設施用地之交易。十一、人為哄抬之交易。十二、與法定用 途不符之交易。十三、其他特殊交易。」、「劃分地價區段 時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（ 鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制 、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、 環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他 影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相 同或相近之土地劃為同一地價區段。非建築用地中經依法允 許局部集中作建築使用且其地價有顯著差異時，應就該建築 使用之土地單獨劃分地價區段。非都市土地及都市計畫農業 區、保護區之零星建築用地，或依規定應整體開發而未開發 之零星已建築用地，在同一區段範圍內，得將地價相近且使 用情形相同而地段不相連之零星建築用地，視為一個地價區 段另編區段號。公共設施保留地應單獨劃分地價區段，並得 視臨街情形或原建築使用情形再予細分。帶狀公共設施保留 地穿越數個地價不同之區段時，得視二側非保留地地價區段 之不同，分段劃分地價區段。同一公共設施保留地分次徵收 時，得視為同一公共設施保留地劃設地價區段。」、「以買 賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況 ，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格； 其為特殊情況者，應依第七條及第八條規定修正後，必要時 並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該 買賣實例之正常買賣總價格。」、「依第十三條估計之土地 正常單價或第十四條採用之收益實例租金或權利金應調整至 估價基準日。前項估價基準日為每年九月一日者，案例蒐集 期間以當年三月二日至九月一日為原則。估價基準日為三月 一日者，案例蒐集期間以前一年九月二日至當年三月一日為 原則。前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基 準日前一年內。」、「比準地應於預定徵收土地範圍內各地 價區段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共 設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」、「比準地比較價格 之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、 就第十七條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地 價區段內選擇一至三件比較標的。二、將前款比較標的價格 進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形 成因素之相近程度，決定比準地地價。地價區段內無法選取 或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行 區域因素及個別因素調整。第一項第二款及前項區域因素及 個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響 地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。以收益法
估計之比準地收益價格，與第一項估計之比較價格，經綜合 評估，視不同價格所蒐集資料之可信度，考量價格形成因素 之相近程度，決定比準地地價。比準地地價之決定理由應詳 予敘明於比準地地價估計表。」土地徵收補償市價查估辦法 第 4 條、第 7 條、第 10 條、第 13 條第 1 款、第 17 條、第 18 條、第 19 條。末按地價及標準地價評議委員會 組織規程第 4條之規定，地價及標準地價評議委員會之成員 ，包括議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之人士 、建築師公會代表、銀行公會代表及地政、財政、工務或都 市計畫、建設及農林機關主管等。顯見有關地價及徵收補償 地價加成補償成數之判斷，係經由委員會所作成，而其特性 在於，經由不同屬性之代表，根據不同之見解，獨立行使職 權，共同作成決定，應認享有判斷餘地。在判斷餘地範圍內 ，行政法院祗能就行政機關判斷時，有無遵守法定秩序、有 無基於錯誤之事實、有無遵守一般有效之價值判斷原則、有 無夾雜與事件無關之考慮因素等事項審查，其餘有關行政機 關之專業認定，行政法院應予尊重。故倘無違反法定程序、 認定事實錯誤或有明顯恣濫權等情事，司法審查密度即不應 僭越其判斷餘地。
