卷第212-216 頁103 年5 月27日言詞辯論筆錄、第224 頁被 告103 年6 月9 日民事陳報狀、第253 頁被告103 年8 月14 日民事陳述意見㈢狀）：
㈠兩造不爭執事項如下：
⑴系爭房地於101 年12月16日前為被告所有；惟業於102 年 5 月22日以買賣為原因，原因發生日期為102 年4 月12日 ，移轉登記予訴外人范懿芝（即亞太酒業公司登記負責人 ，亦即後述李姓老板之配偶）所有。
⑵原告係以經營不動產仲介經紀為其業務，證人詹鳳嬌現仍 為其職員，證人吳純惠及訴外人邱玠郡為原告前職員。 ⑶於101 年12月15日（被告主張）或16日（原告主張）下午 ，就系爭房地買賣事宜，由證人即代書曾碧瑩草擬之系爭 不動產買賣契約書正本，先由被告在其住處簽名、加蓋印 鑑章後，並由證人吳純惠代理王添政交付契約書第3 條訂 金、第一期訂約款欄所載之訂金9,999 元予被告收受。上 開契約書正本則交由證人吳純惠、詹鳳嬌帶離開，當日晚 上證人吳純惠、詹鳳嬌在被告岳母住處，將業於買方欄簽 署「王添政」姓名、身分證統一編號及地址、電話之正本 1 份交付被告。
⑷系爭契約日期欄並未填載，亦無地政士、經記人或代理人 之記載。又契約書第3 條付款期限及移交不動產方法及第 5 條其他特別約定事項之第2 、3 項有關價金給付期程及 條件之記載如下：
①付款期別欄：「訂金（手寫字）第一期簽約款（印刷字 ）」，約定付款欄：「新台幣：（印刷字）玖仟玖佰玖 拾玖元（手寫字）新台幣：（手寫字）」，應同時履行 條件欄：「於簽訂本契約同時由買方給付。本款項包括 已收訂金。（印刷字）」（見第3 條第1 列）。 ②第2 期備證款2,000 萬元於102 年2 月15日前付款完畢 ；而賣方（即被告）收受後應將系爭房地之抵押權塗銷 完整（畢），並支付丁建（即361-1 地號）土地之增值 稅（見第3 條第2 列、第5 條第3 項）。
③第三期完稅款1,500 萬元於其中361-1 地號土地過戶完 畢即付清（見第3 條第3 列）。
④第四期尾款2,379 萬元則於361 、362 地號土地辦理過 戶完畢時即付清（見第3 條第4 列、第5 條第2 款）。 ⑤上開第5 條第1 、4 、5 項另約定：
⒈農地地上物賣方（即被告）付（負）責於102 年4 月 底以前拆除完畢。
⒋本約成立時丁建361-1 地號先行辦理過戶。
⒌收到訂金後壹星期內完成簽約手續。
⑸證人王添政係經由證人吳純惠、詹鳳嬌之介紹，而涉入系 爭房地買賣事宜。另代書曾碧瑩係由證人吳純惠、詹鳳嬌 方帶來，負責幫忙填寫系爭契約，並已收取2,000 元之簽 約費（契約書第16條所載）。
⑹被告與原告、證人吳純惠、詹鳳嬌或訴外人邱玠郡，就系 爭房地未曾簽署任何書面委託銷售契約書或授權書，以書 面方式授權原告或證人吳純惠、詹鳳嬌或訴外人邱玠郡媒 介銷售系爭房地。另被告亦無交付身分證件及印鑑章予原 告或證人吳純惠、詹鳳嬌或訴外人邱玠郡。
⑺被告曾將其所有之經濟部工廠登記證影本（即原證十）交 予證人吳純惠。
⑻原告法定代理人邱雲清、證人吳純惠、詹鳳嬌、王添政、 曾碧瑩曾於101 年12月19日一同到被告工廠，與被告洽談 證人王添政交付100 萬元買賣款項予被告，惟被告以其對 訴外人李姓老板方面不能交待為由，拒絕收受。後並由被 告打電話通知李姓老板自台北下來苗栗被告工廠處協商； 惟3 方無法達成協議，故被告未收受上開款項。 ⑼原告於101 年12月22日以苗栗府前郵局第223 號存證信函 通知被告稱：其公司人員於同年月16日媒介系爭房地出售 予王添政，被告已收受訂金9,999 元，依約被告應先行辦 理361-1 地號土地過戶及7 日內配合簽約手續，惟被告因 第三人之故，不欲繼續履約；其與買方聯繫後，以該函通 知被告於函到1 週內出面履約等語（見原證三）。