簡有義占有，簡有義亦未支付買賣價金予楊家富，其 間自屬虛偽買賣，另有隱藏擔保清償借款之法律行為 ，依民法第87條第2項規定，應適用關於保證之規定 。因簡有義實際上未買入亦未受讓占有系爭242號建 物，難認其已取得系爭242號建物之所有權或事實上 處分權，依前揭說明，不得以系爭242號建物變更稅 籍在簡有義名下，簡有義為納稅義務人，即遽認簡有 義已取得系爭242號建物之所有權或事實上處分權。 ②證人楊凡毅於101年3月5日在本院證稱：系爭242號建 物（稅籍）是登記在我父親楊家富名下，楊家富拿去 向簡有義借錢180萬元，我爺爺楊景春希望我自己籌 錢及向姑姑借錢來買回，房子的借款分二次還，楊景 春怕楊家富又拿去借錢，房子要回來後稅籍就改成我 的名字；我沒有住過242號房屋，剛昌公司於95年訂 租約前就一直租系爭242號建物，每月租金約12,000 元，後來有調成13,000元，租金均是匯給楊景春，我 去簽租約均是沿續楊景春出租之方式，98年借錢時， 即已將房子過戶（即變更稅籍）給債主（即江細李） 了等語（見本院卷第2宗第4頁反面至6頁）。另證人 郭玫玲於101年4月2日在本院結稱：我只知道楊凡毅 向簡有義買系爭242號建物，我認為該買賣契約書（ 見本院卷第1宗第33、34頁）有可能是在事務所當場 繕打的，因為契約內容大部分是例稿，應該他們有給 資料顯示系爭242號建物是簡有義的，我才會幫他們 擬訂買賣契約書，詳細內容我不太記得了；應該是由 我辦理稅籍的移轉，因為契約的付款條件處有寫該款 項是暫交我保管，稅籍核發後才轉給賣方，且交款後 還有給賣方簽收；買賣契約書上的金額是我寫的，上 開稅單應該是我辦好後的稅單等語（見本院卷第2宗 第129頁）。可知楊凡毅與簡有義雖簽立系爭242號建 物之不動產買賣契約書，惟楊凡毅僅係代償楊家富向 簡有義之借款債務，並非支付買賣價金予簡有義，且 簡有義本即未受讓占有系爭242號建物，自無從交付 系爭242號建物予楊凡毅，其間並無真實買賣交易行 為。至郭玫玲認為楊凡毅向簡有義買系爭242號建物 ，並代為擬訂買賣契約書、代辦稅籍變更登記，均係 依照簡有義、楊凡毅提供資料及指示而為，顯與簡有 義、楊凡毅所述楊凡毅給付簡有義之款項乃為清償楊 家富之借款債務等情不符，自難以郭玫玲前揭證述為 有利於上訴人之認定，附此敘明。況楊凡毅自認未住
過系爭242號建物，即未受讓占有系爭242號建物，難 認楊凡毅有因買賣關係而自簡有義處取得系爭242號 建物之所有權或事實上處分權，依前揭說明，仍不得 以系爭242號建物於95年底變更稅籍在楊凡毅名下， 楊凡毅為納稅義務人，即遽認楊凡毅已取得系爭242 號建物之所有權或事實上處分權。
③證人廖少宏於101年3月5日在本院結稱：江細李是我 朋友鄭光銘的同居人，江細李是用系爭242號建物稅 籍買賣過戶的方式取得該屋所有權或事實上處分權， 有寫買賣契約，是我介紹楊家富、楊凡毅父子向江細 李借現金80萬元，江細李從他的戶頭匯款到我的戶頭 ，我再領現金交給楊家富，有約定月息1分，借錢時 ，該屋的稅籍就變更為江細李，只要楊家富他們還錢 就會將稅籍還給楊凡毅，我們有發存證信函要楊家富 他們還錢，但是他們沒有還，楊家富、楊凡毅有在本 票、共同連帶借用證書簽名，因為已經稅籍變更，故 不用寫債權人，江細李沒住過該房子，都是我幫他處 理，只要楊家富他們還錢就好，不管他們一直設籍或 住在該屋；是我代理江細李出租該房子給剛昌公司， 因楊家富沒有給利息或還錢，故我在98年12月就直接 去找剛昌公司，剛昌公司好像在那裡租很多年了，現 場也沒有看到任何的招牌，剛昌公司租該屋做辦公、 倉庫使用，租賃契約是公司負責人邱國禎帶回去蓋完 章才交給我的，我沒有注意到契約首頁、未頁的租約 日期、簽約日沒有寫，但第2頁有寫租期，剛昌公司 在98年12月跟我講他開一年份的租金支票給楊景春， 所有的支票兌領完畢後他才要在99年4月1日起給我租 金，目前我都沒有收到剛昌公司的租金，後來我有幫 江細李寄存證信函給楊凡毅、楊家富、楊景春等語（ 見本院卷第2宗第7頁、8頁正面）。另證人邱國禎則 於101年3月5日在本院結稱：房屋租賃契約書是廖少 宏於99年3月底來找我簽約的，說房子是江細李，他 是代表江細李來簽租約的，廖少宏叫我寫契約，契約 書是我請我公司的小姐當場寫完、蓋好公司章交給廖 少宏，我代表剛昌公司與江細李簽約，上面剛昌公司 的印文是方便章，不是公司登記章；我們公司本要申 請將公司地址轉至242號建物，但該屋依當時法令只 是農舍，不可以做公司地址使用，現在法令有改，可 以做為公司地址使用，但他們產權有糾紛，故我要等 到確定才要去辦登記；我從94年或95年開始向楊景春
