之土地價值以每坪1萬9,000元計算，總價為4,890萬5,400元 ，而⑴系爭土地整治及監控成本：依環境技師公會鑑定報告 所載109年2月評估廢棄物清理費及回填土地費用共需1,097 萬8,718元，由於本案價格日期為103年2月16日，需以物價 指數調整費用至價格日期水準，綜合考量後選擇性質較為接 近的營造工程物價指數（行政院主計處發布），並調整此成 本至價格日期即103年2月16日時水準，109年2月時營造工程 物價指數為128.49，103年2月時營造工程物價指數為122.51 ，本案整治及監控成本調整為1,097萬8,718元×（122.51/12 8.49）＝1,046萬7,762元，⑵使用損失：因系爭土地在廢棄物 清理及回填土地完成前，土地無法利用，以折現方式推估遲 延使用的損失如下：①折現率：運用不動產估價技術規則第4 3條「風險溢酬法評估」，以政府公債利率1.58％（價格日期 時）為基礎，考量流通性、風險性、增值性、管理上之難易 程度後推估其折現率為1.88%。②整治時間：依據環境技師公 會鑑定報告所列之工程情況，推估其整治的時間約需耗時6 個月。③使用損失折現計算為：4,890萬5,400元－4,890萬5,4 00元÷（1＋1.88%）0.5＝45萬3,329元。⑶汙名價損：①本案依 「中華民國不動產估價師公會全國聯合會第九號公報（瑕疵 不動產汙名價值減損估價指引）」，使用「文獻回顧」，對 汙名價損進行推估。②參考住宅學報「受污染工業土地之風 險、汙名與價值：美國經驗的啟示」論文所論述國外相關研 究中汙名造成之價值減損。③系爭土地使用分區為「特定農 業區農牧用地」，考量其「不動產類型」與外國相關研究中 汙名造成價值減損最為相近者為汙名造成價值減損程度為「 編號5」Bond（2001）「整治後之污染不動產汙名損失下跌 約30%」的研究最為相近，並就本案土地各區情況加權平均 取不同汙名價損，依環境技師公會鑑定報告記載系爭廢棄物 掩埋區塊面積分別為A區840㎡、B區430㎡及C、D區3,840㎡，就 A區840㎡部分，其廢棄物為廢塑膠袋、輪胎、磚塊、木塊、 電纜線、磁磚、珍珠板等，其平均掩埋廢棄物深度為5公尺 ，因地下水位高，其掩埋廢棄物與周邊泥土、地下水混拌， 經長時間浸泡後部分有機物腐敗而呈現黑色泥凝狀廢棄物， 日後清理時無法開挖後即可分離成廢棄物及土方分別處理， 此部分汙名造成價格減損為30%，B區430㎡部分，其廢棄物為 塑膠袋、磚塊、木塊、石頭等，其平均掩埋廢棄物深度約2 公尺，未與地下水接觸，日後清除時可開挖分離土方及分類 廢棄物後分別處理，此部分汙名造成價格減損為10%，C、D 區3,840㎡部分，其廢棄物為零星且少量之磚塊與大小石頭等 廢棄物，其平均開挖深度為1.2公尺，此部分汙名造成價格
減損為5%，其餘E區部分3,399㎡部分，開挖後至深度1.2公尺 左右，均未發現有磚塊與大小石頭等粗大廢棄物，此部分不 計汙名造成價格減損，據此計算汙名造成價格減損：合計各 區汙名造成價格減損×各區面積÷總面積＝5.72%，則本案汙名 價損為4,890萬5,400元×5.72%＝279萬7,389元。故系爭土地 因廢棄物掩埋情況之土地價值＝未受廢棄物掩埋時土地價值－ 整治及監控成本－使用損失－汙名＝4,890萬5,400元－1,046萬7 ,762元－45萬3,329元－279萬7,389元＝3,518萬6,920元。㈡比 較法評估：依據「不動產估價技術規則」之「比較法」及「 中華民國不動產估價師公會全國聯合會第九號公報（瑕疵不 動產汙名價值減損估價指引）」之「間接比較法」，對系爭 土地進行評估，其評估過程為：因廢棄物掩埋情況之土地價 值＝未受廢棄物掩埋情況之價值×（1－因廢棄物掩埋情況之價 值減損占交易總價之比例）。⑴未受廢棄物掩埋情況之價值 仍以4,890萬5,400元進行評估。⑵因廢棄物掩埋情況之價值 減損占交易總價之比例，經查詢內政部不動產交易實價查詢 服務網，蒐集與本案土地類似廢棄物掩埋情況之交易實例2 筆，運用「中華民國不動產估價師公會全國聯合會第九號公 報（瑕疵不動產汙名價值減損估價指引）」之「間接比較法 」推估其因廢棄物掩埋情況之價值減損占交易總價之比例， 以桃園市○○區○○段36地號土地（下稱○○段土地）、桃園市○○ 區○○段1468地號土地（下稱上○○土地）因廢棄物掩埋所造成 之價值減損率分別為27.03%、30.14%，依據「中華民國不動 產估價師公會全國聯合會第九號公報（瑕疵不動產汙名價值 減損估價指引）」之「價值減損（率）萃取方法」規定，以 上述2組之對偶分析，再進行價值減損率調整為本案因廢棄 物掩埋情況之價值減損占交易總價之比例為28.52%，詳如「 價值減損率因素調整表」。