屬有據。 經扣上開被上訴人已付之1萬元及抵付租金賠償 金之5萬元後，截至100年10月12日止被上訴人積欠之租金 為228,000元（288,000－10,000－50,000＝228,000）。 ２、又被上訴人抗辯上訴人自98年 8月1日起至100年8月1日止 ，均違法占用茶香村農莊之房間一處，堆放私人雜物髒亂 不堪，影響被上訴人營業，經催告仍不搬離，上訴人無法 律上原因占用茶香村農莊房間一處受有利益，並致被上訴 人受有損害，以上訴人占用之2年期間，每月5千元計算， 被上訴人可請求相當於租金之不當得利12萬元，得以之與 上訴人之租金債權主張抵銷等情，業經被上訴人提出99年 3月22日、同年4月7日、同年8月9日以坪林郵局第2、4、1 7號存證信函為憑（見原審卷㈠第33至41頁）。 查上訴人 於兩造簽訂系爭租賃合作契約書後，仍占用系爭租賃物地 下一樓廚房旁之1間房間（即如原判決附圖所示之編號M部 分），嗣於100年8月後搬出乙節，亦經兩造於原法院履勘 現場時陳述相符（見原審院卷㈠第84頁反面），上訴人未 能證明兩造間系爭契約之租賃標的不包含該房間，其未經 被上訴人同意繼續使用該房間，自屬侵害被上訴人之權益 。而按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期 者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之 性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限， 民法第334條第1項定有明文。又按無權占有他人之房地， 可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查上訴人占 用如新北市新店地政事務所複丈成果圖即原判決附圖（下 稱附圖）編號M所示部分房間之面積為17平方公尺，有新 北市新店地政事務所101年9月24日新北店地測字第000000 0000號函在卷可參（見原審卷㈡第12頁），參諸兩造契約 第1條約定上訴人出租予被上訴人之使用範圍， 為坐落新 北市○○區○○○段○○○○段○000000地號、第232-25 地號土地之茶香村農莊，而依附圖所載上訴人出租232-12 、232-25等地號土地之面積總計為688平方公尺（即附圖 編號A至H、J、K、M、P、Q、R、X、B1， 面積各4、3、11 、47、6、69、78、51、6、143、17、22、65、149、11、 6平方公尺）， 審酌兩造就系爭租賃契約約定之租金數額 及該租賃物坐落地區附近繁榮程度及土地之利用情形，認 以每月租金依該房間占有系爭租賃物面積之比例0.025（ 17 ÷688＝0.025）計算為適當。則依此計算， 上訴人無 權占用該房間每月可得之相當於租金之 不當得利為500元 （20,000×0.025＝500），上訴人自99年4月6日至100年8 月1日占有使用該房屋共15.5個月， 被上訴人可請求並以
之與上訴人之租金債權抵銷之損害金為7,750元（500×15 .5＝7,750）。抵銷後，被上訴人截至100年10月12日積欠 之租金為220,250元（228,000－7,750＝220,250）。 ３、被上訴人雖抗辯依新店地政事務所複丈成果圖所示，系爭 農莊使用面積為1253平方公尺，然上訴人所有之232-12及 232-25地號土地面積僅682平方公尺，其餘571平方公尺之 使用面積皆非上訴人之土地，且系爭農莊無法達成上訴人 所稱每月3、40萬元之營業額， 民宿部分自99年12月23日 被裁罰後不再營業，101年 10月經原法院函詢新北市政府 城鄉發展局後又得知系爭農莊位於保安保護區不得經營露 營烤肉活動，情事已有變更，為訂約當時所不能預料，請 求酌減租金云云。惟系爭農莊使用之土地雖非全屬上訴人 所有，惟出租他人土地契約仍屬有效，被上訴人亦未舉證 契約期間，其他土地之所有人曾有爭執或異議，又兩造系 爭契約上訴人並無保證每月營收達3、40萬元之記載，被 上訴人承租後，縱未能達其規劃之營業理想，亦難謂情事 有變更，被上訴人以此主張情事變更，請求酌減租金，為 不可取。