承租該屋，租金是開12張票一年租金給楊景春，每月 租金13,000元；我於98年、99年開始承租鐵皮屋（不 是貨櫃），系爭242號建物租金改為每月8,000元，鐵 皮屋租金每月5,000元，租鐵皮屋並沒有訂定租約， 均是楊景春跟我聯繫，我的租金均是交給楊景春處理 ，我有問楊景春及廖少宏，他們兩個均告訴我要將租 金交給楊景春，我到目前均未將租金交給江細李過， 租金支票開到100年3月31日，我們公司在系爭242號 建物沒有掛招牌，我們公司均是以寄送的方式交貨給 客戶；我不知道法院有來履勘，我不知道該屋買賣的 事等語（見本院卷第2宗第8頁反面至9頁），並補提 剛昌公司支付租金之會計傳票、楊家富及楊凡毅先後 與剛昌公司簽訂之房屋租賃契約書為佐（見本院卷第 2宗第68至94、105至124頁），且有列印日期為101年 5月23日之剛昌公司登記資料（登載公司地址為系爭 242號建物）查詢明細（見本院卷第2宗第186頁）、 台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）於94年11月 起至101年1月按系爭242號建物地址寄發用電戶剛昌 公司之電費通知及收據（見本院卷第2宗第155至162 頁）、台電公司桃園區營業處101年5月11日D桃園字 第10105000691號函稱：系爭242號建物用電地址為系 爭240號建物電費通知單及收據之通訊地址等件足憑 （見本院卷第2宗第168頁），均為兩造所不爭執（見 本院卷第2宗第128、183頁反面），固堪信剛昌公司 自94年間迄今有租用系爭242號建物，98年間有承租 系爭104號鐵皮屋。惟依廖少宏所述江細李出借之款 項係由其交付現金予楊家富，卻未提出無任何資金往 來之資料及契約文件可佐，則楊凡毅逕將系爭242號 建物之稅籍變更至江細李名下（見本院卷第1宗第135 、136頁），已非無疑。而廖少宏雖於99年3月間代理 江細李向邱國禎要求剛昌公司應與江細李簽訂系爭24 2號建物之房屋租賃契約書（見本院卷第1宗第189至1 92頁，第2宗第26至30頁），惟廖少宏與邱國禎所述 簽署租賃契約書之地點不同，該租賃契約書之首頁及 末頁關於租期及締約日期均付之闕如，另承租人欄僅 蓋用剛昌公司之印章，未見負責人邱國禎之印章，甚 至江細李出具予廖少宏之授權書竟記載製作日期為10 0年10月14日，均有可議。尤其，楊景春與廖少宏均 告知邱國禎交付租金予楊景春，顯然廖少宏置委託人 江細李之所有人及出租人權益於不顧，殊與常情有違
。應認楊凡毅轉讓系爭242號建物予江細李、江細李 與剛昌公司簽訂之租賃契約均非真實，廖少宏所述其 於100年8月12日代江細李寄發催告楊家富、楊凡毅清 償借款或交屋之存證信函（見本院卷第1 宗第187 、 188 頁），亦係臨訟所製，而不足採。縱令楊家富、 楊凡毅確實有向江細李借款，楊凡毅將系爭242 號建 物稅籍變更登記在江細李名下，惟充其量係為擔保楊 家富、楊凡毅之借款債務（見本院卷第1 宗第137 、 138 頁），因楊凡毅未交付系爭242 號建物予江細李 ，江細李迄今未受讓占有系爭242 號建物，難認江細 李已因買賣而取得系爭242 號建物之所有權或事實上 處分權。依前揭說明，自不得以系爭242 號建物於98 年間已變更稅籍在江細李名下，江細李為納稅義務人 ，即遽認江細李已取得系爭242 號建物之所有權或事 實上處分權。
⑷綜上所述，系爭四建物均為楊景春等3人所有，自有拆 除之處分權，上訴人所辯各節，均無可採。是上訴人撤 銷前揭自認，於法未合，不應准許。