⑶因廢棄物掩埋情況之土地價值 （比較價格）為未受廢棄物掩埋情況之價值×（1－因廢棄物 掩埋情況之價值減損占交易總價之比例）＝4,890萬5,400元× （1－28.52%）＝3,495萬7,580元。㈢系爭土地因廢棄物掩埋情 況之土地價值，經以成本法推估其成本價格為3,518萬6,920 元，以比較法推估其比較價格為3,495萬7,580元，經就「比 較法」、「成本法」2種估價方法所獲得之價格進行綜合比 較，依所蒐集資料可信度、估價種類目的條件差異、價格形 成因素之相近程度，決定勘估標的取成本價格權重50%，取 比較價格權重50%，最後決定系爭土地因廢棄物掩埋情況之 價值為3,507萬2,250元。㈣系爭土地所計算出因廢棄物掩埋 情況而減損之價值：「本案土地103年2月16日為買賣基準日 之交易價值」減去「因廢棄物掩埋情況之土地價值」為4,89
0萬5,400元－3,507萬2,250元＝1,383萬3,150元（見外放估價 報告書）。核估價報告書已說明價格評估之估價方法採成本 法，評估系爭土地未受廢棄物掩埋時之土地價值、整治及監 控成本、使用損失、汙名價損，計算因廢棄物掩埋情況之土 地價值，及採比較法，評估系爭土地未受廢棄物掩埋情況之 價值、因廢棄物掩埋情況之價值減損占交易總價之比例，計 算因廢棄物掩埋情況之土地價值（比較價格），並綜合比較 後，依所蒐集資料之可信度、評估種類目的條件差異、價格 形成因素之相近程度，決定勘估標的取成本價格權重50%， 取比較價格權重50%，最後決定系爭土地因廢棄物掩埋情況 之價值為3,507萬2,250元，系爭土地因廢棄物掩埋情況而減 損之價值為1,383萬3,150元，估價報告書所敘明評估方法、 評估結論已屬有據。
⑹被上訴人雖以估價報告書計算整治及監控成本採環境技師公 會鑑定報告所概估廢棄物清理及回填沃土費用為計算基準有 誤，使用損失部分計算以系爭土地在廢棄物清理及沃土回填 前全部無法使用為範圍不合理，汙名價損所採國外案例之污 染種類與系爭土地污染種類及範圍不同，且系爭土地完成廢 棄物清理及沃土回填後，瑕疵既已補正，估價報告書推估系 爭土地因埋有廢棄物所減損之價值金額，較環境技師公會鑑 定報告概估清理廢棄物及回填沃土費用多，並不合理云云， 據此否認估價報告書鑑價結果。然估價報告書製作人即不動 產估價師黃國保到庭證述：估價報告書係以環境技師公會鑑 定報告作為基礎，成本法估價方法之整治及本案整治及監控 成本會受環境技師公會鑑定報告所概估清理費用金額影響， 成本法估價方法之使用損失部分會受到整治時間影響，但因 農地使用有季節性，不全然以整治時間計算，尚需考慮農地 季節性使用問題，例如整治後已過播種時間，後續仍有一段 時間因天候而無法使用土地，成本法估價方法之汙名價損部 分，農地、建地、商業用地等之污損比例會有不同，本案土 地廢棄物掩埋包含地下水污染部分，與報告第5頁「編號5」 Bond（2001）「整治後之污染不動產汙名損失下跌約30%」 的研究相同，且部分土地種類包含農地、住宅用地及其他土 地，又汙名價損部分，因環境技師公會鑑定報告區分A、B、 C、D、E區，其中A區部分記載：「平均掩埋廢棄物深度約5m ，因地下水位高，其廢棄物與周邊泥土、地下水混拌，經長 時間浸泡後部分有機物腐敗而呈現黑色泥凝狀廢棄物」等語 ，地下水有被污染，汙名價損為30%，B、C、D區部分係考量 其污染情況較輕微，故酌減為10%、5%，此部分是依據環境 技師公會鑑定報告為解讀，系爭土地為農地，地下水乾淨度
會影響農地價值，會對農地產生價值減損，無論地下水被污 染或是地下水污染土地，皆會影響農地價值之判斷，就比較 法估價方法部分，比較標的即○○段土地、○○段土地單價與本 案土地較相似，且○○段土地之不動產交易實價查詢服務網資 料備註欄記載因發現地下有掩埋廢棄物，買賣雙方協議折價 100萬元，由買方自行清理廢棄物，○○段土地之不動產交易 實價查詢服務網資料備註欄記載原簽約價款為501萬元，因 鑑界土地內有建築廢棄物，故雙方合意減價151萬元瑕疵物 件，伊所以選擇此2案例，是考慮買賣雙方已做過評估認為 可以處理廢棄物，加上伊到過現場做土地查訪，已盡最大努 力瞭解該2筆土地掩埋廢棄物內容及污染程度，不動產估價 技術規則規定，同一所有權人之數筆相鄰土地原則以整體使 用評估，1008、1008-1地號土地皆須經過1008-2地號土地對 外通行，估價時整體考量，且因臨路問題，實際上合併使用 ，在不動產市場上之價值，於未來土地買賣時，亦會一起整 體考量等語（見本院卷二第214至221頁）。