無誤後簽名其下，依據上述之說明，該條之各項約定自仍屬有效，殊不得以原告 於訂約時未審閱契約之其他內容，即遽謂該條之各項約定均不構成本件契約之內 容。另在一般交易觀念上，房屋銷售廣告所示之房屋室內裝潢僅屬建議，而非買 賣契約之內容，被告並無以買賣標的房屋具有夾層構造或得合法興建夾層為其內 容，此由系爭房屋買賣契約所載之房屋面積未加計夾層之面積，及契約書附圖之 平面圖無顯示夾層之構造可知。系爭房屋銷售現場之樣品屋及傢俱配置參考圖所 示之隔層裝修，不但與所謂之夾層有別，且均僅提供買受人自行裝修之參考，此 有房屋買賣契約第二十四條第三項、第五項之約定，及傢俱配置參考圖所載「本 傢俱配置僅供參考」等語可稽，合法之夾層建造並非本件買賣契約之內容。且系 爭房屋買賣契約書第二十四條第三項亦明定：「本契約銷售工地現場所提供有關 之宣傳、廣告文件、資料、樣品屋及其創意空間隔層之裝潢，買方完全認知了解 ，僅供買賣雙方於銷售時之參考，並非本買賣合約內容之一部分，其如有出入， 一切均以買賣契約為準，買方絕不據此請求退戶或其他一切請求。」即雙方亦已 約定銷售廣告所示之隔層裝潢並非系爭買賣合約內容之一部分。又同契約第二十 四條第二項明載買受人倘就房屋為二次施工（含隔層裝修等），將來均有被拆除 或處罰之危險與可能，買受人願自負其風險，買方絕不因此向賣方請求退戶或為 其他任何之請求等語，乃在清楚告知消費者於本件房屋二次施工之風險，且已明 白揭露本件買賣標的房屋所具備之品質及效用，洵無違反平等互惠原則之情事， 且係依民法第三百五十七條規定，原告於契約成立時，明知或因重大過失而不知 買賣標的物之瑕疵者，被告不負瑕疵擔保責任，並非另以特別約定，剝奪原告解 除契約要求退戶之權利。再依證人丁○○於九十三年三月十二日本院審理時之證 詞可知，丁○○曾請原告於系爭房屋買賣契約書第二十四條末簽名，以促其注意 ，被告無任何詐欺之情事，況八十六年間，即已因爆發夾層屋之糾紛，並經媒體 多方報導，業為一般人所週知，原告應無所謂陷於錯誤之情事。另依原告所提公 平會公處字第０九二一四七號處分，雖認原告或涉有違反公平交易法第二十四條 規定之情形，然其處分理由就「一、關於夾層設計廣告不實部分」亦明揭：「本 節就現有事證以觀，尚難認被處分人銷售新第來亨NO. 59金鑽新第建物廣告上就 夾層設計有虛偽不實或引人錯誤之表示，而違反公平交易法第二十一條第一項規 定。」益足證被告洵無任何欺罔之行為。退萬步言之，縱設被告就系爭買賣契約 未賦予原告合理之審閱期間，或有部分契約條款顯失公平，依消費者保護法第十 一條之一及第十六條之規定，僅該條款無效或不構成契約之內容，並不影響當事 人間契約之效力，自亦不得執此逕行主張本件契約全部無效。系爭買賣契約之買 賣價金總計為五百四十八萬元，原告於簽約前及簽約時，合計先後給付被告共計 六十六萬六千元，其中除預約定金及簽約定金合計六十四萬元外，依丁○○於九 十三年三月十二日之證詞可知，因原告信用卡之額度式多出來，原告同意要放在 開工款，即多出來之二萬六千元，乃原告預先給付之部分開工款，均為本件買賣 契約之買賣價金。依民法第一百八十條第二款之規定，債務人於未到期之債務因 清償而為給付者，不得請求返還，故此二萬六千元並非不當得利。另原告謂被告 公司頃因銷售系爭預售屋，於收受定金或簽約前未提供客戶充分之契約審閱期間 ，涉有違反公平交易法第二十四條規定之情形，經公平會公處字第０九二一四七
