到七日內依約辦理貸款手續，如逾期 則以該函之送達為解除契約之意思表示，不另通知，被上訴人並未依前揭契約約 定酌留十五日之履行期限，其是解除契約意思表示所附之停止條件違反兩造契約 之約定，於催告通知送達七日後上訴人縱未履行，其條件亦不成就，不生解除契 約之效力，而被上訴人於催告十五日後又未曾另為解除契約之意思表示，兩造之 買賣契約即未經被上訴人合法解除，被上訴人仍負有移轉並交付系爭房地予上訴 人之義務，是其於兩造契約仍有效存在期間內之八十九年九月七日，即將系爭房 屋及其基地出售移轉登記予訴外人賴宏恩，致無法履行其對上訴人應負移轉系爭 房地所有權之給付義務，自屬因可歸於被上訴人事由致給付不能，依民法第二百 五十六條之規定，上訴自得解除買賣契約，是上訴人於八十九年九月十九日以板 橋後埔郵局第一四六四號存證信函主張依民法第二百五十六條解除契約，該函並 於八十九年九月二十日送達被上訴人，有前揭存證信函及掛號郵件收件回執附卷 可稽（見原審卷第六一、六二頁），其解除權之行使於法有據，自生合法解除契 約之效力。
六、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外 ，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起 之利息償還之，民法第二百五十九條第一款、第二款定有明文。上訴人自八十三 年間起分期付款繳納之價金總計為三百三十四萬元，最後一期之繳款日為八十六 年七月七日，為兩造所不爭，並有統一發票可證（見原審卷第十九頁背），是上
訴人主張依前揭規定，請求被上訴人返還其已給付之價金三百三十四萬元，並自 最後一期價金繳款日即八十六年七月七日起至清償日止按年息百分之五計算之利 息，為有理由。復按兩造買賣契約書第十七條違約罰則第一項約定：「乙方無正 當理由而拒賣或無能力興建完成本建物時，除退還甲方已付本約價款並解除本約 外，甲方同意乙方按甲方已支付價款同額作為賠償甲方全部之損失及違約懲罰」 ，被上訴人於兩造契約未合法解除前，即擅自將系爭房地轉售第三人，致無法履 行其對上訴人所負移轉轉爭房地所有權及交付之義務，自屬無正當理由而拒賣， 上訴人主張依前揭約定請求違約金（見原審卷第一三四頁），自屬有據。惟按約 定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。 故當事人約定契約不履行之違約金如屬過高，法院即得依一般客觀事實、社會經 濟狀況及當事人所受損害情形，以職權減至相當之數額，而無待於當事人之主張 （最高法院八十六年度台上字第二八五號判決參照）。查不動產營造業者或房地 交易業者通常合理之利潤並未超過百分之二十，則兩造以已付房地價金同額為違 約金，自屬過高，本院審酌上訴人購買系爭房屋目的為自行居住（見本院卷第一 宗第二五三頁），並無轉售之計劃；且依兩造之買賣契約第十二條第一項約定： 「本戶房屋於領得使用執照後六個月內交屋．．．．）」，而被上訴人係八十七 年八月十七日領取使用執照，有台北市政府工務局使用執照附表（三) 上之領照 日期章可稽（見台灣台北地方法院檢察署八十七年度偵字第二一九００號卷第一 一九頁及本院卷一宗第二八九頁竣工圖），上訴人因系爭房地有瑕疵而未能於八 十八年二月十七日前如期交屋，自該日起至八十九年九月二十日止兩造契約解除 時約一年七個月之期間內，自受有無法使用收益之損害。而系爭房地係位於台北 市○○路○段，有土地、建物登記謄本可稽（見原審卷第五十六頁至五十八頁） ，位處台北市區○○地段，交通便利、休閒娛樂設施尚稱完善，住家環境良好（ 參廣告圖證二之一），是上訴人因無法使用爭房地所受相當於租金之損害，參照 土地法第九十七條規定以土地及建物之申報總價年息之百分之六計算為適當。查 系爭房屋基地之申報地價分別為一六０八０元、二三四四０元，有土地登記謄本 二件在卷可佐（見原審卷第五十七、第五十八頁），而系爭房屋原訂買賣價格為 一百八十一萬二千元，有買賣契約書可參，則上訴人所受相當於法定租金之損害 為三十一萬三千九百八十一元〔計算式：23440×489×44/10000＝50434，16080 ×20390×44/10000＝0000000，（50434＋0000000＋0000000）×6%×19/12＝31 3981，元下四捨五入〕；而被上訴人雖將系爭房地轉售予訴外人賴宏忠，惟因其 所取得之價金為九百三十萬元，有該買賣契約書可稽（見本院卷二第九十一頁） ，低於兩造之買賣價金一千一百二十六萬元，其本身亦受有損害約二百萬元，並 無轉售利益可得，及兩造履行債務之程度與社會經濟狀況等情，認上訴人依前揭 約款請求相當於已繳價金數額三百三十四萬元之違約金，尚屬過高，應予酌減為 三十一萬三千九百八十一元，始為允當。
七、綜上所述，上訴人主張本於解除契約回復原狀法律關係，請求返還已給付價金三 百三十四萬元及自受領時即八十六年七月七日起至清償日止按年息百分之五計算 之利息，另依買賣契約書第十七條第一項之約定請求被上訴人給付違約金三十一 萬三千九百八十一元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年十一月四日起至清償
日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之 請求為無理由，應予駁回。原審就上開准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未 洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，為有理由，爰由本院就此部分予以廢棄 改判如主文第二項所示，至於上訴人請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之 判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴人就此部分求予廢棄改判， 為無理由，應予駁回。上訴人勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請求准為假執行 或免為假執行之宣告，均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，均准許宣告之。八、本案事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及未經援用之證據，經斟酌後，認與判決 結果已不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條 第一項、第四百五十條、第七十九條後段、第三百九十條第一項、第三百九十二 條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 二十五 日 民 事 第 十 七 庭 審判長法 官 鄭 雅 萍 法 官 許 文 章 法 官 吳 謀 焰右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 二 日 書記官 黃 瑞 芬附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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