回復名譽等
臺灣高等法院(民事),重上字,95年度,255號
TPHV,95,重上,255,20080408,1

失、火警自動警報設備缺失（地下1樓中控室原有甲種防火 門拆除，破壞原有防火區劃，影響中控室功能）、標示設備 缺失、緊急廣播設備缺失（地下1樓中控室原有甲種防火門 拆除，破壞原有防火區劃，影響中控室功能）、梯間排煙設 備缺失（無備品，19樓進排煙閘門均不動作，進排煙控制盤 電源線路被拆除，未設緊電）、室內消防設備缺失（無備品 ，配管未見常時開關標示牌，未設緊電）、自動撒水設備缺 失（無備品，配管未見常時開關標示牌，無緊電）、緊急電 源插座缺失（未設緊電）、泡沫滅火設備缺失（系統目前施 工中，停車場泡沫設備目前完全無法動作）、本大樓地下1 樓發電機室無緊急發電機組、儲油槽、ATS切換系統（消防 緊急電源）等缺失（見原審卷1第129頁），並經負責上開報 告之檢查人員周泳成建築師、吳淵魁消防設備士證明屬實（ 見原審卷6第153頁、154頁背面、第155頁）。足見系爭建物 於台灣國際商業機器公司承租後發生之缺失迄92年2月26日 仍未修復。爾灣公司空言否認李肇勳公司所作「公共安全評 估報告」、「消防安全評估報告」、興引力公司公共安全檢 查申報書及華一公司消防安全設備檢修申報資料報告之證據 能力，自非可取。
、爾灣公司雖辯稱就台灣國際商業機器公司所主張納莉風災淹 損部分已於91年2月9日修復完成，並提出消防局第二救災大 隊松信中隊松山分隊消防安全檢查記錄表（見原審卷3第77 頁）為證。然查，上開消防安全檢查記錄表所載檢查日期為 91年2月9日，係於前述台灣國際商業機器公司所提公共安全 及消防安全評估報告、公共安全檢查申報書及消防安全設備 檢修申報資料報告檢查日期之前，縱然系爭建物於91年2月9 日消防安全檢查合格，亦不能認嗣後即無台灣國際商業機器 公司所主張應修復之缺失存在。且爾灣公司雖執上開消防安 全檢查記錄表抗辯系爭建物因納莉風災受損部分已於91年2 月9日完成修復，之後係進行系爭建物消防設備之更新及重 置工程，而非風災修復工程云云。惟依友聯產物保險股份有 限公司（下稱友聯產險公司）委託電機技師林寶男就系爭建 物因納莉颱風受損情形所作之初步評估報告書所示，林寶男 曾於91年5月9日、5月13日會同爾灣公司人員赴現場會勘， 確認包含消防管件、循環水泵浦、防火門、消防泵浦、揚水 泵浦、泡沫泵浦、泡沫混合液桶、灑水泵浦、消防用燈具、 消防用感知器、鐵捲門、柴油發電機組、ATS盤、ATS雙投開 關在內之設備均因納莉風災而受損，應視情形分予報廢更新 或修復，有富傑電機技師事務所出具「僑泰興基隆路佩芳大 樓納莉颱風損失案地下室公共設備初步評估報告書」足憑（



見原審卷4第107至115頁）。又爾灣公司曾於91年12月20 日 以爾商字第200212201號函向台灣國際商業機器公司表示納 莉水災造成伊重大損失及台灣國際商業機器公司之不便，災 後伊已先就消防受信總機、灑水幫浦、馬達、供水、排水、 照明等設備斥資修復，其他復建工程須委請專業全面檢修並 檢驗整體系統設備，伊已委請怡祥工程股份有限公司（下稱 怡祥公司）承攬「災後消防、機電、水電等之復建工程」， 友聯產險公司迄未理賠，怡祥公司又於91年6月25日起任意 停工，並阻礙伊另委其他包商承攬，復建工程倍感困頓週折 等語（見原審卷3第133頁）；另參諸爾灣公司於91年12 月 23日就上開復建工程另與三群工程有限公司訂立全責總包承 攬合約書（見原審卷4第116至154頁），及在怡祥公司訴請 僑泰興公司給付上開復建工程承攬報酬之原法院92年度重訴 字第699號民事事件中，僑泰興公司於92年5月22日提出之答 辯㈠狀中亦自承系爭建物納莉風災後復建工程進度涉及承租 人即台灣國際商業機器公司2,000名使用人生命財產之安危 ，不容延宕，怡祥公司卻於91年6月25日擅自違約停工等語 （見原審卷4第80至88頁），足見依爾灣公司所自承，系爭 建物因納莉風災造成消防、機電、水電設備受損，至少迄91 年12月20日仍未修復完成。