損害賠償等
臺灣高等法院(民事),重上字,108年度,242號
TPHV,108,重上,242,20210505,1

意調降創夢公司之租金，受有70萬2000元之租金損失；另 因被上訴人違法於106年8月間提前終止系爭契約，致伊無 法繼續出租系爭租賃物予創夢公司，受有租金損失1837萬 2774元，而請求被上訴人賠償，即無理由。　　②上訴人主張：系爭租賃物於承租期間發生漏水瑕疵，伊因 此就玩酷公司所承租地下1層區域（131坪）之每月租金， 自105年4月1日起由11萬6708元調降為7萬2248元，迄玩酷 公司於106年5月31日提前終止租約時止，共計14個月，造 成伊受有62萬2440元之損失【（11萬6708元－7萬2248元） ×14＝62萬2440元】；另就玩酷公司承租之地下1層區域， 原訂租期為104年1月16日至113年3月16日，因系爭租賃物 有漏水瑕疵，且遲未修繕，致玩酷公司於106年5月31日提 前終止租約，伊因而受有106年6月1日至113年3月16日（ 共計81月16日）無法轉租收取租金之損失588萬9377元（7 萬2248元×81又16/31＝588萬9377元），以上合計651萬181 7元（見本院卷四第126、127頁）等情，惟為被上訴人所 否認。查玩酷公司雖以109年5月20日109玩總（函）字第0 01號函覆本院稱：「…本公司於104年1月23日與齊民公司 約定以每月1050元（應係每月每坪1050元）之金額承租「 碧潭有約社區」地下一樓，惟於105年6月間知悉齊民公司 與被上訴人間曾就「碧潭有約社區」漏水一事進行鑑定評 估。當時本公司於雨天勘查辦公室，確實有漏水與地面積 水情形，因漏水瑕疵並未修繕且已妨害辦公室之使用，遂 向齊民公司協商減少租金，雙方約定每坪租金減少為650 元，每月租金共計7萬2248元。本公司於簽約初期即曾因 天花板滴水而向齊民公司反應。該滴水情形於簡易施工後 雖短暫改善，然每逢下雨承租範圍天花板部分仍會產生大 小不一之水痕，員工甚至需搬至他處辦公。於本公司向齊 民公司反應漏水後，得知漏水係因原房東未依鑑定所指定 之工法進行修繕所致，出於無奈下僅能因承租範圍不能達 約定使用之目的而於106年5月31日向齊民公司提前終止租 約…」等語，並提出房屋租賃契約、補充協議二、終止租 賃協議書為憑（見本院卷三第251-263頁 ）。惟上訴人不 爭執玩酷公司為其子公司（見原審卷三第513頁），且玩 酷公司前開函文所載地址「臺北市○○區○○路0段0號0樓」 ，即係上訴人所提書狀上所載之上訴人地址（見本院卷一 第337頁、卷二第61頁、71頁等），足認其2公司關係密切 ，則玩酷公司前開函文內容是否確與客觀事實相符，已屬 有疑。又上訴人及玩酷公司提出之補充協議二（即雙方合 意調降租金所簽署之協議，見本院卷二第265頁、卷三第2



61頁），均僅有契約內容，而無雙方簽名用印之欄位，其 真實性亦屬有疑。且觀諸前開補充協議二、終止租賃協議 書之內容，均未記載雙方協議調降租金及提前終止租約， 係因系爭租賃物漏水之故，亦難認上訴人此部分主張為真 實。又上訴人自陳玩酷公司自104年1月間起承租地下1層 （見本院卷二第173頁），而依證人謝東波前述證詞，可 知系爭租賃物之漏水情形以104年間最為嚴重，105年間情 況即有改善，不影響辦公室辦公，惟玩酷公司未於104年 間要求調降租金或提前終止租約，卻遲至105年4月、106 年5月始與上訴人協議調降租金及提前終止租約，亦與常 情有違，則縱使上訴人主張其曾調降玩酷公司之租金，及 玩酷公司提前於106年5月31日終止租約等情屬實，均難認 係因系爭租賃物存有漏水瑕疵之故。是上訴人主張伊因系 爭租賃物發生漏水瑕疵，因此同意調降玩酷公司之租金， 受有62萬2440元之損失；另玩酷公司因漏水瑕疵而提前終 止租約，致伊受有租金損失588萬9377元，而請求被上訴 人賠償，並無理由。
　　③上訴人主張：怡客公司承租範圍於承租期間發生漏水瑕疵 ，伊因此就怡客公司所承租地下1層區域（70坪）之每月 租金由每坪1500元調降為1050元，迄怡客公司於105年11 月間提前終止租約時止，共計4個月，造成伊受有營業損 失12萬6000元【（1500元－1050元）×70坪×4月＝12萬6000 元】；另就怡客公司承租之地下1層區域，原訂租期為105 年7月15日至108年7月14日，因系爭租賃物有漏水瑕疵， 且遲未修繕，致怡客公司於105年11月提前終止租約，伊 因而受有105年12月1日至108年7月14日（共計31月14日） 無法轉租收取租金之損失231萬1693元（1050元×70坪×31 又14/31＝231萬1693元），以上合計243萬7693元等情（見 本院卷四第127、128頁），為被上訴人所否認。查怡客公 司雖以109年5月25日怡字第20200521001號函覆本院稱： 「…本公司於105年5月間與齊民公司就租用「碧潭有約社 區」商場一事開始協商…，雙方同意約定以每月1500元之 金額承租…。惟同年6月間聽聞齊民公司與原房東（即被上 訴人）間曾就「碧潭有約社區」漏水一事進行鑑定評估。 本公司於下雨天勘查現場，亦確實有發現漏水及辦公室地 面積水情形。本公司經過討論後，於此漏水瑕疵未為修繕 且將造成場所使用之障礙等重大不利益訊息之下，遂向齊 民公司於法律上主張減少租金，齊民公司遂同意將原訂租 金降為每坪1050元並保證日後不再有任何漏水之情事。是 以，本公司遂於同年7月22日與齊民公司簽訂書面租約，



