房屋後來有回租給富裔公司2 年等語（見原審卷五第512 頁 ）；證人即富裔公司銷售人員李沛婕（原名李昱萱）於偵查 及原審中證述：當時會推出2 年回租方案，因為當時有奢侈 稅，消費者擔心買了以後會有2 年閉鎖期，如果消費者不回 租伊等就不會賣，因為飯店必須要整體經營，不能少任何一 戶，因為當時有奢侈稅，導致2 年的閉鎖期，這段期間公司 會回租等語等語（見他字第2091號卷二第146 頁、原審卷六 第57頁）。堪認系爭建案係以「售後回租」、「二年定值包 租年利率3.5 ％」、「公寓式酒店經營」為賣點之投資型建 案，亦即須將所購買之系爭建案房屋回租2 年給建商即富裔 公司經營旅館，可固定獲取高於定存利率及一般市場行情之 3.5 ％租金收入，與一般單純提供自住之住宅建案，顯然不 同，告訴人王素貞、吳穎穎、陳永和、被害人許素貞、劉博 文等5 人應均係受此一賣點吸引而購買系爭建案房屋，應甚 明確。且告訴人王素貞、吳穎穎、陳永和、被害人許素貞、 劉博文等5 人於簽訂買賣契約之同時，亦均與富裔公司簽訂 房屋租賃契約，約定將其等購買之房屋自富裔公司依房地買 賣契約約定完成交屋手續翌日回租予富裔公司2 年3 月（含 裝潢期3 個月），供經營旅館之用，該房屋租賃契約第10條 第2 項約定：「本契約租賃期限屆滿前六個月，雙方得協商 續租條件；如乙方（即富裔公司）於租期屆滿前一個月未接 獲甲方（即買受人）停止續租之書面資料，乙方有權依本租 約條件主張續租一年，其後每年租期屆滿時亦同」等語，有 房屋租賃契約在卷可稽（見原審卷五第93至96頁、第150 至 153 頁、第221 至232 頁、第315 至318 頁、第647 至650 頁、第704 至707 頁）。亦即明確約定租期屆滿後仍以續租 為原則，足證富裔公司於銷售當時即有意長期回租房屋經營 旅館；又證人即富裔公司員工楊騏鍠（原名楊尚謙）於原審 審理時證述：富裔公司請伊接續處理跟客戶洽談續租，因為 當時旅館還在經營，但是跟所有住戶的租約快要到期，富裔 公司花了很多心力經營旅館，希望能跟住戶談續約，讓旅館 繼續營運下去等語（見原審卷五第526 頁），亦即富裔公司 確有於租約期滿前，指派員工楊騏鍠與購屋者洽談續租事宜 ，亦認富裔公司確有長期回租系爭建案房屋經營旅館之意。 ⒉又系爭建案之廣告文宣中記載「國際級飯店之物業系統，結 合高端生物科技，打造養生湯療新聖地」、「養生湯生技系 統：德礎生物科技股份有限公司」、「新東方養生湯泉：國 礎機構全資子公司- 德礎生技以高級中藥材提煉出生技養生 湯，讓您居住『湯富裔』裡，不論四季寒暑皆可隨時享受美 白防皺的『生技美容湯』，還有可抗氧化、促進血液循環與
舒緩壓力的『生技活力湯』。新東方時尚養生概念為您的青 春加值」等語，有該等廣告文宣在卷可稽（見原審卷一第 228 至232 頁、原審卷七第191 至204 頁、第206 至210 頁 ），堪認富裔公司之廣告文宣，除以售後回租、保證獲利、 經營旅館作為賣點外，並以生技湯進行大篇幅宣傳。又證人 陳威丞於原審審理時證述：伊是大同大學生物工程研究所博 士班畢業，在86年藥師高考及格取得藥師專業證照，還有教 育部部定助理教授資格，目前在中山科學研究院負責生技部 門的研究，之前在中華醫院擔任藥劑科主任時經朋友介紹認 識被告祝文定，被告祝文定邀請伊加入德礎生物科技股份有 限公司擔任顧問，大概在89、90年間，辦理幾場養生講座， 並委託伊開發生技湯，他說系爭建案沒有溫泉，想要開發不 一樣的生技湯，伊幫他開發生產2 款生技湯，生技美容湯為 女湯，生技活力湯為男湯，也通過專利的認可，且在系爭建 案預售階段，伊當時針對這兩個主題，對男性、女性舒筋活 血、美容美白等進行開發與介紹，到系爭建案樣品屋裡面現 場進行演講，講授的對象是建設公司招攬想要銷售的客戶， 講授很多場，並現場發放生技湯給聽眾，生技湯有生產2 批 ，預售時生產1 批，交屋後也生產1 批等語（見原審卷六第 11至21頁），且其上開證述內容，有約聘合約、採購合約書 、專利證書在卷可資佐證（見原審卷一第269 頁第271 頁、 第27 5至276 頁），並有經原審於106 年11月16日審判期日 當庭扣案之湯富裔生技美容湯、湯富裔生技活力湯可資佐證 （見原審卷六第21頁），堪認被告祝文定於系爭建案規畫之 初，即因該地並無天然溫泉，而聘請陳威丞藥師研發生產生 技湯，以取代天然溫泉，並於建案預售階段聘請陳威丞藥師 至樣品屋現場舉辦多場講座，說明生技湯之效用，並在現場 發放生技湯吸引客戶，以此作為系爭建案之銷售賣點。 ㈢告訴人等人購屋之原由：
