臺灣苗栗地方法院民事判決 102年度訴字第268號
原 告 家樂福不動產
法定代理人 邱雲清
訴訟代理人 陳恩民律師
魏翠亭律師
洪坤宏律師
被 告 江新齡（原名江育鵬）
訴訟代理人 林助信律師
複代理人 吳孟育律師
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於103 年10月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。又 某商行為某甲獨資經營，固難認為有當事人能力，但某甲在 一、二兩審既以法定代理人名義，代其自己獨資經營之某商 行而為訴訟行為，與實際上自為當事人無異，祇應於當事人 欄內予以改列，藉資糾正，不生當事人能力欠缺之問題（最 高法院44年台上字第271 號民事判例要旨參照）。本件原告 係合夥組織，其代表人為邱雲清，此有其營利事業登記證影 本在卷可稽（見本院卷第37頁）。惟原告原誤以其係獨資商 號，故以「邱雲清即家樂福不動產」為原告提起本件訴訟， 嗣於102 年8 月28日具狀更正原告為「家樂福不動產法定代 理人邱雲清」（見本院卷第45、46頁），其更正前後所主張 之本件請求權基礎事實（即其所屬職員居間媒介被告出售土 地成功，被告拒絕給付居間報酬，其依法請求被告給付報酬 ）均相同。參酌上開最高法院判例所示法理，原告上開所為 ，應係更正事實上或法律上之陳述，並非為原告之變更。故 本件並無訴之變更問題，核先說明。
二、原告起訴主張略以：
㈠訴外人王添政擬在苗栗縣公館鄉及銅鑼鄉地區購買土地，乃 於民國101 年12月9 日與原告職員詹鳳嬌簽具「客戶帶看資 料表」。嗣經原告職員帶看被告所有之坐落公館鄉○○段○ 000 ○000 ○00000 地號等3 筆土地及地上所建之門牌號碼 公館鄉福星村一鄰37-1號房屋（以下稱系爭房地）後，經買 賣雙方談妥以總價新台幣（以下同）5,880 萬元購買系爭房 地，旋經雙方於101 年12月15日就系爭房地簽訂「不動產買
賣契約書（以下稱系爭契約」），被告除於簽約當日收受訂 金9999元外，另約定第2 期款2,000 萬元於10 2年2 月15日 前付款完畢，第三期款1,500 萬元於其中361- 1地號土地過 戶完畢即付清，第四期尾款2,379 萬元則於361 、362 地號 土地辦理過戶完畢時即付清，至於地上房屋則應由被告於10 2 年4 月底以前負責拆除完畢。
㈡詎被告於簽訂系爭契約後未幾，即意圖違約不賣，經原告以 苗栗府前郵局第223 號存證信函催告被告依約履行後，被告 即於102 年12月27日委託林助信律師事務所函答覆買主王添 政及原告，藉詞雙方所簽訂者係屬「買賣預約」，且非由原 告所仲介而簽訂，又因簽訂契約後謠言隨即於鄉里傳聞，使 其感到困擾不已，為其本人安全考量，特委請林助信律師發 函解除上開三筆土地之「不動產買賣契約」，並將所收之訂 金加潤筆費合計11,000元寄還予買主王添政。惟遭買主王添 政拒絕解除契約，並委託原告將該11,000元寄還林助信律師 。
㈢查本件系爭房地之買賣確係因原告之報告及媒介而成立，且 本件買賣雙方於簽約時，兩造即口頭議價，雙方同意酌依仲 介報酬「買2賣4」（即買方付買賣總價之2％賣方則為4％） 之行情價酌減後，合意由被告給付原告居間報酬（即仲介費 用、佣金，以下稱居間報酬）120 萬元。按本件買賣契約既 係經由原告之報告及媒介而成立，則不論被告是繼續履行買 賣契約抑或違約不賣而解除契約，依法被告仍負有給付居間 報酬之義務。
㈣被告否認原告有媒介其訂約之事實，辯稱僅是好意施惠行為 云云，顯與事實不符，不足信採。本件原告媒介系爭房地買 賣經過如下：
