臺灣高等法院民事判決 99年度重上字第246號
上 訴 人 神明會杜姓天上聖母.
法定代理人 杜宗惠
訴訟代理人 卓忠三律師
複代理人 謝允正律師
被 上訴人 趙惟芬
趙明飛
趙彗妘原名趙思怡.
北碇資源開發股份有限公司
上 一 人
法定代理人 趙惟漢
上四人共同
訴訟代理人 莊秀銘律師
複代理人 楊鎮宇律師
上四人共同
訴訟代理人 甘義平律師
徐紹鐘律師
受 告知人 板信商業銀行股份有限公司
法定代理人 劉炳輝
訴訟代理人 郭睦萱律師
上列當事人間請求給付地租等事件，上訴人對中華民國99年2月
23日臺灣臺北地方法院98年度重訴字第217號第一審判決提起上
訴，並為訴之追加，經本院於100年8月30日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
上訴駁回。
被上訴人趙惟芬、趙明飛、趙彗妘（原名趙思怡）應分別給付上訴人如附表二編號１、２、３「應給付租金欄」所示之金額，並均自民國一百年一月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被上訴人北碇資源開發股份有限公司應給付上訴人新台幣伍拾捌萬貳仟叁佰捌拾壹元，其中新台幣貳拾肆萬零陸佰叁拾元自民國一百年一月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。其餘追加之訴駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；關於追加之訴部分，由被上訴人趙惟芬、趙明飛、趙彗妘各負擔百分之五，被上訴人北碇資源開發股份有限公司負擔百分之三，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、本件門牌號碼臺北市○○區○○路4段727號之房屋（下稱系 爭房屋）所坐落之台北市○○區○○段七小段618地號土地 （下稱系爭土地），已經上訴人於民國97年7月8日起訴後之 99年5月5日將之出賣移轉予訴外人賴清宮，並旋於99年6月4 日由賴清宮信託移轉予訴外人廖裕輝，再於99年8月5日變更 信託受託人為訴外人板信商業銀行股份有限公司（下稱板信 銀行），是系爭土地所有權人已非上訴人。上訴人雖已非系 爭土地之所有權人，就其訴請拆屋還地部分，因屬以對物之 關係為訴訟標的，縱繼受人板信銀行僅受讓標的物土地，亦 為民事訴訟法第254條第1項之第三人，而得為確定判決效力 所及，合先敘明。
二、承上，就本件上訴人訴請拆屋還地部分，土地受讓人板信銀 行既屬民事訴訟法第254條第1項之第三人，將來得為確定判 決效力所及，則顯屬本件訴訟之利害關係人；參之民事訴訟 法第254條第4項規定：「法院知悉訴訟標的有移轉者，應即 以書面將訴訟繫屬之事實通知第三人。」同法第67條之1第1 項亦規定：「訴訟之結果，於第三人有法律上利害關係者， 法院得於第一審或第二審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟 事件及進行程度以書面通知該第三人。」是被上訴人具狀請 求將本訴訟通知板信銀行，核無不合，應予准許。三、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本 件上訴人請求被上訴人趙惟芬、趙明飛、趙彗妘及北碇資源 開發股份有限公司（下稱北碇公司）拆除系爭房屋2樓閣樓 部分（即2210建號建物），本包含在原請求拆除系爭房屋全 部範圍內，僅上訴人為求日後若獲得勝訴判決確定，為便於 將來執行之明確，所為事實上之補充，自非訴之變更或追加 ，亦應准許。
四、復按訴之變更或追加，非經他造同意者，不得為之；但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、 第255條第1項第2款亦定有明文。又所謂請求之基礎事實同 一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各 請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請 求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具 有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先 後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統 一解決紛爭者，即屬之（最高法院91年度台抗字第235號裁 定意旨參照）。本件上訴人於原審原請求被上訴人趙惟芬、 趙明飛、趙彗妘及北碇公司拆屋還地，並返還相當於租金之 不當得利，嗣於本院則追加自91年起之租金請求。查本件主