⒈證人即告訴人王素貞於偵查及原審中證述：伊曾在新店購買 富裔山建案，因為興建過程很慢，就把該戶賣掉。伊買湯富 裔當時名下不只有1 戶房地，伊有經營公司，是新基科技股 份有限公司董事長，做監控產品及電腦週邊產品，在買賣房 地產及商業交易時使用書面契約的豐富經驗等語（見他字第 2091號卷一第262 頁、原審卷五第372 至373 頁）；證人即 告訴人吳穎穎於偵查及原審中證述：伊在北投有一間天月的 溫泉住宅，李昱萱跟伊說賣掉天月購買富裔公司的案件，可 以不用支付管理費，且有飯店式管理，伊跟富裔公司簽約後 買2 戶，才把天月賣掉。伊在北投公園旁邊也有買1 戶天月 ，有白磺泉，是溫泉住宅，在買系爭建案前，伊大概買過10
間房地產，都有簽書面契約，伊在買系爭建案當時，本身在 經營公司，公司業務是製造負離子清淨機等語（見他字第20 91號卷一第256 至257 頁、原審卷五第387 至392 頁）；證 人即告訴人陳永和於原審審理時證述：伊買系爭建案之前， 有買過中古屋，有簽過書面買賣契約，有看過中古屋買賣契 約內容才簽的等語（見原審卷五第406 至409 頁）；證人即 被害人許素貞於檢察官偵查中證述：伊林口有4 間房子，關 渡有1 間，都是大坪數等語（見偵字第10658 號卷第42至48 頁）；證人即被害人許素貞於原審審理時證述：伊在100 年 買系爭建案之前，買過淡水及林口的房子，都有簽買賣契約 等語（見原審卷五第474 至481 頁）；證人即被害人劉博文 於偵查中證述：伊目前名下有內湖1 間、林口1 間、高雄1 間及系爭建案共4 間房屋等語（見偵字第10658 號卷第42至 48頁）；證人即被害人劉博文於原審審理時證述：伊在高雄 及內湖買過房屋，然後買系爭建案，都有簽訂書面買賣契約 ，都有看了才簽約等語（見原審卷五第499 至506 頁），應 認告訴人王素貞、吳穎穎、陳永和、被害人許素貞、劉博文 等5 人均有買賣房地產之豐富經驗，告訴人吳穎穎更買過溫 泉住宅，且告訴人吳穎穎、王素貞本身經營公司，具有商業 交易能力及豐富經驗，倘其等確因認為系爭建案係有提供天 然溫泉之溫泉住宅而購買，於交易過程中，應會要求富裔公 司提出溫泉水權證明、開發許可、管線圖等與天然溫泉有關 之資料，更不可能容許買賣契約隻字未提及溫泉，而猶與富 裔公司簽訂契約，並依約分期付清價款，且於回租前點交房 屋予買受人時，經明確告知系爭建案房屋回租給富裔公司經 營旅館期間向鄰地接管借用溫泉水，租約到期後，社區如有 繼續使用之需要，應由社區自行向鄰地借用等情，並無異議 ，此業據證人即富裔公司負責點交系爭建案房屋人員杜光漢 於原審審理時證述綦詳（見原審卷六第336 至344 頁），並 有各該交屋資料收執表在卷可稽（見原審卷五第103 頁、第 160 頁、第241 頁、第327 頁、第657 頁、第708 頁），且 回租經營旅館期間屆滿，富裔公司與各買受人洽談續租事宜 時，該房屋租賃續約協議書第5 條第4 款明確記載：「本約 標的溫泉係於乙方（即富裔公司）租賃期間，由乙方自行向 鄰地購買使用，費用由乙方負擔，概與甲方（即買受人）無 涉」等語，告訴人王素貞、被害人劉博文、許素貞等人仍在 該房屋租賃續約協議書上簽名，有各該房屋租賃續約協議書 在卷可稽（見原審卷五第29至32頁、第41至44頁、第53至56 頁），堪認其等均非因認為系爭建案係有提供天然溫泉之溫 泉住宅而購買，且均知悉富裔公司向鄰地接管借用溫泉水僅
供回租系爭建案房屋經營旅館期間使用。