⑴原告之營業員吳純惠因得知被告有意出售系爭房地，乃於 101 年9 月7 日中午向苗栗地政事務所申請系爭房地之登 記簿謄本，並於同日下午4 點至被告住所拜訪被告，洽談 被告所有之系爭房地事宜，並獲得被告口頭同意委託出售 。同年月16日星期日，吳純惠即約其客戶洪先生帶看現場 ，當時洪先生對此地點表示滿意，環境評估是想設置果汁 觀光工廠。吳純惠將客戶洪先生之想法告知被告後，被告 亦回應這樣得好啊，並稱：自從公館的陶瓷業遷移至大陸 後，很多中年者失業，若真有觀光工廠也可以照顧自己以 前的員工云云。而毗鄰之農地可申請變更為丁種建地，所 以提出的口頭價格是丁種建地每坪38,000元，農地則2 萬 元。關於土地變更使用部分，吳純惠亦曾請被告提供經濟 部工廠登記證向行政院相關單位查詢。在等待客戶洪先生
決定是否購買期間，吳純惠曾向被告提及簽訂委託銷售之 事，被告表示：你我有緣，相談甚歡，你也了解我的難處 在哪，朋友一場，口頭委託一樣，我是重視承諾與請（講 ）求信用的，你公司也有一個同事邱玠郡經常打電話給我 【有口頭委託，且原告確有建立基本資料】，安啦，妹妹 （指吳純惠）你那麼勤勞，我會把機會留給你。我也不想 我老婆陪我吃苦，等買賣敲定後，我要買一間農舍，登記 我老婆的名字，剩下的錢也給我老婆保管等感性的話語。 ⑵其後：
①於101 年12月7 日王添政看到原告公司之另一營業員詹 鳳嬌刊登於網路yes319廠房出售廣告，即來電詢問要找 觀光工廠用地。因詹鳳嬌所開發之廠房物件（即上開網 路廣告之廠房）不適合王添政使用。
②於12月8 日之晨間會議中詹鳳嬌即提報客戶王添政之需 求，因吳純惠恰有適合觀光工廠用地，乃由吳純惠及詹 鳳嬌2 人於當天中午一同前往拜訪被告，了解物件坪數 及價格，並立即電話約請客戶王添政來苗栗看現場。 ③12月9 日由詹鳳嬌帶領客戶王添政查看現場，同時回報 訊息給吳純惠，客戶王添政查看現場後對系爭土地及廠 房非常喜歡、中意。
④同年月10日詹鳳嬌又做了一份資料，將丁建及田用顏色 筆區分，以快遞寄給客戶王添政便於更了解地形。 ⑤於12月14日王添政來電口頭出價5,880萬元，服務費50 萬元，要詹鳳嬌先去與被告談。
⑥詹鳳嬌接到王添政之上開通知及授權後，乃於12月16日 下午偕同吳純惠前往被告處議價，經協商後被告要求服 務費只給120萬（約2％多），只要吳純惠及詹鳳嬌答應 即同意出售。
⑦渠2 人答應後，旋即由詹鳳嬌以電話約請代書曾碧瑩前 來現場簽立買賣契約，本來買方王添政要來現場，但因 下雨又在苗栗泰安山上有事一時無法離開，所以要求將 需求條件提出，如無問題則請賣方先簽約（名）完成後 ，再送至苗栗泰安山上由買方完成簽約，並同意由吳純 惠代墊訂金壹萬元。賣方為求吉利，長長久久，還找一 元，訂金為9,999 元，總售價為5880萬元。被告先簽好 買賣契約後，即由吳純惠及詹鳳嬌2 人將契約送至苗栗 泰安山上由買方王添政完成簽約，同時將代墊之訂金壹 萬元返還吳純惠。隨後再於同日晚上7 點左右將契約書 送回被告之岳母家交給被告本人親收。
㈤被告悔約過程：
⑴101 年12月18日被告來電，說有急事要當面談，因吳純惠 有事不克前往，乃由詹鳳嬌一人前去赴約。到場後看見被 告和一位自稱酒廠老板的李先生及另一位小姐在場，他們 要詹鳳嬌說服買主王添政解約，並稱被告私下會付給詹鳳 嬌及吳純惠各30萬元，要詹鳳嬌不用拿回公司等語。惟詹 鳳嬌秉持誠信為本，客戶至上之原則，當場即拒絕被告及 李老板等人的要求，還勸被告不要做錯事（指一地兩賣） 。
⑵101 年12月18日下午2 點10分左右，詹鳳嬌又帶領買方王 添政及華南銀行台中水湳分行之經理及王姓專員到現場估 價為買賣後續付款做準備。
⑶101 年12月19日上午11點多，買方王添政到苗栗，詹鳳嬌 及吳純惠曾約被告及買主一同至銅鑼福欣園餐廳用餐，原 告之負責人邱雲清亦有到場。當時買方王添政要再支付10 0 萬元現金補強簽約款。惟被告一再表示酒廠的李老板沒 買到這間工廠將損失數億之利潤，所以不敢簽收。用餐完 畢後又回到賣方工廠繼續協商，也約了代書曾碧瑩至現場 說明契約之效力，一直到下午4 點多，被告仍不敢簽收。 於是被告撥電話給酒廠李老板請他從台北下來，李老板於 下午5 點多來到苗栗，因買方王添政堅決要買本筆房地， 推薦李老板買另筆廠房土地（即原精華陶瓷廠），或在王 先生完成買賣移轉登記後將部分土地出租李老板，惟均為 其拒絕，並表示本筆土地其已買定云云，最後雙方不歡而 散。