被告收 受後，於同年月27日委任被告訴訟代理人以律師函函復原 告及王添政，略以：簽約日期係101 年12月15日，而非10 1 年12月16日；又其等所簽訂者係「買賣預約」而已，雙 方皆有猶豫期，系爭3 筆土地根本尚未成立有效之買賣契 約；且本件係由被告之友人（即證人吳純惠）協助檢視該 預約，並非由原告人員所仲介；另上開預約簽訂後，謠言 隨即於鄉里傳開，使被告感到困擾不已，顯然有人透露訊 息，為被告安全考量，委請訴訟代理人向王添政解除該買 賣預約，所收之9,999 元，以1 萬元計，代收潤筆費1 千 元，合計1 萬1 千元之郵政匯票隨函一併退還王添政等語 （見原證四）。原告於102 年1 月3 日以苗栗府前郵局第 002 號存證信函通知被告訴訟代理人，表示：王添政與被 告間買賣契約業已成立，不同意解除契約，並退還上開郵 政匯票等語（見原證五）。原告又於102 年3 月21日以苗 栗府前郵局第052 號存證信函通知：王添政已提示等同現 金之第二期備證款2,000 萬元之銀行本票，請被告同時履
行辦理交付過戶證件事宜；另原告基於居間、仲介系爭房 地買賣契約成立之事實，對被告及買方所得請求給付報酬 部分，亦不因被告事後毀約等情而受影響等語（見原證六 ）。原告於上述期間之102 年1 月2 日亦曾聲請苗栗縣苗 栗市調解委員會就系爭契約之履行及給付仲介報酬事項調 解，惟因兩造意見不一致，於同年月11日調解不成立（見 原證七、八）。
⑽被告於98年間有出售系爭房地之打算，並曾請訴外人邱玠 郡來了解；訴外人邱玠郡了解後，曾製作原證十一之房地 產說明書、物件調查表、增值稅試算表、不動產標的現況 說明書，並請領系爭房地98年4 月20日登記簿謄本。惟被 告與邱玠郡並未簽署書面委任銷售契約或任何其他授權書 。且上開房地產說明書上「屋況說明書」及「經紀人」欄 皆為空白，被告亦無交付任何身分證件、土地或建築物權 狀等相關文件，亦未簽名於上揭文件。
(11)原告103 年7 月1 日提出被告、王添政、詹鳳嬌、吳純惠 、邱雲清、代書曾碧瑩等人於101 年12月19日在被告處談 話錄音光碟之譯文與錄音光碟內容，除原告所添加之註解 外，大致相符。
㈡本件爭執事項如下：
⑴原告於102 年8 月28日具狀更正（變更）原告，是否屬訴 之變更？如果屬於訴之變更，其變更應否准許？ ⑵系爭契約是否有效成立？
⑶系爭契約之性質究係買賣預約或買賣本約？
⑷兩造間就系爭房地是否成立居間契約？
⑸如兩造間居間契約成立者：
①該居間契約係98年間由訴外人邱玠郡代理原告與被告成 立，抑101 年間由證人吳純惠、詹鳳嬌代理原告與被告 成立？
②上開居間契約是否因違反法令而無效？
③兩造就居間報酬有無約定？如有，其數額為何？如無， 其報酬應如何計算？
五、得心證之理由：
㈠原告於102 年8 月28日具狀更正原告為「家樂福不動產法定 代理人邱雲清」，係更正事實上或法律上之陳述，並非訴之 變更，已如第一項所述。被告主張原告上開所為係訴之變更 ，其不同意，原告訴之變更不合法云云，要不足採。 ㈡原告主張：⑴其係經營不動產買賣仲介業務，證人詹鳳嬌係 其員工、吳純惠、邱玠郡為其前員工、⑵系爭房地原為被告 所有，被告有意出售系爭房地；邱玠郡、吳純惠、詹鳳嬌在