況爾灣公司所謂更新及重置工程 期間長達1年半（自其主張91年2月開始施作滅火設備及自動 灑水設備重置工程起至92年8月15日緊急供電系統重置完成 時止），顯與常情不符，爾灣公司雖提出所謂「佩芳大樓消 防防護計畫」（見原審卷7第149至169頁），惟該計劃乃爾 灣公司片面製作之私文書，其上雖蓋有消防局印信，然僅表 示消防局收文而已，爾灣公司並未舉證證明其曾按該計劃執 行，亦不足以保障系爭建物於所謂重建更新工程施工中之安 全。準此，爾灣公司辯稱伊業於91年2月9日完成修復，之後 係進行更新及重置工程，工程期間已提報消防防護計畫，系 爭建物並無瑕疵云云，要難採信。雖爾灣公司另辯稱系爭大 樓因納莉風災造成部分消防設施毀損已於91年2月9日修復完 成，除有消防局第二救災大隊松信中隊松山分隊消防安全檢 查記錄表為證外，並有台北市政府消防局94年5月25日北市 消預字第09431789600號函記載：「... 經查首揭建築物本 局於90年12月30日派員前往執行檢查，發現室內消防栓設備 (泵浦組件故障)及自動撒水設備 (泵浦組件故障)因淹水損 壞尚未完全修復，當場開具限期改善通知單限於91年1月30 日前改善完畢，並列案追蹤複查；復於91年2月9日前往複查 結果，原列2項缺失業已先行委託消防專技人員維修完成， 符合規定。」（見本院卷2第399頁）、臺北市消防局92年2



月12日北市消安字第09230286900號函：「旨揭建物受納莉 風災淹水後，本局於92年10月30日派員前往執行檢查，發現 室內消防栓設備 (泵浦組件故障)及自動撒水設備 (泵浦組 件故障)因淹水未完全修復，當場開具限期改善通知單限期 改善，復於91年2月9日前往複查結果，結果已委託消防專技 人員維修，啟動後運轉正常」（見本院卷3第139頁）可證， 足見系爭大樓消防設備之更新、重置並無限制或停止使用， 僅要求大樓管理權人依消防施行細則第15條第2項規定向當 地消防機關提報消防防護計畫。系爭大樓於91年2月9日後既 經主管機關檢查確認消防設備符合規定，則台灣國際商業機 器公司主張91年2月9日之後所發現消防設備不足部分，即與 90年9月間之納莉水災無涉，充其量係爾灣公司就系爭大樓 重置消防設備之過渡現象，且爾灣公司於重置期間並已提報 「消防防護計畫」等語。惟上揭檢查紀錄表之檢查項目並未 詳盡，不足以證明系爭建物係處於安全無虞之狀態，證人即 作成上揭檢查紀錄表之檢查人員甲○○於本院證稱：「 ( 問：檢查項目有一些欄位是劃線，劃線的部分是否表示沒有 檢查?) 劃線部分是非消防局所管轄，有些是要配合其他單 位檢查…所以就不予檢查」、「 (問：提示本院卷2第239 頁佩芳大樓納莉颱風損失案地下室公共設備初步評估報告書 ，該報告書第5、6頁有列載很多設備現況，91年2月9日檢查 時有沒有看到這些設備的現況?) 消防的部分有，其他不是 我們的專業，我們不會注意，即使有看到，也不知道是什麼 。」等語 (見本院卷4第340至342頁)可證。又上揭檢查紀錄 表之檢查範圍僅侷限於部分樓層，無法證明系爭建物之其他 樓層未存有瑕疵，證人甲○○於本院證稱：「 (問：檢查的 樓層為何?) 一樓及機械室。其他的樓層因為時間上沒有辦 法配合，且樓上在辦公，所以只檢查一樓及消防幫浦機械室 。」等語在卷 (見本院卷4第341頁)。且證人甲○○於本院 另證稱：「 (問：以何方法檢查?) 有啟動消防幫浦，其他 設備因為項目太多，所以只有擇一檢查，如探測器太多只有 抽一個來檢查... 每一個項目都會抽查，但並不是每個區塊 的相同項目都會抽查…」等語 (見本院卷4第341頁)，可知 證人甲○○於當日進行檢查時，係僅以抽查之方式，並非就 每項設備逐一檢查，此種檢查方式顯然不完全，實難證明檢 查當時系爭建物是否處於安全無虞之狀態。甚而對於系爭建 物之最重要安全設備即緊急發電機部分，亦僅作外觀檢查， 而未作性能檢查，此觀證人甲○○於本院證稱：「緊急發電 機只有檢查外觀，如果要啟動檢查，必須大樓要斷電，所以 當日只有外觀檢查。」、「 (問：你剛才說當日檢查合格，



