⑼被上訴人主張劉新園未經合法選任為伊董事長，自無權代表 伊，與上訴人劉新山所代表華屋公司共同於70年8月28日， 以買賣為登記原因，將系爭435號建物所有權移轉予華屋公 司，且上訴人劉新山係偽造文書將訴外人劉盛耀等人於伊股 權移轉登記予其等，並轉移為上訴人華屋公司，係明知劉新 園非真正華菱公司董事長，無權代表伊與華屋公司合意移轉 系爭435號建物，並移轉為華屋公司占有自屬有據，且伊表 示不承認上開出賣系爭435建物之債權行為、物權行為，該 等債權行為、物權行為自確定不生效力。從而，華屋公司抗 辯其已買受系爭房地及因買賣取得435建號建物所有權，洵 屬無據。
㈡被上訴人先位之訴命華屋公司將435建號建物於70年8月28日 ，以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷；並自係爭 建物遷出，將系爭房地返還伊；暨給付280萬4,480元並加計 法定遲延利息；劉新山將系爭土地及435建號建物之抵押權 登記塗銷是否有理由？
⒈被上訴人主張系爭435建號建物買賣，及所為所有權移轉登 記均屬無效，則據以所為之所有權移轉登記應予塗銷等語。 上訴人則以前詞置辯。查：
⑴按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1項中段定有明文。次按不動產真正所有人之所有權． 不因基於無效原因所為之移轉登記，而失其存在，倘係主張 基於所有權之被侵害，請求回復原狀，則應請求塗銷上訴人 之所有權登記，以回復其原有登記，且已登記不動產所有人 之除去妨害請求權，依司法院釋字第164號解釋，無民第125 條消滅時效規定之適用，所謂已登記不動產所有人，乃指原 已依土地法辦理登記之不動產真正所有人而言，司法院釋字 第164號著有解釋，最高法院74年度台上字第673號、69年度 台上字第2170號判決同此見解。上訴人偽造文書移轉被上訴 人所有系爭435建號建物所有權為其所有，如上所述，其所 為移轉登記行為自屬無效，被上訴人自得依上開規定，請求 上訴人華屋公司塗銷該移轉登記。
⑵按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第 767條第1項前段定有明文。次按動產因附合而為不動產之重 要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，同法第811 條 亦有明文。所謂建築物增建之附屬物，係指於原獨立之建築 物所增建之建築物或工作物，已具有構造上之獨立性，但在 使用功能上，與原建築物係作一體利用，欠缺使用上之獨立 性，為不具獨立性之建築物或工作物，而從屬於獨立之原建 築物者而言。增建之附屬物，因不符建築物或工作物獨立性
之要求，不得為物權之客體，其所有權應歸於消滅，原有建 築物所有權範圍因而擴張。判斷增建部分，是否具有使用上 之獨立性，須斟酌其對外通行之直接性，增建部分之面積、 隔間及向來之利用狀況，暨增建部分之利用機能與原有建築 物之依存程度等情形定之，最高法院100年度台上字第4號判 決同此見解。本件被上訴人主張如附圖一所示系爭435建號 建物及增建部分為其所有，上訴人華屋公司無權占有，自得 依上開民法第767條第1項前段請求返還等語，上訴人華屋公 司對其占有上開建物不爭執，上訴人並以前詞置辯，並抗辯 如附圖一所示A1部分面積217平方公尺之鐵皮屋、A2部分面 積376平方公尺之鐵皮屋，B1部分面積174平方公尺之鐵架棚 、B2部分面積167平方公尺之鐵架棚、C部分面積267平方公 尺之鐵皮屋、D部分面積17平方公尺之鐵架棚甲1+甲2-1部分 面積527平方公尺之頂樓增建等建物係其所有增建云云。查 ，系爭435建號建物係機械設備化工廠乙情，為兩造所不爭 執，並經原法院及本院前審到場勘驗屬實，亦有現場照片在 卷可參（原審卷㈢第23頁），而上開A1、A2部分鐵皮屋內置 機械設備、B1、B2部分鐵架棚現置機器設備、C部分鐵皮屋 內有鐵製機械設備、D部分鐵架棚現有塑膠籃內置放鐵製細 小零件、甲1+甲2- 1部分係435建物頂樓增建，且屬帶狀分 佈在435建物周邊，及均在工廠廠區圍牆範圍以內，暨與均 使用同一大門出路口與外界道路聯絡等情，亦經原法院及本 院前審到場勘驗無訛，並製有勘驗筆錄、現場草圖在卷可稽 （原審卷㈡第175至177頁、本院前審卷㈡第282至288頁）， 另有現場照片在卷可考（原審卷㈢第25至27頁）等情相互以 觀。足認上開A1、A2、B1、B2、C、D、甲1+甲2-1部分，均 不具使用上之獨立性，而與系爭435建號建物之工廠在客觀 上具有功能關聯及相互依存之關係，該等部分建物、工作物 為附屬物，而為系爭435建號建物一部分應屬華菱公司所有 。上訴人雖抗辯該等增建部分為其所增建，惟未舉證以實其 說。況依上開說明，該等增建部分均屬附屬建物，依上訴人 抗辯為其所增建，亦因附合而為被上訴人所有系爭435建號 建物一部分，則被上訴人請求上訴人華屋公司應自系爭建物 遷出，並將系爭房地返還華菱公司，即屬有據。 ⒉復按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，此為民法 第179條所明定。故其得請求之不當得利範圍，應以他方所 受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權佔有 他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念 。（最高法院著有61年度台上字第1695號判例要旨可資參照
）本件上訴人華屋公司無權佔有系爭435建號建物使用89-4 地號土地，依照前開說明，自屬獲得相當於使用該土地之租 金不當利益。從而，被上訴人請求上訴人華屋公司返還本件 起訴狀繕本送達上訴人之日即95年6月9日（原審卷㈠第87頁 ）起回溯5年期間佔用上開土地獲得相當於使用該土地之租 金不當利益，洵屬有據。