⑷為圓買方王添政購買之心願，原告仍繼續透過地方人士協 調溝通，同時配合向苗栗市調解委員會申請調解，並持續 與買方協調支付買賣期款，惟被告均無善意回應，而片面 悔約。足見本件買賣契約業已合法成立，只因被告貪圖不 法利益，而違約將廠地再高價出售與第三人之違約行為。 是被告辯稱本件簽訂者係買賣預約，正式買賣契約尚未成 立乙節，亦非足採。
㈥按當事人互相意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153 條第1 項定有明文。而買賣契約以價 金及標的物為其要素。本件被告與買方王添政所簽訂之不動 產買賣契約，已就買賣之地號、建號、面積、價金、繳納價 款之時間，移轉登記期限等均經明確約定，且自第3 條以下 ，均為買賣雙方照所訂契約履行之約定，足見系爭不動產買 賣契約係屬雙方所簽訂之不動產買賣本約，並非買賣預約， 至為顯然。另依最高法院之判例、判決意旨可知，解釋契約 時，如契約文字業已表明當事人真意，無須別事探求者，應
依契約之文義為解釋。被告與買方王添政間之契約已成立生 效。然契約之性質，依上述原則進一步探究之如下： ⑴系爭契約以「不動產買賣契約」為名，足見本契約之目的 在買賣不動產且以粗黑字體表示，又原告為有相當智識及 社會經驗之人，被告實難推託其不解其意，而誤為簽署。 ⑵契約當事人就買賣標的、價金數額、價金交付期限及不動 產移轉方法均詳細約定。按「預約係約定將來訂立一定契 約（本約）之契約。倘將來係依所訂之契約履行而無須另 訂本約者，縱名為預約，仍非預約。本件兩造所訂契約， 雖名為「土地買賣預約書」，但除買賣坪數、價金、繳納 價款、移轉登記期限等均經明確約定，非但並無將來訂立 買賣本約之約定，且自第三條以下，均為雙方照所訂契約 履行之約定，自屬本約而非預約（最高法院64年台上字第 1567號判例參照）。系爭契約除以買賣契約為名外，第一 條至第三條，就雙方買賣之不動產、買賣權利範圍、總價 款、付款期限均有詳細之約定。由此可知，經由原告中介 雙方磋商之結果，契約當事人已對買賣契約之必要之點達 成協議，無另訂本約即可履行，應認係本約而非僅為預約 。
⑶系爭契約第3 條關於「訂金」之記載應屬成約訂金兼有第 一期簽約款之性質。該「訂金」係於第一期簽約款項下記 載，應同時履行條件項下則記載「於簽訂本契約同時由買 方給付。本款項包括已收訂金」。承此以言，雙方於系爭 契約成立後，由買方交付第一期簽約款與賣方。又系爭契 約簽約時，買方王添政並未在場，乃由原告職員吳純惠代 為墊付10,000元整，賣方為求吉利主動退還1 元，收取9, 999 元為訂金。由以上說明可知，該「訂金」為契約成立 時同時交付，性質上應界定為契約之成立要件，於交付時 契約成立，而非被告所辯之猶豫訂金或立約訂金之性質。 被告復辯稱，該訂金與不動產價值不成比例與常情有違云 云，然被告多次對被告職員表示其重然諾足資信任。況且 ，買方王添政既未在場，顯無由吳純惠墊付大筆款項之可 能。又若被告對該款項認有不足，自可當場回絕，被告捨 此不為，嗣後以該訂金與買賣價金比例懸殊為辯，不足採 信。
⑷系爭契約第5 條第4 點之約定為不動產移轉順序之約定。 此特別約定事項所記載之「本約」系指「本契約」而言， 當事人間係就契約買賣之複數不動產移轉先後順序為特別 約定，並非被告所稱足證系爭契約為預約之性質。若系爭 契約為預約，顯可於其他契約之部份（諸如契約名稱等）
明確記載，被告所辯與常情不符。再者，此約定僅係雙方 就福南段361-1 地號約定「先行辦理」，而非契約成立時 立即辦理。被告辯稱「則被告在收受9,999 元之訂金後， 即須將價值甚鉅之公館鄉福南段361-1 地號之土地過戶予 買方」並不足採。復參酌系爭契約第3 條付款期限及移交 不動產方法，其中第三期完稅款中應同時履行條件欄內以 手寫記載「公館鄉福南段361-1 地號過戶完畢即付款」， 益徵當事人係因該地號之標的使用類別為「丁種建築用地 」，買方得以先行利用，故為此特別約定，被告所辯與事 實不符。