⒉系爭建案雖經富裔公司定名為「湯富裔」，然建案名稱並不 當然構成契約約定之給付內容，此為一般購屋者理應具備之 通常知識，況系爭建案之廣告文宣已大篇幅宣傳介紹生技湯 ，購屋者應不至於僅因建案名稱有「湯」字即認定系爭建案 必然有提供天然溫泉，難認此係施用詐術之行為，亦難據此 推論被告等4 人自始即有詐欺之犯意。告訴人王素貞、吳穎 穎、陳永和提出之告證1 號廣告文宣（見他字第2091號卷一 第8 頁），固載有「北投天然白磺泉」等語，且其下方同時 亦載有「在北投地區引山泉水或溪水入混合池，讓清水吸收 火山氣體和地熱所形成的一種人工溫泉，溫泉略帶點硫磺味 ，酸鹼值約pH 4-5，溫泉約在45 C左右，有醫師研究發現， 泡白磺泉10分鐘之後，肺活量會提升很多」等語，亦即係在 介紹北投地區有此種白磺泉，惟並未明確表示系爭建案有提 供該種天然溫泉，又該廣告文宣載有「售後回租優惠方案、 戶戶室內裝潢+ 全套家電+ 冷氣空調+ 國際品質德士通視訊 電話+ 溫泉生技湯隨選系統+ 五星級飯店配備及2 年免管理 費」等語，既緊接「溫泉」二字註明「生技湯隨選」，亦載 明「養生湯生技系統：德礎生物科技股份有限公司」等語， 被告等辯稱意在表示系爭建案於回租經營旅館期間將提供由 德礎生物科技股份有限公司研發製造之多種生技湯隨選，並 非完全無據。又參酌證人即富裔公司員工林瑞朋於偵查中證 述：當時伊等是跟客戶說周邊有北投白磺泉，並非說伊等建 案有北投白磺泉，伊等跟客戶講過當時那地並無溫泉，但公 司有生技部門，所以有生技湯，也就是浴室裡面會有兩個水 龍頭科技湯，分別是不同種類的科技湯等語（見他字第2091 號卷二第180 至185 頁）；證人即富裔公司銷售人員李沛婕 於偵查中證述：富裔公司會給伊等作銷售講習，當時他們說 這個案子有2 年回租經營溫泉旅館，關於溫泉部分，在北投 溫泉是屬地主義必須要該塊地有溫泉管才有溫泉使用，但他 們當時有說賣的時候該塊地沒有溫泉管，而伊等也有跟客戶 講，會有溫泉是因為關係企業德士通公司有研發科技湯，會 放在屋頂水塔裡面給客戶使用，客戶只要在家裡面打開水龍 頭就會有科技湯，當時被告祝文定有很明確跟伊等說該塊地 沒有溫泉，伊等在銷售時消費者會問到該地有無溫泉，伊等 一定會講到屬地主義，該塊地是沒有溫泉，但是會有科技湯 ，被告祝文定跟伊等說沒有溫泉，伊等也是如此轉述給消費 者，他們再判斷是否要購買，在開銷售講習時，富裔公司有 跟伊等說系爭建案附近有一塊地有溫泉管，將來會接那塊地 的溫泉過來經營溫泉會館，伊等有跟客人說經營溫泉飯店時
會拉管線過來，但是結束後是否有溫泉可以使用，要由住戶 跟地主或者公司談等語（見他字第2091號卷二第144 至150 頁、偵字第10658 號卷第55至60頁）。堪認富裔公司於舉辦 銷售講習時已明確向銷售人員表示系爭建案係提供2 種不同 科技湯，並無天然溫泉，其後自鄰地接管借用溫泉水，係僅 供回租期間經營旅館使用，且銷售人員應已如實向客戶告知 上情。卷內並無任何證據證明被告等4 人指示銷售人員故為 不實之告知，難認被告等4 人有何詐欺之犯意及犯行。且證 人即被害人許素貞於原審審理時證述：伊是看到建案去的， 不是看到建案DM廣告去的，伊實際是看樣品屋，我沒有看到 這張建案DM即告證1 號廣告文宣等語（見原審卷五第484 頁 ）；證人即被害人劉博文於原審審理時證述：伊在購買系爭 建案房屋前，沒有看廣告文宣等語（見原審卷五第519 頁） ，足證其等2 人均非因看到告證1 號廣告文宣內容決定購買 系爭建案，並無因此陷於錯誤之可言。又證人即告訴人吳穎 穎雖於偵查中證述：伊之前住麗璽酒店，退房時坐接駁車在 北投捷運站拿到告證1 號文宣，後來伊回家就撥打電話詢問 ，是自稱富裔公司銷售小姐李昱萱接電話，伊就問他建案細 節等語（見他字第2091號卷一第255 至264 頁）；其於原審 審理時證述：伊去北投一間溫泉飯店住宿，第二天退房時伊 等坐接駁車去北投捷運站，拿到湯富裔的文宣，上面介紹溫 泉住宅，伊回家很好奇打電話去詢問，接電話的人叫李昱萱 ，她說這個案子很特別，問伊要不要到現場去看一看，伊下 午就過去了，李昱萱到現場介紹樣品，伊坐接駁車時拿到的 不是告證1 號這張廣告文宣等語（見原審卷五第386 頁）， 其對於是否因看到告證1 號廣告文宣內容決定購買系爭建案 之事實，前後證述不一，其針對此部分所為之指訴，亦即其 係因告證1 號廣告文宣內容而誤信系爭建案有提供天然溫泉 ，是否屬實，顯有可疑，尚難遽為採信。