任職原告期間曾就系爭房地出售事宜與被告接觸、⑶101 年 12月15日或16日下午詹鳳嬌、吳純惠至被告住處，就系爭房 地出售事宜與被告洽談，並請代書曾碧瑩前來協助草擬內容 如原證2 所示之系爭契約，詹鳳嬌、吳純惠並代系爭契約之 買方「王添政」交付訂金9,999 元予被告收受，被告並親自 在系爭契約（一式三份）上簽名及加蓋印鑑章；同日晚上7 時許詹鳳嬌、吳純惠並將買方欄己簽署「王添政及身分證統 一編號等資料」之系爭契約1 份交付被告、⑷101 年12月19 日王添政攜帶現金100 萬元偕同詹鳳嬌、吳純惠至被告工廠 ，要求被告收受，惟被告以其對訴外人即亞太酒業公司李姓 老闆不能交待為由，拒絕收受；原告法定代理人邱雲清亦至 被告工廠勸說，其後被告與李姓老闆電話聯繫後，李姓老闆 自如此下來協商，惟3 方無法達成協議，故被告未收受上開 款項、⑸系爭房地於102 年5 月22日以買賣為原因，原因發 生日期為102 年4 月12日，移轉登記予訴外人范懿芝（即亞 太酒業公司李姓老闆之配偶）所有等情，為被告所不爭執（ 見上開不爭執事項⑴、⑵、⑶、⑻），堪信原告上開主張為 真實。
㈢兩造間就系爭房地成立居間契約。其理由如下： ⑴被告與證人吳純惠係簽署系爭契約前4 個多月前認識的， 證人吳純惠係為仲介系爭房地買賣之事找上被告等情，亦 據被告陳述在卷（見本院卷㈡第37、38頁）。由此顯示， 被告與證人吳純惠本即不認識，而吳純惠找上被告之目的 既係為仲介系爭房地買賣。則不論其係為個人謀利或為原 告執行居間業務，其居間媒介絕非係無償幫忙性質。被告 辯稱：其簽訂系爭契約係「任職仲介公司友人（即吳純惠 ）幫忙看看契約之好意行為」，要非可採。
⑵而證人吳純惠係以原告員工身分進行媒介系爭房地出售事 宜，且在王添政與被告簽署系爭契約前，其曾帶另一洪姓 客戶看系爭房地，其後因同事詹鳳嬌電知有客戶（即證人 王添政）要找觀光工廠土地，故帶詹鳳嬌去看系爭房地等 情，亦據證人吳純惠、詹鳳嬌分別證述在卷（見本院卷㈠ 第148 頁、卷㈡第25頁）。是本件證人吳純惠係擔任賣方 之仲介，而證人詹鳳嬌係擔任買方之仲介，而其2 人於被 告簽署系爭契約時，均為原告之員工等情，應可認定。 ⑶又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定 有明文。是居間契約之成立，不以書面為要件。至於居間 報酬如有不明或爭議時，同法第566 條亦有補充性規定， 可資適用。本件被告既已由證人詹鳳嬌、吳純惠以原告之
員工，居間媒介系爭房地之買賣，甚至已完成系爭契約之 簽署，自應認其與原告間就系爭房地已成立居間契約。從 而，原告主張其與被告間就系爭房地成立居間契約，應可 探信。
㈣系爭契約業已有效成立，惟所成立者僅係被告與王添政間就 系爭房地之買賣預約。其理由如下：
⑴系爭契約中之主要條款，即第1 條之標的物即系爭房地、 第2 條之總價款5,880 萬元、第3 條之付款期限及移交不 動產方法、第5 條其他特別約定事項等手寫條款，係經由 買方王添政委任人詹鳳嬌於上開時間、地點，依據王添政 之授權（包含事前就標的物、總價款金額授權及其他事項 於洽商過程中以電話聯繫授權）與被告談妥後，由證人即 代書曾碧瑩在其準備之「不動產買賣契約書」例稿上填寫 後，先由被告簽名、用印並收受吳純惠代理交付之訂金9, 999 元後，同日經吳純惠、詹鳳嬌送至苗栗縣泰安鄉山上 某處交由王添政親自簽名等情，業據證人王添政、詹鳳嬌 、吳純惠、曾碧瑩分別證述在卷。被告對於上述過程，大 致亦不爭執。是上開被告與王添政簽署系爭契約之過程事 實，應可認定。是原告主張系爭契約業已成立，應可認定 。
⑵原告主張系爭契約係被告與王添政間就系爭房地之買賣契 約（即本約），故其居間媒介被告與王添政成立買賣契約 成立等語。惟此為被告所否認，並辯稱：被告與王添政間 就系爭房地僅成立「買賣預約」，其等間之買賣本約尚未 成立等語。經查：
