三、買方裝修房屋前，須先會同賣方檢視確認屋況與清點 屋內物品，如因保管不當、整修所造成之任何損失皆 需自行承受負擔，若因此損害賣方權益，買方必須負 損害賠償責任。
四、裝修期間所發生的水、電、瓦斯、電話、材料、管理 等費用及民法的373條規定之『買賣標的物之利益及危 險』，概由買方負擔，與賣方無涉。而地價税、房屋 税的分算，仍應以不動產買賣契約書為準。
五、買方應遵照不動產買賣契約書所約定之期限履行義務 ，但如買賣標的物已完成過戶及設定、塗銷登記時， 買方即應配合儘速辦理點交受領，並拋棄不動賣契約 書所載最遲點交日之期限利益。
六、如因買方因素未能履行不動產買賣契約及本協議書之 約定時，賣方得要求買方停止裝修，且買方應負責將 屋況回復原狀或賠償回復原狀相當之金額。
七、若以上約定有一款買方未能遵守，則視同買方違約， 罰責依不動產買賣契約書之約定，且買方應立即交還 房屋並同意賣方得不待通知逕行換鎖。
八、屋內如有買方留置之物品，買方同意賣方得逕行處置 ，並保證不對賣方索求任何損失補償。
九、買方同意讓賣方動撥新台幣300萬元整。 十、待尾款差額全數匯入履保專戶後才能辦理過户設定程 序。
十一、借屋裝修後如買方出現違約情事，同意無條件讓賣 方沒收全部價金新台幣310萬元。
十二、借屋装修後買方同意免除賣方半年滲漏水瑕疵擔保 責任。」等語，有原告提出之系爭裝修協議1 件在 卷可稽（見本院補字卷第37頁、本院卷第39頁），且為被 告所不爭執（見本院113年8月13日言詞辯論筆錄，本院卷 第73頁），堪認依系爭裝修協議，庚○○向原告辛○○借屋裝 修，在系爭房地買賣價金尾款未付清前，未經原告辛○○同 意，庚○○不得遷入居住，否則視同違約以侵占論，如庚○○ 有違約情事，同意無條件讓原告辛○○沒收全部價金310萬 元。
２、被告雖抗辯系爭房地係原告辛○○以極低廉之380萬元法拍取 得，於出售給庚○○之前，重新翻修系爭房屋以掩蓋1、2樓 漏水瑕疵，再以幾近3倍價之900萬元出售系爭房地給庚○○ 賺取高額價差520萬元，於112年8月22日兩造簽立系爭買 賣契約後，竟再利用不諳法律之庚○○於系爭裝修協議第11 條約定沒收價金條款，則系爭裝修協議係庚○○遭原告詐欺
而簽立，庚○○得依民法第92條撤銷意思表示。又系爭裝修 協議第11條約定無異使原告辛○○得藉故沒收310萬元，變 相取得高達1,210萬元之買賣價金，對於庚○○顯失公平， 以損害庚○○為主要目的，依民法第148條規定，應屬無效 云云（見被告民事答辯狀第4頁、本院114年3月25日言詞 辯論筆錄，本院卷第48頁、第382頁）。惟查： ⑴、按民法第92條規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者 ，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者， 以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。被 詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。 」所謂詐欺，係故意以不實之事，令其因錯誤而為意思之 表示，詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基 於錯誤，而為不利於己之意思表示者。惟主張被詐欺而為 表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任（最高法院 44年台上字第75號民事判例意旨參照）。被告抗辯庚○○得 依民法第92條規定，撤銷系爭裝修協議所為意思表示，即 應就原告辛○○如何欲庚○○陷於錯誤，故意示以不實之事， 令其因錯誤而為意思表示，負舉證之責任。