至證人即告訴人王 素貞於原審審理時證述：伊在看屋時，林端足給伊幾張廣告 文宣，上面有寫北投天然白磺泉，伊也是拿到這個文宣，伊 就認為有天然溫泉，於是隔天或是隔幾天就簽約，伊拿到的 就是告證1 號這張廣告文宣，是林端足拿給伊的等語（見原 審卷五第369 頁）；證人即告訴人陳永和於偵查及原審審理 時證述：因為從他們的DM中都有提到溫泉，裡面有寫白磺泉 、溫泉池，這是一般人想法看到DM就會認為有溫泉；伊有到 系爭建案樣品屋看過，當時是李昱萱接待伊，他拿廣告給伊 看，說戶戶有溫泉，他給伊看文宣上有介紹溫泉、生技湯等 語（見他字第2091號卷一第255 至264 頁、見原審卷五第40 5 頁）。告訴人王素貞、陳永和指訴，係因看到告證1 號廣
告文宣內容決定購買系爭建案，然除告訴人王素貞、陳永和 上開指訴外，並無其他佐證其等指訴是否屬實。 ㈣富裔公司其他建案買賣契約書內容之記載：
富裔公司於新店地區推出「國礎富裔河」建案之買賣契約書 附件「建材設備說明」記載：「溫泉：⑴探鑽地底1000餘公 尺，將兼具碳酸成份之碳酸氫鈉泉引至本社區專屬之中央儲 存系統，經沉澱後動力給水至各戶。⑵各戶設置溫泉分錶， 使用辦法及費用均依溫泉法相關規定辦理」等語（見原審卷 六第154 頁）；富裔公司於新店地區推出「國礎富裔山」建 案之買賣契約書附件「建材設備說明」記載：「溫泉：㈠鉅 資探鑽地底1000餘公尺，將兼具碳酸與鹽化成份之碳酸氫鈉 泉引至本社區專屬之中央儲存系統，經沉澱後動力給水至各 戶專屬之溫泉池，管路採溫泉專用管，耐熱抗腐蝕，並由終 端加熱提供使用。㈡戶戶搭配自然美景，天然、無汙染之頂 級美人湯，供住戶享受養生、美容、健康的居家生活。㈢各 戶設置溫泉分錶，使用辦法及費用均依溫泉法相關規定辦理 」等語（見原審卷六第112 頁），亦即富裔公司銷售有提供 天然溫泉之其他建案，契約文件中就天然溫泉有上述明確約 定，然告訴人王素貞、吳穎穎、陳永和、被害人許素貞、劉 博文等5 人就系爭建案與富裔公司所簽訂之上開預售房地買 賣合約書及房屋租賃契約等文件，均未見任何有關賣方即富 裔公司應提供天然溫泉之約定，堪認本件買賣契約內容並無 富裔公司應提供天然溫泉之約定。
㈤接管借用溫泉水是否為詐術：
⒈臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地及其上門牌號碼臺 北市○○區○○路000 號房屋，係富裔公司以於100 年6 月 23日買賣為原因而於同月28日移轉登記取得所有權，有土地 建物查詢資料及異動索引查詢資料在卷可稽（見他字第2091 號卷二第5 至8 頁），而上開147 號房屋係與該地所處新北 投溫泉區之溫泉取供事業即臺北自來水事業處有溫泉供應關 係之溫泉用戶，有臺北自來水事業處105 年6 月29日北市水 陽明營字第10531308200 號函及所附臺北自來水廠溫泉資料 卡、自來水接水申請書附表、臺北自來水事業處溫泉接水申 請書、溫泉過戶申請書、臺北自來水事業處105 年6 月27日 北市水陽明營字第10531299000 號函及所附臺北市自來水事 業處溫泉過戶申請書、臺北自來水事業處溫泉用戶用水設備 內線檢驗紀錄表、用水設備內線工程設計圖在卷可稽（見他 字第2091號卷二第105 至111 頁、第117 至121 頁），惟富 裔公司於系爭建案預售階段即100 年間並未自鄰地接管借用 溫泉水，係嗣後回租系爭建案房屋為經營旅館，始於102 年
12月間，發包由科茂水電工程有限公司施作，自鄰地（即14 7 號房屋）接管借用溫泉水，業據證人即富裔公司員工林瑞 朋於檢察官偵查中證述明確（見他字第2091號卷二第180 至 185 頁），並有採購發包申請單、工程估價單在卷可稽（見 原審卷二第30至32頁），告訴人王素貞、吳穎穎、陳永和、 被害人許素貞、劉博文等5 人並非因此誤認有天然溫泉而於 預售階段購買系爭建案房屋，應甚明確。又富裔公司於回租 系爭建案房屋經營旅館期間，自鄰地接管借用溫泉水，嗣經 臺北自來水事業處於104 年3 月17日稽查，確認違反該處附 設溫泉營業章程第17條以分管方式供他處使用之規定，富裔 公司已自行拆除該管線，有臺北自來水事業處104 年3 月27 日北市水陽明營字第10438011900 號函及所附該處104 年3 月20日會勘紀錄在卷可稽（見他字第2091號卷二第112 至11 4 頁），富裔公司自鄰地接管借用溫泉水，係僅供系爭建案 回租經營旅館期間使用，嗣富裔公司自行斷管，應認與購買 系爭建案預售房屋之告訴人王素貞、吳穎穎、陳永和、被害 人許素貞、劉博文等5 人均無涉，亦甚明確。
