損害賠償等
臺灣高等法院(民事),重上字,106年度,289號
TPHV,106,重上,289,20171121,1

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臺灣高等法院民事判決        106年度重上字第289號
上 訴 人 大師國際不動產股份有限公司
法定代理人 陳建慶
訴訟代理人 蔡茂松律師
      黃啟銘律師
上 訴 人 張秋美
訴訟代理人 葉宏基律師
上列當事人間請求損害賠償等事件,兩造對於中華民國106年2月
15日臺灣臺北地方法院105年度重訴字第851號第一審判決各自提
起上訴,經本院於106年11月7日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人大師國際不動產股份有限公司(下稱大師公司)主張 :上訴人張秋美(下稱張秋美)自民國95年起擔任伊天母營 業處營業員,雙方訂有經紀人合作契約書(下稱系爭經紀合 約)。伊於103年4月23日與買方即訴外人陳幼玲簽訂買賣斡 旋契約書(下爭系爭斡旋契約),陳幼玲願出價新臺幣(下 同)310,180,000元購買賣方即訴外人蔡明興所有門牌號碼 臺北市○○區○○○路0段00號15樓房屋暨坐落土地(下合 稱系爭房地)及9個停車位(與系爭房地合稱系爭物件), 斡旋期間自103年4月23日起至同年月30日(下稱斡旋期間) 。詎張秋美明知買賣雙方已於斡旋期間就買賣價金及買賣標 的達成合意,竟為獲得高額仲介服務報酬,違背買方真意, 傳遞錯誤購買條件予賣方,故意拖延成交,迨斡旋期間期滿 翌日,張秋美即辦理離職,另設立訴外人大喜國際開發有限 公司(下稱大喜公司),而張秋美離職前即與伊競爭對手台 灣房屋天母七段特許加盟店即翊富房屋股份有限公司(下稱 翊富公司)營業員黃翊華建立合作關係,離職後仍繼續利用 伊名義進行仲介業務,違反保密責任及洩漏系爭物件資料, 並於103年5月14日促成買賣雙方簽訂與系爭斡旋契約相同價 金及物件之成屋買賣契約書(下稱系爭買賣契約)。張秋美 違反系爭經紀合約及兩造間委任關係,且構成刑法背信罪, 因系爭物件仲介服務報酬為買賣總價款3%,依系爭斡旋契約 第6條第1項約定,陳幼玲應支付買賣總價1%服務報酬3,101, 800元,蔡明興則應支付其餘2%服務報酬6,203,600元,服務 報酬合計9,305,400元,經扣除5%管理服務費465,270元及營 業稅420,959元,復依系爭經紀合約所定分配比例,伊因而 損失服務報酬4,220,063元。又張秋美所為係屬惡意,依系



爭經紀合約約定,伊尚得依所受損害請求張秋美賠償1倍之 懲罰性違約金4,220,063元。爰依系爭經紀合約第12條第1項 前段、民法第544條、第184條第1項前段(擇一請求)及依 系爭經紀合約第12條第2項,求為命張秋美應給付伊8,440,1 26元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5%計 算利息之判決。並願供擔保,請准宣告假執行等語。二、張秋美則以:系爭物件於斡旋期間係由黃翊華擔任賣方經紀 人,當時開價每坪150萬元、9個車位2,700萬元,伊與陳幼 玲簽訂系爭斡旋契約時,陳幼玲係提出每坪134.47萬元與9 個停車位,總價310,180,000元,並另加購1個車位,伊請黃 翊華轉告訴外人即富邦建設股份有限公司(下稱富邦公司) 業務經理王曉平,經王曉平告知蔡明興後,蔡明興表示每坪 須達140萬元,且無法另提供第10個車位,導致斡旋失敗, 伊並非故意阻擋系爭物件成交。伊於終止系爭經紀合約前, 未與任何第三人簽約處理、執行房地仲介相關業務,伊所蒐 集、取得或持有之系爭物件相關資料,亦無以任何形式提供 或揭露予第三人,復無為自己或第三人利益以任何形式,蒐 集、處理及利用伊所知悉、取得或持有客戶資料、大師公司 人員、合作廠商或競爭者任何形式儲存資料,更未與客戶或 任何第三人私下完成交易或獲取不當利益。