證人黃國保已說 明估價報告書之評估方法、考量依據。且環境技師公會鑑定 報告分別以系爭土地A區840㎡、B區430㎡及C、D區3,840㎡範圍 之掩埋廢棄物現況及數量、種類，評估清理及回填沃土之工 程項目，本於專業計算推估廢棄物清理及回填沃土所需費用 （見環境技師公會鑑定報告第14至21頁），其計算、推估金 額已非無據，估價報告書按環境技師公會鑑定報告所推估計 算廢棄物清理及回填沃土所需費用已為評估整治及監控成本 基礎，自屬有據；又1008、1008-1地號土地皆須經過1008-2 地號土地對外通行，業據證人黃國保證述在卷（見本院卷二 第220頁），與系爭土地現場照片相符（見原審卷一第112頁 ），系爭土地掩埋廢棄物未經清理，不僅無法整體使用收益 ，且進行清理作業期間，工程施作、廢棄物堆置等勢必影響 無掩埋廢棄物土地部分使用，則使用損失部分計算，估價報 告書以系爭土地在廢棄物清理及沃土回填前全部無法使用， 期間為整治期間約6個月以為評估標準，自屬合理；至於汙 名價損所採國外案例僅為成本法項下評估汙名價損所參酌相 關國外案例，並已說明參酌理由，而成本法所評估因廢棄物 掩埋情況之土地價值為3,422萬3,511元，尚與依比較法所評 估因廢棄物掩埋情況之土地價值3,485萬4,879元經比較分析 計算後，最後決定因廢棄物掩埋情況之土地價值為3,453萬9 ,195元，並據此計算系爭土地因廢棄物掩埋情況而減損之價 值為1,436萬6,205元，被上訴人單以汙名價損所採國外案例 不合理，即否認估價報告書所評估因廢棄物掩埋情況之土地 價值，自未有據；另系爭土地既有掩埋系爭廢棄物，縱使事
後完成廢棄物清理及沃土回填而補正瑕疵，然估價報告書已 載明尚有使用損失、汙名價損等因素導致價值減損可能，是 估價報告書所評估系爭土地因埋藏系爭廢棄物所導致價值減 損，不當然等同環境技師公會鑑定報告所概估清理廢棄物及 回填沃土費用，亦屬合理；是被上訴人上開抗辯，尚無從否 定估價報告書之鑑定結果，不足以為有利於被上訴人之認定 。
⑺有關系爭土地埋藏廢棄物清理計畫及所需費用，環境技師公 會鑑定報告為下列認定結果：系爭廢棄物為一般廢棄物，包 括有「營建廢棄混合物」屬環保署公告之一般事業廢棄物（ 編碼D-0599）為「土木或建築廢棄物混合物」，以及非屬公 告應回收或再利用之土木或營建工程作業所產生之建築廢料 或其混合物，以及含有如塑膠繩、輪胎、麻袋…等一般廢棄 物（編碼D-0299），均屬「廢棄物清理法」適用範圍，只要 依法清除該批廢棄物即可符合「廢棄物清理法」規定，非屬 「土壤及地下水污染整治法」規範範疇，且依「廢棄物清理 法」第41條規定，從事廢棄物清除、處理業務者，應向主管 機關申請核發公民營廢棄物清除處理機構許可文件後，始得 受託清除、處理廢棄物業務，因系爭土地非合法之廢棄物處 理場所，自應依「廢棄物清理法」規定，委託已取得清除處 理許可之廢棄物清除處理機構清除、處理系爭廢棄物，廢棄 物清理計畫及概估所需費用，其中A區掩埋廢棄物重度密級 區域：本範圍埋設廢棄物包含有營建廢棄物及如塑膠繩、輪 胎、麻袋…等「一般廢棄物」，該區塊平均掩埋深度約在地 下5公尺處，因經數次開挖查驗廢棄物種類致使該廢棄物與 土方、地下水混拌，以及經長時間掩埋該廢棄物均已呈現為 腐敗黑色泥凝狀廢棄物，因目前國內缺乏合法掩埋場，且其 掩埋費用每噸高達2.1～2.5萬元，如全數挖除該批廢棄物委 託外運至掩埋場掩埋並不可行，建議採用現地分離砂土及廢 棄物分類後再分別清除處理為較可行方式，依據委託宜蘭大 學於開挖地查驗時之採集樣品分析結果，纖維布類、木材、 稻草、落葉及廢塑膠等可燃物所佔比例約為12.2%，其他為 不可燃物有砂土及陶瓷等廢棄物，本區域推估總開挖體積為 3,400m³，扣除覆土深度其需篩分體積為3,280m³，可燃廢棄 物約為380m³【3,280m³×12.2%＝400m³，400m³×0.95（比重） ＝380m³】，可燃廢棄物可送往焚化爐燒卻，其他砂土及營建 廢棄物磚塊、石塊，經分離後可回填至原開挖區域窪地，至 於目視不可燃廢棄物如瓶罐、玻璃或陶瓷等不燃廢棄物無法 回收再利用者不多，粗估少於3公噸，則需送往合法掩埋場 掩埋（以上為掩埋廢棄物現況與數量），掩埋廢棄物嚴重區