⑵、然依被告前開抗辯事由，僅係原告辛○○以法拍低價取得系 爭房地後，再重新裝潢以較高價出售予庚○○，此屬市場交 易之結果，難認原告辛○○有何施用詐術。又證人即介紹庚 ○○購買系爭房地之仲介戊○○於本院審理時證稱：系爭裝修 協議是永慶的特約代書和興地政士事務所提供的，是買賣 雙方的意見由代書整合後打出來。系爭裝修協議書第1條 、第12條約定是賣方要求的。系爭裝修協議書是代書草擬 後，給賣方看過，賣方把第9 、10、11、12條加入，我再 轉給買方，買方同意。因為買方認為他跟賣方買房子，就 是要把錢給他。這張是我陪同代書到買方的舊家（即庚○○ 位於新興街的房子），由代書跟買方說明這些內容，因為 主要是代書擬定的，那時候只有代書、我、買方而已。裝 修協議最早是買方先提出，因為他賣掉舊屋，有搬遷需求 ，所以當時要求提早交屋，但是後續賣方希望用借屋裝修 的方式讓買方去裝修，與一開始雙方簽定系爭買賣契約時 講的內容是不一樣的，買方因為有裝修後搬遷的需求，所 以同意賣方這邊裝修的協議書的條件等語（見本院113年9 月24日言詞辯論筆錄，本院卷第142頁、第143頁、第146 頁、第148頁、第155頁），足認系爭裝修協議約定內容業 經庚○○同意而簽名，庚○○自不得事後再以其不諳法律而否 認系爭裝修協議之效力。再者被告未舉證原告有何詐欺情 事，致庚○○陷於錯誤而簽署系爭裝修協議，庚○○自不得依
民法第92條規定撤銷系爭裝修協議之意思表示，被告前開 抗辯，要無可採。況被告所提上開民事答辯狀之前開記載 內容，僅陳稱庚○○得依民法第92條撤銷系爭裝修協議之意 思表示云云，並未清楚表明以該答辯狀或何種通知向原告 辛○○為撤銷系爭裝修協議之通知，亦難認已發出撤銷意思 表示通知之效力。是被告抗辯系爭裝修協議第11條約定， 業經庚○○依民法第92條規定撤銷而無效云云，要屬無據。 ⑶、再查系爭裝修協議既為原告辛○○與庚○○合意而簽訂，自有 拘束雙方之效力，則原告辛○○依系爭裝修協議對庚○○主張 權利，僅有請求有無理由之問題，要無權利濫用可言。被 告抗辯系爭裝修協議第11條約定，對於庚○○顯失公平，以 損害庚○○為主要目的，依民法148條規定權利濫用而無效 云云，仍無可取。
３、次查證人戊○○於本院另證稱：我有轉告買方（即庚○○）， 尾款匯入之後，裝修完畢，要遷入之前，要由我先告知賣 方（即原告辛○○），待賣方了解後，才能進行搬遷，所以 買方裝修完後，有請我趕快轉告辛○○，我實際上是轉告給 丙○○，丙○○轉告給甲○○，最後實際上是有通知給辛○○。系 爭房地買方是在112年11月8日告訴我裝修完成，己○○跟我 說他們急需要搬進去，請我轉告給辛○○，我當天就轉告給 丙○○。丙○○當天有轉告我他已經有告知甲○○，但是甲○○當 時人在國外，會盡快處理。112年11月10日甲○○打電話來 告知，我跟丙○○就去現場做了解，甲○○告知我們買方已經 遷入，說我們沒有告知她這件事情，我們跟甲○○說買方有 急迫搬遷的需求，我們已經在112年11月8日看看甲○○可否 同意，但是甲○○沒有回答。經過我們了解，因為買方已經 遷入，我們不好意思請他搬走，我們詢問賣方的要求是什 麼，賣方希望補償金、租金，交屋延遲金有提到1天4,500 元，我記得好像還有一個租金補償還是什麼，但是這個我 比較不記得。因為我們人沒有到現場，我們是電話跟己○○ 聯繫，買方搬入的確定時間不太曉得，但是112年11月10 日當天看起來已經入住了，當天我們是下午2、3點過去系 爭房地。就我認定本件買賣還沒有完成點交手續，產權已 經過戶完成給買方，賣方寄發存證信函給履保公司完成撥 款（強制撥款），但是仲介公司跟買方並不知道撥款的情 況，因為我們點交來講，必須買賣雙方、仲介、代書共同 蓋章同意之後，才完成點交程序，才能撥款。我們有詢問 過履保公司，履保公司說此案買方已經入住，等於案件已 經完成，因為產權也過戶完成，所以履保公司有權把帳戶 裡面的錢撥給賣方。系爭房地全部買賣價金總價900萬元
，已經全部給付完畢。我詢問履保公司承辦人，承辦人說 因為此案件還在交易糾紛訴訟中，所以不得全數撥出，所 以只扣10萬元保留款，就我從履保公司承辦人那邊得知， 這是賣方跟履保公司的意思。系爭房地產權部分已經過戶 完成，必須要到仁愛之家換土地租約，因為有部分土地是 仁愛之家的，其他的房地都已經過戶完成。112年11月10 日代書有告知我們地政已經過戶設定完成，我有轉達給己 ○○。此案在簽約當下買方是有提出要提前交屋，當時提出 是貸款確定之後，經由告知賣方同意來進行提前交屋，這 部分有錄音檔。裝修完，仲介轉告賣方，已經裝修完成， 款項也匯入了，所以想要趕快搬遷，甲○○當時在國外收到 訊息說會趕快處理。在簽約當時賣方是同意提前交屋，但 是後續不同意提前交屋，因為買方年齡比較年邁，在交屋 過程會產生一些意外，所以希望在整個產權完成後，再進 行搬遷，我們也有轉告給買方，所以才會有系爭裝修協議 。