⒉扣案之104 年8 月11日湯富裔售後租回租約期滿區分所有權 人專案會議紀錄上雖記載「之前銷售有答應往後交屋有溫泉 及兩種生技湯需提供住戶」等語、104 年8 月18日湯富裔售 後租回租約期滿區分所有權人專案會議紀錄上雖記載「根據 銷售文宣往後交屋有提到天然溫泉及兩種生技湯需提供住戶 」等語，有上開2 次區分所有權人專案會議紀錄在卷可稽（ 見調查局扣押物節略影本卷第51至52頁）。惟上開2 次區分 所有權人專案會議紀錄均非在建案預售階段即100 年間所製 作，且係富裔公司法務黃士清個人預判於租約期滿後返還房 屋予購屋者時可能遇到之爭議提出在該會議中討論，其並未 參與系爭建案之預售階段，於提出上開問題時亦未事先與銷 售人員確認銷售當時之狀況，業據證人黃士清於原審審理時 證述綦詳（見原審卷六第221 至234 頁）。故尚難據此推論 系爭建案預售階段當時之銷售狀況。且上開104 年8 月11日 會議紀錄同時記載「預售行銷廣告物及完工交屋階段，確認 是否有約定溫泉與生技湯之差異」、「劉總（即被告劉建文 ）指示：請小胡提供之前杜專相關銷售資料提供士清，找出 之前對外有關溫泉、二工相關文宣、合約，下次例會討論」 等語，上開104 年8 月18日會議紀錄同時記載「劉總指示： 請擬開會通知、確認合約到期後點交時間1.原合約請rio 交 給士清各戶建材狀況及點交設備內容2.如未來天然溫泉有問 題，將社區自費，公司由rio 協助用外購以溫泉車方式載至 社區」等語，顯見當時與會人員並不確定系爭建案於預售階
段有無承諾或約定提供天然溫泉，無從據此推斷認定被告等 4 人於系爭建案預售階段即100 年間有詐欺取財之犯行。 ㈥扣案之答客問及補充說明上雖記載「戶戶溫泉套房」、「戶 戶溫泉」、「戶戶溫泉、屬北投白磺泉」等語，有該答客問 及補充說明在卷可稽（見調查局扣押物節略影本卷第40至45 頁），惟依該答客問上同時記載「問：請問價格？答：開價 每坪70萬，實價登錄最新價格為57萬（103 /3月）」、「問 ：請問您們何時會開始銷售？何時開工？何時交屋？答：2 年前以預售方式銷售，99年10月開工、102 年3 月完工、10 2 年8 月辦理交屋」、「問：預售屋沒保障？想等蓋好再買 ？答：已成屋，無此顧慮及疑問」等語，堪認並非系爭建案 在預售階段即100 年間所製作及使用，且卷內並無任何證據 足資證明係依據被告等4 人指示所製作且有加以使用，無從 據此認定被告等4 人於系爭建案預售階段即100 年間有詐欺 取財之犯行。
㈦按企業經營者對於其提供之商品或服務，應重視消費者之健 康與安全，並向消費者說明商品或服務之使用方法，維護交 易之公平，提供消費者充分與正確之資訊，及實施其他必要 之消費者保護措施，消費者保護法第4 條定有明文。又企業 經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得 低於廣告之內容；企業經營者之商品或服務廣告內容，於契 約成立後，應確實履行，消費者保護法第22條亦定有明文。 且事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法， 對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或 引人錯誤之表示或表徵；前項所定與商品相關而足以影響交 易決定之事項，包括商品之價格、數量、品質、內容、製造 方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製 造者、製造地、加工者、加工地，及其他具有招徠效果之相 關事項；事業對於載有前項虛偽不實或引人錯誤表示之商品 ，不得販賣、運送、輸出或輸入；前3 項規定，於事業之服 務準用之，公平交易法第21條第1 至4 項分別定有明文。