號處分，令被告公立即停止該項違法行為外，並處一百五十萬元之罰鍰云云，惟 上述處分之理由顯不無違誤之處，誠難令人甘服，被告業已依法提起訴願。如原 告請求無理由，被告解約有理由，違約金仍不應酌減，雖民法第二百五十二條規 定，約定之違約金過高者，法院得減至相當之金額，惟違約金是否過高，應就債 務人若能如期履行時，債權人可得享受之一切利益，為其衡量之標準，並依一般 客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害之情形加以判斷。因原告違約所受之 損害應包括通常可得之利潤、銷售費用、價金利息、回復原狀費用、及價差損失 等。依財政部九十一年同業利潤標準表，被告所經營之「不動產投資興建」淨利 率為百分之十一、費用率為百分之二十九，「不動產買賣業」費用率為百分之十 ，自得分別作為衡量原告若依約履行時被告所得享受一切利益之參考，亦足認定 本件被告因原告違約，受有約總價百分之十之銷售費用損害。故被告因原告違約 所受之損害，僅預期利潤及銷售費用即達總價之百分之二十一，本件違約金約為 房屋及土地買賣總價金之百分之十二，委無過高之情事等語資為抗辯。四、本件原告主張於九十一年十一月二十三日經被告展望公司之銷售員丁○○介紹系 爭預售屋，並於同日以遠東商業銀行信用卡刷卡五萬元訂下系爭房地，翌日則與 被告展望公司簽訂房屋買賣契約，與被告甲○○簽訂土地買賣契約後，再分別以 聯邦銀行、玉山銀行、慶豐銀行、中華商業銀行、富邦銀行及國泰銀行之信用卡 ，分別刷下十萬元、十萬九千元、十萬元、十萬元、十七萬七千元及三萬元，總 刷卡金額為六十六萬六千元，其中被告展望公司分得二十萬元，被告甲○○則分 得四十六萬六千元等情，業據原告提出房屋買賣契約書、土地買賣契約書、刷卡 簽帳單七紙等影本為證，並為被告所不爭執，此部分之事實應堪信為真。惟原告 主張被告展望公司之銷售人員丁○○於介紹系爭預售屋時曾告知得合法施作夾層 ，始於九十一年十一月二十四日與被告簽訂系爭房地契約，但簽約當時因丁○○ 之催促，未及細閱契約內容即依丁○○之指示，簽名於被告已預刻原告姓名之印 章並用印完畢之契約書上。詎回家後竟發現契約所載付款期限與丁○○之說明不 同，且事後經原告自行查詢始知夾層屋早已為法所不許，因認被告顯有詐欺情事 ，而欲撤銷其意思表示；且被告對不能合法施作夾層之房屋，應負物之瑕疵擔保 責任，原告並得據以解除契約；復因系爭買賣契約以定型化條款排除保障消費者 權益之審閱期間規定，並轉嫁夾層設計可能違法之風險予原告，對原告顯失公平 ，該條款及契約均屬無效；又被告待原告繳交一定金額後，始願交付契約與原告 審閱之銷售方式，亦違反公平交易法第二十四條之規定，依同法第三十一條規定 ，應對原告負損害賠償責任；又依契約約定，被告甲○○至簽約日時應僅能向原 告收取四十四萬元，然竟自原告刷卡總金額中受領四十六萬六千元，溢領之二萬 六千元是為不當得利；縱認原告之訴無理由，被告以原告給付價金遲延而解約有 理由，惟被告已自認將系爭房地再出售予他人，則已無損失可言，將原告已交付 之款項全數充作違約金，實屬過高等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。 兩造因而於九十三年二月十三日言詞辯論期日，協議並簡化本件訴訟之爭點如下 ：㈠契約有無違反消費者保護法第十二條、第十六條適用而有無效之情形？㈡被 告有無允諾合法施作夾層以詐欺原告？㈢買賣標的無法施作合法夾層，是否為物 有瑕疵？㈣二萬六千元是否有不當得利之適用？㈤企業是否違反公平交易法第二
十四條規定，得有同法第三十一條損害賠償請求權？㈥如原告請求無理由，被告 解約是否有理由，違約金應否酌減。嗣九十三年四月九日本院最後言詞辯論期日 時，原告以系爭房地買賣因被告於簽約時對原告所為繳款期限、開工日期之說明 ，與實際不符致影響原告之繳款能力，而主張被告施用詐術使原告簽訂系爭房地 之買賣契約等語，被告以該主張已逾本件爭點整理時間，依法不得提出抗辯之； 惟按當事人就其主張之爭點，經行獨任審判之法官依民事訴訟法第二百七十條之 一第一項第三款為整理並協議簡化爭點者，固應受其拘束。