塊可委託民間公司開挖廢棄物後於現地先行曝曬至降低含水 率後再利用機械或人工方式分離出土壤、營建混合物、可燃 廢棄物，以及不可燃廢棄物如瓶罐、陶瓷、金屬類等廢棄物 ，現場分類處理掩埋廢棄物於國內較少案例，尤以系爭土地 掩埋廢棄物深度達5m，且地下水位高，廢棄物長期浸泡水中 已形成爛泥狀，挖掘埋設於深度5m之廢棄物可能因土壤鬆軟 而造成鄰近土地崩塌，為安全考量必須於開挖範圍內打鋼板 樁，並須於周邊點井抽水，始可開始挖掘地面下廢棄物，開 挖之砂土與廢棄物混合物須經曝曬乾燥至含水率低於50%後 再以震動或其他圓筒式篩分機分離砂石及廢棄物，除可就地 回填之砂土、石塊及磚塊，其餘則需委託合格清除機構清除 處理，而清除一般廢棄物前，需先預估分離後可能產生可燃 及不可燃廢棄物數量，並依「廢棄物清理法」第31條規定先 行檢具「廢棄物清理計畫書」送請地方環保機關核定後再委 託合格清除處理機構分別清除及處理，另開挖區域所需補充 適合種植農作物之客土則需借土方外運回填，以覆土深度不 少於1.2m為原則（以上為開挖及篩分廢棄物計畫），依前述 說明推估本區域砂石與各項廢棄物數量，及依施工計畫與市 場單價概估所需清除處理費用如附表一所示。B區掩埋廢棄 物中度密級區域：本區域於開挖深度約1.5m發現有塑膠袋、 磚塊、木塊、石頭等廢棄物，因未與地下水接觸，可開挖掩 埋區土壤後篩分土壤及分類廢棄物類別後分別處理，屬中度 密級區塊，建議本區塊可目視是否有掩埋廢棄物決定開挖深 度，並分離粗大固體物，而分離出之磚塊、石頭等廢棄物可 就地回填於A區，而部分可燃性廢棄物如雜草、塑膠袋、木 塊等則送往焚化處理，如有發現不可燃廢棄物則送往掩埋場 ，本區塊考量作為農地用途，可全面開挖地面下1.2m土壤經 由機器篩分方式篩分適合種植之土壤現地回填，其餘顆粒較 大土方則可回填至A區（以上為掩埋廢棄物現況與清理計畫 ），B區塊含有少許粗大磚塊、石頭固體物及一般廢棄物， 因無浸泡地下水，可開挖目視分離該粗大固體予以分類後分 別處理，但為農地使用仍有必要於現場安裝機械式滾筒篩分 出粒徑適合土壤現地回填，其餘粒徑較大土方則可回填至A 區，B區塊面積推估需篩分土壤總體積為516m³（430㎡×1.2m＝ 516m³，以上為開挖及篩分廢棄物計畫），機械式或振動式 滾筒含前後輸送帶設施一套初設費約150萬元，可與C、D區 域共用篩分機，每日處理量可達200m³。因不易推估本區域 分離後之廢棄物數量，暫以可燃廢棄物為10噸，不可燃廢棄 物為1噸作為概估B區所需清除處理費用如附表二所示。C、D 區掩埋廢棄物輕微區域：本區域於開挖深度約1.2m發現廢棄
物有少量之磚塊、石頭等粗大固體物，未發現一般廢棄物， 因本區未與地下水接觸，可機械式篩分處理廢棄物，本區域 開挖土壤可目視分離粗大固體物及篩分適合農地使用土壤現 地回填，其餘粗大固體物如磚塊、石頭可回填至A區，本區 面積為3,840㎡，如以開挖深度1.2m計算開挖土壤體積為4,60 8m³（3,840㎡×1.2m＝4,608m³，以上為掩埋廢棄物現況與清理 計畫），依開挖區域土壤數量概估所需費用如附表三所示。 系爭土地因掩埋營建混合物及一般廢棄物，經規劃清理廢棄 物方法為在A區掩埋重度密級區域，因廢棄物浸泡地下水， 故開挖區內土壤分批先經曝曬乾燥後分離土壤現地回填，以 及分類後之可燃廢棄物送往垃圾焚化爐燒卻，不可燃廢棄物 則送往合法掩埋場掩埋，不足土方則外借適合農地種植之客 土回填，B區為掩埋廢棄物中度密級區域，因未浸泡地下水 故可目視分離開挖廢棄物之砂土現地回填，分類後之可燃及 不可燃廢棄物亦分別送往焚化及掩埋處理，至於C、D區為掩 埋輕微密級區域，表面土層可能因當年回填窪地之回填土未 經適當篩分小顆粒石塊、磚塊，可利用機械滾筒式篩分機分 離地面下1.2m上方土壤，適合耕種之農地土壤現地回填，分 離較大顆粒石塊、磚塊則可掩埋於A區下側，目前依檢測數 據推估開挖土方與篩分廢棄物數量，及依訪查市場單價概估 其總清除處理費用為1,151萬8,104元，有環境技師公會鑑定 報告可據（見該報告14至20頁）。
⑻被上訴人抗辯環境技師公會鑑定報告概估清理廢棄物及回填 客土費用過高，並提出訴外人凱楠營造有限公司（下稱凱楠 公司）製作之清理費用報價單及估算說明表（見本院卷二第 229至237頁）及東駿工程顧問有限公司（下稱東駿公司）之 系爭土地廢棄物清理費用鑑定報告書（見本院卷三第37至11 3頁），主張實際清除之費用僅需526萬7,400元、或442萬3, 015元、或546萬7,675元、或632萬7,760元、或687萬7,528 元云云（見本院卷二第225頁）。經本院檢附凱楠公司製作 之清理費用報價單及估算說明表予環境技師公會表示意見， 環境技師公會回覆：「二、本會擬定本場所預估廢棄物清理 工作約6個月。三、本會針對凱楠公司對原概估工程費有意 見部分已分別提出說明如附件二。本會係參酌國內常用污染 土壤篩分工法（如附件三之設備外觀及說明）概估本場地土 壤污染清理費用，本概估總清理費修正後為1,097萬8,718元 。四、土壤污染廢棄物與僅含廢棄物之清理工法不同，則其 清理費用自不同，然凱楠公司並未具體說明污染土壤廢棄物 分離方法及考量高地下水位區域開挖施工安全性，為估算清 理費用差異原因。」等語，有環境技師公會111年11月14日