又民宿部分雖經新北市政府以被上訴人未取得民 宿登記證，而於99年12月23日以北府觀管字第0000000000 號處分書， 處罰鍰3萬元並禁止經營民宿在案（見原審卷 ㈠第20頁），惟101年4月10日茶香地網站之簡介，仍載其 備有舒適住宿雅房（見原審卷㈠第209頁）， 被上訴人是 否自受新北市政府裁罰後即未於茶香地經營民宿，已非無 疑。且得合法經營民宿、餐廳及露營烤肉，本非兩造租賃 契約約定之內容，坪林山區為翡翠水庫的水源區，本不得 合法經營民宿、餐廳及露營烤肉，乃眾所週知之事實，主 管單位隨時可能稽查而受處分，應為被上訴人訂約時所得 預料，且被上訴人未曾因於系爭農莊經營餐廳、露營烤肉 受主管單位開罰， 101年10月22日新北市政府城鄉發展局 函覆原審，系爭農莊位於保安保護區不得經營露營烤肉活 動時，兩造系爭租賃契約亦已終止（詳後述）。被上訴人 主張系爭農莊位於保安保護區不得經營民宿、餐廳及露營 烤肉，非訂約當時所能預料，依情事已有變更，請求酌減 租金，尚非有據。至於被上訴人抗辯其另租用鄰近大粗坑 四號之一土地之年租金僅66,000元， 請求酌減租金部分， 雖據其提出房屋租金契約書為憑（見本院卷第181至185頁 ），惟租金數額每因租賃物之大小、地點、配備及功能之 不同，有高低之不同，且租賃數額之多寡尚涉及出租與承 租雙方之主觀意願與情誼，難逕引以一租賃物之租金，主 張其他租賃物之租金數額為不合理，被上訴人以其租用他
處之租金數額較低，主張系爭農莊不值兩造系爭契約約定 每月2萬元之租金，請求酌減，委無足取。
４、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人 得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定 於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得 終止契約。民法第440條第1項、第2項定有明文。 查上訴 人於100年7月1日以臺北圓山郵局第713號存證信函以99年 8月份至100年7月份止12期租金共24萬元， 除經雙方切結 扣除5萬元外，尚欠19萬元為由，催告被上訴人於3日內清 償，逾期即終止系爭契約， 嗣並於100年10月12日以臺北 圓山郵局第894號 存證信函向被上訴人為終止契約之意思 表示， 復於100年12月14日委由律師發函重申終止契約之 意旨，有該2份存證信函及法坦法律事務所函在卷可稽（ 見原法院101年度店簡字第110號卷第8至11頁）。 被上訴 人截至100年10月12日共積欠租金220,250元， 遠逾2個月 之租金數額，且被上訴人不可以系爭租賃物未合於約定使 用收益狀態為由拒付租金，已如前述，則上訴人終止系爭 租賃契約，並請求被上訴人給付契約終止前積欠之租金22 0,250元，自屬合法有據。
５、又按無權占有他人之房地，可獲得相當於租金之利益為社 會通常之觀念。查契約終止後被上訴人已無合法占用系爭 租賃物之權利，惟被上訴人仍繼續占有使用系爭租賃物， 迄至102年6月27日始遷讓點交返還租賃物予上訴人，為兩 造所不爭（見本院卷第86頁背面），則上訴人主張被上訴 人應給付100年10月13日契約終止後起迄102年 6月27日點 交返還系爭租賃物止，相當於租金之不當得利，即非無據 。 惟上訴人於100年10月10日將系爭茶香地茶莊之供水剪 斷為上訴人所自承（見本院卷第73頁），嗣被上訴人於10 1年6月間，利用租賃範圍內上訴人原有的小水塔另行接水 使用等情，已據被上訴人陳明在卷（見本院卷第57頁、第 86頁）， 則被上訴人於100年10月13日起迄101年6月間占 有系爭農莊所可獲之利益，自較其他期間為少，參諸系爭 農莊位處溪邊，營業項目共有民宿、餐廳、露營及烤肉， 沒有管線供水，民宿及餐廳即難經營，其不當得利應減為 每月6,000元為適當。依此計算，被上訴人自100年10月13 日起至102年6月27日止，占有系爭租賃物可獲得相當於租 金之不當得利為289,600元（6,000×18/30＋6,000×8＋2 0,000×11＋20,000×27/30＝289,600）。