且伊終止系爭經 紀合約後,並無以大師公司名義蒐集、處理及利用相關物件 資料,亦無以其名義從事仲介業務,且已將所知悉及持有全 部客戶及物件相關資料交接予大師公司,自無違反系爭經紀 合約之情事,大師公司請求伊賠償8,440,126元本息,自屬 無據。縱認伊有違約情事,因大師公司及伊均係買方仲介, 且大師公司並未指派其他人員執行仲介工作,賣方另有仲介 人員黃翊華,伊與黃翊華同意系爭物件服務報酬先扣除介紹 人報酬後平分,伊實際取得仲介服務報酬為430萬元,再扣 除大師公司管理服務費215,000元及營業稅194,524元,依系 爭經紀合約所定分配比例,大師公司至多可取得仲介服務報 酬為1,900,714元。又大師公司對於業務員承攬案件並未提 供任何援助,且要求業務員自行負擔費用,迨案件成交後其 可享有約一半分紅,顯屬不公,故其請求原可取得服務報酬 1倍之懲罰性違約金,為無理由且過高等語,資為抗辯。三、原審為大師公司一部勝訴、一部敗訴之判決,判命張秋美應 給付大師公司5,220,063元,及自105年7月5日起至清償日止 ,按年息5%計算之利息,並分別諭知准、免為假執行之宣告 ,另駁回大師公司其餘之訴及該部分假執行之聲請。兩造對 原判決不利部分各自提起上訴,大師公司上訴聲明:㈠原判 決不利於大師公司部分廢棄。㈡前開廢棄部分,張秋美應再



給付大師公司3,220,063元,及自105年7月5日起至清償日止 ,按年息5%計算之利息。㈢願供擔保,請准宣告假執行。對 張秋美之上訴則答辯聲明:上訴駁回;張秋美上訴聲明:㈠ 原判決不利於張秋美部分廢棄。㈡上開廢棄部分,大師公司 在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。對大師公司之上訴則 答辯聲明:㈠上訴駁回。㈡如受不利判決,願供擔保請准宣 告免為假執行。
四、兩造不爭執事項:
㈠兩造自95年起有不動產經紀人合作關係,曾於103年1月15日 簽訂系爭經紀合約,存續期間自簽訂日起至103年12月31日 止。
㈡大師公司與陳幼玲於103年4月23日簽訂系爭斡旋契約,就系 爭物件約定以總價310,180,000元進行斡旋,斡旋期間為103 年4月23日起至同年月30日止。
張秋美於103年5月1日提出承攬合約解除申請書予大師公司 ,兩造合作關係自103年5月2日終止。
陳幼玲余明芳於103年5月14日與蔡明興就系爭物件以總價 310,180,000元簽訂系爭買賣契約,並於同年月22日完成所 有權移轉登記。
張秋美因系爭買賣契約向陳幼玲余明芳收取300萬元服務 報酬,向翊富公司收取130萬元服務報酬,並以張秋美擔任 負責人之大喜公司名義開立發票。
上開各情,有系爭經紀合約、系爭斡旋契約、承攬合約解除申 請書、建物登記謄本暨異動索引、發票、系爭買賣契約等件可 憑(見原審卷第12至31頁、第59頁、第111至116頁),且為兩 造所不爭執(見本院卷一第72、74、244、245頁),堪信為真 實。
五、大師公司主張系爭物件買賣雙方已於斡旋期間就價金及標的 達成合致,張秋美故意不於斡旋期間促成簽訂買賣契約等語 ,為張秋美所否認,並以前詞置辯。經查:
㈠系爭斡旋契約約定之斡旋標的為系爭房地及地下1樓編號9、 10、11、12、地下4樓編號25、26、27、52、53共9個停車位 ,斡旋總價為310,180,000元等內容(見原審卷第27至28頁 ),核與系爭買賣契約所載買賣標的及買賣價金均屬相同( 見原審卷第111至116頁),足見買賣雙方最終仍以系爭斡旋 契約所載條件成交甚明。
㈡買方陳幼玲張秋美所涉背信刑事案件(下稱系爭刑案)偵 查時證稱:伊簽訂系爭斡旋契約時就同意買系爭房地及9個 車位,且伊本來的想法是要加1個車位的錢多買1個車位,不 是用原來價錢卻要多1個車位,伊對於為何不能趕快談成感



