臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第4782號
原 告 左阿隆
訴訟代理人 陳春紅
左怡玲
被 告 林啟功
林龍福
林秀美
林啟發
林啟南
林鎮村
林美惠
林美女
林義雄
林敏宗
林雪鈴
林湫霞
兼上列四人共同
訴訟代理人 林愛卿
被 告 林范碧蓮
林淑芬
林淑君
林益利
林奇璋
兼上列四人共同
訴訟代理人 林淑華
被 告 林偉正
林清泉
錡林美櫻
林明珠
兼上列二人共同
訴訟代理人 林清松
被 告 林欣怡即林朝來之.
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國101年3月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自民國九十七年十一月一日起，在其所有之臺北市○○區○○段一小段七二五建號建物得使用之期限內，按年連帶給付原告新臺幣貳萬陸仟壹佰貳拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔三分一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。第168 條 至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即 為承受之聲明。民事訴訟法第168條、第175條第1 項分別定 有明文。本件原告起訴後，被告林朝來於本院審理中之民國 100年9月16日死亡，有其戶籍謄本在卷可稽（見本院卷㈠第 190 頁），其繼承人為林欣怡，並未辦理拋棄繼承，有臺灣 板橋地方法院101年1月18日板院清家科春樺字第004342號函 在卷可佐（見本院卷㈠第293頁）。林欣怡業於101年2 月20 日具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈡第33至34頁），故本件應 由林欣怡為林朝來之承受訴訟人，續行本件訴訟。二、復按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限。原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；但被告 已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第255 條 第1項第2款、第3款及同法第262條第1 項分別定有明文。原 告起訴時，係主張臺北市○○區○○段1小段0000-0000、00 00-0000 地號土地（下稱系爭土地）均為原告所有，坐落系 爭土地上之門牌號碼臺北市○○區○○路48巷12號2 層樓建 物（下稱系爭建物），其中2 樓為原告所有，權利範圍全部 ，1樓為原告與林黃素蘭共有，原告之權利範圍為4/7、林黃 素蘭之權利範圍為3/7 ，因林黃素蘭所有之系爭建物無權占 用原告所有之系爭土地，且2 年未繳納地租，而林黃素蘭已 死亡，上列被告林啟功至林清松以及林朝來、林王春菊、林 范碧蓮等27人均為林黃素蘭之繼承人，故以前述林啟功等27 人為被告提起本件訴訟，依土地法第103 條請求被告拆屋還 地，並給付不當得利，聲明：㈠被告應將坐落臺北市○○區 ○○路48巷12號土地上之地上物面積26.7385 平方公尺之建 物拆除，並將土地返還原告。㈡被告應自97年11月1 日起至 返還前項土地之日止，按月支付原告新台幣（下同）6,000 元。㈢如受有利判決，願供擔保請准假執行。嗣經查明林宋 碧雲、林王春菊並非林黃素蘭之繼承人後，原告分別於101 年2 月24日、101年3月16日具狀撤回對被告林宋碧雲、林王 春菊之訴（見本院卷㈡第37至38、46至47頁）；並於101年3 月30日言詞辯論期日主張如認兩造間就系爭土地成立租賃關 係，因兩造無法協調租金數額，請法院核定租金數額並命被 告給付，而變更聲明為：被告應自97年11月1 日起按月給付 原告6,000 元；並表示其餘請求撤回（見本院卷㈡第56頁）