是不是僅就你檢查的項目及依你檢查的方式，包括抽查或是 外觀檢查，來表示是否合格?) 是的，發電機的主管權責不 是消防局，如果真要檢查發電機這項，要配合其他主管機關 。」等語 (見本院卷4第342頁)自明。至於台北市消防局94 年5月25日北市預消字第09431789600號函，亦無足作為系爭 建物於91年2月9日已通過消防檢查之證明，蓋不論爾灣公司 原本申請函詢台北市消防局之事項為何，僅觀該函覆內容： 「... 經查首揭建築物本局於90年12月30日派員前往執行檢 查，發現室內消防栓設備 (泵浦組件故障)及自動撒水設備( 泵浦組件故障)因淹水損壞尚未完全修復... 復於91年2月9 日前往複查結果，原列2項缺失已先行委託消防專技人員維 修完成，符合規定。」等語，即知上揭消防局94年5月25日 函文實際上僅針對系爭建物之「室內消防栓設備」及「自動 撒水設備」表示意見，是以縱依上揭消防局94年5月25日函 文認該等設備已於91年2月9日修復完成，並不代表其他瑕疵 於當時皆已全部修復完成。況依民法第423條規定，出租人 並非僅需使租賃物在單一時點符合安全狀態，而係在租賃期 間對於租賃物負有始終保持合於安全狀態之義務。另台北市 消防局95年8月3日北市消預字第09532704200號函稱 (見本 院卷1第363至365頁)：消防安全定期檢查係依消防法第6條 第2項及第37條第2項等規定進行，確保消防安全設備等符合 安全，而所謂消防防護計劃則係建物遇有申請「增建、改建 、修建、室內裝修」等特定情形時，除須辦理消防安全設備 審查及竣工查驗外，管理權人另依消防法施行細則第15條第 2項等規定訂定消防防護計劃，用以監督施工單位用火用電 。是依消防法第6條至第10條、第13條等規定可知，由合格 專業人員進行之定期檢修申報與管理權人所為之消防防護計 畫提報，二者目的各不相同，提報消防防護計畫亦不能替代 安全措施。何況該函稱：「... 對於場所消防設備自行更新 ，在不涉及增建、改建、修建執照或室內裝修許可之請領時 ，目前法令並無規定管理權人須提報消防防護計劃義務，該 管理權人自行為加強場所施工時之安全，就更新設備提報之 消防防護計畫部分，本局轄區消防分隊僅予存參，並無為任 何核可或備查之意思表示，併此敘明。」，已明確表示其就 爾灣公司所提之『防護計畫』並未為任何核可或備查，僅係 存參而已。換言之，該計畫書僅為爾灣公司單方製作之文書 ，消防局未予審查，該計畫本身是否足以監督施工單位用火 用電之安全，已有疑義，遑論未見爾灣公司提出依該計劃確 實執行之相關證據。
、爾灣公司又辯稱上開工務局92年2月14日北市工建字第09230



384100號函業經工務局於92年3月6日以台北市政府會勘記錄 表明文廢棄，並提出工務局92年3月6日會勘記錄表（見原審 卷3第66、67頁）為據。經查，前揭會勘紀錄之會勘結果第1 至3項記載：「依92.2.14北市工建字第09230384100號函 續辦。爾灣建設股份有限公司可提供92.3.4納莉字第2003 03041號函，申請展延至92年5月15日前改善報驗。業者稱 已訂於92年3月7日由台北市議會議員費鴻泰辦理協調會議， 俟會議結論辦理。」（見原審卷3第66頁），足見該次會勘 係依前開工務局92年2月14日函續行辦理，因92年2月14日函 原限期爾灣公司應於92年3月6日前改善報驗，爾灣公司乃申 請展延至同年5月15日，工務局嗣並以92年4月9日北市工建 字第09251955400號函通知爾灣公司，其所申請展延佩芳大 樓公共安全檢查不合格項目之改善期限至92年5月15日同意 備查（見原審卷3第76頁），並非否定92年2月14日北市工建 字第09230384100號函關於系爭大樓公共安全抽檢不合格之 認定。至該會勘記錄表第4項固載有：「本件應依92.1.29 會勘記錄辦理。非依92.2.14北市工建字第09230384100號函 不實，予以廢棄。」、「92.5.15前，因市府各局處藉故 造成工程進行困擾，完工日期順延無訛。」等字句，惟其筆 跡與之前3項並不相同，第1項既已記載係依92年2月14日函 續辦，當無於第4項記其內容不實予以廢棄之理，且第3項載 明將依92年3月7日由市議員費鴻泰召開之協調會會議結論辦 理，再於第4項記載應依92年1月29日會勘記錄辦理，亦有矛 盾，而第5項竟指摘台北市政府各局處藉故造成工程進行困 擾云云，足見前述第4、5項應係爾灣公司單方面之意見，並 非會勘結論。