要爭點在於上訴人與被上訴人間有無租賃關係存在，涉及究 應給付租金或應給付相當於租金之不當得利，上訴人請求之 基礎事實同一，亦不妨害被上訴人之防禦及訴訟之終結，揆 諸前揭說明，上訴人自毋庸得被上訴人之同意，得追加租賃 關係向被上訴人為請求。
五、至於上訴人於本院始為「系爭房屋並非原始建物，亦即原始 建物早已不堪使用而現況之房屋乃屬重建者」、「被上訴人 有轉租基地於他人之情事」及「系爭基地租賃契約已因期限 屆滿20年而消滅」等主張，均屬在原審對被上訴人主張終止 系爭房屋租賃關係，請求拆屋還地此一攻擊方法所為之補充 ，依民事訴訟法第447條第1項第3款之規定，亦應准許。貳、實體方面
一、本件上訴人主張：系爭土地原為上訴人所有，其上建物即系 爭房屋（包括系爭房屋2樓閣樓即2210建號建物部分），為 訴外人趙惟漢於80年1月1日向訴外人沈惠津、楊金和買受， 買受時亦同時承受沈惠津、楊金和與上訴人之租賃契約，並 與上訴人就系爭土地成立不定期租賃契約，約定租金係按系 爭土地申報地價年息5%計付，且當年度之租金應於次年1 月 份給付（即應於1月31日前給付）。嗣系爭房屋於92年3 月6 日辦理建物所有權第1次登記，趙惟漢依其與沈惠津、楊金 和買賣契約第5條約定，指定由被上訴人趙惟芬、趙明飛、 趙彗妘及訴外人趙嘉伶（已更名為趙嘉翎）、趙婉貞、趙紹 傑登記為所有權人，應有部分各為l/6，其中趙嘉伶、趙婉 貞、趙紹傑復於95年8月21日以買賣為原因，將其等之應有 部分共1/2移轉登記予被上訴人北碇公司所有，而被上訴人 趙惟芬、趙明飛、趙彗妘再於98年6月3日將其應有部分共 1/2售予訴外人洪錦榮並為移轉登記。查趙惟漢為系爭房屋 之實際使用人，僅借名登記其他被上訴人名義，且被上訴人 及趙嘉伶、趙婉貞、趙紹傑出售系爭房屋應有部分時，並未 依民法第426條之2及土地法第104條規定，以書面通知上訴 人行使優先承買權，其所有權移轉登記不得對抗上訴人，是 趙惟漢仍為系爭土地租賃契約之承租人，其與上訴人間之租 賃契約，自未隨同系爭房屋一併移轉於被上訴人。詎趙惟漢 自9l年起即未給付系爭土地之租金，且積欠租金總額已達2 年以上之租額，上訴人乃分別於97年3月19日催告趙惟漢於 文到7日內給付租金，惟趙惟漢仍置之不理，上訴人遂先後 於97年4月7日、97年7月3日通知趙惟漢終止系爭土地之租賃 契約。是趙惟漢已無權繼續使用系爭土地，而系爭房屋登記 名義人即被上訴人趙惟芬、趙明飛、趙彗妘及北碇公司，亦 屬無權占有，爰依民法第767條請求被上訴人趙惟芬、趙明
飛、趙彗妘及北碇公司拆除系爭房屋，並將系爭土地返還上 訴人，並依民法第l79條、第292條準用第273 條之規定，請 求被上訴人自97年4月8日起按年連帶給付上訴人相當於租金 之不當得利。並聲明：㈠被上訴人趙惟芬、趙明飛、趙彗妘 、北碇公司應將坐落系爭土地上之建物全部拆除，並將系爭 土地返還上訴人。㈡被上訴人趙惟芬、趙明飛、趙彗妘、北 碇公司應連帶給付上訴人自97年4月8日起至返還系爭土地之 日止，依系爭土地全部面積當年度總申報之地價年息5%計算 相當於不當得利之金額及法定遲延利息。㈢願供擔保請准宣 告假執行。【原審判決駁回其訴，上訴人於上訴後撤回對趙 惟漢起訴部分】。上訴人不服原判決提起上訴，並在本院另 主張依租賃關係請求給付租金，追加聲明：㈠請求被上訴人 趙惟芬、趙明飛、趙彗妘及北碇公司連帶給付自91年1月1日 起至98年6月2日止之租金，共計602萬7,660元本息；㈡請求 被上訴人北碇公司給付自98年6月3日起至99年5月4日止之租 金，共計99萬9,346元本息等語。上訴聲明：㈠原判決除撤 回起訴之部分外廢棄。