112年11月10日我確實有去系爭房地，我後續也有跟丙○ ○一起去現場，所以我應該是忘了時間軸，但是我確定11 月10日甲○○有通知丙○○買方搬進去的事情，丙○○有通知我 ，我就有過去，這是確定的，後續丙○○回國之後，我們有 再過去，時間軸應該是我搞混了等語（見本院113年9月24 日言詞辯論筆錄，本院卷第143頁至第150頁、第155頁） ；證人即賣方仲介丙○○於本院證稱：看屋是戊○○帶看的， 但是從簽約我是承辦人開始到本件交屋爭議，我都有參與 。系爭房地買方是何時裝修完成請戊○○轉告給我的日期， 我不記得，但是我知道有這件事，我手機裡面有跟甲○○對 話的時間軸。我沒有留存戊○○通知我的紀錄，但是我的手 機訊息顯示我是在112年11月6日甲○○回國後，通知甲○○的 ，跟甲○○溝通是否同意買方提早搬遷的事情，甲○○在電話 中是一直拒絕的，她說她同意買方的東西搬進去，但是不 同意人搬進去，我在11月7日有通知甲○○說我要出國，我 在11月10日下午在泰國顯示的時間是14點36分，甲○○打LI NE給我，通知我買方搬進去了，在LINE裡面一直罵我27秒 ，甲○○說：買方強行搬入，要告我們永慶，說她剛剛去過 現場，她沒有接到任何通知電話，這個電話是指她沒有收 到代書或仲介通知買方要搬進去的電話，文字有提到她被 買方恐嚇，後面就說要告我們公司之類的，當下我跟甲○○ 講完，我馬上通知戊○○買方已經搬入，當下戊○○也不知道 ，因為系爭裝修協議裡面是可以搬東西進去，但是人不能 搬進去。112年11月10日我人在泰國，戊○○說我當天跟他 去系爭房地了解情況，這個應該是戊○○對於時間軸的誤認
，我確實在事後有跟戊○○去系爭房地了解漏水情況。除了 我剛剛說的以外，戊○○的其他證詞都是正確的。產權過戶 清楚，錢都進到履保專戶，雙方沒有問題就點交結案，這 個案件有卡到一個東西，雖然看起來過戶了，但是有部分 土地是仁愛之家的，租約的換約沒有辦法完成，所以沒有 辦法結案。系爭房地跟仁愛之家的租約要由代書去辦。因 為買方有一間新興街的房子已經賣出，但是那個房子買賣 的金額被卡住，所以那邊的金額沒辦法進入我們這個房子 的履約帳戶，遲到11月20幾日才匯入履約帳戶，11月27日 尾款3,457,501元才匯入履保帳戶。因為仁愛之家換約沒 有給我們一個時間，我們一直沒有辦法約定何時更換土地 租約。當時簽約時有提到要全部換完，要全部走完，包括 土地租約要換完，才能結案交屋。買方簽約時，有跟賣方 表達希望盡早交屋，因為舊房屋要賣掉，賣方當下也有同 意，但是過幾天之後，甲○○反悔了，因為她看到買方年紀 很大、行動不便，怕買方搬進去住，還沒有過戶，如果往 生就會有爭議，所以後面才有系爭裝修協議等語（見本院 113年9月24日言詞辯論筆錄，本院卷第151頁至第154頁） ，堪認被告己○○在112年11月8日經由證人戊○○轉告證人丙 ○○再轉告原告辛○○之代理人即原告甲○○有關庚○○急需搬進 系爭房屋乙事，請原告辛○○同意，但其代理人原告甲○○僅 同意庚○○東西搬進去，不同意人搬進去，直到112年11月1 0日，原告甲○○至系爭房屋而發現庚○○及其家人已經搬入 系爭房屋居住。對照原告提出臺南市政府警察局永康分局 復興派出所受處理案件證明單亦記載：原告甲○○於112年1 1月10日18時報案庚○○未經賣方同意於過戶前搬入居住， 違反契約報案提告之事（見本院補字卷第39頁）。至於在 112年11月10日之前，因無證據顯示庚○○及其家人已經搬 入系爭房屋，堪認庚○○確實於112年11月10日已搬進系爭 房屋居住，然依系爭買賣契約第5條第2項約定，原告辛○○ 及庚○○約定交屋之日期應已於112年10月19日完成，僅是 尚未依履保作業辦理簽收相關點交資料及同意支付買賣價 金尾款與相關稅費、代書費、仲介服務費、履保手續費等 ，庚○○自112年10月19日起占有系爭房地並非無權占有， 僅係違反系爭買賣履保作業之點交程序，而有違約情事， 有如前述，則庚○○於同年11月10日搬入系爭房屋居住及違 約不配合完成點交程序，違反系爭裝修協議第1條及系爭 買賣契約第5條第2項約定，而符合系爭裝修協議第11條約 定沒收買賣價金310萬元之條件。
４、然查依系爭裝修協議第2條、第4條、第5條約定，自鑰匙交