次查工務局92年1月29日之會勘紀錄事由明確 記載係勘驗「佩芳大樓建物安全及消防安全」，此勘驗記錄 並經在場所有人員簽署在案（見本院卷2第257頁），爾灣公 司至今卻稱當時未進行勘驗云云，實不足取。且92年1月29 日當場作成之會勘結論即有系爭建物之「消防設備」及「緊 急供電發電機」仍在施工中等語，此與工務局92年2月14日 函文記載92年1月29日勘驗發現系爭建物之「地下一樓無緊 急發電機」、「消防設備及排煙設備等連動系統無法正常啟 用」等內容，並無不符或矛盾，二者均顯示系爭建物之緊急 發電機及消防設備一直未改善，爾灣公司恣意指稱工務局92 年2月14日之函文記載不實，工務局以92年3月6日會勘紀錄 廢棄上揭函文云云，顯無依據。又工務局92年3月6日會勘紀 錄第2頁，雖有承辦人員於「事由」、「地址」、「會勘日 期」等欄位記載之字跡，然該等欄位之記載字跡正與會勘紀 錄第1至第3點相同，與第4、5點關於廢棄等文句之記載筆跡



明顯不同，此單從形式觀之即可明瞭。至於會勘紀錄第2頁 於「事由」、「地址」「會勘日期」等欄位上有承辦人員筆 跡以及於最後有「以下空白」等字句，至多表示當日與會人 員知悉爾灣公司載入其主張而已，絕非與會人員已合意或同 意其載入之文句，此由台北市工務局95年7月19日北市工建 字第09568943600號函覆本院之內容：「... 再查本處92年3 月6日辦理系爭建築物現場會勘紀錄表內容，為現場勘查後 經本處承辦人員將第1至3點敘明後，即由當時會同勘查人員 之各造予以簽認 (爾灣公司除外)。爾灣公司代表人現場簽 名前，另於該紀錄第3點自行補述該公司單方面意見於第4、 5點，並非各造簽認之會勘結論，合先敘明。」可資佐證 ( 見本院卷1第354頁)。是爾灣公司雖另主張工務局92年3月6 日之會勘紀錄確實經台北市工務局93年12月8日北工建使字 第093 69243700號函文承認有效云云，惟亦不因此改變該會 勘紀錄第4、5點關於「予以廢棄」等文句僅係爾灣公司片面 加入單方意見之事實。
、揆諸前開說明，系爭建物因90年9月間納莉風災機電、消防 設備所受損害，迄92年2月26日仍未修復完成，應堪認定。②、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負 擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於 其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求 出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第423條、第430 條分別定有明文。經查，系爭建物於納莉颱風後有上述諸多 瑕疵，影響台灣國際商業機器公司承租作為辦公室使用之公 共安全及消防安全，爾灣公司身為出租人，自負有修繕義務 。本件台灣國際商業機器公司已先後於91年7月9日、11月18 日、12月10日、12月17日定期催告爾灣公司儘速修復系爭建 物因納莉風災受損後之多項缺失，有台灣國際商業機器公司 （91）財字第032號函（見原審卷2第146、147頁）、台北仁 愛郵局第787號存證信函（見原審卷2第148至158頁）、台北 仁愛郵局第864號存證信函（見原審卷2第159至168頁）、台 北逸仙郵局第5156號存證信函（見原審卷2第169至172頁） 可稽，惟迄92年2月26日為止該等缺失並未修復完成，已如 前述，足認台灣國際商業機器公司已定相當期限催告爾灣公 司修繕，爾灣公司未於期限內修繕完成，台灣國際商業機器 公司自得依民法第430條規定終止租約。本件台灣國際商業 機器公司已於92年2月27日發函爾灣公司為終止租約之意思 表示，此為爾灣公司所不爭執，並有台北逸仙郵局第0556號