。就上開依租賃關係請求核定租金數額並命被告按月給付6 千元部分，雖屬訴之追加，惟均係基於同一基礎事實即被告 應否就其所有之系爭建物使用原告所有之系爭土地支付費用 予原告；至原告撤回對林宋碧雲、林王春菊之起訴及撤回拆 屋還地之請求等部分，均經已為本案言詞辯論之被告表示同 意；故上開訴之追加及撤回，經核均無不合，應予准許。三、本件被告林啟功、林龍福、林秀美、林啟發、林啟南、林鎮 村、林美惠、林美女、林清泉經合法通知，未於最後言詞辯 論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依 原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告為系爭建物1樓持分7/4、2 樓權利範圍 全部之所有權人，以及前開建物坐落之系爭土地所有權人。 被告等人繼承林黃素蘭所有之系爭建物1樓持分3/7，無權占 用原告前開土地，依系爭建物持分比例計算，被告占用之土 地面積為17.8平方公尺，應自原告取得系爭土地所有權並辦 妥過戶後之97年11月1 日起每年給付地租72,000元（每月地 租為6,000 元）。被告等無權占用原告土地，原告得請求被 告給付占用土地之不當得利。如認兩造間就系爭土地成立租 賃關係，因無法協調租金數額，請求法院核定租金數額並命 被告給付。被告如認原告取得系爭土地有問題，應向系爭土 地原所有權人林來春之子女爭執，原告係向有合法權利之地 主購買系爭土地，就系爭建物也有所有權，亦有優先承買權 。故聲明：被告應自97年11月1日起按月給付原告6,000元。二、被告方面：
㈠被告林啟發、林清泉抗辯：系爭土地原係由被告林啟發之祖 父（即指林貴瑞）與叔公林來春兩兄弟共同購買，登記在林 來春名下，原告購買系爭土地並不合法，伊不同意原告之請 求。
㈡被告林義雄、林敏宗、林雪鈴、林湫霞、林愛卿、林范碧蓮 抗辯：不同意原告請求，租金數額無法協調。
㈢被告林淑芬、林淑君、林益利、林奇璋、林淑華、林偉正抗 辯：被告等未使用系爭建物，原告無權要求被告給付租金。 況系爭土地係伊祖父兩兄弟購買，登記在叔公林來春名下， 依據臺北市政府所發建物改良權狀，登記日期為61年3 月17 日，伊祖母林黃素蘭持份為3/7 ，原告之父親（即左連科） 購買系爭建物時，係向前手林來春購買土地所有權全部，其 明知系爭建物持分一邊為4/7、一邊為3/7，仍購買系爭土地 ，被告等係合法繼承系爭建物，有權使用系爭土地，並無不 當得利。租金部分無法協調，原告先前要求之1年租金為41,
856元，現又增加3萬多元，且在簡易庭原告自承與林朝來共 用系爭建物1 樓，但被告等未同意他們如此使用。縱應給付 租金，系爭建物之1樓一半及2樓以上由原告使用，土地租金 應按使用比例計算。
㈣被告錡林美櫻、林明珠、林清松抗辯：系爭房屋原為平房， 由父執輩林貴瑞、林來春兄弟出資購建，林來春改建時未向 林貴瑞說明，借錢蓋成1、2樓，林來春之妻為林簡星，原告 現住在系爭建物2、3樓，又要求1 樓給付土地租金，顯不合 理。原告無權要求給付租金，縱原告請求有理由，所要求之 租金亦過高，請求依據市場行情酌減。
㈤被告林欣怡抗辯：系爭土地之地上物所有權人應有優先承買 權，原告向原所有權人購買土地時，並未詢問其他所有權人 ，買賣契約無效。如需給付租金，請求酌定數額。 ㈥上述被告均聲明：原告之訴駁回。
㈦被告林啟功、林龍福、林秀美、林啟南、林鎮村、林美惠、 林美女未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳 述。
三、以下事實為兩造所不爭執，並有臺北市建成地政事務所100 年11月18日北市建地三字第10031707900 號函附之系爭土地 及建物登記謄本暨異動索引、101 年3月3日北市建地資字第 10130284000號函附建物人工登記簿謄本（見本院卷㈠第121 至163 頁、卷㈡第22至31頁），以及林來春、林簡星、林貴 瑞、林黃素蘭等人之戶籍資料（見本院卷㈠第33頁、卷㈡第 48至49頁）等在卷足稽，堪信為真實：
㈠林來春（已於92年間死亡）與林簡星為夫妻、林貴瑞（已於 48年間死亡）與林黃素蘭（於95年10月24日死亡）為夫妻， 林貴瑞與林來春為兄弟，上列林啟功以下之24名被告及林朝 來均為林黃素蘭之繼承人。