⑸系爭契約第5 條第5 點之約定為雙方約定就其他細節另訂 時間確定。雙方當事人間就買賣契約之必要之點及其他重 要事項已達成合意，契約已然成立生效，已如前述。惟仍 有其他細部事項仍待協商，故雙方議定，於一週內委由代 書將其他瑣碎之事項進行確認，並非要再另獨立議定一個 新的契約，此為綜觀整個契約之內容及當事人意思之當然 解釋。最高法院77台上2479號判決謂「定金收據業已表明 買受人為被上訴人，並表明買賣之標的物及總價金，對於 買賣必要之點（要素）既意思表示一致，依民法第153 條 第2 項，第345 條第2 項規定，兩造間該房地之買賣契約 自屬已有效成立。至其他非必要之點如付款方式、過戶程 式、稅金負擔等兩造既無特別約定自應依法律規定為之， 不能因此而謂買賣尚未成立。」亦同此旨。
⑹綜上所述，當事人間就系爭契約必要之點已詳為約定，再 由契約內容觀之，無庸另訂契約即可履行，自屬本約而非 僅具預約之性質，不容被告否認。
㈦又兩造間確有有償居間契約存在，縱使被告與訴外人王添政 間僅成立預約，原告亦得請求居間報酬。
⑴按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會， 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，又居間人於契約 因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第 565 條、第568 條之規定甚明。又民法第529 條規定，關 於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者， 適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為 他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介：他方給付報酬之 契約而言。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任 契約不同者：①居間之內容限於他人間行為之媒介，且以 有償為原則。②居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒 介而成立者為限。③所支出之費用非經約定，不得請求償 還（民法第568 條）。從而，居間契約之有關規定應優先
於委任契約之規定而適用。又居間人於約因其媒介而成立 時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其報酬並無影 響。
⑵原告之營業員吳純惠、詹鳳嬌自101 年9 月7 日申請系爭 土地之登記簿謄本至101 年12月19日協調不成為止（詳如 上述），吳純惠雖曾向被告要求簽訂委託銷售契約，惟被 告表示其重視信用及承諾要吳純惠放心。被告亦在12月16 日下午與吳純惠、詹鳳嬌達成服務費120 萬元（約2 ％多 ）之共識，旋於當日簽立系爭契約。原告係經營不動產仲 介業為主要營業項目，此為被告自98年時起所明知，則吳 純惠與詹鳳嬌介紹買家向被告洽購系爭房地，直至系爭契 約簽訂，付出大量心力、勞費，衡諸常情，被告當會詢問 居間報酬相關事項，豈有既未委由原告尋求締約機會，仍 接受原告介紹之買方，進而與之簽訂買賣，原告不索取任 何報酬之理，顯與常情不符。被告辯稱僅係好意施惠關係 並不足採。