約定租用「碧潭有約社區」地下一樓商場如附件一所標示 區域共70坪…。…於簽約後裝潢期間就曾因屋頂滴漏水滴 而向齊民公司反應。該滴漏水情形雖於簡易施工後短暫改 善，然每逢下雨承租場地天花板部分仍會產生大小不一之 水漬，甚至須至移除底下顧客座位之程度。於本公司陸續 反應漏水情事無法改善之下，竟得知漏水係因原房東未依 照漏水鑑定指定改善方式進行修繕所致，無奈之下僅能通 知齊民公司欲因租賃場地不達使用目的為由提前終止租約 ，並於105年11月間搬離承租場地並同時向齊民公司請求 期間所生之所有損失…」等語（見本院卷三第265-267頁） 。惟上訴人不爭執怡客公司為其子公司（見原審卷三第51 3頁），且怡客公司前開函文所載地址「臺北市○○區○○路0 段0號0樓」，即係上訴人所提書狀上所載之上訴人地址（ 見本院卷一第337頁、卷二第61頁、71頁等），怡客公司 前開函文所載聯絡人「李柏衡」，曾擔任上訴人之代理董 事長、副董事長及發言人（見本院卷三第377-381頁）， 足認其2公司關係密切，則怡客公司前開函文內容是否客 觀可採，已屬有疑。又若怡客公司前開函文所稱其與上訴 人原已談定月租為每坪1500元，因發現系爭租賃物有漏水 瑕疵，經向上訴人反映， 上訴人同意調降為每坪1050元 ，並保證日後不再有任何漏水情事，其始與上訴人簽立租 賃契約等情屬實，怡客公司理應要求於契約中載明此旨， 並約明日後若仍有漏水情事，上訴人應負如何之責任，惟 參諸上訴人所提出其與怡客公司簽立之房屋租賃契約（見 本院卷二第319-326頁），就此完全未予記載、約定，且 怡客公司復未提出雙方協議提前終止租約之協議書等文件 ，亦與常理有悖，其前開函覆內容，實難以採信。則縱使 上訴人主張其曾調降怡客公司之租金，及怡客公司提前於 105年11月間終止租約等情屬實，亦難認係因系爭租賃物 存有漏水瑕疵之故。是上訴人主張伊因系爭租賃物發生漏 水瑕疵，因此同意調降怡客公司之租金，受有12萬6000元 之損失；另怡客公司因漏水瑕疵而提前終止租約，致伊受 有租金損失231萬1693元，而請求被上訴人賠償，亦無理 由。
　　㈢綜上，上訴人主張其受有調降租金及無法轉租之租金損失2 802萬4284元，請求被上訴人賠償，為無理由，不應准許 。
七、上訴人請求被上訴人賠償裝潢費用損失8666萬5246元，是否 可採：
　 上訴人主張：被上訴人違法提前終止系爭契約，致伊須依系



爭契約第9條第1款之約定，於1個月內騰空系爭租賃物並回 復原狀後返還予被上訴人，伊花費鉅資添購而設置於系爭租 賃物內之物品及設備因而須騰空並為廢棄處理，受有8666萬 5246元之損失等情，並提出明細表、單據為憑（見原審卷一 第131-142頁、卷二第343-631頁），惟為被上訴人所否認。 查系爭契約第9條第1款約定：「乙方（即上訴人）於租賃關 係終止或因租期屆滿而消滅時，對其所增添之改良物或裝潢 除經甲方（即被上訴人）同意保留者外，應於1個月內騰空 租賃物並回復原狀後返還點交予甲方，如有附加權利應即註 銷（如營業登記等）…」，同條第2款約定：「租賃物由乙方 修繕或因乙方需求增加其他功能之設備部分及雜項工作物， 乙方不得向甲方請求償還就租賃物所支出之有益費用…」， 可知兩造已約明系爭契約若經終止，上訴人就其所增添之改 良物或裝潢，除經被上訴人同意保留者外，應於1個月內騰 空租賃物並回復原狀後返還點交予被上訴人，上訴人因己身 需求增加其他功能之設備部分及雜項工作物，不得向被上訴 人請求償還就租賃物所支出之有益費用。而系爭契約係因上 訴人未依約補足履約保證金，經被上訴人合法終止乙節，業 經本院認定如前，上訴人依約即應騰空系爭租賃物並回復原 狀後返還點交予被上訴人，並不得向被上訴人請求償還就租 賃物所支出之有益費用。是上訴人以被上訴人違法提前終止 系爭契約為由，請求被上訴人賠償裝潢費用損失8666萬5246 元，即無理由。
八、綜上所述，上訴人主張其受有調降租金及無法轉租之租金 損失2802萬4284元、裝潢費用損失8666萬5246元，依民法第 430 條、第227 條第1 項等規定，一部請求被上訴人給付77 87萬1977元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息 ，為無理由，不應准許。原審就此為上訴人敗訴之判決，並 無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判， 為無理由，應駁回上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　110 　年　　5 　　月　　5 　　日 民事第十四庭
審判長法 官 蔡和憲
法 官 邱靜琪
法 官 湯千慧




正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　110 　年　　5 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　 書記官 林初枝