①定金（或訂金）係契約當事人之一方以確保契約之履行 或擔保契約之成立為目的，交付他方之金錢或其他代替 物。88年4 月21日修正前之民法第248 條規定：「訂約 當事人之一方，由他方受有定金時，其契約視為成立」 ，不問當事人交付定金之目的為何，既收定金，即認契 約為成立，忽視當事人之真意，顯然不妥，故該條於88 年4 月21日修正為：「訂約當事人之一方，由他方受有 定金時，推定其契約成立。」即倘有反證，許為相反之 主張，俾能符合訂約者之原意（見上開修文修正理由） 。又契約有預約與本約之分。其因當事人由他方受有定 金，依（修正前）民法第248 條規定，視為成立之契約 。究為「本約」抑係「預約」，應依其情事解釋當事人 之意思定之，不得謂凡有定金之授受者，即概視為已成 立「本約」（最高法院70年台上字第1474號民事判決要 旨參照。原為判例於90年4 月17日經最高法院90年度第
4 次民事庭會議，以民法第248 條已修正公布施行為由 ，決議不再援用。惟其判決要旨所示之法理，即「契約 有預約與本約之分，當事人由他方受有定金，所成立者 究為本約抑係預約，應依其情事解釋當事人之意思定之 ，不得謂凡有定金之授受者，即概視為已成立本約」， 足供參考。）
②按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示， 契約即為成立，當事人對於必要之點，意思一致，而對 於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立， 關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其 事件之性質定之當事人就標的物及其價金互相同意時， 買賣契約即為成立，民法第153 條、第345 條第2 項分 別定有明文。本件被告與王添政間就系爭房地之買賣， 固經由證人詹鳳嬌、吳純惠之居間、媒介，就其標的物 （即系爭房地）、總價金（即5,880 萬元）達成一致， 有系爭契約在卷可稽，並為兩造所不爭執，已如上述。 依上開民法第153 條、第345 條第2 項規定觀之，其等 就系爭房地之買賣本約似已成立。惟解釋意思表示，應 探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98 條亦有明文。查系爭契約第3 條付款期限及移交不動產 方法第1 列及第5 條其他特別約定事項之第5 項之記載 分別如下：①付款期別欄：「訂金（手寫字）第一期簽 約款（印刷字）」，約定付款欄：「新台幣：（印刷字 ）玖仟玖佰玖拾玖元（手寫字）新台幣：（手寫字）」 ，應同時履行條件欄：「於簽訂本契約同時由買方給付 。本款項包括已收訂金。（印刷字）」、「⒌收到訂金 後壹星期內完成簽約手續。」有系爭契約在卷可稽，並 為兩造所不爭執（見上開不爭執事項⑷）。又系爭契約 係由代書曾碧瑩根據被告與王添政（由詹鳳嬌代理）協 商後之內容，在其準備之「不動產買賣契約書」範本上 就填寫或增刪，亦如上述。是上開由代書曾碧瑩當場手 寫或增刪之內容及其產生之原因，於探求當事人之真意 時，應為重要之考量因素。而上開第3 條第1 列有關系 爭契約價金中「第一期簽約款」之記載，原僅有「第一 期簽約款」、「新台幣：」及「於簽訂本契約同時由買 方給付。本款項包括已收訂金。」等印刷字樣。依其此 範本內容顯示，雙方於簽約（即買賣本約）時，買方同 時給付「第一期簽約款」，如簽約前買方巳給付訂金者 ，「第一期簽約款」包含該訂金；至於「第一期簽約款 」之金額則由買賣雙方協議後載明於「約定付款金額欄
」內。惟本件買賣雙方就此「第一期簽約款」之記載確 係增列1 項「訂金（手寫）、新台幣：（印刷字）玖仟 玖佰玖拾玖元（手寫字）」，至於原來所載之「第一期 簽約款」部分，在其「約定付款金額欄」內以手寫方式 記載「新台幣：」，金額部分則空白。依上開記載內容 顯示，買賣雙方於簽署系爭契約時，就「第一期簽約款 」之金額尚未達成協議，應可認定。
③就上述「第一期簽約款」金額何以是空白之原因，證人 吳純惠、王添政、詹鳳嬌之陳述分別如下：