⑶退萬步言，於98年間被告欲出售土地，乃委由原告尋求締 約之機會，斯時原告之職員邱玠郡於是製作「家樂福不動 產房地產說明書」，其上載明係受被告口頭委託而製作， 服務費2 ％等情。顯見原、被告間有成立有償居間契約， 而該契約未約定終止期日，被告亦未曾有終止契約之意思 表示。準此，原、被告間仍存在有效之有償居間契約。揆 之首開說明，原告既已向被告報告締約之機會，並因原告 之媒介而簽訂系爭契約，被告應給付居間報酬應屬無疑。 又上開書證亦可佐證，被告辯稱僅係吳純惠與被告間好意 施惠關係不足採信，否則何以98年間有約定報酬，嗣後又 無因由轉變成好意施惠關係。
⑷按預約乃以訂立本約為意旨之契約，即當事人約定將來成 立一定契約之契約。其法律行為之性質應定性為契約，僅 其契約之目的在使雙方當事人負有簽訂本約之義務，是就 預約之履行，應以本約之簽訂為主要義務，預約之目的因 本約之簽訂而達成。本件被告辯稱系爭契約之性質為預約 ，若所述無訛，被告應依該預約簽訂本約，否則即難脫免 違反契約之責任。被告簽訂系爭契約後（若僅係預約性質 ，原告認已成立買賣契約），本應簽立本約以履行契約責 任，豈料被告竟圖更高之利益，拒絕訂立本約，而與第三 人另訂買賣契約進而移轉系爭房地予第三人，顯已違反契 約之約定。居間報酬之請求固以契約因報告或媒介而成立 始得請求，民法第568 條第1 項定有明文。本件因原告之 報告及媒介已成立系爭契約，縱屬預約之性質，仍應認契
約已成立，原告得請求居間報酬。退而言之，若限於本約 之成立始得請求報酬，則被告以違反誠信之不正當行為， 單方面拒絕訂立本約，參照最高法院58年台上字第2929號 判例及84年度台上字第2925號判決要旨，應類推適用民法 第101 條第1 項之規定，認為本約已訂立，不妨礙原告請 求居間報酬為是。
㈧被告主張原告有違反不動產經紀業管理條例之情形，惟依該 條例第1 條規定及相關實務見解，明確指明不動產經紀業縱 有違反該條例規定，依同條例第29、31條之規定，僅係主管 機關得對不動產經紀業者科處罰鍰，或懲戒經紀人員，對不 動產經紀業或其經紀人員而為契約之效力並不生影響。 ㈨並聲明：
⑴被告應給付原告120 萬元正及自起訴狀繕本送達被告之翌 日起至清償之日止按年息百分之5 計算之利息。 ⑵請准予提供擔保宣告假執行。
三、被告答辯略以：
㈠原告初以「邱雲清」個人名義提起訴訟，依其記載「家樂福 不動產」似獨資行號，惟未見原告提出證明，經被告質疑其 起訴之合法性後，對造逕將原告變更為「家樂福不動產」， 原告變更當事人之行為係屬訴之變更，被告並不同意原告為 此項變更，故原告訴之變更非屬合法。又「家樂福不動產」 係為一合夥事業體，然原告卻以「邱雲清」個人名義起訴， 且觀之原告起訴狀所載，其陳述均為被告與原告公司間成立 居間契約云云，縱使假設兩造間可能成立居間契約關係，得 請求被告給付居間報酬者係「家樂福不動產」此一事業體而 非「邱雲清」個人，故依原告起訴狀所載之事實及上開判例 見解，原告之訴在法律上顯然不能獲得勝訴判決即原告之訴 在法律上顯無理由，而此部分並非得以更正當事人而解決。 ㈡按稱居間者，為當事人約定，一方為他方報告訂約之機會， 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有 明文，而其主要之要件是「當事人間有所約定」。經查，被 告因對土地買賣不甚熟悉，故委請任職於仲介公司之友人吳 純惠協助檢視被告與訴外人王添政間之買賣契約，而原告與 被告間，並無就系爭土地之買賣有任何約定或簽約，由原告 幫被告居間介紹或委託買賣，故並非由原告所仲介而簽訂此 契約，此觀該系爭契約並無任何原告或其營業員或經紀人簽 名，且兩造間亦無簽訂委託仲介契約，一切皆不符仲介不動 產買賣之實務做法，即可得知。又就任職於仲介公司之友人 協助被告之行為頂多僅為法律上所稱「好意施惠行為」，並 不構成居間契約，故原告據此請求居間報酬，於法不合。縱