存證信函及收據足憑（見原審卷1第188至193頁）。準此， 台灣國際商業機器公司主張系爭租約已於92年2月27日終止 ，洵屬有據。雖爾灣公司以上證8之文件辯稱台灣國際商業 機器公司曾同意倘該公司於91年12月底前重新發包消防機電 工程，台灣國際商業機器公司即不解約云云，要與事實不符 。蓋爾灣公司所提上證8號之函文內容，僅記載雙方會談之 時間地點等，並未有隻字片語提及會議內容，遑論台灣國際 商業機器公司曾為不予解約之意思表示。況倘爾灣公司所稱 Mr.John Terela曾表示重新發包即不予解約，則何以台灣國 際商業機器公司於91年11月及12月間仍密集發函催促爾灣公 司修繕系爭建物 (見本院卷2第62至90頁)？至於上證9號之 工程合約書，乃因爾灣公司與前承包商怡祥公司間發生系爭 建物承攬報酬爭議所致，與台灣國際商業機器公司無關。又 爾灣公司雖辯稱台灣國際商業機器公司主張之瑕疵存在於承 租範圍以外云云。惟依民法第423條規定意旨，承租人於租 賃關係存續中，應保持租賃物合於約定使用、收益之狀態， 而系爭建物對外逃生出口位於1樓避難層，重要公共消防安 全設備皆設置於地下1、2樓，因納莉風災造成消防安全設備 嚴重受損，逃生出口有所阻礙，危及系爭建物承租人之安全 甚鉅，自不符合承租人之承租目的，是爾灣公司所謂系爭建 物之1樓及地下1樓並非台灣國際商業機器公司承租範圍，台 灣國際商業機器公司不得要求修繕云云，顯與民法第423條 及第430條規定意旨大相逕庭。況系爭建物亦有多處瑕疵係 存在於地下2樓，亦為台灣國際商業機器公司之承租範圍， 此觀諸李肇勳國際室內設計顧問公司消防安全評估報告所載 ：「B1F、B2F排煙室區劃不完全，防火門拆除及開孔。照片 (01)」、「B2F進風機及排煙機水損已被拆除不能使用。照 片 (03)、(04)」 (該評估報告第9頁)自明。系爭建物存有 之瑕疵確實危及台灣國際商業機器公司人員安全甚鉅，此有 台灣國際商業機器公司所提內政部專題報告等資料可證 (原 審卷4第62至77頁)。再者，系爭建物之現況已有重大變更， 台灣國際商業機器公司終止租約當時之狀態已不復存在，故 無鑑定之可能與必要。雖爾灣公司另聲請就現有書面、照片 及相關當事人之證述為鑑定，惟依本件卷存之專業報告及主 管機關函文，已足認定系爭建物於92年2月間確有重大瑕疵 存在，實無重複進行鑑定之必要。台灣國際商業機器公司係 因系爭建物確有危及員工安全之瑕疵，迭經催告爾灣公司仍 無法完成修復為由，始終止系爭租約，是系爭租約是否合法 終止，應以92年2月27日當時情形認定，而爾灣公司聲請詢 問Mr.John Terela、吳陸生之待證事實，係系爭租約終止前



4、5個月之事，與租約終止時點差距相當時日，此項聲請實 無助釐清案情，自無傳喚之必要。
③、次依系爭租約第13條第2項約定：「租賃標的受損之發生， 非因可歸責於承租人或其僱用人之事由，出租人經承租人書 面通知修復，未能於合理狀況下90工作日內修復者，就該不 適用部分，自承租人另行通知到達出租人之日起，租約終止 。」，系爭建物因納莉颱風受損後有諸多公共安全及消防安 全之缺失發生，經台灣國際商業機器公司催告後爾灣公司並 未於90日修復完成業如前述，是本件台灣國際商業機器公司 主張亦得依系爭租約第13條第2項約定，於92年2月27日終止 租約，應為可取，難謂權利濫用。爾灣公司雖辯以台灣國際 商業機器公司承租系爭建物部分並無受損不堪使用之情形， 不符合系爭租約第13條第2項得終止租約之要件云云。惟系 爭租約第13條第2項並未約定須租賃標的受損且不堪使用時 承租人始得終止租約，至同條第4項約定：「應由出租人負 責修繕之情形，須以『不堪使用』之情況下，於修繕期間， 承租人就未能使用之租賃標的，免付租金。」係指租賃標的 受損應由出租人修復時，須有不堪使用之情形，承租人方得 免付租金，並不能據以認定同條第2項亦應受不堪使用之限 制，是爾灣公司所辯尚無足採。
２、系爭租約終止後，台灣國際商業機器公司是否有權請求返還 押租金？
台灣國際商業機器公司主張系爭租約既經終止，爾灣公司負 有返還押租金6,438萬185元之義務，扣除台灣國際商業機器 公司應給付之92年1、2月租金2,062萬8,398元、終止租約後 相當於1個月租金1,031萬4,199元及回復原狀費用877萬2,23 1元 (台灣國際商業機器公司主張應再扣除219萬8,965元)後 ，爾灣公司尚須返還台灣國際商業機器公司2,466萬5,357元 (應再加219萬8,965元)。爾灣公司則辯稱台灣國際商業機器 公司於92年2月底至92年3月底將高價辦公設備等資產搬離時 ，爾灣公司均未阻撓，嗣因台灣國際商業機器公司擅自利用 電梯搬運未經包裝之廢棄物，致損傷大樓電梯及公共設施， 且拒不繳交保證金及切結書，始要求僑樂公司於台灣國際商 業機器公司提交保證金及切結書前，不得利用運貨電梯，詎 台灣國際商業機器公司即將大批廢棄物棄置系爭建物內，迄 未履行系爭租約第14條所定回復原狀之義務，自不得請求返 還押租金等語。經查：