惟 上揭消費者保護法第4 條、第22條規範對象「企業經營者」 ，參酌同法第2 條第2 款定義「企業經營者」指以設計、生 產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者；上揭公平 交易法第21條第1 項至第4 項規範對象「事業」，參酌同法 第2 條第1 項規定本法所稱事業如下：一、公司。二、獨資 或合夥之工商行號。三、其他提供商品或服務從事交易之人 或團體，係規範系爭建案之建商亦即富裔公司，惟富裔公司 於舉辦銷售講習時已明確向銷售人員表示系爭建案係提供2 種不同科技湯，並無天然溫泉，其後自鄰地接管借用溫泉水
，係僅供回租期間經營旅館使用，且銷售人員應已如實向客 戶告知上情，業據本院認定如上，且告訴人王素貞、吳穎穎 、陳永和、被害人許素貞、劉博文等5 人與富裔公司簽訂之 房屋租賃契約第4 條第1 款約定：「本租賃物僅供作旅館之 用。但甲方（即出租人）不得干涉乙方（即富裔公司）旅館 之經營策略與管理模式」等語，有房屋租賃契約在卷可稽（ 見原審卷五第93至96頁、第150 至153 頁、第221 至232 頁 、第315 至318 頁、第647 至650 頁、第704 至707 頁）， 富裔公司回租系爭建案房屋後，自鄰地接管借用溫泉水經營 旅館，應認係富裔公司之經營策略與管理模式，依上述約定 ，出租人即告訴人王素貞、吳穎穎、陳永和、被害人許素貞 、劉博文等5 人不得干涉，難認被告等4 人有何未盡告知義 務之詐欺取財犯行。又臺北市政府都市發展局雖曾於99年3 月23日發函表示「本案若將以『溫泉住宅』方式推案銷售， 應加註其溫泉供應方式、種別、泉別、數量等資訊。否則應 於注意事項加註：『本案核准集合住宅（H2），不得擅自變 更為溫泉住宅。並應於產權移轉及房屋銷售時列入交代』等 語，惟發函對象為萬寶建設股份有限公司亦即富裔公司系爭 建案建造執照之前手，有上開函文在卷可稽（見他字第2091 號卷二第162 頁），嗣該局雖又於99年5 月10日發函表示： 「注意事項附表補標註：『9999，本案核准集合住宅（H2） ，不得擅自變更為溫泉住宅。並應於產權移轉及房屋銷售時 列入交代」等語，惟發函對象為方素蝶，有上開函文在卷可 稽（見他字第2091號卷二第163 頁），上開2 份函文發函對 象均非富裔公司，亦非在富裔公司任職之被告等4 人，無從 據此認定被告等4 人因此對於系爭建案並非提供天然溫泉之 溫泉住宅負有告知義務。至系爭建案使用執照附件申請使用 執照注意事項附表上雖記載：「本案為集合住宅（H2），不 得擅自變更為『溫泉住宅』。並應於產權移轉及房屋銷售時 列入交代」等語，惟上開使用執照係於102 年5 月31日發照 ，有使用執照及後附建築物概要表、地號表、地址門牌清冊 、臺北市建築工程申請使用執照注意事項附表（見他字第20 91號卷二第165 至169 頁）在卷可稽，並非於系爭建案預售 階段即100 年間，亦無從據此認定富裔公司或在富裔公司任 職之被告等4 人因此對於系爭建案並非提供天然溫泉之溫泉 住宅負有告知義務。
㈧另檢察官論告意旨認樣品屋係起造人向主管機關申請搭設， 樣品屋為接待及展示空間，內部裝潢、配置涉及建案銷售廣 告方向，消費者由樣品屋之配置、裝潢得預見成屋之實際情 況，作為是否購屋的參考，證人即告訴人王素貞於原審審理
時證述：樣品屋伊有看到1 個溫泉池，還有1 個有顏色的管 路，那個男生說這是從溫泉引過來的溫泉管等語；證人即告 訴人吳穎穎、證人即被害人許素貞於原審審理時、證人即告 訴人王素貞於檢察官偵查中均證述：樣品屋的浴缸，有3 個 水龍頭，是冷水、熱水、溫泉水等語；證人即被害人劉博文 於原審審理時證述：浴缸有溫泉，應該是3 個還是4 個水龍 頭，有溫泉、冷水、科技湯等語；證人即告訴人陳永和於原 審審理時證述：伊在樣品屋那裏看到浴池有3 個管路，是溫 泉、冷水、生技湯等語。足證被告等人以樣品屋裝設溫泉池 、標示溫泉水龍頭之方式，將系爭建案包裝成有天然溫宅之 住宅云云。惟建案樣品屋內之裝潢及設置，並不當然構成契 約約定之給付內容，除非於契約中載明，否則建商並無給付 之義務，例如建商在樣品屋中通常設有桌椅、沙發、床鋪、 窗簾、廚具、衛浴等設備，該等設備如未特別於契約中約定 記載，建商並不當然有給付義務，此為一般購屋者理應具備 之通常知識經驗，尚難徒以富裔公司在建案樣品屋中之浴缸 設有冷水、熱水、溫泉3 種水龍頭，即遽認有提供天然溫泉 之契約義務，亦難認係意在使購屋者誤認系爭建案有提供天 然溫泉。