函及所附「預估工作期程」、「A區掩埋廢棄物重度密級區 域修正概估清理費用及說明」、「B區掩埋廢棄物中度密級 區域修正概估清理費用及說明」、「C&D區開挖及篩分土壤 修正概估費用」（見本院卷二第273至283頁，如附表四、五 、六所示），經概估清理廢棄物總費用修正為681萬6,480元 ＋205萬5,360元＋210萬6,878元＝1,097萬8,718元。且證人即 環境技師公會鑑定報告製作人高信福已到庭證述：附表四項 次一編號3所載點井及抽水，係指當地下水位較高時，要在 旁邊打井、抽水，降低地下水位，因A區開挖時，有看到地 下水位較高，旁邊土壤坍塌，先打井至地下5、6米，將馬達 放下去，再抽水一段時間，降低地下水位，防止土壤崩塌， 此為2個工項，施工目的降低地下水，點井及抽水價格係依 經驗判斷，點井及抽水費用均列入，因區塊地下水位高，若 要清理，開挖過程中，周邊土壤會一直崩塌，所以要先打井 抽水，所以要區分篩分及暫存區設置、抽水暫存池，是為將 掩埋廢棄物之土壤開挖出來，放置另一區，待其乾燥，才能 進行篩分，且地下水已受污染，要先存放待清晰後，再排至 鄰近排水系統，不然會污染附近農地，旁邊既有足夠面積空 地，可就地於空地進行乾燥及篩分，本案土壤混有廢棄物， 直接排水入水溝，多少會造成水溝污染，施工期間需點井、 抽水，保留抽水暫存池較好，鋼板樁打設係若基地開挖有崩 塌危險，要先用鋼板樁圍起來，防止崩塌，因挖到5米仍有 廢棄物，應用9米鋼板樁，費用包括租金及拔除費用，受污 染土地一邊是道路，一邊是別人的土地，為施工安全，有設 置鋼板樁必要，如採系爭土地西側、南側施作鋼板樁，東側 、北側以逐步開挖方式，應該可行，就每米1萬5,000元或1 萬4,000元價格無意見，55米應該是施作一半，工期是以工 作天預估，天氣不好當然會增加工期，A區廢棄物很多是廢 布條，大部分要以挖土機、人工慢慢挑選，且要先乾燥，所 以預估1立方米以600元計算，挖土機費用每立方米60元計算 ，A區與B、C、D區之廢棄物性質不同，無法做相同篩分處理 ，無法以承租篩分機方式處理A區廢棄物，至於B、C、D區廢 棄物可以承租篩分機方式施作等語（見本院卷三第23至29頁 ）。證人高信福就A區與B、C、D區清除廢棄物施作工法不同 、點井及抽水、鋼板樁施作必要性及可以租賃方式租用篩分 機施作B、C、D區篩分作業等情，已證述明確。經綜整環境 技師公會111年11月14日函及所附「預估工作期程」、「A區 掩埋廢棄物重度密級區域修正概估清理費用及說明」、「B 區掩埋廢棄物中度密級區域修正概估清理費用及說明」、「 C、D區開挖及篩分土壤修正概估費用」（見本院卷二第273
至283頁，如附表四、五、六所示）及凱楠公司製作之清理 費用報價單及估算說明表（見本院卷二第229至237頁）、東 駿公司製作之系爭土地廢棄物清理費用鑑定報告書（見本院 卷三第37至113頁）所載，並審酌證人高信福證詞內容，就A 區掩埋廢棄物重度密級區域清理費用，應以附表四所載費用 ，加計點井費用4萬4,000元（原編列點井及抽水費用10萬元 ，後編列抽水費用5萬6,000元，差額4萬4,000元為點井費用 ），扣除原列鋼板樁打涉及拔除（9m）120m費用180萬元（ 每公尺費用1萬5,000元）與施作55m費用（55m×1萬5,000元 ）82萬5,000元之差額97萬5,000元（即以施作系爭土地西側 、南側為必要，約為原施作長度半數即55m計算），其餘部 分則無變更必要，則A區掩埋廢棄物重度密級區域清理費用 應為588萬5,480元【計算式：681萬6,480元＋4萬4,000元－97 萬5,000元＝588萬5,480元】。B區掩埋廢棄物中度密級區域 清理費用，按附表五所載進行篩分作業需時6日，且被上訴 人陳明篩分機市場行情每日租金約1萬8,000元至2萬元，每 月租金約40萬元等語，上訴人對於被上訴人陳述篩分機租金 無意見等語（見本院三第173、174頁），則附表五項次2所 載「機械式滾筒篩分機設備費用」應為10萬8,000元【計算 式：1萬8,000元×6日＝10萬8,000元】，其餘部分則無變更必 要，是B區掩埋廢棄物中度密級區域清理費用為66萬3,360元 【計算式：205萬5,360元－150萬元＋10萬8,000元＝66萬3,360 元】。