⒊再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息10％為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準， 而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平 均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規 定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價 。土地法第97條第1項、第148條分別定有明文。復按土地法 第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有 權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金 之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。 」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃 人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿 足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋 供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之 居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於 城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋， 承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居 之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之 必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修 成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所 形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用 房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龎大 資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤 ，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出， 原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相 對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法 第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、 第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已 開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡 ，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿 之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供 營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法 本旨（最高法院92年度台簡上字第20號、93年度台上字第17 18號判決見解參照）。又按基地租金之數額，除以基地申報 地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，
承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金 相比較，以為決定，最高法院著有68年度台上字第3071號判 例要旨可資參照。本件89-4土地坐落新北市○○區○○○段 ○地○○段0000地號土地，固屬城市地方土地，惟其用途係 工廠使用如上所述，依上開說明自無土地法第97條之適用。 然被上訴人仍非不可參照上開規定請求不當得利。又上開土 地申報地價均為每平方公尺8,000元乙節，為上訴人華屋公 司所不爭執，並有被上訴人提出之土地登記謄本在卷可考。 則依前開說明，被上訴人主張依上開土地申報地價作為核算 上訴人華屋公司使用上開土地獲得相當於使用該土地之租金 不當利益，尚非無據。另被上訴人另主張上訴人華屋公司獲 得相當於使用該土地之租金不當利益，應以上開土地申報總 價年息10％為核算基礎，本院爰審酌系爭435建號建物為工 業用、鋼筋混凝土造2層樓建物，佔用89-4土地面積為701. 12平方公尺；435建物距離深坑交流道約1、2公里，對外交 通仰賴自有交通工具；廠區左方約20公尺雙向設有公車站牌 ，附近有超商、早餐店、飲食店，附近大約為透天住宅（1 樓店舖、2樓供住家使用）；廠區門口面臨北深路，路面約 10、12米寬，往右為木柵，往左為深坑市區；附近有東南科 技大學、信義財貿中心園區、CIA世貿科學園區、郵局等情 ，亦經原法院及本院前審至現場勘驗屬實，有上開勘驗筆錄 在卷可查（見原審卷㈢第39頁、本院前審卷㈡第284至288頁 ），及地圖、附近照片在卷可佐（見原審卷㈢第41至48頁） ，堪可認定。足徵系爭435建物建物對外聯絡方便、交通頗 為便利。此外，參酌435建號建物佔用89-4土地面積達701. 12平方公尺，形狀完整，有助整體規劃利用，進而增進生產 效能；435建物之商業發展及使用係爭土地實際獲得經濟價 值、利益不低等情，認為被上訴人請求上訴人華屋公司返還 使用上開土地獲得之不當利益，以係爭土地申報地價年息10 ％核算不當得利，尚屬相當。從而，上訴人華屋公司於95年 6 月9日起回溯5年期間無權佔用上開土地，獲得不當利益共 計280萬4,480元〔計算式：8,000元（申報地價）×701.12 （平方公尺，佔用面積）×10﹪（年息）÷12（月）×60月 （佔用期間）＝2,804,480元，元以下四捨五入〕。又被上 訴人上開請求範圍係自本件起訴狀繕本送達上訴人華屋公司 之日起算，溯及5年期間，無罹於時效之情，是上訴人華屋 公司所為時效抗辯，尚屬誤解，同無可採。