㈢、經查，原告所有系爭被徵收地、面積1,739.30平方公尺，徵 收當時編定為河川區農牧用地，使用情況為雜草及雜木等使 用，此為兩造所不爭執，而系爭被徵收地，係雲林縣政府配 合經濟部水利署辦理「大湖口溪斷面81－88疏濬工程」需要 ，徵收原告所有該筆土地，雲林縣斗南地政事務所乃於102 年10月9 日自1289號辦理逕為分割登記。被告依土地徵收補 償市價查估辦法（下稱查估辦法）第10條之規定，將新安段 158 乙縣道以南，鄉鎮交界以北，裡地範圍內農業用地劃設 為第4 地價區段；將重光段崙仔北溪以北，段界交界以南， 裡地範圍內農業用地劃設為第5 地價區段；將阿丹158 乙縣 道以北，崙仔溪以南，雲189 縣道以東，裡地範圍農業用地 劃設為第6 地價區段。此有卷附地價區段圖、徵收土地及買 賣實例位置圖可稽。故系爭被徵收土地屬於第4 地價區段。 可知，被告依該查估辦法第10條第1 項規定，於地籍上將地 價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區 段。
㈣、茲就被告有否依查估辦法第 4 條、第 20 條等規定，辦理 系爭被徵收地查估程序，即兩造爭執事項⒉本件用地徵收查 估，其作業流程及標準，是否符合相關規定，分述如下： ⒈蒐集基本圖籍資料及調查買賣實例以及估計實例土地正常單 價階段（第 4 條第 1、2、4 款）：本件買賣實例之選取及
其所處地價區段土地徵收補償市價，主要以蒐集市場正常交 易價格實例進行查估作業，依土地徵收補償市價查估辦法第 6 條及第 7 條規定略以，調查實例得向當事人、四鄰、不 動產估價師、不動產經紀人員、地政士、金融機構、公有土 地管理機關、司法機關或有關機關（構）為之，而買賣或收 益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先 作適當之修正，記載於買賣實例調查估價表，但該影響交易 價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：①急 買急賣。②期待因素影。③受債權債務關係影響之交易。④ 親友關係人間之交易。⑤畸零地或有合併使用之交易。⑥地 上物處理有糾紛之交易。⑦拍賣。⑧公有土地標售、讓售。 ⑨受迷信影響之交易。⑩包含公共設施用地之交易。⑪人為 哄抬之交易。⑫與法定用途不符之交易。⑬其他特殊交易； 經被告依該查估辦法第 3 條規定委託之歐亞不動產估價師 聯合事務所於內政部不動產交易實價查詢服務網資料庫選取 買賣實例，及其所處地價區段如下：
⑴買賣實例1 及其所處地價區段：買賣實例1 為雲林縣斗南鎮 ○○段0000地號，面積1,123 平方公尺，成交金額1,000, 000 元，買賣單價每平方公尺891 元，該例係位於第5 地價 區段。此一區段實地勘查並參酌相關資訊，主要以農業使用 為主，無明顯自然災害汙染，自可作為比較標的。 ⑵實例2 、3 及其所處地價區段：買賣實例2 為雲林縣斗南鎮 ○○段000 地號，面積3,127 平方公尺，成交金額3,88 0,000 元，買賣單價每平方公尺1,241 元；買賣實例3 雲林 縣斗南鎮○○段000 地號，面積1,803 平方公尺，成交金額 2,230,800 元，買賣單價每平方公尺1,237 元。該2 例，係 位於第6 地價區段。此一區段實地勘查並參酌相關資訊，主 要以農業使用為主，為農地重劃區，土壤改良、道路規劃及 闢建程度較佳，無明顯自然災害汙染，自可作為比較標的。 ⑶以上見訴願決定卷內買賣實例調查估價表。
⒉地價區段劃設階段（第4條第3款）：
詳如上述㈢之說明。
⒊選取比準地及查估比準地地價階段（第4 條第5 款）： ⑴所謂「比準地」，依該查估辦法第2 條第2 款，係指地價區 段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基 準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留 地段地價之宗地。
⑵依歐亞不動產估價師聯合事務所辦理「大湖口溪斷面81 -88 疏濬工程」用地徵收補償市價查估案，其查估作業係遵循內 政部依土地徵收條例第30條第4 項授權訂立之查估辦法規定
辦理，而選取同地價區內具代表性之同段1292地號為比準地 。經查估市價分析計算結果，該比準地之土地補償市價為每 平方公尺720 元。（詳訴願決定卷內比準地地價估計表）該 地同位於第4 地價區段內，條件與系爭被徵收地相類，自屬 具代表性之比準地。
⒋估計預定徵收土地宗地單位市價階段（第 4條第 6 款）： 被告委託歐亞不動產估價師聯合事務所辦理查估市價，選取 第 4 地價區內斗南鎮○○段 0000 地號土地為比準地，並 選○○段 0000 地號（第 5 地價區）、阿丹段 816 及 821 地號（第 6 地價區）等 3 筆買賣土地（均為特定農業區農 牧用地）為比較標的，並估計其土地正常單價（單價依序為 743 元、668 元、667 元），查估結果比準地地價為每平方 公尺720 元，並以此為第4 地價區之區段地價，此亦有訴願 決定卷內之地價區段查勘表、影響地價區域因素分析明細表 、買賣實例調查估價表、比準地地價估計表等可查，亦即以 比準地為基準，再依據需地機關提供之各宗個別因素清冊之 各筆土地差異為適當修正，估算出○○段000000地號補償市 價為每平方公尺810 元。核與查估辦法第13條、第17條、第 18條及第19條之規定無違。