⑴、依系爭租約第7條第1項後段約定：「上開押金，於租期屆滿 後，承租人交還租賃標的，並履行一切義務後，或承租人依 本合約第13條第2、4、5、6（B）和7項終止後出租人無息退



還承租人。」（見原審卷㈠第32頁），則於台灣國際商業機 器公司依系爭租約第13條第2項終止租約之情形，爾灣公司 應將押金無息返還台灣國際商業機器公司。
⑵、又依系爭租約第14條約定，租約終止時承租人應負責將其裝 潢隔間拆除、恢復原狀（見原審卷1第35頁），是台灣國際 商業機器公司終止系爭租約後負有回復系爭建物原狀之義務 。查台灣國際商業機器公司終止租約後，已委請儀昌公司拆 除及回復台灣國際商業機器公司所承租系爭大樓，有工作說 明書可稽（見原審卷1第282至291頁）。台灣國際商業機器 公司指稱爾灣公司指示所委請之僑樂公司以關閉電梯等方式 阻止台灣國際商業機器公司運送拆除裝潢所產生之廢棄物， 亦據提出台灣國際商業機器公司與儀昌公司、震旦行及永晟 公司每日工程協調會會議記錄（見原審卷1第292至306頁） 及儀昌公司施工日誌為證（見原審卷1第307至330頁），並 經原法院所屬民間公證人陳幼麟於92年4月8日、4月10日、4 月24日至系爭建物現場公證，其中92年4月8日公證結果：大 樓現場有7部電梯，公證人試行操作皆不能運作，車主任稱 房東指示關閉全部之電梯，不令台灣國際商業機器公司或台 灣國際商業機器公司聘請之工作人員使用，須繳交施工保護 費150萬元方可進行回復原狀之施工；92年4月11日公證結果 ：現場客用電梯全部關閉，不能使用，僅1部貨用電梯開啟 ，供施工人員上下；另92年4月24日公證結果：車林明主任 表示未獲上級指示前，台灣國際商業機器公司不可以進行家 具及裝潢拆除物料之搬離工作；有92年度北院民公麟字第 220889號公證書、第220891號、第221003號公證書可考（見 原審卷1第217至222頁）。爾灣公司雖否認前開公證書內容 為真正，惟依公證法第36條規定，民間之公證人依該法執行 公證職務作成之文書，視為公文書，自應推定其為真正。且 公證人陳幼麟亦於原審證稱：伊有去過佩芳大樓作公證，卷 內公證書是依據事實製作，事實如何內容就記載如何等語（ 見原審卷4第144、147頁）。公證人若未依公證法第80條規 定，於公證書內記載其所聽取之陳述與所見之狀況，及其他 實際體驗之方法與結果，乃構成同法第54條第3項第1款規定 之得付懲戒事由，陳幼麟公證人殊無甘冒被懲戒之風險而在 公證書為虛偽記載之必要，是前揭公證書應堪採信。台灣國 際商業機器公司否認曾製作爾灣公司所稱之假日電梯管理辦 法，爾灣公司既未舉證以實其說，自非可採。至於公證書所 附照片顯示之光亮係拍攝角度及拍攝閃光燈所造成，並非所 謂操作燈號明亮，不得據以推論電梯可以操作；何況即使可 以操作之電梯亦不允許施工廠商使用，此前述92年4月10 日



之公證書記載：「只有壹號電梯 (壹樓至壹貳樓者)及柒號 電梯 (壹貳樓至壹捌樓者)開啟供請求人公司員工使用外， 請求人外聘之搬家及恢復租屋原狀之工人，皆不准使用。」 (見本院卷4第146頁)等語可稽。又關於電梯公告所示：「客 梯嚴禁施工人員搭乘。施工人員請搭乘貨梯」等語，適足以 證明92年4月10日之公證書記載：「又有貨梯壹部可供請求 人外聘之工人使用，但不得搬運傢俱，請求人稱謄空租屋及 回復原狀之施工有甚大之困難。附件照片顯示當時大樓電梯 內之公告禁止使用電梯之情形」、4月11日公證書記載：「 大樓現場之客用電梯全部關閉，不能使用，僅壹部貨用電梯 開啟，供施工人員上下」，以及工程協調會會議記錄記載自 92年4月11日起客梯停用、貨梯僅能載人，且不定時停用等 情，確屬事實。另證人車林明雖於原審證稱：「一直都有保 持一部低樓層電梯、一部高樓層電梯，還有貨梯都有開的狀 態…」等語，惟與前揭公證書、施工廠商之工程協調會會議 記錄及施工日誌並不相符，其為爾灣公司委請之僑樂保全公 司人員，所證自與事實有所出入而偏袒爾灣公司，誠非可採 。
