不可與嗣後才取得產權不知以前發生凶殺等非自然身故之 情形同視，就一般社會通念觀之，仍以系爭房屋與原告有 密切相關，而不應拘泥於賣方產權持有期間發生非自然身 故之情形始得謂為凶宅。就此而言，本院經斟酌本件情節 ，認被告主張系爭房屋符合凶宅之定義，應屬可採，原告 上開論述，尚非可採。
四、如系爭房地屬凶宅而認有物之瑕疪，則出賣人應負如何之擔 保責任始為合理？
(一)按，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第 373條 之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵 ，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買 賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責 者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第 354 條第1項本文、第359條分別定有明文。而所謂物之瑕 疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當 事人之約定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具 備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高 法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。又出賣人應負 之瑕疵擔保責任，乃係法定無過失責任，故無論出賣人是 否有過失，均應對買受人負責。本件系爭房屋既曾發生非 自然身故情事，應屬不動產交易市場所謂之「凶宅」，基 於一般消費大眾對「凶宅」之嫌惡心理，承租或承買之意 願降低，就系爭房屋之經濟價值發生減損，應構成物之瑕 疵，出賣人即原告應負物之瑕疵擔保責任，已如前述。 (二)本件被告買下系爭房地後，即聽聞他人稱系爭房地為「凶 宅」，隨即於同年 8月13日由大東房屋與原告協調兩造同 意由被告查明系爭房地是否為凶宅，如查明確為凶宅者， 原告同意減少總價70萬元以為賠償，故兩造於系爭契約第 9條特約事項3簽下「雙方協議以 99年8月23日為期限調查 該買賣標的是否為凶宅，如為凶宅賣方同意減價柒拾萬元 以為賠償，絕無異議。」則應認兩造已就本件買賣如因物 有瑕疵，買受人同意不解除契約只得請求減少其價金，減 價之範圍為柒拾萬元之點已達成共識。兩造既已達成協議 ，本院亦認該金額為適當，即應以此金額為度，作為兩造 因出賣人應負之瑕疵擔保責任，同意減少其價金之額度。 其中 99年8月23日之期日不過是約定調查之期間而已，並 不影響兩造對系爭房地存有瑕疵而得減價70萬元之共識。 被告雖主張經雙方協議，實際減價金額若干雙方同意俟任 一方訴請法院調查系爭房屋是否為『凶宅』之判決結果為
準，然此為原告所否認，又無法依兩造間之對話錄音而得 出兩造就此已有共識，自不足採。
(三)從而，本件兩造既經同意系爭房地若為凶宅，不解除契約 只減少買賣價金70萬元，本件房地總價則僅餘 300萬，被 告亦已支付原告 300萬，自不再負支付尾款之義務，原告 請求被告再支付尾款70萬元暨其法定利息，自無理由，應 予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附 麗，應併予駁回之。
乙、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴原告於99年7月12日以總價370萬元向反 訴被告購買系爭房地。嗣於辦竣所有權移轉登記後，始發現 主商段 622-4地號為公共設施保留地之道路用地，依照都市 計劃法不得為任何建築，扣除此道路用地後，另一筆土地面 積亦僅為34㎡（約10坪）仍無法單獨建築使用，致減少其通 常效用；又聽聞系爭房地曾發生凶殺命案，凡此依通常觀念 屬交易之重大訊息，竟未經賣方即反訴被告告知，故反訴被 告出售之房地為凶宅及部分為道路用地之公共設施保留地， 竟隱匿不為告知，請求解除系爭買賣契約；復依民法第 259 條、第179條規定，請求反訴被告應返還已付價金300萬元及 自受領時起年利率百分之 5計算之利息，並賠償反訴原告就 系爭房屋整修費用15萬元、精神慰撫金5萬元，共計320萬元 。