⒈證人吳純惠於本院103 年3 月17日審理時證稱略以： 因為被告跟我提過他說這個工廠房地他要到他們家附 近買一間農舍，但是因為我們101 年12月16日買方沒 有準備那麼多錢，所以我跟詹鳳嬌跟王添政提到被告 要買房子的事情，王添政就說好那就1 星期內補壹佰 萬元給他。這個要完成簽約手續，就是要請被告簽收 這壹佰萬元。（問：如果是這樣的話，為何不在第三 條第一期款那邊直接約定訂金100 萬元，而是9999元 ？）我們在書寫契約書第五條時被告才說他要去買農 舍需要錢，所以才寫在第五條第五項。（問：原告訴 訟代理人意思是說再代書寫第三條第一期款時，雙方 還沒有談到訂金100 萬元的事情，所以才記載訂金 9999元？）對。…（問：你們訂金先給付9999元，之 後會補簽約款，可是你們後面手寫新台幣，後面為何 沒有將100 萬元寫下去？）因為我們只有給被告9999 元，100 萬元沒有給怎麼寫下去。（問：可是根據上 面記載的總金額，還有你們第二期、第三期、第四期 寫上去的金額，加總起來就是總金額5880萬元，為何 還有要補100 萬元部分，補了之後你們後續金額不是 要做更正？）因為我們是寫好第三條之後，寫到第五 條4 之後，被告才說他要去買農舍的事情，然後我們 才跟王添政商量這壹佰萬元的事情，給他去買房子。 （問：根據這份契約完全看不出來之後要補100 萬元 這件事情，且依照你所述，你們寫完之後前面二、三 、四期金額你們沒有去做更動？）賣方真的收了100 萬元，代書才會去做調整。（問：所以代表你們就金 額部分其實還沒有完全確認金額？）價金已經確定， 就是5880萬元成交。至於後面各期如何給付或是更正 ，都要問代書，買賣雙方也要去協商。（問：契約書 第五條第五點你們寫說收到訂金後一星期完成簽約手 續，為何在第一期簽約款新台幣的後方你們不會直接
註明100 萬元於何時交付？）就是寫一星期，一星期 內我們會處理這壹佰萬元的事情。（問：可是就第五 條第五點只有完成簽約手續，並沒有寫到說壹佰萬元 的事情？）因為錢還沒有給所以第三條第一項上面新 台幣後面不能寫金額上去，不然寫下去我與代書都要 負責。當天簽約金就是9999元，不是100 萬元，至於 後續簽約金交付後才能補寫上去等語（見本院卷㈠第 150 、157 、158 頁）。依證人吳純惠上開陳述，買 賣雙方於當日已透過其或詹鳳嬌之傳話，同意由買方 於1 週內給付賣方之被告100 萬元之「第一期簽約款 」，惟因當時買方王添政並未實際給付，故其等僅在 系爭契約上寫上「訂金新台幣9,999 元」，不敢將上 述100 萬元寫上，因為寫下去其等與代書都要負責。 ⒉證人王添政於同日審理時就上述100 萬元簽約款部分 ，在原告訴訟代理人詢問下，雖稱：當時他們（即詹 鳳嬌、吳純惠）問我方便給他多少，吳純惠、詹鳳嬌 在電話中有跟我提到被告看中斜對面得一棟房子等語 （見本院卷㈠第168 頁），惟其後其明確證稱：在電 話裡面只有提到說被告要購買其他房子，是吳純惠、 詹鳳嬌到山上時，跟我說希望可以給付一點錢當訂金 ，我說我回去看看。後來隔了幾天後，我跟詹鳳嬌說 壹佰萬元好不好，我希望詹鳳嬌幫我跟被告約，但是 都沒有消息，…等語（見本院卷㈠第172-174 頁）。 依證人王添政上開陳述，在被告簽署系爭契約時，其 僅被告知被告要買另1 間房子之事情，至於要求買方 1 星期內先給付1 筆錢給賣方以便其下訂及該筆錢之 數額為何，既未被告知，亦未確定為100 萬元。證人 王添政、吳純惠就此部分事實之陳述，已有不一之處 。其等陳述之真實性，殊堪質疑。