六、綜上所述，檢察官就被告祝文定、洪耀坤、劉建文、侯勝凱 等4 人涉犯詐欺取財罪嫌，並未能提出充分之積極證據，尚 無從使本院產生無合理懷疑之有罪確信，因認公訴人舉證程 度尚未達有罪之確信程度，即難逕對被告祝文定、洪耀坤、 劉建文、侯勝凱等4 人為不利之認定。此外，復查無其他積 極確切之證據足以證明被告祝文定、洪耀坤、劉建文、侯勝 凱等4 人有公訴意旨所指前開犯行，原審本於同上見解，因 而為被告祝文定、洪耀坤、劉建文、侯勝凱等4 人無罪之諭 知，並未違反經驗法則與論理法則，核無不合。至於檢察官 聲請詰問證人即併案案件被害人謝梅珍、梁衛賓及林靜修， 本院認被告等人並無詐欺犯行無訛，認無再傳訊之必要。七、臺灣士林地方檢察署檢察官107 年度偵字第3935號併案意旨 略以：被告祝文定以一詐術行為，同時致田敬實、張志成、 陳韋婷、許素貞、謝梅珍、蔡仁傑、陳建仲、林玉娥、李語 宸、梁衛賓、林靜修、羅春明等人受騙，與本案具有想像競 合犯之裁判上一罪關係等語，惟查，本案既認被告祝文定無 詐欺犯行，併案案件即與本案無想像競合犯之裁判上一罪關 係，應退由檢察官處理。
八、檢察官上訴意旨略以：㈠德士通公司（即富裔公司之前身） 與告訴人王素貞等人於100 年間簽訂之租賃契約書第9 條第 1 、3 項約定：「乙方保證於租賃關係消滅時，將租賃物及
其上為經營旅館所施作之現場裝潢及固定設備，依現狀點交 予甲方，絕無異議。」、「租賃物之公共設施、設備及乙方 自甲方之管理委員會或管理負責人移交之設施設備使用維護 手冊及廠商資料、使用執照正本、竣工圖說、水電、機械設 施、消防及管線圖說及其相關定期檢修文件，甲方同意由乙 方逕行移交甲方之管理委員會或管理負責人接管」等語。因 租賃契約與預售屋買賣契約必須同時簽訂，加以被告等透過 不知情之銷售人員於銷售時表示會自鄰地接引天然溫泉管線 ，又告知本案有售後回租條款，買受人必須回租作為溫泉旅 館使用，於租賃契約內載明租賃契約消滅後，公共設施、設 備、固定設備、水電、機械、管線現況點交，足使王素貞等 人誤信溫泉旅館結束經營後，天然溫泉暨相關設備將一併現 況點交而享有合法溫泉住宅而購買房屋，則原審判決稱王素 貞等人知悉富裔公司向鄰地接管借用溫泉水僅供回租系爭建 案房屋經營旅館期間使用云云，容有誤會。於102 年間系爭 建案完工，辦理簡易交屋手續時，簽訂交屋協議書，交屋協 議書載明：「為便利經營旅館之後續裝潢手續，房地之點交 雙方同意以簡易毛胚屋作為交付標的，甲方並同意於點交完 成後授權乙方就格局設計變更（含公共設施範圍）得全權為 之」、「上開房地租期屆至後，乙方應依當時現況將房地返 還給甲方，公共設施返還全體所有權人。惟乙方應保證返還 房地時，室內格局、設備、公共設施（應如附I 件所示）， 相關設備以現況為準但應具有正常功能之品質」、「甲方明 瞭，租賃契約屆至後社區公設及專有部分現況係因乙方經營 旅館之需要，於取得使用執照後由甲方授權乙方施工，如非 因乙方之過失，甲方不得以之對乙方有任何主張；惟乙方返 還之房地仍應符合本交屋協議書第三條之約定」等語。被告 等仍持續透過交屋協議書之「現況點交」條文蒙蔽買受人， 足使王素貞等人誤信溫泉旅館結束經營後，天然溫泉暨相關 設備將一併現況點交而享有合法溫泉住宅而購買房屋，原審 判決漏未勘酌此等重要證據資料所呈現之事實脈絡，即逕以 房屋租賃契約書第5 條第4 款約定認定告訴人等知悉富裔公 司向鄰地接管借用溫泉水僅供回租系爭建案房屋經營旅館期 間使用，實屬謬誤。又房屋租賃續約協議書第5 條第4 款記 載：「本約標的溫泉係於乙方（富裔公司）租賃期間，由乙 方自行向鄰地購買使用，費用由乙方負擔，概與甲方（買受 人）無涉」等語，係因104 年3 月間富裔公司私接鄰地溫泉 ，遭主管機關命令自行斷管，被告等知悉其隱匿違法接管以 提供天然溫泉之溫泉宅方式行銷本建案之手法將會曝露，為 求規避民刑事詐欺罪責，故與買受人協議租賃契約是否存續