付庚○○之日起，系爭房屋即由庚○○負保管看護責任，民法 的373條規定之「買賣標的物之利益及危險」，概由庚○○ 負擔，與原告辛○○無涉，庚○○占有系爭房地並非無權占有 ，有如前述，可知原告辛○○及庚○○另以系爭裝修協議約定 自庚○○取得系爭房屋鑰匙之日即112年10月19日起，系爭 房屋之利益及危險，應由庚○○取得及負擔，原告辛○○已無 從再以系爭房地所有權人之身分取得使用、收益之權利。 再者庚○○自112年10月19日起占有系爭房地乃本於系爭買 賣契約及系爭裝修協議，自非無權占有，原告辛○○既已於 同年8月22日將系爭房地出賣予庚○○，並係基於買賣關係 及系爭裝修協議而自112年10月19日起將系爭房屋提前交 付庚○○裝修占有，原告辛○○已無系爭房地之使用、收益權 利，則庚○○於112年11月10日搬進系爭房屋居住，雖違反 系爭裝修協議第1條約定，但仍非無權占有，且系爭房屋 之利益及危險均應由庚○○負擔，庚○○占用系爭房地要無不 當得利；又原告辛○○已無使用、收益之權利，自亦無因庚 ○○占有系爭房地而受有相當於租金之損害。況系爭裝修協 議第11條違約金之約定應屬損害賠償總額之預定，原告辛 ○○除請求庚○○給付違約金外，尚不得就庚○○不履行（含給 付遲延、不完全給付）之損害賠償併為請求（詳下述）， 是原告辛○○因庚○○之上述違約行為，僅得依系爭裝修協議 第11條之約定，請求庚○○賠償違約金，並不得另請求庚○○ 給付不履行（含給付遲延、不完全給付）之損害賠償。則 原告辛○○依民法第179條規定，向庚○○請求自112年10月20 日起至113年5月7日止，相當於租金之不當得利329,032元 及其法定遲延利息，暨自113年5月8日起至完成點交之日 止，每月5萬元之不當得利及其法定遲延利息，均無理由 。被告此部分之抗辯，要屬可採。
（四）庚○○依系爭裝修協議第11條約定，應給付原告辛○○之違約 金應由本院酌減為79,995元，原告辛○○請求庚○○給付79,9 95元之違約金，亦屬有據，其逾此部分之違約金請求，顯 屬過高，不應准許。原告辛○○依系爭裝修協議第11條約定 、系爭買賣契約第4條第1項、民法第367條規定，沒收庚○ ○已給付之價金310萬元充作違約金，請求庚○○再給付系爭 房地買賣價金310萬元；原告辛○○依系爭裝修協議第11條 約定，請求庚○○另給付違約金310萬元，均無理由，被告 抗辯違約金應酌減為0元，亦無理由：
１、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法
履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債 務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債 務所生損害之賠償總額。民法第250條定有明文。最高法 院102年度台上字第1378號民事判決意旨認為：「參照契 約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行 債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約 定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約 金，以免對債務人造成不利，此觀同法第250條之規定及 其修正理由自明。」、最高法院62年台上字第1394號民事 判例意旨認為：「違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於 損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於 上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民 法第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害， 如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害 ，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害 。」