C、D區開挖及篩分土壤費用，按附表六所載項次2「 機械式滾筒篩分機操作費用」所載期間為40日，是附表六費 用自應增列篩分機40日租金72萬元【計算式：1萬8,000元×4 0日＝72萬元】，其餘部分亦無變更必要，則C、D區開挖及篩 分土壤費用應為282萬6,878元【計算式：210萬6,878元＋72 萬元＝282萬6,878元】。是A、B、C、D區之掩埋廢棄物清理 費用共計937萬5,718元【計算式588萬5,480元＋66萬3,360元 ＋282萬6,878元＝937萬5,718元】。 ⑼而按估價報告書係運用「不動產估價技術規則」之「成本法 」、「比較法」兩種估價方法，及「中華民國不動產估價師 公會全國聯合會第九號公報（瑕疵不動產汙名價值減損估價 指引）」，推估出「本案土地有廢棄物掩埋情況之價值」， 再以此價值與「本案土地103年2月16日為買賣基準日之交易 價值」之差額，計算出本案土地「因廢棄物掩埋情況而減損 之價值」，其中㈠成本法評估係以未受廢棄物掩埋時之土地 價值－整治及監控成本－使用損失－汙名價損，計算系爭土地 因廢棄物掩埋情況之土地價值，而整治及監控成本原係以環 境技師公會鑑定報告所載109年2月評估廢棄物清理費及回填
土地費用共需1,097萬8,718元以為計算基礎，然A、B、C、D 區之掩埋廢棄物清理費用為937萬5,718元，業據核算如上， 且本案價格日期應為103年2月16日，需以物價指數調整費用 至價格日期水準，綜合考量後選擇性質較為接近的營造工程 物價指數（行政院主計處發布），並調整此成本至價格日期 即103年2月16日時水準，109年2月時營造工程物價指數為12 8.49，103年2月時營造工程物價指數為122.51，本案整治及 監控成本調整為893萬9,367元【計算式：937萬5,718元×（1 22.51/128.49）＝893萬9,367元，元以下四捨五入，以下同 】，至於使用損失45萬3,329元、汙名價損279萬7,389元均 無變動必要，則系爭土地因廢棄物掩埋情況之土地價值＝未 受廢棄物掩埋時土地價值－整治及監控成本－使用損失－汙名 價損＝4,890萬5,400元－893萬9,367元－45萬3,329元－279萬7, 389元＝3,671萬5,315元。至於㈡比較法評估因廢棄物掩埋情 況之土地價值（比較價格）為未受廢棄物掩埋情況之價值× （1－因廢棄物掩埋情況之價值減損占交易總價之比例）＝4,8 90萬5,400元×（1－28.52％）＝3,495萬7,580元，因無涉系爭 土地整治及監控成本，亦無變更必要。審酌估價報告書按系 爭土地因廢棄物掩埋情況之土地價值，經以成本法推估其成 本價格，以比較法推估其比較價格，並就「比較法」、「成 本法」2種估價方法所獲得之價格進行綜合比較，依所蒐集 資料可信度、估價種類目的條件差異、價格形成因素之相近 程度，決定勘估標的取成本價格權重50％，取比較價格權重5 0％，作為計算系爭土地因廢棄物掩埋情況之價值，則以此計 算，系爭土地因廢棄物掩埋情況之價值應為3,583萬6,448元 【計算式：（3,671萬5,315元＋3,495萬7,580元）÷2＝3,583 萬6,448元】，系爭土地所計算出因廢棄物掩埋情況而減損 之價值：「本案土地103年2月16日為買賣基準日之交易價值 」減去「因廢棄物掩埋情況之土地價值」應為1,306萬8,952 元【計算式：4,890萬5,400元－3,583萬6,448元＝1,306萬8,9 52元】。從而上訴人主張系爭土地因埋藏廢棄物而有瑕疵， 致使價值減損1,306萬8,952元，應屬可採。 ⑽按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179條定有明文。查上訴人主張被上訴人應負系爭土地之物 之瑕疵擔保責任，依民法第359條規定，請求減少系爭契約 買賣價金，既屬有據，且上訴人請求減少買賣價金即價值減 損1,306萬8,952元，亦屬可採，則上訴人以其2人為系爭契 約當事人，各有系爭契約權利1/2，據此請求請求被上訴人 應返還廖志勇、劉文良各653萬4,476元【計算式：1,306萬8