㈡被上訴人趙惟芬、趙明飛、趙彗妘 、北碇公司，應共同將坐落上訴人所有台北市○○區○○段 七小段618地號土地上之台北市○○區○○段七小段1834建 號（登記面積137.05平方公尺）、及同區段2210建號即二樓 增建部分（按未辦保存登記，面積為26.48平方公尺）房屋 （門牌地址為台北市○○路○段727號）、及違建部分面積 1.76平方公尺全部拆除後，將上訴人所有之上開土地返還予 上訴人。㈢被上訴人趙惟芬、趙明飛、趙彗妘、北碇公司應 連帶給付上訴人602萬7,660元，及依附表一所載利息起算日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣被上訴人北碇公司 應給付上訴人99萬9,346元，及依附表一所載利息起算日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。㈤願供擔保，請准宣告 假執行。
二、被上訴人則以：趙惟漢係於80年1月1日以1,470萬元向沈惠 津、楊金和買受系爭房屋後，始向上訴人承租系爭土地使用 。嗣趙惟漢將系爭房屋所有權移轉予被上訴人趙惟芬、趙明 飛、趙彗妘及訴外人趙嘉伶、趙婉貞、趙紹傑等6人，並於 92年3月6日辦理建物所有權第一次登記，該6人始取得系爭 房屋所有權應有部分各1/6。至被上訴人北碇公司則係95年8 月2l日方買受趙嘉伶、趙婉貞、趙紹傑之應有部分而取得系 爭房屋所有權應有部分1/2。而上訴人與趙惟漢間系爭土地 之租賃契約，亦分別輾轉由被上訴人趙惟芬、趙明飛、趙彗 妘及被上訴人北碇公司承受。故被上訴人趙惟芬、趙明飛、 趙彗妘自92年3月6日起、被上訴人北碇公司自95年8月21日
起，方有給付系爭土地租金之義務。又上訴人於97年3月24 日催告被上訴人北碇公司給付租金時，被上訴人北碇公司尚 未積欠租金達2年以上，況被上訴人北碇公司就其應給付自 95年8月21日起至97年8月20日止之租金68萬3,502元，已於 97年8月1日匯入上訴人帳戶，且被上訴人趙惟芬、趙明飛、 趙彗妘應給付自95年1月1日起至96年12月31日止之租金，亦 已於97年8月1日以被上訴人北碇公司名義匯入上訴人帳戶。 至被上訴人趙惟芬、趙明飛、趙彗妘應給付自92年3月6日起 至94年12月31日止之租金，則因上訴人未依其與趙惟漢於80 年2月12日所簽訂合建契約（下稱系爭合建契約）之約定， 將臺北市○○區○○段7小段609至618、620、622至624地號 等l4筆土地（下稱系爭l4筆土地）移轉予趙惟漢所有，致合 建進度受阻，使趙惟漢每年受有利息損失87萬2,780元，趙 惟漢已於97年3月31日將其對上訴人之損害賠償債權，與上 訴人對於被上訴人趙惟芬、趙明飛、趙彗妘之租金債權抵銷 ，以第三人清償之方式代為清償。退步言之，縱趙惟漢上開 清償方式未生第三人清償之效力，然趙惟漢已將上開損害賠 償債權讓與被上訴人趙惟芬、趙明飛、趙彗妘，且於97年3 月31日即已函知上訴人，被上訴人趙惟芬、趙明飛、趙彗妘 並以上開損害賠償債權與上訴人之租金債權抵銷，是上訴人 對被上訴人趙惟芬、趙明飛、趙彗妘前開期間之租金債權應 已消滅。又上訴人對於趙惟漢91年、92年之租金債權，上訴 人於92年1月及93年1月間即得請求給付，自此算至97年1月 及98年1月間，均因5年之消滅時效完成，趙惟漢自得拒絕給 付，準此，本件被上訴人並未積欠上訴人任何租金，上訴人 自不得終止系爭租約，被上訴人亦無不當得利可言。況被上 訴人趙彗妘亦未收受上訴人催繳租金之通知，上訴人自不得 依民法第440條之規定終止系爭租約。此外，被上訴人趙惟 芬、趙明飛、趙彗妘、北碇公司係按應有部分占有使用系爭 房屋，並無不可分之性質，上訴人請求被上訴人趙惟芬、趙 明飛、趙彗妘、北碇公司連帶給付，實無理由。而被上訴人 趙惟芬、趙明飛、趙彗妘確有受讓趙惟漢對上訴人之損害賠 償債權，爰與上訴人就本件之租金債權抵銷；且北碇公司並 未積欠租金，係上訴人拒絕受領，嗣北碇公司就其餘應給付 之租金，已受讓訴外人趙惟漢對上訴人之損害賠償債權，與 上訴人對北碇公司之租金債權互為抵銷等語，資為抗辯。並 對上訴人之上訴，答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回。㈡ 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、受告知人板信銀行則陳稱：不論被上訴人與上訴人間之租賃 契約是否曾經合法終止，本件上訴人既將系爭618地號土地