到有點奇怪,伊透過張秋美買的就是系爭房地及9個車位, 後來再以280萬元單獨向富邦公司買1個車位等語(見原審卷 第145至149頁),核與系爭斡旋契約所載內容相符,足證陳 幼玲於斡旋期間已明確表示同意以310,180,000元購買系爭 房地及9個車位,而非要求以相同價格購買系爭房地及10個 車位。另參酌王曉平於原審證稱:蔡明興是富邦公司股東, 故系爭物件出售由伊經手,伊並未直接與買方談價錢,張秋 美表示買方要以310,180,000元購買系爭房地及10個車位, 但賣方僅同意以該價格出售系爭房地及9個車位,雙方於斡 旋期間就是差1個車位的錢等語(見原審卷第160至164頁) ,可知賣方於斡旋期間亦同意以310,180,000元出售系爭房 地及9個停車位,堪認買賣雙方於斡旋期間就買賣價金及買 賣標的之意思表示已屬一致,惟張秋美竟向賣方傳達買方欲 以310,180,000元購買系爭房地及10個停車位等不正確交易 條件,致系爭物件於斡旋期間未能成交。況張秋美於斡旋期 間期滿翌日,即以健康為由向大師公司申請終止系爭經紀合 約(見原審卷第29頁),並隨即於當月14日為陳幼玲居間媒 合與蔡明興簽立與系爭斡旋契約相同條件之系爭買賣契約, 益徵張秋美故意於斡旋期間傳遞錯誤訊息致買賣未能成交, 待斡旋期間屆滿,迅速離職另與黃翊華居間媒合促成系爭物 件交易無訛。
㈢綜上,大師公司主張系爭物件買賣雙方於斡旋期間就價金及 標的已達成合致,張秋美故意不於斡旋期間促成簽訂買賣契 約等情,可以採信,張秋美辯稱買賣雙方於斡旋期間意思表 示未合致云云,則非可取。
六、大師公司主張張秋美違反系爭經紀合約,應依該合約第12條 第1項、第2項約定賠償其未能取得仲介服務報酬之損失及懲 罰性違約金等情,為張秋美所否認,並以前詞置辯。經查: ㈠依「於本合作契約期間,乙方(指張秋美)所蒐集、取得或 持有之物件相關資料【包括且不限於:專任委託銷售(租賃 )契約書、一般委託銷售(租賃)契約書、屬甲方(指大師 公司)各式委託契約書、客戶資料、甲方人員、合作廠商或 競爭者等之任何形式儲存資料】,除雙方另有書面約定外, 均屬甲方所有財產;且於合作期間,乙方均應以甲方之名義 簽訂及蒐集、處理、利用相關物件資料。」、「前項乙方以 甲方名義知悉、取得或持有之相關物件資料,乙方應遵守個 人資料保護法暨相關法令為蒐集、處理及利用,除經甲方書 面同意外,乙方不得以任何形式(包括且不限於:口頭、影 印、交付、文章發表或其他方法)提供或揭露予任何第三人 。」、「除不動產經紀業管理條例另有規定者外,乙方不得



再與任何第三人簽約處理、執行房地產仲介相關業務。」、 「乙方不得為自己或第三人之利益以任何形式(包括且不限 於:口頭、影印、交付、文章發表或以他方法),蒐集、處 理及利用因合作期間而知悉、取得或持有之客戶資料、甲方 人員、合作廠商或競爭者之任何形式儲存資料。」、「乙方 依本條所負之保密義務不因合作期間屆滿、終止或合作契約 書無效或不成立而失其效力。」、「本合約終止後,乙方即 不得再以甲方名義從事仲介業務,且應將所知悉及持有之全 部客戶及物件相關資料辦理交接予甲方,乙方不得以任何方 式留存、利用或洩露予任何第三人知悉。」,系爭經紀合約 第8條第1項、第2項、第9條第4項前段、第10條第1項前段、 第6項、第17條第1項後段約定甚明(見原審卷第17至22頁) 。
㈡大師公司於兩造合作期間與陳幼玲簽立系爭斡旋契約乙節, 已如前述,另參酌證人王曉平於系爭刑案偵查時證稱:伊將 系爭物件銷售訊息口頭告知永慶、台灣房屋、信義房屋、大 師房屋等語(見原審卷第109頁),可知系爭物件買賣雙方 相關資料,均係張秋美於兩造合作期間所蒐集、取得或持有 ,依系爭經紀合約約定,自屬大師公司財產,張秋美除經大 師公司書面同意外,不得提供或揭露予任何第三人,且於合 作期間終止後,亦不得為自己或第三人之利益蒐集、處理及 利用系爭物件買賣雙方相關資料。