是民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之 損害賠償為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債 權人僅得就本來之給付或違約金擇一請求，不得併為請求 。一為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不 履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求本來之 給付。亦即違約金可分為損害額預定性違約金及懲罰性違 約金兩種，當事人所約定之違約金如為前者，則債務人遲 延履行時，債權人僅得請求違約金，如為後者，債權人除 違約金外並得請求遲延利息或因遲延所生之損害。而當事 人所定違約金究竟屬於何種，應依當事人之意思定之，倘 當事人未特別約定違約金之性質，則視為以預定債務不履 行之損害賠償為目的。
２、經查系爭裝修協議第11條約定借屋裝修後如庚○○出現違約 情事，同意無條件讓原告辛○○沒收全部價金310萬元，並 未明示該違約金為懲罰性之違約金，亦未明白約定如庚○○ 不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約 金，則系爭裝修協議第11條違約金之約定自應視為屬損害 賠償總額之預定，而非以確保債務履行為目的之懲罰性違 約金，是原告辛○○除請求庚○○給付違約金外，尚不得就庚 ○○不履行（含給付遲延、不完全給付）之損害賠償併為請 求。
３、再按債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行 所受之利益，減少違約金。約定之違約金額過高者，法院 得減至相當之數額。民法第251條、第252條亦有明文。至 於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事
人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高 者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務 人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規 定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號民 事判例意旨參照）。是債務已為一部履行者，亦得比照債 權人所受利益減少其數額；或就債務人若能如期履行債務 時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，此項核減 ，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。 ４、復按民法第367條固規定：買受人對於出賣人，有交付約定 價金及受領標的物之義務。惟買受人受領買賣標的物不僅 為義務，亦為其權利。經查庚○○透過被告己○○早在證人丙 ○○證稱之112年11月6日或證人戊○○證稱之同年月8日向原 告甲○○表達希望提早交屋之意，足認庚○○從頭至尾應無拒 絕交屋，甚至希望提早交屋。再者依系爭買賣契約第5條 第2項約定，原告辛○○及庚○○約定交屋之日期應已於112年 10月19日完成，僅是尚未依履保作業辦理簽收相關點交資 料及同意支付買賣價金尾款與相關稅費、代書費、仲介服 務費、履保手續費等，庚○○於同年11月10日搬入系爭房屋 居住及違約不配合完成點交程序，違反系爭裝修協議第1 條及系爭買賣契約第5條第2項約定，符合系爭裝修協議第 11條約定沒收買賣價金310萬元之條件，有如前述，堪認 庚○○並無拒絕受領系爭買賣標的物即系爭房地之情事。然 本院審酌庚○○於112年11月10日搬入系爭房屋居住既非無 權占有，原告辛○○亦未因此受有系爭房地使用、收益之損 害；又庚○○於112年11月27日已將系爭房地買賣價金全數 匯入履約帳戶，先前買賣價金均已於112年11月8日前給付 ，合泰建經公司另於113年1月9日將買賣價金256萬元、1, 342,183元分別匯給訴外人有容設計顧問有限公司（下稱 有容公司）、原告辛○○後，履約帳戶餘額555,400元，其 中保留款10萬元，其餘為本案（即系爭買賣契約）必要費 用（買賣方仲介服務費45萬元、履保手續費5,400元）， 嗣履約帳戶結清時支付乙節，有合泰建經公司113年7月5 日交字第11307-MBR-004號函檢送之履約帳戶明細1件存卷 可查（見本院卷第41頁、第43頁）；另原告辛○○於112年1 1月30日簽收價金履約專戶明細暨點交證明書，又於113年 1月8日簽收通知書載明原告辛○○同意10萬元及賣方仲介服 務費27萬元暫時保留於履約帳戶中，請合泰建經公司將買 賣價金256萬元、1,342,183元分別給付有容公司、原告辛 ○○，合泰建經公司因此於113年1月9日將上開2筆款項給付 有容公司及原告辛○○，亦有原告提出之價金履約專戶明細