⑶、再者，爾灣公司因台灣國際商業機器公司遷離系爭建物之拆 遷過程，曾對台灣國際商業機器公司原法定代理人許朱勝、 台灣國際商業機器公司安全企劃經理鍾翰書、儀昌公司負責 人李清標、九威企業工程股份有限公司（下稱九威公司）負 責人車明燦提起共同毀損之自訴（原法院92年度自字第711 號刑事案件，嗣撤回自訴），李清標、車明燦於該案所提準 備程序狀中，記載儀昌公司將所承攬機電部分工程轉包予九 威公司，儀昌公司已交付僑樂公寓大廈管理維護股份有限公 司裝潢保證金150萬元，儀昌公司及九威公司人員均依爾灣 公司及大樓管理中心之工作規則施工，其等所承包之拆除及 復原工程之所以無法順利進行，係因爾灣公司在施工期間不 斷阻撓工作進行所致，例如停用電梯、拒絕換證件、阻止復 原工程人員進場施工等，益見台灣國際商業機器公司之所以 未能將所承租系爭建物回復原狀完畢，確係因爾灣公司阻撓 造成。爾灣公司雖辯稱因台灣國際商業機器公司於搬遷過程 中損傷大樓電梯及公共設施，且拒不繳交保證金及切結書， 始指示保全人員不得令台灣國際商業機器公司搬運云云，並 提出照片（見原審卷5第210至215頁）及佩芳大樓裝潢施工 管理辦法（見原審卷2第213、214頁）、佩芳大樓裝潢施工 管理守則（見原審卷2第215、216頁）為證。然台灣國際商 業機器公司否認於搬遷過程中曾損傷大樓電梯及公共設施， 且上開照片僅能證明有其上所示之損傷，是否係台灣國際商



業機器公司所僱搬遷人員造成，無從認定；且所謂佩芳大樓 裝潢施工管理辦法、佩芳大樓裝潢施工管理守則均為爾灣公 司所委請之保全公司單方面製定，並無拘束承租人即台灣國 際商業機器公司之效力，爾灣公司據以指示保全人員於台灣 國際商業機器公司及承包商繳納保證金及出具切結書前不得 搬運拆遷，自非可取。爾灣公司所舉85年間之施作廠商曾有 出具切結書並繳交保證金，主張系爭建物之管理單位要求出 具切結書及保證金係合理且行之有年之管制措施云云。然查 ，該切結書係因85年間爾灣公司主張台灣國際商業機器公司 在承租樓層洗洞造成孔洞，雖台北市土木技師公會已作成鑑 定報告明確表示該等孔洞對系爭建物之結構並無安全影響， 惟爾灣公司仍執意要求廠商須出具切結書及繳交保證金始得 施工，廠商為求施工順利，只好與爾灣公司協商簽訂切結書 及繳交保證金等，是爾灣公司所提上開切結書及完工通知書 所述保證金係因當時個案因素且經雙方另行協議約定所生， 此二文書充其量僅能證明85年當時單一事件之處理情形，並 非通案情形，與本件爾灣公司所指之管理辦法云云，顯然無 關，更無從逕以推論系爭大樓管理單位要求台灣國際商業機 器公司出具切結書及保證金係合理且行之有年之管制措施。 況且本件拆遷工程之承作廠商儀昌公司已交付150萬元之保 證金支票（見原審卷3第117頁），爾灣公司再藉詞不讓台灣 國際商業機器公司僱請之廠商進行搬運工作，實非有據。又 爾灣公司聲請傳訊證人鍾翰書係為證明台灣國際商業機器公 司有故意不為現狀返還而執意拆除破壞裝潢與建物設備之行 為云云。然此部分有另案爾灣公司自訴台灣國際商業機器公 司人員毀損案件 (見原法院92年自字第711號)之相關卷證可 供認定並非事實 (見本院卷2第359頁)，且爾灣公司已撤回 該自訴 (見本院卷2第365頁)，是本項聲請並無必要。況爾 灣公司聲請傳喚之證人鍾翰書僅係負責台灣國際商業機器公 司人員安全之安全室職員，並不負責系爭建物之搬遷及回復 原狀事宜，縱使傳喚其到庭，亦無助於本件案情之釐清。至 於爾灣公司聲請傳訊證人車林明無非係為證明其在92年4月 間有無阻撓台灣國際商業機器公司搬遷。然車林明早已於原 審針對同一爭點作證，且曾親自到場目睹爾灣公司確有阻撓 台灣國際商業機器公司搬遷之公證人陳幼麟亦證述在卷，自 無重複訊問之必要。
⑷、次按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為，阻 其條件之成就者，視為條件已成就。民法第101條第1項定有 明文。本件爾灣公司辯稱依系爭租約約定，應俟台灣國際商 業機器公司回復系爭建物原狀始須返還押租金。惟依前開所