⒊證人吳純惠於103 年8 月14日審理時，本院就此事項 再次詢問，其先則改稱：為什麼談到這100 萬元，我 要問詹（鳳嬌）小姐等語（見本院卷㈠第248 頁）。 其後本院詢問其於102 年3 月17日作證時，不論回答 原告訴訟代理人或被告訴訟代理人之詢問，均回答「 在與被告討論系爭契約內容過程中，已告知王添政被 告欲買房及徵詢王添政同意在1 星期內可以先給付10 0 萬元，惟因王添政並未實際給付，所以第一期簽約 款欄才沒有將金額寫上」等語，其亦不否認先前有此 陳述；惟證人吳純惠在本院繼續追問系爭契約第5 條 第5 項（何以約定「1 星期後完成簽約手續」）問題
時，其即迴避該問題，並為完全附合證人王添政102 年3 月17日之陳述，並陳稱：我們當時簽約是在禮拜 天，講好總價為5880萬，價金、付款方式已經達到共 識，然後被告也認同，簽約金就以9999元，簽約那時 候被告只有提到要買農舍需要一筆錢，但雙方並沒有 確認要100 萬，所以代書才會在第一款新台幣後面空 白下來，是後來詹小姐跟王先生確認後，準備了100 萬，結果被告不收等語；甚至對於本院有關「被告當 時是否有提出1 個具體數額」之問題，亦大打「我不 記得」、「我很難回答」或「他（即被告）簽約簽的 很開心很快，誰知道他第二天就反悔」等模糊或不相 干之回應（見本院卷㈠第248 、250 頁）。 ⒋另證人王添政於本院103 年10月30日審理時，就上開 問題作證，再次證述：星期日詹鳳嬌他們拿給我簽約 就是給付壹萬元的訂金，然後隔年的貳月要給付2000 萬元，所以我心想我還有二個月時間可以籌錢，所以 我認為沒有問題。所以接下來不知道隔幾天之後，詹 鳳嬌打電話給我，他說江先生要買對面的農舍，如果 方便的話，看多少現金讓他下訂，我說依照合約我是 隔年貳月份才要給付2000萬元，詹鳳嬌當時說早晚都 有給付，看我方便給付多少；後來我就告訴他不然就 是100 萬元，詹鳳嬌說可以，後來我就跟詹鳳嬌說等 他電話，因為那時候離簽完約不到幾天，後來我錢準 備好跟詹鳳嬌說盡快，但是詹鳳嬌一直沒有辦法與被 告聯繫上，所以我們就約好101 年12月19日( 帶100 萬元現金）過去找被告等語（見本院卷㈡第16頁）。 至於系爭契約第3 條第1 列「第一期簽約款」給付部 分，分成「訂金9,999 元」、「「第一期簽約款（金 額空白）」2 個項目一節，其陳稱：一般買賣都是給 付簽約款、備證款後就可以像（向）銀行貸款，所以 第三期款不會直接壓日期，而是看過戶的進度來付款 。（問：第三條第一項的第一期簽約款那一欄有分成 二項，壹個是訂金新台幣九九九九元，第貳個是第一 期簽約款新台幣空白是何意？）當時他們簽立合約時 我不在場，所以過程我不清楚。我只知道我第一期款 要給付多少錢，我也只看這個金額。（問：你說的「 你看的金額」是何意？）就是我只看我給付訂金九九 九九元就算簽約成立，（問：這樣為何該欄還要有第 一期簽約款新台幣（空白）這樣的記載？）我不在場 ，我不知道為何這樣。（問：所以你的意思是說在這
個詹鳳嬌還有吳小姐拿這份契約到山上給你簽名之前 時，你都不知道你還要給付一筆錢給被告來買農舍？ ）我不知道。我當時給付100 萬元就是認為提前給付 我要給付的價金。但其實我只是希望依照合約走等語 （見本院卷㈡第17頁）。依證人王添政此次陳述，其 認為其簽署系爭契約時，只要給付9,999 元之訂金（ 或簽約金），契約即成立；至於系爭契約「第一期簽 約款」欄上空白所要填之金額，並非其簽約時所應給 付之訂金或簽約金，亦不知為何有此記載；係簽約後 數天詹鳳嬌告知被告要購買房屋，要求其在第二期款 中先給付1 筆錢，其事後同意先給付100 萬元。證人 王添政上開陳述與其於103 年3 月17日所為「詹鳳嬌 係將系爭契約拿到泰安鄉讓其簽名時，告知被告希望 其先給付1 筆錢，只是其當時無法確定金額，故數日 後確定金額才打電話告知詹鳳嬌」之陳述，前後亦有 不同。