退一步言，如認無法解除契約返還價金，惟就反訴被告出 售系爭房地為凶宅、又是公共設施保留地之道路用地之交易 上重大瑕疵，竟隱匿不為告知，爰依民法第354條、第359條 物之瑕疵擔保之效力請求減少價金，即凶宅之瑕疵部分，以 總價之三成計算減少價金之金額1,110,000元（計算式：000 000030%=0000000元）； 道路用地之瑕疵部分，請求減少 價金345,600元；自來水裝置費用20,000元及精神慰撫金50, 000元，再扣除尚未支付之 70萬元系爭房地價金，反訴被告 尚須給付825,000 元。故聲明：⒈先位聲明：⑴反訴被告應 給付新臺幣3,200,000 元，及自受領時起算至清償日止，以 週年利率百分之五計算之利息。⑵反訴原告願供擔保，請准 宣告假執行。⑶訴訟費用由反訴被告負擔。⒉備位聲明：⑴ 反訴被告應給付新臺幣 825,000元，及本訴狀送達之翌日起 ，以週年利率百分之五計算之利息。⑵反訴原告願供擔保， 請准宣告假執行。⑶訴訟費用由反訴被告負擔。二、反訴被告則以：反訴原告未舉證證明反訴被告有隱匿系爭房 屋部分為公共設施保留地之事實，僅為空言主張，洵屬無據 ，自不得據此解除買賣契約，系爭房地本非凶宅，死者游阿 桃從未設籍於系爭房地，亦未能提出系爭房屋確有減損價值
之依據及減損之計算方式，反訴原告所指均屬無據，自不得 解除買賣契約及賠償整修費用，或請求減少價金。反訴原告 所提之整修費用單據均為其未取得系爭房地所有權前所為之 施作行為，施作地點為何處亦不清楚，該等單據均不能證明 其金額為反訴原告整修系爭房地費用之依據。另自來水裝置 費用，與本件兩造買賣房屋無涉，亦未見其提出裝修依據及 計算方式，反訴原告僅空言主張，洵屬無據為辯。並聲明： ⒈反訴原告之訴駁回。⒉反訴訴訟費用由反訴原告負擔。三、查系爭房地是否符合凶宅之要件即是否有物之瑕疪，兩造已 協議不解除契約只請求減少價金70萬元等情，已見本訴部分 ，所餘兩造爭執點應為：
（一）系爭房地如有「公共設施保留地之道路用地」，是否屬 重大瑕疵？
（二）反訴原告得否解除契約或減少價金或請求補償？ 玆分述如下：
四、系爭房地如有「公共設施保留地之道路用地」，是否屬重大 瑕疵？
(一)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373條之規定 危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之 程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物 於危險移轉時，具有其所保證之品質；買受人於契約成立 時，知其物有前條第 1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保 之責。買受人因重大過失，而不知有前條第 1項所稱之瑕 疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故 意不告知其瑕疵者，不在此限；民法第354、355條分別定 有明文。惟買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其 所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時， 應即通知出賣人，買受人怠於為前項之通知者，除依通常 之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，亦為 同法第 356條第1、2項所規定。因此，前揭法條所謂物之 瑕疵，係指買賣標的物現有之品質與應有之品質不符，而 其不符不利於買受人而言。而決定應有品質之順序，首為 當事人所保證之品質，再為契約所預定之效用或價值，最 後為通常效用或價值。且買受人應從速檢查其所受領之物 ，乃法律課以買受人之責任，並據以為買受人得否請求出 賣人負瑕疵擔保責任之依據，至於買受人如何檢查其所受 領之物，應不能以買受人主張其檢查方法之不同，而異其 法律上所課予買受人從速檢查之責任。