五、被上訴人主張楊景春等3人就所占有之系爭土地部分，應給 付其相當於租金之不當得利等語，為上訴人所否認。經查： ㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人之土 地，可能獲得相當於租金之利益，為社會之通常觀念（最 高法院61年台上字第1695號判例參照）。承上所述，楊景 春等3人所有系爭四建物占有系爭土地如附圖所示A、B、C 、D部分（面積依序為216平方公尺、149平方公尺、178平 方公尺、5平方公尺），均無正當權源，自係無法律上之 原因而受利益，致被上訴人受有不能使用該土地之損害， 依前揭說明，被上訴人自得請求楊景春等3人就各自所有 建物占用土地部分返還其相當於租金之利益，是被上訴人 請求自起訴狀繕本送達上訴人其中最後一位之翌日即99年 8月20日（見原審卷第11至15頁、180頁正面）起至返還所 占有土地之日，按月給付其相當於租金之利益，洵屬有據 ，應予准許。
㈡按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1 年之定期給付債權，其各期給付之請求權，因5年間不行 使而消滅，民法第126條定有明文。是以無法律上之原因 ，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，該他人之 返還利益請求權，仍應適用民法第126條租金短期消滅時 效期間5年之規定（最高法院65年度第5次民庭庭推總會議
決定㈡、66年9月26日66年度第7次民庭庭推總會議決議㈠ 、96年度台上字第2660號裁判要旨均同此見解）。本件被 上訴人於99年8月5日起訴請求楊景春等3人返還起訴前5年 因占有系爭土地所獲致相當於租金之不當得利（見原審卷 第180頁正面），合於上開說明，應予准許。是被上訴人 得請求楊景春等3人就各自所有建物占用土地部分返還自 94年8月6日起至99年8月5日（原審誤算自94年8月21日起 至99年8月20日）相當於租金之不當得利。 ㈢按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息10%為限。土地法第97條第1項定有明文。所謂土 地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額 ，依該管縣市地政機關估定之價額，土地法施行法第25條 亦有明文。而法定地價，係土地所有人依該法規定所申報 之地價，此觀土地法第148條規定自明。次按基地租金之 數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置 ，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受 利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申 報總地價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號 判例參照）。經查：系爭土地坐落桃園縣蘆竹鄉○○路邊 ，系爭240號、242號建物均屬兩層樓加強磚造建物，面對 新生路之後方，另有系爭104號鐵皮屋，新生路可通往機 場系統之大竹交流道，另端則可通往桃園市，系爭土地面 對新生路之右側有一柏油路供後方之整批建物（非系爭建 物）通行之用，系爭土地右側則為一荒地，另系爭土地附 近建物多做住家使用，且房屋非密集，新生路則為雙向4 車道之馬路，往來人車尚稱頻繁等情，有原審99年9月30 日勘驗筆錄及現場照片可稽（見原審卷第8、37頁），並 審酌楊景春等3人使用系爭240號建物係供住家使用，系爭 242號建物、104鐵皮屋出租剛昌公司使用，系爭貨櫃則供 堆放上訴人全家之雜物使用，楊景春每月可向剛昌公司收 取系爭242號建物、104號鐵皮屋之租金為13,000元等情， 及上訴人利用土地之經濟價值與所受利益，再參以系爭建 物占地面積合計548平方公尺，已逾系爭土地55%【548 ÷ 993≒0.55（小數點後二位以下四捨五入）】，甚為影響 被上訴人對系爭土地所有權之行使，且系爭土地於99年度 每平方公尺之申報地價為974元，較之公告現值5,072元低 4,098元，系爭土地之申報地價不到公告現值之20%，顯然 過低，暨其他社會經濟狀況等一切情事，認以系爭土地申 報總地價年息10%計算相當於租金之利益，尚嫌過高，而 原審以系爭土地申報總價額年息5%計算，固有過低，惟被