然觀諸證人黃翊華於系爭 刑案偵查中證稱:伊與張秋美合作應有5年以上,這5年期間 張秋美沒有換過仲介公司,她都在大師公司,伊仲介系爭物 件過程中,印象中買家要多2個或1個車位,之前張秋美在大 師公司時先配合,後來因車位不夠暫時沒有買,過一陣子張 秋美沒有在大師公司,張秋美又來跟伊講買方還要買系爭物 件,後來就成了;之前富邦委託富翊公司時,張秋美的客人 就馬上來看,因為車位不夠,後來考慮很久就暫停,到去年 3月還4月才又繼續談系爭物件等語(見原審卷第127頁), 及證人陳幼玲於系爭刑案偵查時證稱:張秋美要伊用銀行存 摺匯款,伊問張秋美公司不是大師房屋嗎,怎麼變成大喜張秋美說公司匯款都用這個帳號等語(見原審卷第148頁) ,足見張秋美於兩造合作期間不僅違反系爭經紀合約第9條 第4項前段約定,與黃翊華合作處理、執行房地產仲介相關 業務,並違反系爭經紀合約第8條第1項、第2項約定,將屬 大師公司財產之系爭物件買賣雙方資料揭露予黃翊華,更在 兩造合作關係終止後,違反系爭經紀合約第10條第1項前段 、第6項、第17條1項後段約定,為自己之利益處理、利用於 合作期間知悉、取得、持有之系爭物件買賣雙方資料,並利



用大師公司名義為陳幼玲繼續仲介系爭物件,是大師公司主 張張秋美違反系爭經紀合約,自屬可採。
㈢又依「如乙方違反本合約條款,甲方除得解除或終止本合約 外,如致甲方造成損失或支出費用時,乙方願負所有損害賠 償責任。」,系爭經紀合約第12條第1項前段定有明文。再 按損害賠償,除法律另有規定或契約另有訂定外,應以填補 債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形,或依已定之 計劃、設備或其他特別情事,可得預期之利益,視為所失利 益,此觀民法第216條規定甚明。張秋美黃翊華合作促成 陳幼玲余明芳蔡明興於103年5月14日簽訂系爭買賣契約 ,張秋美並取得服務報酬430萬元等情,有發票、臺灣房屋 不動產一般委託銷售契約書、系爭買賣契約可稽(見原審卷 第59、104、105頁、第111至116頁)。張秋美故意傳遞錯誤 訊息使系爭物件無法於斡旋期間成交等情,亦已如前述,堪 認張秋美係利用兩造合作期間所獲得系爭物件買賣雙方資料 私下與黃翊華合作,並故意於斡旋期間屆滿及辦理離職後, 方促成系爭物件成交,是張秋美既違反系爭經紀合約,並使 大師公司受有無法取得系爭物件成交服務報酬之損害,大師 公司依系爭經紀合約第12條第1項前段請求損害賠償,於法 有據。依系爭斡旋契約第6條第1項前段約定:「買方於簽訂 不動產買賣契約時,同意支付承購總價百分之一,作為受託 人之服務報酬」等內容(見原審卷第28頁),及證人王曉平 於系爭刑案偵查時證稱:如果是大師公司成交,賣方付的仲 介費就是2%等語(見原審卷第108頁),可知陳幼玲原應給 付大師公司服務報酬3,101,800元(310,180,0001%=3,10 1,800元),蔡明興原應給付大師公司服務報酬6,203,600元 (310,180,0002%=6,203,600),合計9,305,400元。且 張秋美亦不否認服務報酬應先扣除5%管理服務費及5%營業稅 後,始依業務獎金分配表(下稱分配比例表,見原審卷第25 頁)所示比例分配,是經扣除5%管理服務費465,270元(9,3 05,4005%=465,270),及5%營業稅420,959元〔(9,305, 400-465,270)÷1.050.05=420,959,元以下四捨五入 〕,本件得供分配之服務報酬為8,419,171元(9,305,400- 465,270-420,959=8,419,171),再依分配比例表所示分 配方式扣除張秋美可領取業績獎金5,085,337元(計算式詳 如附表),大師公司服務報酬損失為4,220,063元(9,305,4 00-5,085,337=4,220,063)。雖張秋美辯以大師公司不得 向賣方請求服務報酬云云,並提出臺灣房屋不動產一般委託 銷售契約書為證(見原審卷第105至106頁)。惟觀諸證人王 曉平於系爭刑案偵查時及原審證稱:系爭物件屬一般委託,