但經兩造同意變更， 或因不可歸責於當事人之事由或依其他情形協議顯失公平者，不在此限。民事訴 訟法第二百七十條之一第三項、第二百七十一條之一分別明文。查原告以付款期 限與簽約時被告現場銷售人員所稱不符為由主張受詐欺，已載明於原告於九十二 年一月三日之起訴狀內，經法官就該詐欺法律關係對原告行使闡明權，原告復於 九十二年六月九日具狀陳報稱被告之銷售人員丁○○於售屋時，曾向原告明確表 明系爭房屋將於九十二年一月間開工，原告不疑有他，詎被告竟於簽約後之十二 日即九十一年十二月六日即來函稱已於九十一年十二月五日開工完成等情，亦即 原告於本院整理簡化兩造爭點前，即主張系爭買賣契約之實際付款期間、開工日 期與簽約時之約定不符而受詐騙，若未將之列入本件訴訟之爭點，對原告顯失公 平而無法達其起訴之目的，故本院認該爭點應列入由本院併予審理，被告抗辯該 爭點遲延提出而不得主張，尚不足採。茲僅就兩造之爭點分述如下： ㈠契約有無違反消費者保護法第十二條、第十六條適用而有無效之情形？ 按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消 費者審閱全部條款內容，違反前項規定者，該條款不構成契約之內容，消費者 保護法施行細則第十一條定有明文。惟此項規定之立法目的係在維護消費者之 權利，為免其因與企業經營者間之締約地位不平等，或因時間倉卒未能及時知 悉雙方之權利義務或其他契約內容，故保障消費者於訂立定型化契約前，有充 分了解定型化契約條款之機會；如消費者於訂立定型化契約前已充分了解定型 化契約條款之內容及意義，並非不得放棄其審閱期間之權利，而放棄該權利後 ，則不得再執上開審閱期間之規定，主張排除契約條款之適用，否則即有違誠 信原則。１本件原告雖主張被告未給予五日之契約審閱期間，原告未能充分瞭 解系爭契約條款內容，且以定型化條款使原告放棄審閱期間之權利，對原告顯 失公平云云；惟查，被告雖為企業經營者，然並非獨霸房地產業之獨占事業， 亦非市場佔有率高而極具市場地位之事業，原告並非無選擇交易相對人之機會 ，而必與被告締約不可，是兩造締約地位並無不相當之情形，仍有相互磋商契 約內容之能力與條件，合先敘明。次查，由證人丁○○於本院審理中之證詞， 「（何時將契約交給原告？）簽約時（十一月二十四日）當場交給他看，約看 兩個鐘頭。我本來要逐條說明，因他女友是學法律的，他女友要求要自己看。 」「（看完才簽？還是簽後再看？）看完才簽，我沒有催他，我還接待其他客 人。」等，顯見原告於簽約前已具有充足之時間審視契約內容，雖契約內之專 業用語及法律規定非一般人所能輕易理解，然其女友係學法律之人，對契約內 容之理解應較一般人更為清楚；又原告係於銷售現場審視契約，對契約內容若 有何疑義或不明瞭，本可向現場之銷售人員提問，直至清楚契約規範為何，今
原告既拒絕銷售人員向其說明而欲自己審視契約內容，足認原告認為自己即能 明瞭契約規範意旨，於經過兩個小時審視契約，且未受銷售人員之催促而自願 於契約上簽名，益證原告已有足夠之時間明瞭契約內所定雙方之權利義務及責 任歸屬，且對契約內容並無疑問。況買賣動輒數百萬元之不動產，對一般人民 而言是為大事，簽約前應會相當謹慎仔細，對自身之權利義務亦會詳細確認， 並會特別留意為何於該處簽名，斷無可能僅因銷售人員之鼓吹即草率簽約，或 順從他人之指示簽名於不動產買賣契約書上而竟不知契約內容。縱原告簽約前 並未逐條逐字審閱契約以明瞭雙方權義，然系爭房地買賣契約均於前言即說明 審閱期間之權利及自願放棄之聲明，該約定並非隱藏於契約中不易發現之處， 亦未以較小之字體或印刷不清楚等難以辨識之文字呈現，而契約條文之行距亦 屬正常，並未特別擁擠而難以閱讀，加上系爭房屋買賣契約第二十四條第五項 又再度請原告簽名確認放棄審閱期間之權利，且證人亦證稱會請原告特別看簽 名的地方，衡諸常情，原告實無未見此項放棄審閱期間權利聲明之理。