,952元÷2＝653萬4,476元】，及均自起訴狀繕本送達翌日（ 即106年9月8日，見原審卷一第34頁）起至清償日止，按年 息5%計算之法定遲延利息，自屬有據，為有理由。 ㈡上訴人備位主張依買賣契約第7條第3項約定、民法第213條第 3項或第227條第1項依關於給付遲延之規定行使權利請求賠 償回復原狀所需必要費用1,151萬8,104元，有無理由？ 按 訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之訴為 裁判。如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁判。 上訴人先位之訴主張依民法第354條第1項、第359條規定， 請求被上訴人減少系爭契約買賣價金1,306萬8,952元，並依 民法第179條規定請求被上訴人應返還同上金額之溢領價金 本息予上訴人各一半，既為有理由，則本院無庸再就上訴人 備位之訴即主張依買賣契約第7條第3項約定、民法第213條 第3項或第227條第1項依關於給付遲延之規定行使權利請求 賠償回復原狀所需必要費用為裁判，附此敘明。七、綜上所述，上訴人依於原審民法第354條第1項、第359條規 定，請求被上訴人減少系爭契約買賣價金1,151萬8,104元， 並依民法第179條規定請求被上訴人應給付同上金額之溢領 價金予上訴人各一半即各575萬9,052元，及均自起訴狀繕本 送達之翌日即106年9月8日（見原審卷一第34頁）起至清償 日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就 上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論 旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢 棄改判如主文第2項所示。另上訴人於本院審理時，追加請 求被上訴人應分別再給付上訴人各142萬4,050元，及均自起 訴狀繕本送達翌日起即106年9月8日起至清償日止，按年息5 %計算之利息部分，其中請求被上訴人應再給付上訴人各77 萬5,424元本息部分為有理由，應予准許，其餘請求部分則 無理由，應予駁回。又上訴人勝訴部分，兩造均陳明願供擔 保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金 額准許之。上訴人敗訴部分，其假執行聲請失所附麗，應併 予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰 不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，追加之訴為一部有理由，一 部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 112 年 9 月 26 日 民事第十五庭
審判長法 官 陳慧萍
法 官 沈佳宜
法 官 陳杰正
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 26 日 書記官 林雅瑩
表一：A區掩埋廢棄物重度密集區域概估清理費用項次 工程項目 數量 單位 單價 複價 備註 一 前置作業 1 施工圍籬（高2.4m） 300 m 1,500 450,000 2 工地大門 1 座 25,000 3 點井及抽水 1 式 100,000 4 篩分及暫存區設置 500 m² 450 225,000 5 抽水暫存池 1 式 25,000 二 挖掘及篩分作業 1 鋼板樁打設及拔除（9m） 120 m 15,000 1,800,000 含租金 2 廢棄物開挖作業 3,400 m³ 60 204,000 3 廢棄物篩分作業 3,280 m³ 600 1,968,000 含廠內小搬運及投料費用 三 廢棄物清理作業 1 可燃廢棄物焚化 380 噸 3,500 1,330,000 2 不可燃廢棄物掩埋 3 噸 21,000 63,000 四 檢測及回填作業 客土購置 480 m³ 500 240,000 鬆方 客土重金屬檢測 2 樣 10,000 20,000 客土回填壓實 480 m³ 80 38,400 五 場地還原作業 1 式 200,000 六 包商利潤及稅捐 1 式 670,000 合計 7,358,400
表二：B區掩埋廢棄物中度密集區域概估清理費用項次 工程項目 數量 單位 單價 複價 備註 1 開挖廢棄物費用 516 m³ 60 30,960 包括機械及人力 2 機械式滾筒篩分機設備費用 1 組 1,500,000 1,500,000 含安裝試車 3 機械式滾筒篩分機操作費用 6 日 40,000 240,000 含人工及發電機 4 就地回填土方 505 m³ 80 40,400 含工地小搬運 5 可燃廢棄物焚化費用 10 噸 3,600 36,000 含清除費用 6 不可燃廢棄物掩埋費用 1 噸 21,000 21,000 7 包商利潤及稅捐 1 式 187,000 合計 2,055,360
