有部分，在系爭地使用權契約書訂立時，係由上訴人代理之事實，應堪認定；又 原屬辛秀鳳所有之五分之一應有部分，其係委由辛進富代理之事實，亦有辛秀鳳 於九十年一月十二日所出具之聲明書足堪為憑。上訴人雖主張辛秀鳳上揭聲明書 出具之日期係九十年一月十二日，斯時辛秀鳳已非共有人，並無事後補承認之權 利等語。惟按辛秀鳳委任辛進富之事項，為訂立系爭房地使用權契約書，該分管 契約並非應以文字為之為必要，則該代理權之授與亦不必以文字書面為必要，亦 即辛秀鳳與辛進富間有代理權授與之意思表示合致即可，是辛秀鳳前揭九十年一 月十二日所出具之聲明書，其用意在於證明辛秀鳳確有於八十六年六月八日訂立 分管契約時有委任辛進富之意思，並非在九十年一月十二日補承認代理權授與。 依該契約書中第三點約定：「樓下店面由前第一隔二隔五隔由辛國安、辛進富、 辛秀鳳三位共同管理使用。另第三隔四隔由甲○○管理使用，廁所共用，清掃由 兩方負責，水電各自負擔」等語，即系爭房屋一樓店面共五間，由上訴人取得其 中兩間（即房地使用權契約書第三點所載之第三、四隔）；而樓下店面由前第一 隔二隔五隔則由辛國安、辛進富、辛秀鳳三位共同管理使用。而上訴人於八十六 年六月二十日登記取得出賣人辛國棟五分之一應有部分，成為擁有五分之二權利 範圍之共有人，並依上開房地使用權契約書之約定與其他共有人各自占有管領分 得之部分，互不干涉且行之迄今等情，業經證人辛進富證明屬實、並為上訴人所 不爭，上訴人且自認「第三格我有用，第四格是公共出入的空間，八十六年初母 親去世後開始使用」乙節，揆諸前揭最高法院判決意旨，系爭房屋共有人間實際 上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益 ，各自占有之房屋，未予干涉，已歷有年，即非不得認有默示分管契約之存在。 上訴人徒憑該房地使用權契約書上欠缺辛秀鳳、辛國棟二人之簽名、蓋章，而主 張分管無效云云，已不足採。況辛秀鳳之聲明書，係為證明伊有於八十六年六月 八日以口頭委託共有人辛國安全權處理系爭房屋之分配管理事宜，並非欲補正當 初分管之委託授權甚明，難謂辛秀鳳八十六年六月八日對辛國安之口頭授權無效 ，是上訴人主張辛秀鳳嗣後所為之聲明，為屬無權處分云云，顯係誤解。另按， 於約定分管契約時雖尚非共有人，僅為共有物之買受人，但嗣後確已登記取得共 有權，成為共有人，並自始依分管契約實際內容分管共有物者，雖未再由登記之 共有人補訂書面分管契約，亦應認此項分管契約，於登記取得共有權時默示成立 生效。系爭房屋於八十六年六月八日為分管契約書時，當時謄本所載之共有人辛 國棟固未參與分管而分得特定範圍，乃因辛國棟業於分管協議前之八十六年五月 十九日即將其五分之一持分出售予上訴人，有上訴人不爭執之不動產買賣契約書 為憑，故分管時上訴人乃主張其權利範圍為五分之二，並因上訴人在三、四格賣 麵，希望繼續使用，樓上有抽籤，樓下未抽籤，直接在契約寫由上訴人使用等語 ，並經證人辛進富證明無訛，上訴人於約定分管契約時，雖尚未取得辛國棟之應 有部分，僅為該持分之買受人，惟既以五分之二之應有部分參與約定，嗣後確已 登記取得該應有部分，並自八十六年初起，即依分管契約實際內容分管共有物者 ，亦應認此項分管契約，至遲於八十六年六月二十日上訴人登記取得辛國棟之應 有部分時，業已成立。
五、按共有人就其分管部分，有單獨使用收益管理之權，包括出租在內，是分管土地