被告既 已給予原告充足之時間及機會明瞭契約內容，原告當已清楚知悉契約約定內容 ，縱原告未詳閱契約而仍簽名於上，是其自願放棄權利，不可以簽約前未有五 日審閱期間為由，即逕認該條款及契約違反消費者保護法而無效。故原告主張 被告未給予五日審閱契約之期間，並利用定型化條款使原告放棄此項權利，係 違反消費者保護法第十二條之規定，該條款應為無效之主張自非可採。２又原 告主張被告利用定型化契約條款排除系爭房屋如為夾層設計可能違反建築法之 責任，並轉嫁違法之風險由原告負擔，該約定亦屬無效。然而，並非企業經營 者一以定型化契約條款減輕或免除其責任，該約定即屬無效；若契約之兩造間 締約地位並無不相當之情形，且雙方均對該約定有所認知與了解，進而同意如 約定之責任分配或歸屬，則該約定因已有雙方之合意而為契約內有效之條款， 不因其形式為定型化契約條款而可一概認為無效。本件原告雖無五日審閱契約 之期間，然其於簽約前已有足夠之時間審閱契約內容，應當已經於契約書上看 見此一有關二次施工（含隔層裝璜等）違規使用風險移轉之約定，已如前述； 其女友又為學習法律之人，必能協助其對契約約定之法律關係有一定程度之了 解，被告此排除責任之條款既經原告了解、知悉後，並於契約上簽名確認，應 認原告實已同意夾層設置可能違法之風險應由其承擔，即該條款為雙方均同意 之契約內容，並無超越原告之信賴及預期，對原告而言並無顯失公平之情形， 故被告並無何違反消費者保護法第十二條規定之處。 ㈡被告有無詐欺原告？
按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」民事訴訟法第 二百七十七條第一項前段定有明文。原告主張依民法第九十二條第一項前段之 規定撤銷買受之意思表示，依前述之規定，即應由原告就被告如何對其為詐欺 為積極之舉證，最高法院四十四年台上字第七五號著有判例可資參照，故原告 就受詐欺之事實自應舉證證明。
１被告有無允諾合法施作夾層以詐欺原告？
本件原告固主張購屋前曾向丁○○詢問夾層設計是否合法，經丁○○說明後 ，認為被告已允諾施作夾層係屬合法，並為房屋買賣契約之內容，然夾層屋
竟為法所不許，被告顯然詐欺原告，使原告陷於錯誤而買受無法合法施作夾 層之房屋。被告則否認曾表示施作夾層係屬合法，並抗辯房屋銷售現場之樣 品屋及傢俱配置參考圖所示之隔層裝修，不但與所謂之夾層有別，且均僅提 供買受人自行裝修之參考，房屋買賣契約第二十四條第三項、第五項已明文 約定，傢俱配置參考圖上亦記載「本傢俱配置僅供參考」等字樣，且系爭房 屋買賣契約所載之房屋面積並未加計夾層之面積，買賣契約書附圖之平面圖 亦無顯示夾層之構造，因而否認系爭契約以得合法設置夾層為內容。經查， 原告自陳丁○○曾表示夾層之二次施工需另收取費用，又丁○○於本院審理 中復證稱，「（有無向原告說明該屋係採夾層設計？）……我有特別說明夾 層設計是依個人意思去裝潢。」「有關夾層的部分我沒有特別提是否合法， 他也沒有問。」可知原告應明瞭，需另外付費之夾層設計未為系爭房地之價 金所包括，即夾層設計並非系爭買賣房屋契約之範圍，且原告未曾對夾層設 計是否合法向丁○○提問，丁○○亦未向原告明確表示系爭房屋得合法設置 夾層等情，再依卷附由原告所提之系爭房屋買賣契約第二十四條第二款及被 告銷售人員於工地現場交付之平面圖集，或約定隔層裝修等二次施工係屬建 議，或載明係傢俱配置參考圖，再參酌系爭房屋買賣契約書第二條所載之房 屋面積並未加計夾層之面積，該買賣契約書附圖之平面圖亦無顯示夾層之構 造，均未見被告曾以「得合法設置夾層或房屋具有夾層構造」之表示而詐欺 原告。雖原告認為證人於公平會時否認曾告知原告系爭房屋得合法設置夾層 之證詞係虛偽陳述，然原告並未提出足以令人顯信證人供述為不可採之品行 證據或前科證據，亦未舉出與證人證詞相異之其他證據，當不能空言證詞虛 偽而不可採。故原告對於被告詐欺之事實，因未能舉證以實其說，委不足採 。