讓與他人，嗣經受告知人輾轉取得所有權，依民法第425條 第2項規定，被上訴人自不得再執買賣不破租賃之事由對抗 ，故被上訴人占有系爭土地並無合法權源。且受告知人已於 本件開庭審理時表達欲拆屋還地之立場，期得收回土地另為 他用等語。
四、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地於本件97年7月8日起訴時原為上訴人所有，其上建 物即系爭房屋於辦理建物所有權第一次登記前，原為訴外人 趙惟漢所有。嗣於92年3月6日辦理建物所有權第一次登記時 ，登記為訴外人趙嘉伶、趙婉貞、趙紹傑及被上訴人趙惟芬 、趙明飛、趙彗妘共有，應有部分各1/6。其後趙嘉伶、趙 婉貞、趙紹傑將其應有部分於95年8月21日移轉登記予被上 訴人北碇公司所有。
㈡系爭租賃契約之租金於91、92年係約定每年68萬3,484元， 93年起合意變更為68萬3,502元。
㈢上訴人委託律師分別於97年3月19日發函向趙惟漢催討租金 、97年3月24日發函向被上訴人趙惟芬、趙明飛及北碇公司 催討租金，並於97年4月7日、97年7月3日分別發函給趙惟漢 及全體被上訴人，表示終止系爭租賃契約。
㈣被上訴人北碇公司於97年8月1日給付上訴人自95年8月21日 起至97年8月20日止之租金68萬3,502 元，被上訴人趙惟芬 、趙明飛、趙彗妘於97年8月1日亦以北碇公司名義給付上訴 人自95年1月1日起至96 年12月31日止之租金68萬3,502元。 上訴人乃以系爭租賃契約已終止，已無收取租金之權利為由 ，將上開金額提存（案號：原法院97年度存字第4686號）。 嗣被上訴人北碇公司再於99年1月6日以合作金庫銀行本行支 票給付上訴人自97年8月21日起98年8月20日止之租金34萬1, 751元，上訴人亦表明拒收並退回上開支票。 ㈤上訴人於80年2月12日就其所有之系爭14筆土地與訴外人趙 惟漢、劉復光簽定合建契約，依被證4合建契約第1條第3項 約定，上訴人應提供文件予訴外人趙惟漢、劉復光，並以其 名義承購台北市○○區○○段七小段604之2地號公有畸零地 （下稱系爭第604之2地號土地），購地資金由訴外人趙惟漢 、劉復光支付，實質權利並歸訴外人趙惟漢、劉復光所有， 承購之手續亦由訴外人趙惟漢及劉復光負責辦理，系爭604 之2地號土地產權登記為上訴人名義後，應再過戶予訴外人 趙惟漢、劉復光。訴外人趙惟漢於82年7月27日向中央銀行 國庫局繳納1,745萬5,600元，財政部國有財產局並將該公有 畸零地核發國有基地產權移轉證明書予上訴人，依被證4合 建契約第1條第3項約定，該地號產權登記為上訴人名義後，
上訴人應即再過戶給訴外人趙惟漢、劉復光二人，故上訴人 於取得產權移轉證明後，以該產權移轉證明向地政機關申請 登記為所有權人，惟遭地政機關以「本案權利主體，請依法 成立財團法人，或檢附派下員名冊以公同共有型態辦理登記 」為由，要求補正，惟上訴人迄未補正。
㈥訴外人趙惟漢於97年3月31日發函予上訴人，主張對上訴人 有給付遲延之損害賠償債權。嗣於97年10月22 日之答辯狀 ，主張將上開損害賠償債權讓與被上訴人趙惟芬、趙明飛、 趙彗妘，並以該答辯狀繕本之送達作為債權讓與之通知，復 由被上訴人趙惟芬、趙明飛、趙彗妘於該答辯狀主張與上訴 人就系爭土地之租金債權抵銷。
㈦訴外人趙惟漢於95年10月17日起訴請求訴外人財政部國有財 產局臺灣北區辦事處將臺北市○○區○○段七小段地號604 之2號土地所有權移轉登記予上訴人，再由上訴人移轉登記 予訴外人趙惟漢。嗣於96年6月29日追加上訴人全體會員為 先位被告，改列上訴人為備位被告。經臺灣臺北地方法院以 95年度重訴字第1307號審理後，認趙惟漢之請求無理由判決 駁回。訴外人趙惟漢不服提起上訴，經本院97年度重上字第 534號判決將原判決廢棄，改命訴外人財政部國有財產局臺 灣北區辦事處應將臺北市○○區○○段七小段地號604之2號 土地所有權移轉登記予上訴人全體會員公同共有，再由上訴 人全體會員移轉登記予訴外人趙惟漢。上開判決業經最高法 院以100年度台上字第31 號裁定駁回上訴而告確定。 ㈧上訴人已於99年5月5日將系爭土地出賣移轉予訴外人賴清宮 （參被上證1），賴清宮並於99年6月4日將之信託移轉予訴 外人廖裕輝（參被上證2），嗣於99年8 月6日變更受託人為 板信銀行（參被上證7），上訴人現已非系爭土地之所有權 人。