⒌至於證人詹鳳嬌於103 年10月30日審理時證稱：（問 ：被告當時有無說希望王添政先付給他多少錢？）當 下要簽約時，我問王添政帶多少錢，他說帶10000 元 ，我們就先簽約，後來簽完約之後，吳純惠才詢問被 告是否買農舍事項，所以我說到山上去問王添政說先 準備多少錢，當時到山上時，詢問完王添政後，他說 他要回去看。（問：所以被告在簽約前後，都沒有先 告知你要先給的金額是多少？）無。（問：是何人決 定這筆錢多少？）是我到山上跟王添政談，但是王添 政說他要回去看，因為第二期款是要到隔年二月份才 給付，所以隔天晚上我接到王添政的電話說，他可以 先準備100 萬元。（問：被告與王添政在談這份契約 及簽立契約時，是否有共識說王添政除了9999元外， 在給付第二期款之前還需要在給付一筆款項給江先生 ，但是這筆款項是由王添政決定？）其實被告並沒有 要求在第二期款之前先給付任何款項，而是吳純惠幫 他想到他要買農舍的事情，所以才會提到第二期款先 撥付一部分給被告。（問：這樣的話契約書第三條的 第一欄，就是第一期簽約款這一欄為何要分成二項， 壹個是訂金9999元，另一個是第一期簽約款新台幣（ 以下空白）？）因為契約簽完之後，吳純惠才提到說 他可以幫被告談請王添政先給付一筆錢但是沒有辦法 確定金額，所以才將第三條這一欄金額空下來。…（ 問：你方才這樣說如果說王添政不同意先給付一筆錢
的話，那契約第三條第一項如何處理？）就是依照契 約履行，因為這部分要雙方達成共識才可以。（問： 可是這樣契約上面會有壹個簽約款空下來，不是很奇 怪？）我們是基於好心所以幫被告這樣寫。…（問： 就簽約款王先生說要給付100 萬元部分，你說如果後 來王先生並不答應提前給付部分金額給被告，那系爭 契約上第三條的第一欄，簽約款新台幣（空白）就會 繼續保持此記載之狀態，是否如此？）我們會在雙方 給付第二期款時，將此部分刪除，並由雙方蓋章，這 樣就沒有問題。（問：但根據吳純惠前次所述在新台 幣後面空白沒有填入數字，是因為當時沒有確定，王 添政要提前給付多少金錢給被告，如果依照他所稱， 你們一開始就可以不用分成訂金、簽約款這兩個部分 ，為何要多此一舉？）這是被訴代自己想法的，不是 我們的想法。（問：你們當時的想法？）就是基於好 心幫被告爭取一筆錢，如果王添政沒有辦法的話，或 是不同意，就是依照契約走等語（見本院卷㈡第28、 29、35頁）。依證人詹鳳嬌上開陳述，就王添政是否 應提前給付1 筆錢及其數額部分，與證人王添政之陳 述，大致相同，惟就關於何時告知王添政請其提前給 付1 筆錢之時點，王添政稱「係在其簽約後隔幾天， 詹鳳嬌打電話詢問此事」，詹鳳嬌則稱「其與吳純惠 拿系爭契約到泰安鄉山上給王添政簽署時當面告知此 事」，兩者陳述顯有出入。
⒍又本件除訂金9,999 元外，另「要求買方給付1 筆金 錢供被告當購買房屋訂金之用」，無論係草擬系爭契 約過程中由證人吳純惠好意提及，或係被告主動要求 ，依常理被告方面應會提出一個具體數字（或至少一 個範圍），好讓證人詹鳳嬌、吳純惠轉告買方王添政 。至於，王添政受告知此一數字（或範圍），或如其 或詹鳳嬌所言，無法立即決定，故方有將「第一期簽 約款」之金額欄空下，並於系爭契約第5 條第5 項中 載明「收到訂金後壹星期內完成簽約手續。」之約定 。亦即買賣雙方就此買方應先給付之款項，應於1 星 期內確定並交付，以完成簽約（即買賣本約）手續。 否則，果如證人王添政、詹鳳嬌、吳純惠事後陳稱： 上開第5 條第5 項僅指1 星期內讓王添政在系爭契約 簽名而已；則證人詹鳳嬌、吳純惠當日已與王添政約 好將系爭契約親送王添政簽名，且實際上亦完成簽名 並交付1 份給被告，實不需多此約定。至於，證人均