２被告就繳款期限及開工日期有無虛偽陳述影響原告之繳款能力使原告受詐騙 ？
本件原告主張其細閱系爭房地買賣契約書之付款分配明細表，發現其內容與 丁○○當面告知原告者大不相同，非但各付款期間頗有疑義，亦未逐項載明 於契約中，事後再向丁○○求證，始知工期分為十九期，每次工期僅間隔二 十天，原告無法每二十天支付各該筆款項，被告之銷售人員丁○○於售屋時 ，明確表明系爭房屋將於九十二年一月開工，詎被告竟於與原告簽約後十二 日，即九十一年十二月六日來函稱已於九十一年十二月五日開工完成，要求 原告繳交開工款，旋即於同年十二月二十五日再來函催告，進而於同年月三 十日來函解除系爭買賣契約，並主張沒收已繳價款，被告種種不遵守契約約 定，急急簽約、收款，又或因原告質疑締約不公而片面提早宣稱開工、甚而 強行沒收原告所繳全部價金之行為，除與建築業常規不符外，亦著實令人困 惑不安等語。惟查，原告就被告銷售人員丁○○於售屋時所為有關繳款期間 、期數之內容未具體說明之，本院自無從認定被告於售屋時有虛偽不實之陳 述；另證人丁○○到庭證：「（法官問：如何向原告說明分期款怎麼給付？ ）按工程進度。工期約十個月到一年，也許一個月一期，也許是二期。」、 「（法官問：有無告知何時開工？何時繳開工款？）預計在當年十二月或隔
年一月份開工。且我有寫一個表給他。是各期款的金額未寫日期，只是口頭 上提開工時間。」、「（原告訴訟代理人問：提示原證二，請問是否證人所 寫？）比較深的是我寫的，九十二／元是否我寫的，不確定，但也是表明最 晚的開工日。」、「（原告訴訟代理人問：付款期限？）第一至三期是定金 、簽約及開工，工程是十九期共計二十二期。」、「（原告訴訟代理人問： 開工日期為何在十二月就開工？）因為賣的好，所以提早開工。」等語，是 依證人丁○○所言，原告於簽約時即明瞭系爭房屋可能於九十一年十二月間 開工，至於九十二年一月間係最晚開工日期，本件買賣之預售屋亦係因銷售 良好始提前開工，況依一般預售屋交易之情況，買方於簽約繳付訂金後大多 希望早日開工以便取得成屋供利用，實難認被告因原告質疑締約不公而片面 提早宣稱開工為由，以便詐騙並沒收原告所交付之訂金；至於系爭買賣契約 依其付款分配明細表所載共分二十二期，扣除第一期款預約定金於預約時交 付、第二期款簽約定金於簽約日交付及第三證約定金於開工日交付，於工程 進行中計有十九期款等情，業經證人丁○○到庭證述屬實，並與原告所提為 本件買賣交易時由證人丁○○就價款交付之說明手稿（見原證二）大致相符 ，再依證人丁○○到庭所述，系爭預售屋預計十個月到一年完工，約一個月 繳付一期或二期等情，則相較於原告以二十日為一期，共分十九期，約須三 百八十日逾一年之時間始能完工之受詐騙的主張，則丁○○所為付款之說明 ，對原告而言其全部工期更短，原告能按時交付更屬不易，亦即原告於簽約 時即明知約一年期間內須繳納十九期工程款，自不得以事後得悉逾一年以上 之期間繳付同額工程款，因其無力按時支付該較為寬鬆之付款條件而主張被 告說明不實而受詐欺。故原告以被告開工期及各期工程款之繳付期間於簽約 時說明不實主張遭詐騙，顯不足採。