五、兩造爭執事項：
㈠上訴人請求被上訴人拆屋還地有無理由？
⒈上訴人依民法第440條第3項準用第2項及土地法第103條第4 款規定，主張被上訴人積欠租金總額已達2年以上，其得終 止系爭租賃契約收回系爭土地，有無理由？
⒉上訴人主張系爭建物已非原始建物，而有重建之情形，其得 依民法第450條第1項、第455條及第767條規定，以契約期限 屆滿為由請求返還系爭土地，有無理由？
⒊上訴人主張被上訴人有轉租基地予他人之情形，其得依土地 法第103條第3款規定，請求被上訴人返還系爭土地，有無理 由？
⒋上訴人主張系爭土地之租賃契約已因期限屆滿20年而消滅，
其得依88年4月21日修正前民法第449條第1項、及現行民法 第455條、第767條規定，請求被上訴人返還系爭土地，有無 理由？
㈡上訴人請求被上訴人趙惟芬、趙明飛、趙彗妘及北碇公司， 連帶給付自91年1月1日起至98年6月2日止之租金或相當於租 金之不當得利，共計602萬7,660元，有無理由？ ㈢上訴人請求被上訴人北碇公司，給付自98年6月3日起至99年 5月4日止之租金或相當於租金之不當得利，共計99萬9,346 元，有無理由？
六、法院得心證之理由：
㈠按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租 賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1定 有明文。查系爭房屋於92年3月6日前屬未經保存登記之建物 ，於80年1月1日由沈惠津及楊金和出售移轉與訴外人趙惟漢 ，嗣於91年9月25日系爭房屋之納稅義務人變更為被上訴人 趙惟芬、趙明飛、趙彗妘及趙嘉伶、趙婉貞、趙紹傑，其後 經第一次保存登記後，趙嘉伶、趙婉貞、趙紹傑於95年8 月 21移轉系爭房屋所有權應有部分共1/2與被上訴人北碇公司 ，被上訴人趙惟芬、趙明飛、趙彗妘則將其應有部分再於98 年6月3日讓與洪錦榮等情，為兩造所不爭執，並有系爭房屋 建物第二類登記謄本及臺北市稅捐稽徵處松山分處98年11月 6日北市稽松山乙字第09831364800號函附系爭房屋80至98年 度稅籍資料在卷可查（見原審卷㈡第97-130頁）。又訴外人 趙惟漢於80年1月1日買受系爭房屋後，即與上訴人訂立系爭 租賃契約，惟系爭房屋因當時尚未為保存登記，無從為所有 權移轉登記，乃於91年9月25日將系爭房屋登記之納稅義務 人變更為被上訴人趙惟芬、趙明飛、趙彗妘及趙嘉伶、趙婉 貞、趙紹傑。參酌88年4月21日實施之民法第426條之1立法 意旨，在於保障不動產利用之經濟價值，避免房屋所有權人 異動後面臨拆屋還地之窘境，減少經濟活動之不便及交易成 本，則在未經保存登記房屋移轉事實上處分權之情形，亦應 解釋有上開規定之適用。故系爭租賃契約於91年9月25日為 納稅義務人之登記時，對於被上訴人趙惟芬、趙明飛、趙彗 妘及訴外人趙嘉伶、趙婉貞、趙紹傑即應繼續存在，之後於 95 年8月21則存在於上訴人與被上訴人趙惟芬、趙明飛、趙 彗妘及北碇公司之間，於98年6月3日之後則存在於上訴人與 被上訴人北碇公司及訴外人洪錦榮之間。至於上訴人雖主張 租賃契約始終存在其與訴外人趙惟漢之間云云，業經被上訴 人所否認，上訴人亦未能提出具體事證證明訴外人趙惟漢與 被上訴人趙惟芬、趙明飛、趙彗妘之間存有借名登記契約，
自難採信。上訴人復主張其依民法第426條之2第1項規定， 於被上訴人歷次移轉系爭房屋所有權時具有優先承買權，然 其等未依同條第2項規定將出賣條件以書面通知優先承買人 ，依同條第3項規定，其所有權移轉登記不得與之對抗，故 趙惟漢仍為系爭房屋所有權人云云。惟我國不動產物權採登 記主義，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權 利，是民法第426條之2第3項所謂「不得對抗優先承買人」 ，亦僅賦予優先承買人得訴請法院塗銷已為之所有權移轉登 記，命承租人與其補訂書面契約，並協同辦理所有權移轉登 記之權利，然在所有權登記塗銷前，尚難推翻不動產物權登 記之內容。而系爭房屋所有權人現登記為被上訴人北碇公司 及訴外人洪錦榮，且上訴人並未訴請塗銷所有權移轉登記， 故其逕行主張訴外人趙惟漢仍為系爭房屋所有權人，亦非有 據。