上訴人對此並無不服，仍以之為準。
㈣茲依上開標準，計算楊景春等3人應返還被上訴人相當於 租金之不當得利如下：
⒈起訴前5年即自94年8月6日起至99年8月5日應返還被上訴 人之不當得利數額：
⑴94年8月6日起至94年12月31日：591.2元/㎡（93年起至 95年底之申報地價，見原審卷第85頁）×548㎡×〔（ 31-5）÷31（94年8月剩餘天數與該月之日數比率）＋4 （94年9月至12月）〕÷12（年之月份）×5%（年息） ≒6,532元（元以下四捨五入，下同）。
⑵95年全年：591.2元/㎡×548㎡×5%≒16,199元。 ⑶96年全年：734元/㎡（96年起至98年底之申報地價，見 原審卷第85頁）×548㎡×5%≒20,112元。 ⑷97年全年：734元/㎡×548㎡×5%≒20,112元。 ⑸98年全年：734元/㎡×548㎡×5%≒20,112元。 ⑹99年1月1日起至99年8月5日：974元/㎡（99年之申報地 價，見原審卷第85頁）×548㎡×〔7（99年1月至7月） ＋5÷31（99年8月剩餘天數與該月之日數比率）〕÷12 （年之月份）×5%≒15,926元。
⑺以上合計：6,532元＋16,199元＋20,112元×3＋15,926 元＝98,993元。而原審因認定上開5年期間之起迄有誤 ，致算出不當得利數額98,986元，較本院核算之98,993 元為低，但被上訴人對之既無不服，仍以98,986元為準 ，附此敘明。
⒉99年8月20日起至返還所占土地之日，按月應給付被上訴 人相當於租金之利益：
974元/㎡（99年之申報地價，見原審卷第85頁）×548㎡ ×5%÷12（月）≒2,224元。
⒊綜上所述，被上訴人得請求楊景春等3人返還其起訴前5年 之不當得利98,986元，並自99年8月20日起至返還系爭土 地如附圖所示A、B、C、D部分，按月給付其相當於租金之 利益2,224元。
六、從而，上訴人依民法第767條第1項、第179條規定，請求： ㈠楊景春等3人應將坐落系爭土地上如附圖所示A部分面積21 6平方公尺之建物、B部分面積149平方公尺之建物、C部分 面積178平方公尺之鐵皮屋、D部分面積5平方公尺之貨櫃拆 除，將土地返還被上訴人，楊呂素等2人應遷離上開土地。 ㈡楊景春等3人應給付被上訴人98,986元，及自99年8月20日 起至清償日止，按年利率5%計算之利息，並自99年8月20日 起至返還上開土地之日止，按月給付被上訴人2,224元。均
為有理由，應予准許（被上訴人敗訴部分已確定，不另贅述 ）。是則原判決就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決， 並為附條件之准、免假執行之宣告，其理由雖與本院認定略 有不同，惟結論並無二致，仍應予以維持。上訴意旨求予廢 棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又本件事證已臻明確， 兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生 影響，毋庸一一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 101 年 6 月 29 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 楊絮雲
法 官 張競文
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 29 日
書記官 柳秋月
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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