６、上訴人雖另依民法第184條第1項規定，請求被上訴人賠償 其損害，惟未據舉證其除上開相當於租金之損害外，尚受 有其他之損害，並無從依侵權行為法律關係獲較有利之判 決，而無詳為論述必要，併此敘明。
（三）被上訴人不得依民法第256條規定解除契約， 及依民法第 226條、第259條第5款規定請求上訴人賠償1,537,608元： 查得合法經營民宿、餐廳及露營烤肉，並非兩造租賃契約 約定之內容，被上訴人不得以系爭租賃物無法合法經營民 宿、餐廳及露營烤肉，主張上訴人提供之系爭租賃物未合 於約定使用收益狀態，而拒付租金，已如前述。則被上訴 人自不得以系爭農莊無法合法經營民宿、餐廳及露營烤肉 ，主張上訴人給付不能，而依民法第226條、第256條規定 解除兩造間系爭契約，其依民法第259條第5款規定，請求 上訴人賠償其整建系爭農莊之費用，亦非有據。況兩造系 爭租賃契約約定被上訴人於將經營權歸還上訴人時，其所 添購之設備一併移交上訴人使用，不得異議（契約第8條 ），而被上訴人自98年6月8日簽約整建後開始營業使用迄 102年6月27日點交返還上訴人時，已歷四年，且當初被上 訴人添購冷氣、製冰機、冷凍庫等設備，被上訴人均已取 回，為被上訴人所不爭，其設置之景觀台、遮雨棚架等亦 已破損，連上訴人原有之設備亦殘破不堪，亦有數幀整修 完成當時及被上訴人點交返還上訴人時之相片在卷足憑（ 見本院卷第136至138頁），亦難認被上訴人所支出機具施 工費用、舖設、搬運草皮費用，木工施作費用等，於兩造 系爭租賃契約終止時，仍有增加系爭農莊之價值存在，被 上訴人亦無從請求上訴人償還其支出之整建費用。六、綜上所述，上訴人本於兩造間契約及租賃、不當得利法律關 係， 請求被上訴人給付契約終止前積欠之租金220,250元， 及自起訴狀繕本送達翌日，即101年2月11日起至清償日止按 年息百分之五計算之利息，與契約終止後迄返還租賃物期間 相當於租金之不當得利289,600元部分， 為有理由，應予准 許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准 許部分，為上訴人之敗訴判決，尚有未洽，爰由本院予以廢 棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分 ，原判決上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無 不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 又本件上訴人之訴為二審確定案件，上訴人陳明願供擔保聲 請宣告假執行，核無必要，併此敘明。又被上訴人附帶上訴 依民法第256條解除契約，依民法第226條、第259條第5款請 求上訴人賠償整建系爭農莊之費用，為亦無理由，應予駁回
。原審就此部分為被上訴人敗訴之判決，尚無違誤，被上訴 人附帶上訴意旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判， 為無理由，應駁回其附帶上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，附帶上訴 為無理由， 依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 2 月 25 日
民事第三庭
審判長法 官 林陳松
法 官 鄭威莉
法 官 張靜女
正本係照原本作成。
上訴人不得上訴。
如被上訴人不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 2 月 26 日
書記官 蕭麗珍
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。