㈢買賣標的無法施作合法夾層，是否為物有瑕疵？ 預售屋銷售人員係出賣人為順利推銷其產品而設，目的在於協助買受人對房屋 之設計、環境、付款方式及移轉權利等細節之了解，其於房屋銷售現場所做之 說明，是否可認為係日後簽訂之契約所及之內容，或僅係要約之引誘，非可一 概而論，仍應以雙方當事人間意思表示達於一致之言詞或書面約定為依歸。即 契約仍應以交易雙方曾進行磋商後，意思表示達於一致者為契約內容，若僅係 為吸引消費者購屋動機之說明，如未於進行磋商中達於意思表示合致，實難謂 為契約之內容。查被告係以系爭房屋因挑高設計而可設置夾層、有較大的使用 空間吸引原告，然並未有以夾層設計或房屋可合法設置夾層為契約內容之意， 故為要約之引誘，又夾層設計既是依個人意思裝潢，設置與否則取決於原告， 可知被告並未有出售附有夾層設計之房屋之意，且綜觀系爭房屋買賣契約書及 附件一之房屋面積計算說明書、附件三之建材設備表，均無系爭房屋具有夾層 對價等之合意，且於房地產買賣交易習慣上，「面積」與「價金」多寡通常為 當事人間最重要之交易因素，今系爭房屋之價金並未加計夾層設計之費用，應 可認被告尚非有意以已施作夾層之建物作為買賣交易客體，是夾層即非契約約 定之買賣面積，上開家俱配置參考圖就夾層配置建議僅供參考，既未為契約之 附件，自非當然成為契約內容之一部分，從而被告抗辯系爭買賣契約之標的不
包括夾層在內，應可採信。被告既未向原告表示系爭房屋得合法設置夾層，而 依契約內容亦無交付具夾層設計之房屋之義務，被告交付之房屋當無須具有夾 層設計或得合法設置夾層，是以系爭房屋雖無法合法設置夾層，或縱使被告日 後交付之房屋亦無夾層設計，被告均可按契約履行交付合於契約約定之房屋之 義務，而無物之瑕疵擔保責任可言。
㈣二萬六千元是否有不當得利之適用？
按給付，有左列情形之一者，不得請求返還：Ⅱ債務人於未到期之債務因清償 而為給付者。民法第一百八十條第二款定有明文。系爭契約不因原告前述主張 違反消費者保護法而無效或因受詐欺而經撤銷，即兩造之契約於九十一年十一 月二十四日原告刷卡給付價金時仍有效存在，故被告係因買賣契約之關係收受 該款項，並非無法律上之原因。原告以信用卡所刷下之六十六萬六千元，其中 二十萬元由被告展望公司收受，充作系爭房屋買賣契約書內附附之付款分配明 細表內所載之第一、二期款，為兩造所不爭，另四十六萬六千元則由被告甲○ ○收受，依系爭土地買賣契約所附之付款分配明細表可知，至原告簽約當時， 原告僅需繳交第一期預約定金二十二萬元及第二期簽約定金二十二萬元，總計 共四十四萬元予被告甲○○，至被告甲○○溢領之二萬六千元，被告抗辯乃原 告預先給付予被告之部分開工款，係屬系爭買賣契約之價金。經查，丁○○於 本院審理中證稱：「（六十六萬六千元是如何計算？）第一天他給我五萬元， 要求保留。第二天決定簽約，付簽約款及預約款。多出來的兩萬六千元是因為 原告刷了好幾張卡，他有詢問額度，有多出來，他同意要放在開工款。」可知 原告於給付該二萬六千元時，明知至開工日始需交付第三期證約定金，其仍對 未到期之債務預先為給付，依前開規定，原告自不得依不當利之規定請求返還 其預先給付之部分開工款二萬六千元，被告之抗辯應屬可採。 ㈤企業是否違反公平交易法第二十四條規定，得有同法第三十一條損害賠償請求 權？
本件原告主張，被告需原告繳足定金後始願將系爭契約交予原告審閱，且該審 閱期間不足五日，被告展望公司因其行為已符合公平交易法第二十四條所定「 其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」，經行政院公平交易委員會 決議處分，除令被告展望公司立即停止該違法行為外，並處一百五十萬元之罰 鍰，並提出該委員會處分書影本一份在卷可憑。查公平交易法禁止事業利用其 市場地位進行不公平競爭之行為，其規範目的主要在維持市場公平競爭之交易 秩序，間接達保護其他事業及消費者之目的。本件兩造並無締約地位不平等之 情況存在，原告交付定金後與被告簽訂買賣預約，翌日再簽訂買賣契約，原告 於正式買賣契約書上簽名前之此段期間，均有權利要求被告提供契約書以玆審 閱，且有合理之審閱契約期間，已如前述，被告並未利用其市場地位或附加其 他條件以限制原告之此項權利，雖原告審視契約至簽約前，未有五日之審閱契 約期間，惟其已充分了解契約之內容，被告並未有何足以影響交易秩序之欺罔 行為存在，原告此部分之主張，尚屬無據。
