(十)綜上，上訴人依系爭購屋要約委託書第六條第二款規定，請求被上訴人賠償違約 金在二十五萬元，及自起訴狀送達翌日（九十一年五月二十一日）起至清償日止 ，按年息百分之五計算之法定遲延利息範圍內，為有理由，應予准許。超過部分 之請求為無理由，應予駁回。
五、附帶上訴人主張依系爭房地產專任委託銷售契約第五條、第十一條第二款約定， 求為命被上訴人賠償違約金七十八萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按 年息百分之五計算利息之判決。被上訴人則以：附帶上訴人未耗費人力、物力即 覓得買主，且九十一年四月間社會經濟狀況不佳，上開違約金顯然過高等語，資 為抗辯。查：系爭房地產專任委託銷售契約第五條第一項前段規定：「受託人於 買賣成交時，得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價額之百分之三。」 ；第七條、第九條規定受託人之義務包括為委託人做市場調查、廣告企劃、買賣 交涉、諮商服務、差旅出勤等，於買賣成交後協助辦理簽訂買賣契約、履行買賣 契約等事宜。另民法第五百六十八條第一項規定：「居間人，以契約因其報告或 媒介而成立者為限，得請求報酬。」、第五百六十九條第一項規定：「居間人支 出之費用，非經約定，不得請求償還。」、第二項規定：「前項規定，於居間人 已為報告或媒介而契約不成立者適用之。」是系爭房地產專任委託銷售契約第十 一條一律以原定報酬總額作為違約金，未考慮該賠償事由發生時，附帶上訴人已 支出之時間、人力、物力，及因而減省之時間、人力、物力，實非妥當。經查， 證人賴美靖證述係上訴人向其表示欲購買系爭不動產所在地區之店面，其直接與 被上訴人聯絡搓商買賣等語，可見附帶上訴人未做市場調查、廣告企劃等活動， 僅由賴美靖耗費數日時間從事契約簽訂作業，及在上訴人與被上訴人間來回進行 協商。且系爭買賣未成交，被上訴人減省因協助處理簽訂及履行買賣契約事務， 可能耗費之時間、人力、物力。再參考上開內政部公告之「房地產委託銷售契約 書範本」於第十條規定：「如尚未仲介成交前因可歸責於委託人之事由而終止時 ，委託人應支付受託人必要之仲介銷售服務費用，本項費用視已進行之委託期間 等實際情形，由受託人檢據向委託人請領之。但最高不得超過第五條原約定服務 報酬之半數。」本院認為系爭違約金額與附帶上訴人所支出之費用顯相懸殊，應 酌減為三十五萬元始屬適當。從而附帶上訴人依系爭房地產專任委託銷售契約第 十一條第二款請求被上訴人賠償違約金在三十五萬元，及自起訴狀送達翌日（九 十一年五月二十一日）起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息範圍 內，為有理由，應予准許。超過部分之請求為無理由，應予駁回。六、綜上論述，上訴人依系爭購屋要約委託書第六條第二款規定，附帶上訴人依系爭 房地產專任委託銷售契約第十一條第二款規定，依序請求被上訴人賠償違約金二 十五萬元、三十五萬元，及均自九十一年五月二十一日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求為無理由，應予駁 回。原審就上開應准許部分，判決駁回上訴人之訴，及駁回附帶上訴人超過三十 萬元及其利息部分之訴，尚有未合。上訴人及附帶上訴人求予廢棄改判，為有理 由，應予准許。原審命被上訴人賠償附帶上訴人三十萬元及其利息，及就上開應 駁回部分，為上訴人及附帶上訴人敗訴之判決，均無不合。兩造分別指摘原判決 不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又原審就上開應廢棄改判部分，雖
同時駁回上訴人及附帶上訴人假執行之聲請，但因兩造之上訴利益均未達一百五 十萬元，本院一旦判決即告確定，無假執行之必要，是原審此部分裁判仍應予維 持。上訴人及附帶上訴人求予廢棄改判，為無理由，應併予駁回。七、兩造其餘攻擊、防禦方法及提出之證據，於判決結果無礙，爰不一一論述。八、據上論結，本件上訴人之上訴及附帶上訴人之附帶上訴，均為一部有理由，一部 無理由，被上訴人之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九 條第一項、第二項、第七十九條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 四 月 七 日 民事第十六庭
審判長法 官 許 正 順
法 官 陳 邦 豪
法 官 翁 昭 蓉
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 七 日 書記官 王 才 生
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