暨點交證明書2件、通知書1件附卷可憑（見本院補字卷第 47頁、本院卷第239頁、第240頁），足認庚○○違約不配合 完成點交程序，僅係讓原告辛○○收受剩餘買賣價金256萬 元、1,342,183元及保留款10萬元之時間，從原應為代書 請求簽收上開點交證明書之112年11月30日，延遲至113年 1月9日。而原告辛○○與庚○○就系爭買賣契約除本件訴訟爭 議外，庚○○另以系爭房屋有漏水情事而以另案損賠事件訴 請原告辛○○賠償中，亦經本院依職權調閱另案損賠事件卷 查對無誤，可知履約帳戶之上開保留款10萬元應係原告辛 ○○及庚○○分別提出訴訟求償發生爭議所致，自不可僅歸責 於庚○○，不得認為屬其遲延給付買賣價金之責任，則原告 辛○○應僅受有庚○○遲延交付256萬元、1,342,183元，共3, 902,183元之利息損害。原告辛○○與庚○○間就系爭買賣價 金遲延給付並無利息約定，是以法定週年利率5％計算，庚 ○○未能如期完成點交手續，致原告辛○○延遲取得上開2筆 買賣價金所受之利息損害應為21,916元（計算式：3,902, 183元×41/365×5％＝21,916元），此外原告辛○○無其他損害 。然依系爭裝修協議第11條約定，原告辛○○卻可沒收高達 310萬元之買賣價金作為違約金，佔系爭房地買賣價金900 萬元比例逾34％，可見原告辛○○與庚○○約定之違約金顯屬 過高，自有減輕之必要。再者系爭買賣契約第12條第2項 違約責任約定：「買方（即庚○○）若有遲延給付之情形， 如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償賣方 （即原告辛○○）自應付之翌日起，按買賣總價款每日千分 之零點五計算之違約金至買方完全給付時為止。如買方毀 約不買或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收 買方已給付之全部款項，惟已過戶於買方名下之產權及移 交方使用之不動產，買方應即無條件歸還賣方。」等語， 亦有系爭買賣契約1件在卷可稽（見本院補字卷第31頁） ，此違約金約定之比率高於法定利率，又為原告辛○○及庚 ○○約定違約責任計算比率，故以其為庚○○違約金之計算基 準，亦屬適當。惟該約定不區分庚○○遲延給付價金之餘額 多寡，蓋以系爭房地買賣價金總額據為計算違約金之基準 ，顯然過高及不當等情，因認庚○○自112年11月30日起至1 13年1月9日止，違約遲延給付3,902,183元買賣價金，應 酌減為按日息1000分之0.5即週年利率18.25％計算給付違 約金79,995元（計算式：3,902,183元×41/365×18.25％＝79 ,995元）予原告辛○○，始為相當，故庚○○依系爭裝修協議 第11條約定，應給付原告辛○○之違約金應由本院酌減為79 ,995元，原告辛○○請求庚○○給付79,995元之違約金，亦屬
有據，其逾此部分之違約金請求，顯屬過高，不應准許。 是原告辛○○依系爭裝修協議第11條約定、系爭買賣契約第 4條第1項、民法第367條規定，沒收庚○○已給付之價金310 萬元充作違約金，請求庚○○再給付系爭房地買賣價金310 萬元；原告辛○○依系爭裝修協議第11條約定，請求庚○○另 給付違約金310萬元，均無理由，被告抗辯違約金應酌減 為0元，亦無理由。