述，爾灣公司並未舉證證明台灣國際商業機器公司依約定或 依習慣有繳交保證金及出具切結書之義務，爾灣公司指示保 全公司於台灣國際商業機器公司履行上開義務前不得令其搬 運拆遷物品，致台灣國際商業機器公司無法履行其回復原狀 之義務，則返還押租金之條件無從成就，即屬可歸責於爾灣 公司之事由，依前揭法條規定，當視為條件已成就，爾灣公 司應返還台灣國際商業機器公司系爭押租金。又債務人非依 債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示 拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以 準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第235條定 有明文。經查，本件台灣國際商業機器公司曾於92年4月24 日寄發存證信函予爾灣公司，表示將於翌日中午返還系爭建 物，有台北北門郵局第1922號存證信函可稽（見原審卷1第2 27至230頁）。台灣國際商業機器公司於92年4月25日會同公 證人陳幼麟至佩芳大樓，當日台灣國際商業機器公司人員均 已撤離系爭建物，各層樓原有門禁鎖均已拆除，台灣國際商 業機器公司人員請系爭建物管理人員通報出租人表示欲交還 租屋及33把鑰匙，出租人即爾灣公司之代表吳總經理及1名 女性人員與台灣國際商業機器公司之代理人及職員2名會面 ，台灣國際商業機器公司人員表示欲交還租屋及鑰匙，吳總 經理答覆租約終止未經同意，無交還房屋問題，且目前有拆 除廢料堆積大樓內，談不到交還房屋，鑰匙不收，其已知門 禁拆除之事，有原審卷外置原法院所屬民間公證人陳幼麟趙 之敏聯合事務所93年8月9日93年民公函麟字第0039號函檢附 92年度北院民公麟字第221002號公證書足憑，復經證人即員 工李麗雲證稱：「（問：公證書之記載與當天之情況是否相 符？）他寫的很簡要」等語在卷（見原審卷4第154頁），堪 認台灣國際商業機器公司已於92年4月25日交還系爭建物予 爾灣公司，且返還押租金之條件視為已成就，亦如前述，爾 灣公司自應返還押租金予台灣國際商業機器公司。⑸、至爾灣公司辯稱台北高等行政法院判決已認定其並未阻撓台 灣國際商業機器公司清除廢棄物等回復原狀之工作，並提出 該院93年度訴字第第2853號判決為據。然查，姑不論行政法 院判決之既判力，應以其所判斷之行政處分為範圍，倘為私 法上權義事項，則不在該行政訴訟判決判斷範圍內，行政法 院就此等事項所為之認斷對民事訴訟尚無拘束力。且觀諸前 開判決理由要旨，係認定系爭建物內之廢電線電纜、輕鋼架 、廢木板、塑膠及泡棉等廢棄物，為台灣國際商業機器公司 於營運狀態下、營業場所內所產出，台灣國際商業機器公司 乃系爭廢棄物之產生主體，有依廢棄物清理法相關規定處理



之公法上義務存在，係屬系爭廢棄物之清除義務人，台灣國 際商業機器公司所稱因爾灣公司阻擾台灣國際商業機器公司 進入系爭建物清理，課予台灣國際商業機器公司清除義務欠 缺期待可能性，並非自然發生之事由，而係台灣國際商業機 器公司與爾灣公司等間之私法上事由所致，其公法上義務不 能因私人間私法上事由而改變，故認環保局所為處以台灣國 際商業機器公司罰鍰之原處分並無違誤；則台灣國際商業機 器公司在公法上就該等廢棄物是否應負清除義務與其在私法 上未能履行是否可歸責，洵屬二事。再者，上揭行政法院判 決理由雖認環保局於原處分作成前近2個月期間幾乎每日均 至現場稽查，並未發現有妨害台灣國際商業機器公司清除工 作之情形，惟核該原處分之日期為92年12月26日，縱算於之 前2個月期間環保局人員至現場並未發現爾灣公司有阻擾台 灣國際商業機器公司清除之情形，亦不能證明自92年2月27 日台灣國際商業機器公司終止系爭租約之日起至同年4月25 日台灣國際商業機器公司交還系爭建物之日止，爾灣公司並 無妨害台灣國際商業機器公司清除搬運之行為，是爾灣公司 此部分所辯亦無足取。
⑹、揆諸前開說明，系爭租約終止後，台灣國際商業機器公司即 有權向爾灣公司請求返還押租金。本件爾灣公司原應返還之