之出租，自毋庸得其他共有人之同意，有最高法院七十二年台上字第二六四四號 判決足參。查系爭房屋既經全體共有人達成分管之默示協議，而一樓前店面第一 、二、五格，由當時之共有人辛國安、辛進富及辛秀鳳三人共同管理使用，則辛 國安、辛進富及辛秀鳳三人將渠等分管所得之第一格即該一樓前店面約五坪部分 ，於八十七年十二月六日出租予被上訴人，依前開判決意旨，自毋庸得上訴人之 同意。又辛秀鳳於八十七年十二月六日授權辛國安與被上訴人簽訂租約時，渠仍 為系爭房屋之共有人，且渠與辛國安、辛進富三人，依上述分管協議，為系爭房 屋一樓前店面之共同管理使用之人，則渠等三人既均同意將分得共同管理之共有 物出租予被告，並簽訂租約，應屬有效，縱租賃關係成立後，辛秀鳳於八十八年 一月二十二日將其應有部分五分之一移轉登記予上訴人，依司法院釋字第三四九 號解釋及修正前民法第四百二十五條規定，該分管契約及租賃關係，對明知上開 分管事實始受讓辛秀鳳應有部分之上訴人而言，仍繼續存在。另辛進富於八十七 年十二月六日簽訂上開租約當天因故未到，遂授權其配偶持辛進富之印章蓋於租 約上，嗣代書稱要簽名才有效，於締約後數日，邀辛進富再親筆簽名於租約等情 ，亦據證辛進富原審証述屬實，是上訴人所指稱「於八十九年九月二十九日，被 上訴人始
偕同辛國安、辛進富至律師處當場補簽名」等語，尚無可採。六、至於上訴人主張其於前揭房地使用權契約書上所蓋之印章，並非自己所蓋，而係 其配偶在辛國安百般騷擾下私擅蓋下云云，惟持上訴人印章蓋在房地使用權契約 書上之人縱為上訴人之妻，惟其二人間為夫妻關係，上訴人就其妻持其印章蓋用 其上之事實，已難認不知情，且觀該契約書上約定上訴人所使用之一樓第三隔、 四隔之位置，適為上訴人經營賣麵之位置，亦符合上訴人當時之利益，顯見當時 成立房地使用權契約書，上訴人之印章雖非其所親蓋，亦有授權其妻之意思，上 訴人嗣後始主張其自己並未親自蓋章云云，圖推翻系爭房地使用權契約書之效力 ，顯不足採。
七、縱上所陳，本件系爭房屋，業經全體共有人於八十六年六月八日成立分管契約， 而被上訴人擁有系爭房屋之租賃權，亦係出於八十七年十二月六日與全部擁有分 管權利之共有人（辛進富、辛國安、辛秀鳳）所訂立之租賃契約，則該租賃契約 已有效成立，上訴人雖亦屬共有人之一，亦不得因該租賃契約書未經其同意，而 主張租賃契約不生效力，至於出租系爭房屋之共有人是否有超過分管契約之權利 ，致損害於上訴人，核屬上訴人與原共有人間之糾紛，尚不得以此而對被上訴人 主張其租賃權不存在。又系爭房屋於變價拍賣之執行程序中，業將被上訴人所擁 有之租賃權標示公告，則競買者應自行考量系爭房屋因有租賃關係存在所可能影 響價金之高低，其在拍定系爭房屋後，始對承租人主張租賃契約不存在，顯已違 反民法第四百二十五條所定買賣不破租賃之規定，從而被上訴人就系爭房屋擁有 租賃權，自無庸疑。是本件上訴人主張被上訴人為無權占用系爭房屋，請求被上 訴人遷讓系爭房屋，並給付相當於租金之不當得利云云，自失所依據，為無理由 ，原審因而為上訴人敗訴之判決，核無不當，上訴意旨仍執前詞，指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、據上論斷，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四
百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 一 月 十 六 日 臺灣台南地方法院民事第二庭
審判長 法 官 蔡 美 美 法 官 洪 碧 雀 法 官 王 國 忠右為正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 一 月 二十九 日~B法院書記官 陳 富 賓