㈡系爭土地中，臺北市○○區○○段1小段748地號土地重測前 之地號為臺北市○○區○○段4 小段15-13地號，44年8月1 日由林來春登記為所有權人（權利範圍全部），林來春於68 年5月24日將系爭土地之持分4/7以買賣為原因移轉登記予左 連科（即原告之父），嗣於75年8月16日分割出同段748-1地 號土地，故748地號、748-1地號土地均由林來春、左連科共 有；其後，因林來春、左連科死亡，林簡星、原告分別於93 年2月4日、93年12月17日辦理分割繼承登記，故748 地號、 748-1地號土地均由林簡星與原告共有；嗣林簡星於94年8月 3 日以贈與為原因將其所有之748 地號土地部分持分移轉登 記至葉正弘名下，迄至97年10月28日，林簡星、葉正弘所有 之748地號、748-1地號土地持分均以買賣為原因移轉登記予
原告，原告因而取得系爭土地全部所有權。
㈢系爭建物目前門牌號碼為臺北市○○區○○路48巷12號，整 編前門牌號碼為臺北市○○街29巷8 號，原係由林簡星於45 年12月1日新建、53年4月20日登記為所有權人，係2 層樓建 物，建號為臺北市○○區○○段1小段725號；嗣林簡星於61 年3月20日以買賣為原因將其持分3/7移轉登記予林黃素蘭， 再於64年1月12日將2樓分割登記為同小段759 建號、林簡星 之權利範圍為所有權全部；其後，林簡星復於68年5 月23日 以買賣為原因，將759建號即系爭建物2樓之所有權全部移轉 登記予左連科，並將725 建號即系爭建物1樓之持分4/7移轉 登記予左連科。嗣因林黃素蘭死亡後，被告並未辦理繼承登 記，故系爭建物之1樓（即725建號建物）現登記為原告與林 黃素蘭共有，權利範圍分別為原告4/7、林黃素蘭3/7，2 樓 （即759建號建物）則為原告所有，權利範圍全部。四、原告請求被告自97年11月1日起按月給付6千元之不當得利或 租金，惟為被告林啟發等所拒，並以前詞置辯。故本件應審 究者即為：原告主張被告係無權占用系爭土地，而請求給付 不當得利，有無理由？如認兩造間成立租賃關係，原告請求 核定租金數額，並請求被告按月給付租金6 千元，有無理由 ？茲析述如下：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數 額當事人不能協議時，得請求法院定之。88年4 月21日增訂 之民法第425條之1定有明文。又土地與房屋為各別之不動產 ，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權 分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，最高法 院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋， 謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出 賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現 上述法理，以保護房屋既得之使用權；民法第425條之1之增 訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化；若房屋及土地轉 讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法 理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或 房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房 屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者 或受讓者使用土地（最高法院99年台上字第2344號判決意旨 參照）。