表三：C、D區開挖及篩分土壤概估費用
項次 工程項目 數量 單位 單價 複價 備註 1 開挖廢棄物費用 4,608 m³ 60 276,480 包括機械及人力 2 機械式滾筒篩分機操作費用 40 日 40,000 1,600,000 含人工及發電機 3 就地回填土方 4,608 m³ 8 36,864 含機具小搬運 4 包商利潤及稅捐 1 式 191,000 合計 2,104,344
表四：A區掩埋廢棄物重度密集區域修正概估清理費用及說明項次 工程項目 數量 單位 單價 複價 備註及說明 一 前置作業 1 施工圍籬（高2.4m） 300 m 900 270,000 ① 2 工地大門 1 座 2,400 2,400 ① 3 點井及抽水 1 式 56,000 56,000 ② 4 篩分及暫存區設置 500 m² 0 0 ③ 5 抽水暫存池 1 式 0 0 ③ 二 挖掘及篩分作業 1 鋼板樁打設及拔除（9m） 120 m 15,000 1,800,000 ④ 2 廢棄物開挖作業 3,400 m³ 60 204,000 ⑤ 3 廢棄物篩分作業 3,280 m³ 600 1,968,000 ⑤ 三 廢棄物清理作業 1 可燃廢棄物焚化 380 噸 3,500 1,330,000 2 不可燃廢棄物掩埋 3 噸 21,000 63,000 四 檢測及回填作業 客土購置 480 m³ 500 240,000 客土重金屬檢測 2 樣 10,000 20,000 客土回填壓實 480 m³ 80 38,400 五 場地還原作業 1 式 80,000 100,000 ⑥ 門口管制人月費用（新增） 35,000 月 3 105,000 ⑦ 六 包商利潤及稅捐 1 式 619,680 ⑧ 合計 6,816,480 ⑧ 說明①：本施工區域因位於空曠區域，可接受施工圍籬高度為1. 8m，同意調低施工圍籬及工地大門單價。
②：點井排水使用泵浦因無性能規範，凱楠公司認為該費用 可購得合用抽水泵浦，無意見。
③：篩分及暫存區設置地點可於原場地內及抽除地下水至鄰 近水溝確實可行，同意刪除該兩筆預算。
④：如本報告書16頁所載，本系爭土地掩埋廢棄物深度達5m ，且地下水為高（如報告書附件五之照片4、5、8）， 廢棄物長期浸泡水中已形成爛泥狀，挖掘埋設於深度5m 之廢棄物可能因土地鬆軟而造成鄰近土地崩塌，為安全 考量必須於開挖範圍打鋼板樁，並需於周邊點井抽水， 始可挖掘地面下廢棄物。如依凱楠公司施工方式點井排 水是可降低排水位，但其土壤仍呈含水飽和狀態，需於 大面積開挖恐有崩塌情況發生，為確保工安安全仍建議 維持原施工方式。
⑤：廢棄物開挖單價係一般工程單價，而廢棄物篩分因此區 域廢棄物依開挖調查時發現為廢輪胎、纖維布類、木材
、稻草、落葉及廢塑膠等可燃物，以及有沙土及陶瓷等 不可燃廢棄物。開挖之沙土與廢棄物混合物須經曝曬乾 燥致含水率低於50%後再以震動或其他圓筒式篩分機分 離沙土及廢棄物，除砂土及石塊、磚塊可就地回填外， 可燃物及不可燃廢棄物則需委託合格清除機構清除處理 ，可燃物可送往焚化爐燒卻，不可燃物則需送往掩埋場 掩埋（如報告書16頁）。該單價包括場區內小搬運及就 地回填費用，因此本兩工項建請維持原編列費用。然凱 楠公司係以一式計價編列預算並無依據。
⑥：本工項「場地還原作業」係全區移除施工設備，回復原 狀後移交原地主之費用，本會同意酌予降低。
⑦：本場地清理廢棄物預計實際工作時間3個月，故同意依凱 楠公司編列「門口管制人月費」單價35,000元/月，以3 個月計價。
⑧：本清理費經修正部分費用，「包商利潤及稅捐」以10%修 正費用，及修正其總價。
表五：B區掩埋廢棄物中度密集區域概估清理費用及說明項次 工程項目 數量 單位 單價 複價 備註及說明 1 開挖廢棄物費用 516 m³ 60 30,960 包括機械及人力 不修正，如說明① 2 機械式滾筒篩分機設備費用 1 組 1,500,000 1,500,000 含安裝試車 不修正，如說明② 3 機械式滾筒篩分機操作費用 6 日 40,000 240,000 含人工及發電機 不修正，如說明③ 4 就地回填土方 505 m³ 80 40,400 含工地小搬運 不修正，如說明① 5 可燃廢棄物焚化費用 10 噸 3,600 36,000 含清除費用 6 不可燃廢棄物掩埋費用 1 噸 21,000 21,000 7 包商利潤及稅捐 1 式 187,000 合計 2,055,360 說明①：凱楠公司將B區與A區開挖費用以一式計價並無依據，建
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