令原告將前開行為強加解釋為報告及媒介行為，而成立居間 契約。惟查兩造間並無簽訂居間契約，何來有此報酬請求權 ？被告未與原告簽有有任何居間契約，也沒有口頭約定給付 任何報酬與原告。原告稱有口頭約定，被告否認之。依據系 爭契約內容，並無隻字片語提及居間報酬之約定，甚且依仲 介交易慣例，關於居間之報酬皆係在居間人提供勞務前即為 約定。倘雙方對居間報酬有達成合意，僅須簡略於系爭契約 載明即可。然而事實上隻字未見，足以證明被告與購買人當 時大家僅是考慮階段，雙方皆可反悔，原告強行解釋居間報 酬存在，強詞奪理。
㈢再者，被告與訴外人王添政所簽訂之系爭契約乃屬「預約」 性質，理由分述如下：
⑴按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所 用之辭句，為民法第98條所明定。又解釋契約，應斟酌立 約當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準，庶不失 契約之真意。」為最高法院86年度台上字第2756號判決所 明白揭示。系爭契約名稱雖為「不動產買賣契約書」，惟 綜觀契約全文，關於記述土地買賣過程，對於各期價金給 付明確時間、辦理過戶文件資料及印鑑之交付時間、土地 代書為何者、履約過程雙方之權利擔保條件等等，完全付 之闕如。就此可知立約雙方之真意為將來會再訂立一契約 （本約），足以證明系爭契約僅係買賣預約性質。依民法 第249 條規定：「定金，除當事人另有訂定外，適用左列 之規定…。」而依系爭契約第5 條之其他特別約定事項乃 為訂約之雙方經協議而訂立，非如契約之其他部分屬定型 化條款。該條第5 點載明「收到訂金後壹星期內完成簽約 手續」，可知雙方對嗣後再簽立正式之不動產買賣契約有 明示之約定，當時是為雙方猶豫期，亦足徵系爭契約屬預 約性質無誤。依「被上訴人於簽立系爭買賣預約時所交付 之定金，係以擔保本約（買賣契約）之成立為目的之所謂 『立約定金』。若本約成立，立約定金即變更為確保契約 之履行為目的，固有民法第249 條規定之適用；本約如未 成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定。本件系爭 土地買賣之本約因兩造就如何交付土地之契約必要點不能 合意，為不可歸責於雙方之事由，致不能成立，亦即預約 已不能履行，被上訴人交付之定金，自有民法第249 條第 4 款規定之適用。（參照最高法院93年度台上字第441 號 民事判決要旨）。
⑵又系爭契約第5 條第4 點亦載有「本約成立時」，探求當 事人真意，此處所稱之「本約」非指「本契約」，而係指
「正式之不動產買賣契約」。若非作如上之解釋，則被告 在收受9,999 元之訂金後，即須將價值甚鉅之公館鄉福南 段361-1 地號之土地過戶予買方。此情形不但有違一般社 會常理，亦不符土地買賣實務。又系爭契約是在被告家所 寫，當時購買人王添政根本未在場（今未見過該人），來 潤筆書寫之人是無牌之代書，亦不敢提示名片，僅是被告 友人之友人表示：他有朋友對此系爭土地有意思，我先幫 他下訂，再拿該契約書去給他簽名等語，而當時被告表示 ：「既然有意思，那就先收個意思意思一下9999元即可， 等真正有意思要購買，大家再來詳談內容等語，故被告先 在該契約書簽名蓋章，而購買人王添政並未蓋章（事後再 拿契約書一份給被告）。就此即可得知，系爭契約僅是預 約性質，且依系爭契約書第2 頁第3 條之付款欄等記載， 於第一欄位之付款期別手寫字體「訂金」，再來是印刷字 體「第一期、簽約款」等文，第一欄位之約定付款金額， 對照訂金為「玖仟玖佰玖拾元」，第一期簽約款部分僅記 載「新台幣」，但數額未填，即可印證甚明。另於第三欄 位完稅款之應同時履行條件之欄位，以手寫記載「公館鄉 館南段361-1 地號過戶完畢及付款」等文，然而又於第5 條第4 點記載「本約成立後丁建福南段361-1 地號先行辦 理過戶」等文，就同一筆土地，記載過戶時間差距甚多， 可見當時眾人僅是初步意見，略為撰寫而已，正式買賣契 約根本尚未成立，僅是預約性質，甚且亦與原告無關。 ⑶然按定金除有證明本約成立之「證約定金」外，民間尚有 僅能證明預約成立之「猶豫定金」。