㈡經查，系爭土地係由林來春於44年8月1日登記取得所有權， 系爭建物起造後，雖由林簡星於53年4 月20日登記為所有權 人，惟渠等當時為夫妻關係，依74年6月3日修正前民法第10 17條之規定：「妻於結婚時所有之財產，及婚姻關係存續中 因繼承或其他無償取得之財產，為妻之原有財產，保有其所 有權。聯合財產中夫之原有財產及不屬於妻之原有財產之部 分，為夫所有。」，故系爭建物仍應認係林來春所有，亦即 系爭土地與建物原同屬一人即林來春所有；嗣因林來春自行 或經由林簡星先後於61年間將725建號建物（即系爭建物1樓 ）持分3/ 7出售予林黃素蘭、於68年間將爭土地持分4/7 出 售予左連科，而導致系爭土地與建物在68年間即呈現所有權 人不一致之情況，依前揭說明，應認系爭土地之原所有權人 林來春及承買人左連科均有默許房屋承買人林黃素蘭繼續使 用土地之意。被告係因繼承而繼受林黃素蘭對於系爭建物之 權利，原告則係於93年及97年間先後因繼承及買賣而取得系 爭土地之所有權，且被告抗辯系爭建物僅1樓部分係由林朝 來使用，其餘部分均由原告使用，亦為原告所不爭執，顯見 原告於取得系爭土地之所有權時，亦知悉林黃素蘭持分3/7 之725 建號建物使用系爭土地之事實，揆諸前揭說明，自應 認兩造在725 建號建物得使用之期限內，成立租用系爭土地 之租賃關係，從而，原告主張被告係無權占用系爭土地，應 按月給付不當得利，即無理由。
㈢惟查，兩造間就系爭土地既有租賃關係，被告即負有給付租 金之義務，而兩造前曾就本件爭議數度調解，均無法達成協 議，業經本院依職權調取99年度北簡字第18457 號給付土地 租金卷核閱確認無誤，並有原告提出之臺北市萬華區調解委 員會100 年民調字第0379號調解不成立證明書附卷可參（見 本院卷㈠第13至15頁），堪認兩造確無法協議租金數額，從 而，依前引民法第425 條之1第2項之規定，原告請求本院定 系爭租金數額，並請求被告給付租金，自屬有據。至被告林 淑華、林清松等雖抗辯系爭土地係由林貴瑞與林來春共同出 資購買，林貴瑞對於系爭土地有3/7 之權利；被告林欣怡則 抗辯渠等係地上物之所有權人，對於系爭土地有優先承購權 ，系爭土地出售時並未通知被告，買賣契約無效云云。惟當 事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事 訴訟法第277 條前段定有明文。原告既主張其係合法購得系 爭土地，而否認被告所為前揭買賣契約無效等抗辯，自應由 被告就該等有利於己之事實負舉證責任；惟被告林欣怡對其 上開抗辯並未舉證以實其說，且林簡星等於97年10月間出售 系爭土地之持分時，原告亦為坐落其上之系爭建物所有權人
以及系爭土地之共有人，依法亦有優先承購之權利。又被告 林淑華、林清松等就其所為抗辯，固提出林來春之土地所有 權狀、林黃素蘭之建築改良物所有權狀影本，及其所稱林來 春簽收林貴瑞交付之地價稅、房屋稅收據影本等為證（見本 院卷㈡第59至63頁），惟該等所有權狀僅能證明權狀核發時 土地登記之所有權人為林來春、建物登記之所有權人為林黃 素蘭（持分3/7 ），另觀被告所提出之收據影本上，固有「 六十年下期地價稅總額755元林貴瑞持份七分之三新台幣423 元」、「⒋⒊林來春收」等記載（見本院卷㈡第62頁）， 惟縱認該等收據確為林來春於61年間所簽署，亦僅足以確認 當時林貴瑞與林來春就系爭土地權利之協議分配狀況；惟依 民法第758 條之規定，不動產物權之取得，非經登記，不生 效力；參以系爭建物於53年間原登記為林簡星所有，嗣於61 年間始將其中3/7 移轉登記予林黃素蘭，堪認林貴瑞就系爭 土地若確有3/7 之權利，理應知悉需辦理所有權移轉登記， 惟系爭土地自44年迄至林來春去世時為止，均未曾辦理所有 權移轉登記予林貴瑞或其繼承人，且被告之被繼承人林黃素 蘭自61年起即取得系爭建物1樓之持分3/7，林貴瑞、林黃素 蘭係先後於84年11月28日、95年10月24日死亡（見本院卷㈠ 第32至33頁戶籍謄本），被告復陳稱林黃素蘭之繼承人林朝 來去世前係居住於系爭建物1 樓，顯見被告等或其被繼承人 林黃素蘭、林貴瑞對於系爭土地歷年來權利變動之情況，應 無可能毫無所悉，而原告之父左連科於68年間購買系爭建物 2樓以及1樓持分4/7時，即同時購買系爭土地之持分4/7，而 長期使用系爭土地及建物，然迄至林貴瑞、林黃素蘭先後於 84年、95年間去世時止，渠等均未曾主張林貴瑞對於系爭土 地有持分3/7 之權利，而訴請林來春或林簡星為所有權移轉 登記，顯有悖於常理，故自難僅憑上開收據影本，遽認林貴 瑞就系爭土地有持分3/7 之權利；至被告林淑華雖另聲請傳 訊證人林簡星及其女兒林雪娥、林雪芳到庭證述，惟被告前 揭抗辯顯與系爭土地數十年來之登記及使用狀況不符，而不 足憑採，自無再予傳訊上開證人之必要。