陳稱：王添政是否應否給付1 筆金額予被告，完全由 王添政決定一節，亦與常情不符。蓋以被告年逾50， 有相當之社會閱歷，參酌原告之職員邱玠郡、吳純惠 先後媒介系爭房地買賣，其皆不願簽署書面委託書， 讓自己受到拘束之情形觀之，其焉有同意買方給付9, 999 元之訂金後，即完全受買方之約束，連「第一期 簽約款」是否給付及其金額多寡完全由買方決定。是 證人王添政等上開陳述，要難採信。
⑶綜合證人王添政、詹鳳嬌、吳純惠上開陳述及系爭契約第 3 條第1 列、第5 條第5 項之記載，足以顯示，買賣雙方 於簽署系爭契約時，就「第一期簽約款」之金額尚未達成 協議；而此簽約款之金額於收到訂金（即被告簽署系爭契 約之日）起1 星期內，由雙方協商決定，並依第3 條第1 列約定交付，以完成簽約（即買賣本約）手續。而在此之 前，買賣雙方僅係就買賣本約之主要內容達成協議，並由 被告收受訂金，買賣雙方簽署一買賣預約，並約定1 星期 內依上開所述，完成買賣本約簽約手續。是被告主張其與 證人王添政所簽署之系爭契約係就系爭房地之買賣預約， 並非買賣本約，應可採信。
㈤原告之員工僅媒介被告與王添政就系爭房地買賣成立買賣預 約，應認未完成訂約（買賣本約）之媒介，故不得請求居間 報酬。其理由如下：
⑴查居間為當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂 約之媒介，他方給付報酬之契約，已如前述。而本件依原 告之主張及證人詹鳳嬌、吳純惠之陳述，兩造間之居間契 約係就系爭房地買賣為訂約之媒介，非僅係報告訂約之機 會，應可認定。
⑵而本件證人詹鳳嬌、吳純惠所媒介成立者為系爭房地之買 賣預約，亦如上述。雖原告主張即便成立買賣預約，其亦 得請求居間報酬云云，惟此為被告所否認。經查： ①契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權 利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定 之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及 價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不 能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第 964 號民事判例要旨參照）。是本件被告與王添政雖簽 署系爭契約，惟該契約性質既僅屬買賣預約性質，則其 2 人僅得請求對方履行訂立買賣本約之義務。然在其等 未訂立買賣本約前，其中一方違反預約之義務，不願履 行訂立本約義務者，應就其違反該預約是否有可歸責之
事由，負相關之責任，惟參諸上開判例意旨所示，不得 逕依預定之本約內容請求履行，核先說明。
②訂約之媒介者，除報告訂約之機會外，尚應周旋於他人 之間，使雙方訂立契約。而此訂立之契約，依居間之目 的，應係指本約（本契約）而言。蓋僅訂立預約者，尚 不足以達成委託人之委託目的。本件原告既僅媒介成立 買賣預約，並未達成居間之目的，自不得請求被告給付 居間報酬。
③又本件被告與王添政訂立之系爭契約雖屬買賣預約，惟 其等就買方王添政應給付之「第一期簽約款」金額尚未 達成協議，已如上述。雖王添政於簽約後3 、4 日之10 1 年12月19日由證人詹鳳嬌等陪同，提出100 萬元，欲 補足上開「第一期簽約款」，惟為被告所拒絕收受，亦 如上述。此情應視為被告與王添政間就上開「第一期簽 約款」仍未達成合意。則其2 人就買賣本約未能訂立一 節顯然並無可歸責於任何一方之因素。是原告主張被告 以違反誠信之不正當行為，拒絕訂立本約，類推適用民 法第101 條第1 項規定，認為本約已訂立云云，尚不足 採。
六、綜上所述，原告依據兩造間居間契約，請求被告給付居間報