亦即，收受定金之作 用係證明本約成立者，並擔保本約之履行者即為「證約定 金」；反之，在成立本約以前交付之定金，用以擔保本約 之成立，如交付定金之當事人拒不成立本約，則受定金之 當事人得沒收其定金，受定金之當事人如拒不成立本約， 即應加倍返還定金，此項定金之作用僅在證明並擔保預約 之成立及履行，即在擔保本約之成立，與用以證明本約成 立並確保本約履行之證約定金即屬有間（參照臺灣高等法 院90年度再字第10號民事判決）。依前述可知，此9,999 元之訂金性質，應屬契約成立前交付之猶豫定金（即為法 理上所稱之立約定金）。復按最高法院61年台上字第964 號判例意旨: 「買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍 先為擬定，做為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買 賣本約業已成立。」，縱使系爭契約已就標的物及價金之 範圍先為擬定，依上開判例見解，亦無損其買賣預約之性 質。
㈣原告提出之客戶帶看資料表內容記載錯誤百出，且該客戶姓 名欄下另以「（）」記載「請簽名」，被告否認其真正。換 言之，係由客戶自行簽名，然而與系爭契約購買人王添政之 簽名筆跡對照，根本非出自同一人所為，且帶看紀錄、口頭 出價、區域等節，顯相互矛盾，顯然是原告臨訟製作而來， 不足採信。縱使是真正，僅可證明是原告與購買人王添政有 居間關係，無法以此客戶帶看資料表，據以認定兩造成立居 間契約。
㈤本件兩造間並未簽署書面居間契約，除不符仲介實務慣例外 ，原告行為亦違反不動產經紀業管理條例（以下稱經紀業管 理條例之下列規定：
⑴依經紀業管理條例第24條之2 規定：「經營仲介業務者經 買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委 託。」，復依民法第73條前段：「法律行為，不依法定方 式者，無效。」原告提出原證一之客戶帶看資料表，縱其 為真正，僅可證明是原告與購買人王添政有居間關係，若 原告主張與被告間亦有居間關係，依上開規定，原告必須 提出被告同意之書面文件，其主張與被告間之居間契約始 能有效成立。然原告至今一直無法提出被告同意之書面， 是以並無須再深究原告所陳「被告口頭同意委託」之真假 即可認定原告與被告兩造間並無成立合法有效之居間契約 ，故原告請求被告給付居間報酬實無理由。
⑵又「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀 業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章： 一、不動產出租、出售委託契約書。二、不動產承租、承 購要約書。三、定金收據。四、不動產廣告稿。五、不動 產說明書。六、不動產租賃、買賣契約書。」經紀業管理 條例第22條第1 項定有明文。惟原告於本件不動產買賣中 除無法提出出售委託契約書外，亦不見原告提出承購要約 書，就連提出原證二之不動產買賣契約書亦無經紀人之簽 章，系爭買賣契約書除內容令人質疑性質究為預約或本約 外，亦顯嚴重違反上開法律之規定，復依民法第73條前段 規定此未依法定方式所為之法律行為仍屬無效，即系爭買 賣契約書並未合法有效成立。
⑶且觀原告所提原證十一之房地產說明書，其製表日期為98 年5 月間，距離本件訴訟中兩造爭執之買賣關係所發生之 情事時間長達3 年多，兼之該說明書中除委託人之授權書 及身分證影本均付之闕如外，委託人簽章之欄位亦由原告 公司人員書寫「邱玠郡代」，實難就此即謂被告與原告存 有居間關係。復按「經紀人員在執行業務過程中，應以不