㈣被告應於725 建號建物得使用之期限內按年連帶給付原告使 用系爭土地之租金26,129元：
按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 額年息百分之10為限，且土地法第97條之規定，於租用基地 建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明 文。而所謂土地總價額，係以法定地價為準，法定地價則係 土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施 行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新
規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有 權人未於公告期間申報地價者，則以公告地價百分之80為其 申報地價。次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎 外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用 基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以 為決定，並非必以申報總地價年息百分之10為據。可知法律 上就土地租金之範圍已有最高限額之規定，除當事人另有約 定外，自應受上開法律條文規定限制，以定其租金之最高限 額。經查，系爭建物及土地係位於臺北市○○區○○路巷內 ，鄰近和平西路、中華路等市區○○○道，交通尚稱便利， 惟系爭建物興建完成已逾50年，目前係作為住家使用，價值 不高，且附近為老舊社區○○道狹窄，亦難以作為營業使用 ，有系爭建物之照片及地圖等附卷可參（見本院卷㈠第76至 79頁、卷㈡第50頁），本院審酌上情，認本件法院核定之系 爭土地租金應以前述申報地價年息7%計算為宜。又系爭建物 占用系爭土地之面積為62.39 平方公尺，有建物謄本及臺北 市建成地政事務所建築改良物成果表在卷足稽（見本院卷㈠ 第11至12、16至19頁）；而系爭土地自99年1 月起之申報地 價均為每平方公尺27,920元，有土地謄本及臺北市地價查詢 資料在卷可稽（見本院卷㈠第9 至10頁、卷㈡第51至52頁） ，依被告就系爭建物之使用範圍及725 建號建物之持分比例 計算後，被告應給付之每年租金即為26,129元【計算式：每 平方公尺27,920元×使用面積62.39 平方公尺×1/2×3/7（ 按系爭建物為磚造2 層建物，被告之權利範圍為其中1 樓即 725 建號建物之3/7）×年息7% ＝年租金26,129元，元以下 四捨五入】。至原告雖請求被告自97年11月1 日起按月給付 租金6,000 元，惟兩造對於系爭土地之租金係以每月或每年 為1期並無約定，本院參酌民法第440條、土地法第103 條關 於租用基地建築房屋因積欠租金而收回基地時均係以年為租 金額之計算單位，並審酌本件如依上開金額計算每月租金， 金額非高，爰參酌上開規定及交易習慣，認本件核定之租金 應以1年為1期；另依民法第439 條之規定，被告至遲應於每 期屆滿時支付當期租金26,129元，併予敘明。五、綜上所述，兩造間就系爭土地，於被告所有之725 建號建物 使用期限內，有租賃關係，故原告請求法院核定租金，並請 求被告自97年11月1 日起，於上開建物使用期限內，按年連 帶給付租金26,129元，為有理由，應予准許，逾此部分之請 求則無理由，應予駁回。
六、本件事證己明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據， 經核均不影響本件判決結果，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 101 年 4 月 13 日
民事第五庭 法 官 陳蒨儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 4 月 13 日
書記官 謝淑芬