⒌徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定階段（第4 條第7款）：
被告既以比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條 件、周邊環境條件及行政條件等各別因素整估後，計算結果 系爭被徵收地之補償價額為每平方公尺 810 元（詳訴願決 定卷內徵收土地宗地市價估計表、徵收土地宗地市價評議表 ）。該結果復經 102 年第 2 次地價及標準地價評議委員會 評議通過，作為徵收補償地價。經核本件相關程序，業已合 乎土地徵收條例第 30 條及查估辦法第 4 條、第 20 條之 規定，是原處分之作成，洵屬有據，於法並無違誤。㈤、本件用地查估的結果是否符合市價標準？
⒈依上開土地徵收條例第 30 條所規定徵收當期之「市價」， 係由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之 。而所稱「徵收當期之市價」，指徵收公告期滿次日起算第 十五日經地價評議委員會評定之當期市價。」土地徵收條例 施行細則第 30 條亦有明文。
⒉由上可知，土地徵收條例第 30 條所規定徵收當期之「市價 」，係委由地價評議委員會以合議機關評定之，蓋不動產交 易市場，並無絕對「市價」之地價存在，而影響地價之區域 因素甚多，非可一概而論，是透過專業不動產估價師擔任不 動產查估程序全部或一部，則非必由地價評議委員會就查估
程序親力親為每一查估程序，故而經過不動產估價師嚴密的 專業查估報告所評估「市價」，提供予地價評議委員會綜合 參考判斷，基此評定為徵收當期之「市價」，自為法之所許 。而上開地價評議委員會之成員，包含對地價有專門知識人 員、官員及具民意基礎之議員代表、公正人士等，彼等根據 不同之見解，獨立行使職權，共同作成決定，應認享有判斷 餘地。在判斷餘地範圍內，行政法院祗能就行政機關判斷時 ，有無遵守法定秩序、有無基於錯誤之事實、有無遵守一般 有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考慮因素等事 項審查，其餘有關行政機關之專業認定，行政法院應予尊重 。故倘無違反法定程序、認定事實錯誤或有明顯恣濫權等情 事，司法審查密度即不應僭越其判斷餘地。本件原告既未能 證明該評議委員會評定時未遵守法定程序、或基於錯誤之事 實判斷、或未遵守一般有效之價值判斷原則、或夾雜與事件 無關之考慮因素等事項審查，或違反其餘有關行政機關之專 業認定等情況，是行政法院自應予尊重該地價評議委員會關 於系爭被徵收地所評定之「當期市價」之判斷。㈥、系爭被徵收地其土地公告現值於102 年、103 年均為每平 方公尺 1,000 元，被告機關卻僅以較低之價格，即每平方 公尺 810 元為補償，有無違誤?
⒈查原告所指大湖口溪麻園堤段防災減災工程用地徵收案，係 依修正前土地徵收條例第30條規定：「被徵收之土地，應按照 徵收當期公告土地現值，補償其地價。…前項徵收補償地價， 必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主 管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當 年期公告之土地現值時評定之。」之標準辦理徵收。故該徵收 案土地徵收補償地價為各筆被徵收土地101 年公告現值加４成 計算補償。本件大湖口溪斷面81-88 疏濬工程用地公告徵收期 間自102 年10月24日起至102 年11月25日止。依101 年1 月4 日修正後該條例第30條，應按收當期之市價補償其地價…。因 此依土地徵收條例第30條修正前、後二者補償地價之基準不同 ，自不得比附援引。本案徵收，其估價基準日為102 年3 月1 日，系爭被徵收地位於大湖口溪北側岸，土地現況為竹木及雜 草使用，無臨接路，此有現況照片及放外之河川圖可稽，可見 管理維護差，使用條件不佳。況依不動產估價公會雲林聯合 辦事處研究計畫有關拍定價格與公告現值兩者之比率。自 100 年6 月至102 年12月，其權利範圍為全部之農業地拍定 價，僅占公告現87.23%；且超過50% 之農業用地低至公告現 值66.82%亦無人應買（見臺中高行卷第333 頁反面不動產估 價師公會雲林合辦事處研究計畫書附件15）。是被告機關以