伊將該銷售訊息口頭告知永慶、台灣房屋、信義房屋、大師 房屋;本件賣方給付之服務報酬為總價2%,陳幼玲在斡旋期 間是大師公司客戶,如果在斡旋期間成交,服務報酬就是給 大師公司,富邦公司是案件快要談成才會簽委託契約等語( 見原審卷第109頁、第160頁反面、第162頁、第170頁反面至 第171頁反面),堪認系爭物件如於斡旋期間成交,蔡明興 將與大師公司簽訂委託契約並支付總價2%服務報酬6,203,60 0元,是張秋美此部分辯解並無足取。綜上,大師公司依系 爭經紀合約第12條第1項前段約定,請求張秋美應給付服務 報酬損失4,220,063元,應予准許。
㈣另依「前項之損害責任,若經甲方之高階管理層研析認定係 屬乙方之惡意行為所致者,則乙方應就甲方所受損害金額, 另加計一倍之懲罰性損害違約金。」,系爭經紀合約第12條 第2項定有明文。又約定之違約金額過高者,法院得減至相 當之數額,此為民法第252條所明定,且不問其作用為懲罰 性抑為損害賠償之預定,均有其適用(最高法院70年台上字 第3796號判例意旨參照)。而約定之違約金是否過高,應依 一般客觀之事實、兩造之社會經濟地位、當事人受害之情形 ,及債務人若能如期履行債務時,債權人可得享受之一切利 益為度。經查,張秋美係利用兩造合作期間所獲得系爭物件 買賣雙方資料與黃翊華合作,故意於斡旋期間屆滿後方促成 系爭物件成交,大師公司得依系爭經紀合約第12條第1項前 段約定,請求張秋美賠償4,220,063元等情,前已詳述,是 大師公司依系爭經紀合約第12條第2項請求張秋美給付懲罰 性違約金,自屬有據。本院審酌系爭物件成交金額為310,18 0,000元,及張秋美違背系爭經紀合約所取得服務報酬為430 萬元,並兼衡張秋美所為造成大師公司4,220,063元損失等 客觀事實,及兩造合作期間長達8年等情狀,認大師公司請 求4,220,063元違約金,尚屬過高,應以100萬元為適當,爰 依民法第252條規定,酌減違約金至100萬元,以符公允。是 大師公司依系爭經紀合約第12條第2項請求張秋美應給付懲 罰性違約金100萬元,應予准許;逾此部分之請求,不應准 許
七、末按給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經 其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他 相類之行為者,與催告有同一之效力;遲延之債務,以支付 金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息; 應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週年 利率為5%,民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203



條分別定有明文。查本件係損害賠償及違約金之債,並無確 定期限,且係以支付金錢為標的,依前揭法律規定,大師公 司另請求上開應給付金額自起訴狀繕本送達翌日即105年7月 5日(原審卷第38頁)起至清償日止,按年息5%計算之遲延 利息,於法有據,應予准許。
八、綜上所述,大師公司依系爭經紀合約第12條第1項前段、第2 項約定,請求張秋美應給付5,220,063元,及自105年7月5日 起至清償日止,按年息5%計算之利息,為有理由,應予准許 ,逾此部分之請求,則無理由,不應准許。原審就上開不應 准許部分,駁回大師公司之請求及假執行之聲請,及就上開 應准許部分,為張秋美敗訴之判決,並為供擔保得、免假執 行之諭知,均無不合。兩造就其敗訴部分分別上訴,均指摘 原判決不利己之部分不當,求予廢棄改判,為無理由,兩造 之上訴均應駁回。