動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於 提供解說前，應經委託人簽章。」「雙方當事人簽訂租賃 或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人 交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項 不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」第23、 24條亦有明文。雖條文中僅規定須有不動產說明書，並無 限定何時製作。惟就一般社會常情當不可能以三年多前之 說明書充當本次不動產交易之說明書，蓋長達三年時間， 不動產之現況必有不小之差異，因地價有漲有跌，附近交 通建設有無變更等；建物有增有減更有折舊問題，不論買 方或賣方應都不願以過時的資訊來決定當次不動產交易之 成交金額，是以所要求之不動產說明書應具「即時性」， 故若原告與被告間有居間關係，原告應會在101 年9 月間 依上開條文規定另行製作不動產說明書以供向與委託人交 易之相對人解說及符合法定方式。綜上種種事實，實難苟 同原告所陳「被告有口頭委託」等語。
⑷另原告所經營之不動產仲介經紀業特重良好之商譽，除須 良好服務品質，更重誠信守法，方能使一般消費大眾對其 產生信賴。然若如原告主張以口頭約定即能與被告間成立 居間契約，除不合交易慣例，亦有多處違法，已如上述， 將有損原告形象，難以培養良好之商譽，對原告長久經營 面而言實百害而無一利。復按不動產經紀業管理條例第29 、31條：「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：… 二、違反第二十四條之一第一項、第二項或第二十四條之 二規定者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。三、 違反第七條第六項、第十一條、第十七條、第十九條第一 項、第二十一條第一項、第二項或第二十二條第一項規定 者，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。…」、「經 紀人員違反本條例者，依下列規定懲戒之：一、違反第十 六條、第二十二條第一項、第二十三條或第二十五條規定 者，應予申誡。…經紀人員受申誡處分三次者，應另予六 個月以上三年以下之停止執行業務處分；受停止執行業務 處分累計達五年以上者，廢止其經紀人員證書或證明。」 原告縱不在意違法減損其無形之商譽，但前開規定對其違 犯之事項定有罰則，經紀人員更可能被廢止其執業資格， 對其影響當屬重大。試問，有何人願意在獲利尚不明確時 ，違反相關規定而受罰？就此足證原告所言以「獲得被告 口頭委託」，兩造成立居間契約實屬誑語。
㈥末查，被告前稱任職於仲介公司之友人吳純惠協助被告之行 為頂多僅為法律上所稱「好意施惠行為」，並不構成居間契
約，肇因被告與該友人吳純惠已認識許久，常會在吳純惠下 班或閒暇之餘碰面聊天，吳純惠亦曾抱怨工作辛苦且公司福 利不佳等情，而被告因對土地買賣不甚熟悉，故有意出售自 身所有之房地時即想到請任職於仲介公司之吳純惠協助，此 亦屬人之常情，而當吳純惠表示須工廠登記證查詢相關資料 時，被告自不疑有他而將工廠登記證交付之。且被告見吳純 惠為被告出售房地之事而四處奔波，曾對其表示「為感謝妹 妹你在工作繁忙之際仍大力幫忙，只要房屋土地有賣出，縱 然不是你牽成的，也會好好答謝你，看你是要吃頓好的還是 想收個大紅包。」惟吳純惠表示「朋友間互相幫忙是應該的 ，我們認識那麼久了，我一定會盡力幫你的，至於謝禮，等 房屋土地都賣出再說吧。」期間兩人並未對事後謝禮（即所 謂報酬）明確約定數額，故被告才會主張此為「好意施惠行 為」。退萬步言之，縱使倘鈞院認上述情事有可能成立居間 契約關係亦只存在被告與吳純惠間，與原告並無任何關係， 原告主張其有居間報酬請求權實屬荒謬。
㈦並聲明：
⑴駁回原告之訴及其假執行之聲請。
⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、本院為行集中審協同兩造協議並簡化爭點整理如下（見本院