㈡復按租金乃使用、收益租賃物之對價，故除契約另有訂定外 ，應由承租人支付。又租賃權移轉予第三人者，移轉前之租 賃物既由移轉人而非受移轉人使用、收益，移轉前之租金， 自應由移轉人給付（最高法院84年度台上字第2462號判決意 旨參照）。次按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金 額達二年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條 第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於 其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人 欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約（最 高法院86年度台上字第131判決意旨參照）。又按出租人依 土地法第103條第4款規定，以承租人「積欠租金額達二年以 上時」為由終止租約，必須承租人積欠租金達二年以上時， 始得依民法第440條規定，催告承租人支付積欠租金；如承 租人積欠租金未達二年，即不能認出租人有依民法第440 條 定期催告，並依此催告終止租約之權限（最高法院71年度台 上字第3519號判決意旨參照）。承上所述，系爭租賃契約自 91年9月25日起，即存在於上訴人與被上訴人趙惟芬、趙明 飛、趙彗妘及訴外人趙嘉伶、趙婉貞、趙紹傑之間，自95年 8月21日起，亦存在於上訴人與被上訴人北碇公司之間，則 被上訴人趙惟芬、趙明飛、趙彗妘及北碇公司因法定承擔系 爭租賃契約，分別自91年9月25日、95年8月21日起，方對上 訴人負有給付租金之義務，而訴外人趙惟漢已非系爭租賃契 約之承租人。上訴人雖主張已委託律師於97年4月7日函文通 知被上訴人趙惟芬、趙明飛、趙彗妘、北碇公司，又於97年 7月3日函文通知被上訴人趙惟漢、趙惟芬、趙明飛、趙彗妘 及北碇公司，以為終止系爭租約之意思表示云云。惟依民法
第263條準用第258條第1、2項規定，終止，應向他方當事人 以意思表示為之；契約當事人之一方有數人者，其意思表示 ，應由其全體或向其全體為之。查上訴人雖於97年3月24日 委託律師函文催告被上訴人趙惟芬、趙明飛給付自90年起至 當年度（即97年度）依法應繳納之地租金額517萬9,908元， 然漏未通知被上訴人趙彗妘；上訴人固主張對於訴外人趙惟 漢所為之催告效力應及於被上訴人趙彗妘云云，然為被上訴 人趙彗妘所否認，上訴人亦未提出證據證明訴外人趙惟漢有 權為被上訴人趙彗妘代受意思表示，是上訴人主張對訴外人 趙惟漢所為催告之效力及於被上訴人趙彗妘云云，顯不足採 。至於上訴人97年4月7日及97年7月3日之律師函，雖有發給 趙彗妘（見原審卷㈠第28頁、第30頁），但觀其內文僅係通 知欲逕行終止租約，並未定相當期限催告支付租金，亦不得 視為催繳租金之通知。依上述說明，上訴人僅對被上訴人趙 惟芬、趙明飛為催告之意思表示，於法未合，自不生終止契 約之效力；而被上訴人北碇公司則自95年8月21日始為系爭 土地之承租人，上訴人於97年4月7日、97年7月3日發函催告 給付租金及終止系爭租約時，被上訴人北碇公司承租系爭土 地尚未滿2年，自無積欠上訴人租金達2年以上租額之可能， 是上訴人對被上訴人北碇公司所為之催告及終止租約之意思 表示，亦於法未合，不生終止契約之效力。