⒋又土地法第43條所稱依本法所為之登記，有絕對效力，係為 保護善意第三人因信賴登記機關之登記，而維交易之交易安 全(司法院院字第一九一九解釋參照)。如為惡意之第三人，
自不受保護。惟此之所謂惡意，應係指明知土地登記簿謄本 所登記之所有人，非真正之所有人，或明知其所有權之登記 有無效或得撤銷之原因而言。（最高法院88年度台上字第21 77號、71年度台上字第4025號、87年度台上字第929號民事 判決見解參照）查，上訴人劉新山於69年8月19日設立上訴 人華屋公司，有公司基本資料查詢表在卷可稽（原審卷㈠第 74頁），上訴人劉新山於69年9月間以偽造文書移轉系爭土 地、系爭435建號建物，如上所述，兩造即發生爭訟，上訴 人劉新山於85年11月間，以被上訴人法定代理人身分，將系 爭房地設定最高限額抵押權5,400萬元予台北銀行，以擔保 上訴人劉新山任法定代理人之上訴人華屋公司對台北銀行之 債務，劉新山更於90年12月11日，與台北銀行簽訂「債權及 最高限額抵押權讓與契約書」，約定將上開抵押債權及抵押 權讓與劉新山，並於91年1月18日完成變更登記等情，為兩 造所不爭執，並有債權及最高限額抵押權讓與契約書、土地 登記申請書在卷可查（原審卷㈠第116、117頁），惟如上所 述，上訴人劉新山係以偽造股權讓渡書移轉訴外人劉盛耀等 被上訴人股權，及偽造董事會、股東會紀錄等方式，變更被 上訴人董監事登記，上訴人並據以將系爭房地移轉予上訴人 華屋公司，該移轉行為，自始無效，亦如前述，上訴人劉新 山當時以被上訴人法定代理人自居將系爭房地設定抵押予台 北銀行，無合法權源，台北銀行固得主張其依土地法第43條 規定，信賴上開無效登記取，善意取得抵押權，惟上訴人劉 新山以偽造文書方法，使上訴人華屋公司取得系爭房地所有 權，並設定上開抵押權，及受讓上開抵押權，對於上訴人華 屋公司係非法取得系爭房地及設定抵押權，均明知該等物權 行為係無權處分；則上訴人華屋公司未取得系爭房地所有權 ，既為上訴人劉新山所明知，則就系爭抵押權設定係無權處 分，則其受讓上開抵押權亦非善意第三人，自不得對抗被上 訴人。而上開抵押權對被上訴人所有權既有妨害，則被上訴 人依民法第767條第1項中段規定，請求上訴人劉新山塗銷上 開抵押權登記，洵屬有理由。
⒌綜上所述，被上訴人依民法第767條所有物返還請求權、除 去妨害請求權、同法第179條不當得利返還請求權法律關係 ，請求上訴人華屋公司將系爭435建號建物於70年8月28日， 以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷；並自係爭建 物遷出，將系爭房地返還伊；暨給付280萬4,480元及法定遲 延利息；以及上訴人劉新山應將系爭土地及435建號建物之 抵押權登記塗銷，均有理由，應予准許。
㈢至若華菱公司先位之訴無理由，則其備位之訴請求華屋公司
將系爭廠區建物拆除，將系爭土地返還伊；暨給付280萬4,4 80元並加計法定遲延利息；劉新山將系爭土地之抵押權登記 塗銷是否有理由部分，按本件係預備合併訴訟，法院固應就 訴訟為全部辯論，惟僅在先位之訴全部無理由時，始就備位 之訴為裁判。本件先位之訴請求已應認為有理由，如上所述 ，自無庸再就備位之訴加以審判，應予敘明。
八、綜上所述，被上訴人先位之訴，依民法第767條第1項前、中 段及第179條規定，先位之訴請求上訴人華屋公司將435建號 建物於70年8月28日，以買賣為原因所為之所有權移轉登記 予以塗銷；並自系爭建物遷出，將系爭房地返還伊；暨給付 2,804,480元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5％計付利息；上訴人劉新山將系爭土地及435建號建物之 抵押權登記塗銷，為有理由，應予准許。被上訴人之先位請 求已有理由，其備位請求本院無庸再予審酌。從而，原審為 上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 8 月 26 日
民事第十四庭
審判長法 官 吳光釗
法 官 李國增
法 官 蕭錫証
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 104 年 8 月 27 日
書記官 陳樂觀
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為
法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表一
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│項次│日 期│字 號│內 容│
├──┼──────┼────────┼─────────┤
│ 1 │70年03月05日│建一字第124173號│改選董監事及修正章│
│ │ │ │程變更登記 │
├──┼──────┼────────┼─────────┤
│ 2 │77年11月10日│建一字第173817號│改選董監事及修正章│
│ │ │ │程登記 │
├──┼──────┼────────┼─────────┤
│ 3 │81年05月12日│建一字第162536號│改選董監事登記 │
├──┼──────┼────────┼─────────┤
│ 4 │85年10月29日│建一字第349851號│改選董監事及修正章│
│ │ │ │程登記 │
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