(二)本件反訴原告固提出 99年8月12日花蓮縣地方稅務局土地
增值稅核覆通知書（見本院卷第38頁），上載系爭 622-4 地號土地「核屬公共設施保留地移轉，准予免徵土地增值 稅」，足認反訴原告主張系爭 622-4地號土地屬公共設施 保留地為真實。惟土地是否屬公共設施保留地係公開之資 料，任何人皆可查閱，買受人於購買之際，當不致於疏未 查明而貿然購買。依反訴原告自承伊為地政人員（見本院 卷第340 頁反面），對地政、地用之知識自應較一般人嫻 熟，如其於購買之際，疏未查明，難認買受人不知系爭土 地是否屬公共設施保留地無重大過失存在，本件出賣人即 反訴被告並未保證系爭土地非公共設施保留地，揆諸前揭 說明，反訴被告自不負擔保之責。況依依都市計畫法第48 條、第50條、第51條之規定，公共設施用地。於一定期限 內以徵收等方式取得之，且於未取得前，所有權人仍得繼 續為原來之使用或改為妨礙指定目的較輕之使用，並得申 請為臨時建築使用。故已編為公共設施用地之部分，在其 取得期限內，非不得繼續為原來之使用（最高法院71年度 台上字第4609號判例參照）。是以都市計畫公共設施保留 地之房屋，其在指定為公共設施保留地之前已合法存在者 ，如屬繼續為原來之使用或僅改為妨礙目的較輕之使用， 除法律另有規定外，應非不可。而土地上已蓋有建築物， 除非建築物滅失，否則土地即難挪作他用。本件反訴原告 所購買之系爭房地，其中系爭 1435建號係座落於系爭622 、622-4 地號二筆土地上，土地上已蓋有建築物，顯然兩 造買賣之重心在於購買建築物，而非在於土地。既然反訴 原告仍得為原來建築物之使用，對其購買建築物使用之目 的未生影響，則土地是否屬公共設施保留地，應屬無關重 要，自不得視為瑕疵。而反訴原告早於 99年8月12日經花 蓮縣地方稅務局通知，即知系爭622-4 地號土地屬公共設 施保留地，竟怠於通知出賣人，依法亦應視為承認其所受 領之物。
(三)綜上所述，系爭 622-4地號土地雖於都市計畫中列為公共 設施保留地，然系爭房地位於花蓮市舊市區，被徵收之可 能性極低；反訴原告又自稱購買系爭房地目的為長期持有 自住或與他人開設旅行社之用 （見本院卷第198頁），系 爭 622-4地號土地依法仍得繼續為原來之使用，並未減少 其通常效用或契約預定效用，加以反訴原告不知系爭土地 屬公共設施保留地顯有重大過失存在，而於知悉系爭土地 屬公共設施保留地時，又未即時通知出賣人，遲至反訴被 告起訴後，始以反訴主張，依法買受人怠於通知者，視為 承認其所受領之物，則本件反訴原告應不得就系爭 622-4
地號土地屬公共設施保留地主張為物之瑕疵，而要求反訴 被告負擔保之責。反訴被告不負擔保責任，要無賠償義務 可言。
五、反訴原告得否解除契約或減少價金或請求補償？ 本件反訴原告既不得要求反訴被告負物之瑕疵擔保之責，則 其主張因系爭 622-4地號土地屬公共設施保留地認有物之瑕 疵而向反訴被告本於契約解除回復原狀之法律關係，先位訴 請反訴被告返還價金或請求補償等及其遲延利息，不應准許 。或因認有物之瑕疵而向反訴被告後位請求減少價金或請求 補償等均屬無據，亦不應淮許。自毋庸再論及反訴原告之請 求返還金額之項目是否有理或其請求補償金額之項目是否有 理，是以本院就此部分即無庸予以審究。從而，反訴原告前 開主張，顯不足採。其據以提起反訴，聲明請求解除契約或 減少價金或請求補償，顯無理由，應予駁回。又反訴原告之 訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回之 。
丙、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊、防禦方法， 核與結論之判斷，不生影響，爰不一一論列，附此敘明。丁、據上論結，本件原告及反訴原告之訴，均無理由，應依民事 訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 7 月 29 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 沈士亮
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 100 年 7 月 29 日
法院書記官 杜依玹