（五）原告辛○○依系爭買賣契約第4條第1項、民法第367條規定 ，請求庚○○履行點交系爭房地之義務，並無理由： 經查依系爭買賣契約第5條第2項約定，原告辛○○及庚○○約 定交屋之日期應已於112年10月19日完成，庚○○並無拒絕 受領系爭買賣標的物即系爭房地之情事，又原告辛○○於11 2年11月30日簽收價金履約專戶明細暨點交證明書，並於1 13年1月9日收受合泰建經公司給付除了保留10萬元外之系 爭買賣價金尾款，有如前述，則在113年1月9日之後，庚○ ○仍未簽收證人丁○○證稱之前述點交資料，並非違反民法 第367條規定受領系爭買賣契約標的物之義務，對於原告 辛○○之權益均無任何影響，自未造成原告辛○○受有損害， 因此原告辛○○依系爭買賣契約第4條第1項、民法第367條 規定，請求庚○○履行點交系爭房地之義務，並無理由。（六）原告辛○○依民法第231條規定、系爭買賣契約第12條第2項 前段約定，請求庚○○應自112年11月11日起至113年5月7日 止，給付共179日之違約金805,500元，並自113年5月8日 起至完成系爭房地點交之日止，按日給付原告辛○○違約金 4,500元，均無理由，被告抗辯此違約金應酌減為0元，要 屬有據：
按民法第231條規定：「債務人遲延者，債權人得請求其 賠償因遲延而生之損害。前項債務人，在遲延中，對於因 不可抗力而生之損害，亦應負責。但債務人證明縱不遲延 給付，而仍不免發生損害者，不在此限。」又查系爭買賣 契約第12條第2項前段違約責任固約定：「買方（即庚○○ ）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及 繳納稅費等，應賠償賣方（即原告辛○○）自應付之翌日起 ，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至買方完 全給付時為止。……」等語，然依系爭買賣契約第5條第2項 約定，原告辛○○及庚○○約定交屋之日期應已於112年10月1 9日完成，原告辛○○於112年11月30日簽收價金履約專戶明 細暨點交證明書，並於113年1月9日收受合泰建經公司給 付除了保留10萬元外之系爭買賣價金尾款，故庚○○未能如 期完成點交手續致原告辛○○所受之法定利息損害應為21,9
16元，本院並依民法第251條、第252條規定，酌減庚○○自 112年11月30日起至113年1月9日止，違約遲延給付3,902, 183元買賣價金，應按日息1000分之0.5即週年利率18.25％ 計算給付違約金79,995元予原告辛○○，有如前述，足認庚 ○○前述相同之違約行為，同時符合系爭裝修協議第11條及 系爭買賣契約第12條第2項前段約定，而應負不同金額之 違約責任。本院審酌庚○○前述相同之違約行為應僅對原告 辛○○負一個給付違約金之責任，始為合理、適當，而原告 辛○○依系爭裝修協議第11條約定，請求庚○○給付79,995元 之違約金，業經本院准許，其逾此部分之違約金請求，則 屬過高，不應准許，自不許原告辛○○再請求庚○○給付其他 違約金，因此原告辛○○依系爭買賣契約第12條第2項前段 約定請求庚○○給付之違約金，應由本院減輕為0元，被告 此部分之抗辯，要屬可採。是原告辛○○另依民法第231條 規定、系爭買賣契約第12條第2項前段約定，請求庚○○應 自112年11月11日起至起訴前1日即113年5月7日止，給付 共179日之違約金805,500元，並自113年5月8日起至完成 系爭房地點交之日止，按日給付原告辛○○違約金4,500元 云云，均無理由，被告抗辯此違約金應酌減為0元，要屬 有據。
（七）原告辛○○另依民法第229條第1項、第233條第1項規定，請 求庚○○給付7,657,817元自112年11月11日起至113年1月9 日止，共60日，按週年利率5％計算之遲延利息62,941元， 同無理由：
１、按民法第229條第1項規定：「給付有確定期限者，債務人 自期限屆滿時起，負遲延責任。」、民法第233條第1項規 定：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求 依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其 約定利率。」
２、經查系爭裝修協議第11條違約金之約定應屬損害賠償總額 之預定，原告辛○○除請求庚○○給付違約金外，尚不得就庚 ○○不履行（含給付遲延、不完全給付）之損害賠償併為請 求，原告辛○○因庚○○之違約行為，僅得依系爭裝修協議第 11條或系爭買賣契約第12條第2項前段之約定，請求庚○○ 賠償違約金，並不得另請求庚○○給付債務不履行（含給付 遲延、不完全給付）之損害賠償。而本院已准原告辛○○依 系爭裝修協議第11條之約定，請求庚○○賠償酌減後之違約 金79,995元，並酌減系爭買賣契約第12條第2項前段約定 之違約金為0元，有如前述，則原告辛○○另依民法第229條 第1項、第233條第1項規定，請求庚○○給付7,657,817元自