時，推翻過往於交屋協議書及租賃契約書內「現況點交」之 約定，一反過去未敢於買賣契約書、交屋協議書、租賃契約 書提及天然溫泉隻字片語之情況，而於「湯富裔」房屋租賃 續約協議書第5 條第4 款加註上揭條款所示之約定。立於買 受人之觀點，依歷史解釋及文義解釋解讀上開條款約定，告 訴人等及被告等均明知富裔公司租賃房屋係為做為溫泉旅館 使用，而買受人身為出租人，依民法第423 條本有交付合於 所約定使用、收益之租賃物予承租人之義務，然被告等自銷 售起即保證將由鄰地拉接管線供系爭建案使用天然溫泉，本 無須買受人基於出租人身分提供天然溫泉予承租人，故上揭 條款約定乃為免除出租人提供天然溫泉予承租人，而應由承 租人自行付費購買溫泉經營溫泉旅館之約定。且該條款既係 訂立於房屋租賃續約協議書，且文字明定「租賃期間」之溫 泉來源，而未有如交屋協議書、租賃契約中「天然溫泉」等 公共設施將以「現況點交」方式作為租賃契約終止後之點交 方式，亦無法由該條推論得出被告等所辯，買受人有明知天 然溫泉僅供經營溫泉旅館期間使用，於租賃契約終止後不再 提供之情形，從而原審判決此部分之理由實有重大違誤。㈡ 建案為求推案順利，本即可以數項賣點吸引消費者，系爭建 案賣點之一為科技湯，與是否以提供天然白磺溫泉為賣點並 不互相排斥，是原審判決以被告等答辯系爭建案之賣點之一 科技湯一事屬實，即認定被告等並無不實標榜提供天然白石 黃溫泉之詐欺犯行，實屬嚴重謬誤。又觀之告訴人等與富裔 公司簽訂之預售屋買賣契約、建材表、租賃契約書、房屋租 賃續約協定書、交屋協定書等文件，亦未有任何隻字片語提 及科技湯之鍋爐設備、管線、泉種等相關資料，顯見原審判 決以僅契約文件內容作為認定被告等無涉犯詐欺罪嫌之認定 ，實屬謬誤。富裔公司於契約文件內規避提及天然溫泉之內 容，實係因被告等明知本案建物無法合法提供天然白磺溫泉 ，為規避消費爭議，基於詐欺之意圖而有意於契約文件內略 去相關溫泉約定內容，尤有甚者，連其一再自承為賣點之科 技湯設備亦一併略去，藉此製造契約模糊地帶，作為推諉卸 責之手段，原審判決實未慮及此逕為錯誤之認定。㈢依卷內 所有銷售人員之證詞，可知銷售人員均稱其銷售所使用之話 術均由銷售會議、銷售講習、銷售相關資料所知悉，且被告 等均列席銷售會議指導銷售人員，又銷售人員李沛婕亦受此 天然溫泉之賣點吸引而本欲購買系爭建案，且接受被告侯勝 凱銷售講習之銷售人員，均明確表示銷售講習時並無告知銷 售人員接引溫泉僅限於經營溫泉旅館期間使用，而係告知銷 售人員雖系爭建案本身無水權，但得由鄰地接引天然溫泉供
系爭建案使用，況被告侯勝凱於偵查證述：就是因為客人希 望有溫泉，伊等才跟公司反映，公司才想說會接一塊有溫泉 的土地可以把溫泉接過來，且兩年期間還可以做溫泉旅館使 用等語，已承認因銷售需求而自鄰地私接溫泉管線，顯見當 時被告等做成接引溫泉決議並以之告訴銷售人員做為賣點時 ，絕無僅限做為溫泉旅館使用之意，然為規避刑責、民事責 任，只得避重就輕稱自鄰地搭接溫泉管線係用於溫泉旅館使 用，而證人林瑞朋於民事事件亦明確證稱確有告知消費者有 溫泉管線一事，而私接溫泉管線一事係經被告等人決定，銷 售人員告知消費者溫泉管線之事必為被告等人之指示，否則 銷售人員、告訴人等從何得系爭建物係由鄰地私接溫泉管一 事？原審判決未察此節，竟認無據證明被告等指示銷售人員 以天然白磺溫泉為賣點，實有嚴重謬誤。㈣原審判決已認定 富裔公司係向萬寶建設股份有限公司買受本案建築執照，買 受建築執照時，針對注意事項附表補標註：「9999，本案核 准集合住宅（H2)，不得擅自變更為溫泉住宅。並應於產權 移轉及房屋銷售時列入交代」等語，富裔公司實已明知上開 命令，並應於銷售系爭建案時明確揭示予消費者，被告等卻 於銷售預售屋時，於買賣契約書檢附不完整之建築執照，顯 見刻意略去上揭附表補註之記載，有意隱匿重大交易訊息。
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