低於公告現值之價格作為徵收補償，難謂不合理。 ⒉復次，土地徵收條例於101 年1 月4 日修正，其中第30條於 101 年9 月1 日施行，內政部依修正後土地徵施條例第30條 第4 項之規定，訂立土地徵收補償市價查估辦法，並自101 年9 月1 日施行，即自101 年9 月1 日起有關土地徵收補償 地價應按照徵收當期之市價補償，其市價查估作業並應按內 政部所訂土地徵收補償市價查估辦法辦理。是本案土地經被 告公告徵收，依土地徵收條例施行細則第 30 條第 1 項之 規定：「本條例第三十條第一項所稱徵收當期之市價，指徵 收公告期滿次日起算第十五日經地價評議委員會評定之當期 市價。」即應按新修正之條例規定，以徵收當期之市價補償 其地價，已與土地公告現值脫勾，故本案徵收補償地價與公 告土地現值已無關。
⒊再者，平均地權條例第46條：「直轄市或縣（市）政府對於 轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並 估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地 現值表於每年一月一日公告，作為土地移轉及設定典權時， 申報土地移轉現值之參考。」故公告土地現值編製依上開規 定，係考量區域因素較相近之一些土地劃為同一地價區段， 參酌所調查之地價動態，估計地價區段之土地現值區段地價 。依公告土地現值作業，僅考量影響地價之區域因素，而將 條件相近者劃為同一地價區段，並以各個地價區段為單位估 計區段地價，再行計算在各地價區段內每筆土地單價，因此 無法詳細考量同一個地價區段內每一筆土地彼此間個別因素 之異質性，屬區段價。然依土地徵收補償市價查估辦法就土 地異質性，以單一土地而言，若其宗地個別因素條件、使用 效益低於一般條件者，其價格低於公告土地現值之情形，亦 屬合理。可徵平均權條例之「公告現值」之作用僅作為土地 移轉及設定及設定典權時，申報移轉現值之參考，其作為徵 收土地補償之功能，因土地徵收條例第30條之修正已大為減 弱，要與「土地徵收條例」及「土地徵收補償市價查估辦法 」所規定在於求算查估「市價」作為徵收土地補償之標準， 兩者之功能截然不同。是系爭被徵收地其土地公告現值於10 2 年、103 年均為每平方公尺1,000 元，被告機關以較低之 價格，即每平方公尺810 元為補償，尚屬合理，亦核與上開 司法院釋字第400 、425 、516 、652 號解釋意旨，關於國 家機關徵收人民財產，應予相當、合理之補償，而非完全滿 足之補償之意旨無違。
㈦、另雲林縣地價及標準地價評議委員會於 103 年 3 月 5 日 召開 103 年第 1 次評議會議，就系爭被徵收地徵收補償偏
低一事，經原告於公告期間內提出異議，原告不服查處結果 再提異議，經被告所屬地政處依土地徵收條例第 22 條第 3 項規定提請地價及標準地價評議委員會復議（提案3 ），經 查該委員會所持維持原市價查估每平方公尺810 元之理由， 並未將提案4 即「斗南鎮大湖口溪兩岸土地於101 年公告變 更河川區域範圍（系爭被徵收地位於該變更後河川區域）， 斗南地政事務所未將位於河川區域內土地劃設為同一地價區 段，爰依地價調查估計規則辦理102 、103 度新增斗南鎮 463 及464 地價區段與更正大湖口溪兩岸相關地價區段範圍 乙節納入考量，且該提案4 係依據內政部「辦理更正公告地 價公告土地現值作業事項」，亦與本件土地徵收無涉，是尚 無探討新增斗南鎮463 及464 地價區段是否合法之必要，附 此敘明。
㈧、綜上所述，本件系爭被徵收地之地價估價作業，經核既均合 法，被告以之為基礎計算地價，即無違誤，原告對徵收補償 異議，案經雲林縣地評會會議決議照原徵收價格通過，相關 評定亦經地評會依法定程序進行，並無基於錯誤之事實、不 遵守一般有效之價值判斷原則、夾雜與事件無關之考慮因素 等情事，本院自應予以尊重，原告主張系爭土地徵收補償價 額不相當，請求撤銷原處分及訴願決定，並補足差額作成再 核發原告330,467 元之行政處分云云，自無足採。六、從而，被告否准原告之請求，於法並無違誤，訴願決定予以 維持，核無不合，原告訴請判決如聲明所示，為無理由，應 予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證，經核於判決結果不 生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第236條、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 19 日
行政訴訟庭法 官 陳定國
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院行政訴訟庭提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應記載原判決所違背之法令及其具體內容、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實）。如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。中 華 民 國 104 年 5 月 19 日
書記官 李懿庭
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