112年11月11日起至113年1月9日止，共60日，按週年利率 5％計算之遲延利息62,941元云云，顯屬債務不履行（含給 付遲延、不完全給付）之損害賠償，自屬無據，同無理由 。
（八）原告甲○○依民法第184條第1項、第185條、第195條第1項 規定，請求被告己○○兼庚○○之承受訴訟人連帶賠償原告甲 ○○精神慰撫金20萬元，亦無理由：
１、原告雖主張原告甲○○於112年11月28日上午9時47分許，收 到被告己○○來電向原告甲○○恫稱已知道原告甲○○住在哪裡 ，要原告甲○○不要出門、出門要小心注意等語，使原告甲 ○○心生畏怖，被告己○○為庚○○之子，可合理懷疑庚○○對於 此事亦有知悉，被告己○○兼庚○○之承受訴訟人係屬共同侵 權行為人，依民法第184條第1項前段、後段、第185條、 第195條第1項規定，應連帶賠償原告甲○○精神慰撫金20萬 元云云。惟原告主張被告己○○來電向原告甲○○稱：已知道 原告甲○○住在哪裡，要原告甲○○不要出門、出門要小心注 意等語，縱屬真實，然其內容既非以將來之惡害通知原告 甲○○，則其是否構成恐嚇之犯罪行為，顯有疑問。又庚○○ 僅為被告己○○之父，雖與原告產生本件買賣爭議，縱然庚 ○○知悉被告己○○打電話以上開內容告知原告甲○○，亦難認 庚○○必與被告己○○為共同侵權行為，原告上開主張已乏所 據，自無可採。
２、又查原告上開被告己○○及庚○○共同侵權之主張，雖據原告 提出原告甲○○手機門號通信紀錄表1件為證（見本院補字 卷第59頁），惟此證據僅足證明被告己○○有打電話給原告 甲○○，尚不足以證明被告己○○有在電話中告知原告甲○○上 開話語，自無從據為有利於原告上開主張之認定。再查證 人戊○○於本院另證述：後續我聽丙○○轉述，請我告知買方 不要這麼做（指恐嚇甲○○），但是買方並沒有承認，我只 是轉述了解而已等語（見本院113年9月24日言詞辯論筆錄 ，本院卷第149頁）；證人丙○○亦證稱：我在（112年）11 月10日下午在泰國顯示的時間是14點36分，甲○○打LINE給 我，通知我買方搬進去了，………，文字有提到她被買方恐 嚇，後面就說要告我們公司之類的，…關於己○○恐嚇甲○○ 的事情，日期我忘記了，但是有1天我跟戊○○去系爭房地 看房子漏水的地方時，我有問己○○說是否有叫人家恐嚇甲 ○○，己○○一開始笑笑的沒有承認，後來有承認說他有打電 話騷擾甲○○，我請他不要再叫人家打電話恐嚇甲○○，己○○ 後來有承認那些電話是他請人家打給甲○○的，但是電話的 內容我不知道，己○○也沒有說電話的內容是什麼，我跟己
○○說我們把這件事情單純化，就是處理房子的事情，不要 節外生枝，他當下有答應我不要再做這件事，後面就也沒 有再打電話給甲○○了等語（見本院113年9月24日言詞辯論 筆錄，本院卷第152頁），可知所謂原告甲○○遭被告己○○ 電話恐嚇乙事，乃證人戊○○聽丙○○轉述，而證人丙○○又係 聽原告甲○○轉述而來，被告己○○從未承認有向原告甲○○告 知上開話語。以原告甲○○與被告己○○立場不同，又因系爭 房地買賣產生爭議，則原告甲○○所稱遭被告己○○以前開話 語恐嚇之事要屬其片面陳述，亦難以證人戊○○、丙○○之前 開證詞證明原告主張原告甲○○遭被告己○○及庚○○共同恐嚇 之事為真實。是原告主張原告甲○○遭被告己○○及庚○○共同 侵權恐嚇，依民法第184條第1項、第185條、第195條第1 項規定，請求被告己○○兼庚○○之承受訴訟人連帶賠償原告 甲○○精神慰撫金20萬元，亦無理由。
（九）綜上所述，原告主張庚○○依系爭裝修協議第11條約定，應 給付原告辛○○79,995元之違約金，要屬有據，逾此部分之 違約金請求，則屬無據；原告辛○○另依民法第179條規定 、系爭裝修協議第11條約定、系爭買賣契約第4條第1項約 定、民法第367條、第231條規定、系爭買賣契約第12條第 2項前段約定、民法第229條第1項、第233條第1項規定，
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