九、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,經 本院斟酌後,認均不足以影響本判決之結果,爰不逐一詳予 論駁,併此敘明。
十、據上論結,本件兩造之上訴均為無理由,依民事訴訟法第44 9條第1項、第78條,判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 21 日
民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 林玉珮
法 官 魏于傑
┌─────────────────────────────┐
│附表 │
├───────┬─────┬───────────────┤
│業績目標 │獎金比例 │獎金數額 │
├───────┼─────┼───────────────┤
│0~300萬元 │50% │300萬元50%=150萬元 │
├───────┼─────┼───────────────┤
│300.1~400萬元 │55% │100萬元55%=55萬元 │
├───────┼─────┼───────────────┤
│400.1~500萬元 │60% │100萬元60%=60萬元 │
├───────┼─────┼───────────────┤
│500.1~600萬元 │65% │100萬元65%=65萬元 │
├───────┼─────┼───────────────┤
│600.1~700萬元 │70% │100萬元70%=70萬元 │
├───────┼─────┼───────────────┤
│700.1~800萬元 │75% │100萬元75%=75萬元 │




├───────┼─────┼───────────────┤
│800.1萬以上 │80% │419,171元80%=335,337元(元 │
│ │ │以下四捨五入) │
├───────┴─────┴───────────────┤
│總計:5,085,337元(150萬元+55萬元+60萬元+65萬元+70萬元│
│+75萬元+335,337元=5,085,337元) │
└─────────────────────────────┘
正本係照原本作成。
如不服本判決,應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀,其未表明上訴理由者,應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀(均須按他造當事人之人數附繕本)上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀;委任有律師資格者,另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項(詳附註)所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 21 日
書記官 陳韋杉
附註:
民事訴訟法第466條之1(第1項、第2項):對於第二審判決上訴,上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者,不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親,或上訴人為法人、中央或地方機關時,其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者,亦得為第三審訴訟代理人。

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參考資料
大師國際不動產股份有限公司 , 台灣公司情報網
翊富房屋股份有限公司 , 台灣公司情報網
富邦建設股份有限公司 , 台灣公司情報網