㈢上訴人雖另以訴外人趙惟漢向楊金和、沈惠津購買系爭房屋 後，有重建之事實，已生上訴人得收回土地之法定事由，或 縱使系爭房屋係楊金和、沈惠津所重建，上訴人與楊金和、 沈惠津間之租約亦因期限屆滿而消滅，被上訴人不得依民法 第426條之1規定，認租賃契約對房屋受讓人繼續存在云云。 惟查，被上訴人辯稱系爭房屋於80年1月1日由訴外人趙惟漢 向楊金和、沈惠津購買時，即為目前之現狀，期間並無拆除 重建或改建等情，業據提出不動產買賣契約書為證（見原審 卷㈡第49-52頁），依上開不動產買賣契約書第2條第2項約 定：「有關本買賣標的物之納稅義務人及向（杜姓天上聖母 ）承租坐落台北市○○區○○段二小段（嗣改為寶清段七小 段）618地號土地之承租使用權，賣方同意亦一併無價轉讓 與買方」等語，並經上訴人斯時之管理人杜天來簽名見證， 可徵上訴人於訴外人趙惟漢向楊金和、沈惠津購買系爭房屋 時，亦同意趙惟漢承受其前手租地建屋之契約關係；且趙惟 漢自80年承租後迄至90年間均依約繳納地租，上訴人亦依約 收受地租，期間趙惟漢並曾與上訴人及其他地主、地上物所 有人在系爭房屋及2樓召開都市更新協調會，討論包括系爭 土地在內之台北市○○區○○段七小段604之2等16筆地號土
地辦理「都市更新」事宜等情，亦有90年9月29日、91年1月 13日、91年1月20日、91年3月3日之會議紀錄及協調會紀錄 在卷可稽（見本院卷㈡第113-118頁），均在系爭房屋92 年 3月6日辦理建物保存登記之前，顯見系爭房屋包括2樓閣樓 部分，於訴外人趙惟漢向前手購買時即已存在，否則上訴人 為何同意由其3位管理人共同簽立同意書並提供印鑑證明配 合辦理系爭房屋之保存登記（見本院卷㈢第77-80頁），並 在同意書上載明上訴人同意提供系爭土地作為系爭房屋建築 基地使用等語。至於在23年7月15日至80年1月1日期間，系 爭房屋現況如何演變，均不影響上訴人與趙惟漢間原存在租 地建屋契約之認定，故嗣後趙惟漢將系爭房屋登記予被上訴 人所有，依民法第426條之1規定，系爭租地契約對被上訴人 自屬繼續存在。此外，趙惟漢購買系爭房屋之目的在於整合 包括系爭土地在內等16筆地號土地辦理都市更新，除有前述 會議紀錄及協調會紀錄可證外，趙惟漢亦早已於80年2月12 日與上訴人就包含系爭房屋所坐落基地內之14筆地號土地簽 訂合建契約，有合建契約書在卷可參（見原審卷第87-93頁 ），益徵趙惟漢購買系爭房屋之目的，係為配合整體合建計 劃，日後拆除在即，實無購買後再斥資加以重建或改建之必 要，至於趙惟漢前手楊金和、沈惠津有無將系爭房屋重建或 改建，並不影響趙惟漢已與上訴人成立之租地建屋契約。 ㈣又上訴人雖以被上訴人將系爭房屋出租他人，每年收取高達 120萬元之租金，高於系爭房屋96年度課稅現值7萬4,700元 ，顯見被上訴人收取之租金包括轉租系爭房屋所坐落之基地 之價金，故得請求被上訴人返還系爭土地云云。然查，依被 上訴人所提房（店）屋租賃契約書第1條所約定租賃之使用 範圍係「台北市○○區○○路四段727號1Ｆ全部及附屬閣樓 」（見本院卷㈢第73頁），並未包括系爭土地；且依系爭房 屋所位處之地段，經不動產估價單位評估其地點佳、商業效 益強，有不動產估價報告書摘要在卷可參（見本院卷㈠238- 239頁），依目前台北市出租整棟房屋之行情，收取每月租 金10萬元亦屬合理，難認被上訴人有何將系爭房屋坐落之基 地轉租他人之情，故上訴人依此請求被上訴人返還系爭土地 ，實屬無據。
㈤至於上訴人主張本件租賃契約應有民法第449條第1項規定之 適用，並援引最高法院30年渝上字第311號判例內容，認該 判例於89年5月4日前成立之不定期基地租賃契約仍應受民法 第449條第1項20年之限制云云。經查，上開上訴人所援引之 最高法院30年渝上字第311號判例，早經最高法院90年4月17 日90年度第4次民事庭會議決議不再援用，亦無上訴人所謂
該判例於89年5月4日前成立之不定期基地租賃契約仍有適用 之規定。且民法第449條第1項有關「租賃契約之期限不得逾 20年」之規定，係指定有期限之租賃契約而言，於不定期限 之租賃契約並不適用（最高法院62年度台上字第3128號判例 意旨、65年台上字第2722號判例意旨參照）。本件兩造間所 存在之租地建屋契約，係屬不定期限租賃契約，並未定有期 限，自無上開民法第449條第1項規定之適用。參諸民法第44 9條於88年4月21日修正增訂第3項之立法理由亦載明：「現 代建築技術發達，房屋之使用期限一般超過二十年。如出租 人與承租人於租賃契約滿二十年時未達更新契約之合致，契 約即行消滅，對承租人之保障欠週，且有礙社會經濟利益， 為袪除此弊端，並配合第四百二十五條之一之增訂，爰增訂 第三項，使租用基地建築房屋者，不適用二十年租賃期限。 」等語，益徵本件租地建屋契約，並不適用20年租賃期限之 規定，是上訴人依此訴請拆屋還地，亦屬無據。 ㈥承上所述，被上訴人趙惟芬、趙明飛、趙彗妘及北碇公司分 別自91年9月25日、95年8月21日因法定承擔系爭租賃契約前 ，並未就系爭土地占有使用及收益，自無庸承擔前手未給付 之租金債務，故其等係分別自91年9月25日、95年8月21日起 ，方對上訴人負有給付租金之義務。惟按利息、紅利、租金 、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權， 其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅；又消滅時效， 自請求權可行使時起算。民法第126條、第128條前段分別定 有明文。復按時效完成後，債務人得拒絕給付。民法第144 條第1項亦著有明文。依系爭租賃契約之約定，上訴人就91 年、92年及93年租金部分，分別於92年1月、93年1月及94年 1月間即得請求給付，是其請求權消滅時效，應自斯時起算 ，各至97年1月31日、98年1月31日及99年1月31日屆滿5年。 上訴人雖曾於97年3月24日委由律師發函催告被上訴人趙惟 芬、趙明飛於文到7日內，給付自90年起積欠之租金，此有 勁業法律事務所函在卷足證（見原審卷㈠第22頁、第23頁） ，惟上訴人未於請求後之6個月內起訴，依民法第129條第1 項第1款及第130條之規定，時效視為未中斷，則上訴人遲至 99年12月31日始於本訴訟中具狀追加請求被上訴人趙惟芬、 趙明飛、趙彗妘給付91年、92年及93年之租金（見本院卷㈡ 第10頁、第12-14頁），顯已逾民法第126條規定5年之消滅 時效期間，被上訴人趙惟芬、趙明飛、趙彗妘抗辯上訴人主 張給付租金請求權罹於時效等情，核屬有據。據此，上訴人 請求被上訴人趙惟芬、趙明飛、趙彗妘給付自91年1月1日起 至93年12月31日之租金，為無理由，難以准許。故被上訴人
趙惟芬、趙明飛、趙彗妘係自94年1月1日起至98年6月2日將 系爭房屋應有部分移轉登記予第三人洪錦榮止，被上訴人北 碇公司則自95年8月21日起至99年5月4日上訴人移轉系爭土 地止，方各就其應有部分對上訴人負有給付租金之義務。 ㈦至於租金之計算，於91年、92年系爭租約雙方當事人約定每 年為68萬3,484元，93年起合意變更為68萬3,502元，此為兩 所不爭執。上訴人固請求如附表一所示96年之租金經計算後 金額為107萬8,956元云云，惟查，基地租金數額之調整，除 以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁 榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰 地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟 酌事項。故倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因 工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當， 而當事人對於調整租金額之計算比例復有爭執時，不定期租 賃之出租人非不得依民法第442條規定，訴請法院調整計算 租金之比例，以維公平（最高法院87年度台上字第1133號判 決意旨參照）。又租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當 事人固得依民法第442條聲請法院增減其租金，但在未聲請 法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產 價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力（最高法院47年
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