㈥如原告請求無理由，被告解約是否有理由，違約金是否應酌減？ 按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於
期限內不履行時，得解除其契約。民法第二百五十四條定有明文。查系爭契約 有效存在於兩造間已如前述，系爭預售屋工程於九十一年十二月五日開工，經 被告展望公司於九十一年十二月六日通知原告繳付第三期款，旋被告展望公司 、甲○○再以九十一年十二月十七日西松郵局號存證信函、九十一年十二月二 十五日西松郵局一九五號存證信函向原告催繳該開工之工程款，惟原告均未依 限繳納之，被告展望公司及甲○○即於九十一年十二月三十日以西松郵局第二 二三號存證信函通知原告解除系爭房地之買賣契約，並沒收已繳價款等情，有 原告提出之展望公司來函影本一紙、西松郵局存證信函影本二紙可憑，則被告 依前開規定，自得解除系爭房地之買賣契約，並依系爭土地買賣契約書第十條 第二項第一款、系爭房屋買賣契約書第十九條第二項第一款之規定，於房屋未 變更設計前沒收原告已繳納之價款六十六萬六千元。原告復主張被告已將系爭 房地再出售予第三人，並未受有損害，被告將原告已繳金額全數充作違約金， 顯屬過高，應予酌減云云，然為被告所否認，被告並以因原告違約，其受有總 價百分之十之銷售費用及百分之十一的預期利潤之損害等語抗辯之。惟按約定 之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文；而 衡量違約金是否過高、是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人 實際上所受損害及債務人若能依約履行債務時，債權人可得享受之一切利益等 情形，以為衡量酌定之標準。查被告自承系爭房地經其向原告解除契約後，已 出售予第三人，而該售價與本件買賣相當等情，且為原告所不爭，自堪信為真 實，則被告因原告未依約履行系爭買賣契約所生之損害，應為系爭買賣之仲介 費用及相當於該買賣價金利息之損失，至被告於解約後將系爭預售屋以與本件 相當之售價另行出售他人，被告就系爭房地出售後之淨利已於第二次銷售時再 度獲得，而銷售費用除本件買賣之仲介費用外尚包括被告之管理費用等，並非 均由本件買賣所產生之費用，故被告以財政部九十一年度同業利潤標準表，被 告所經營之「不動產投資興建」淨利率為百分之十一及「不動產買賣」費用率 為百分之十，抗辯因原告違約其所受損害達買賣總價百分之二十一，而其僅以 總價百分之十二收取原告之違約金尚無過高，要不足採。爰審酌一般不動產買 賣即買一賣四之仲介費用為總價百分之五及原告於簽約後四日即要求被告返還 價金，被告亦於簽約後約一個月即合法主張解除契約以便其另行銷售等情，本 院認本件買賣之違約金為總價百分之十二，尚嫌過高，應予核減為總價百分之 七為適當，即土地部分違約金為二十六萬八千一百元（0000000x0.07=268100 ），房屋部分違約金為十一萬五千五百元（0000000x0.07=115500），原告給 付價金超過上開數額部分，被告應返之，即被告展望公司應返還八萬四千五百 元，被告甲○○應返還十九萬七千九百元
五、綜上所述，本件原告依民法第九十二條、第一百七十九條、第二百五十九條、第 三百五十四條、第三百五十九條，消費者保護法第十二條第一項、第十六條，及 公平交易法第二十四、第三十一條等規定，主張系爭買賣契約因詐欺而撤銷、因 物有瑕疵而解除契約回復原狀、違反消費者保護法而契約無效、違反公平交易法 而受有損害請求被告展望公司返還已之繳付之價金二十萬元及被告甲○○四十六 萬六千元，固屬無據，惟因兩造約定之違約金過高，經本院予以核減後，就其逾
繳之部分，請求被告展望公司應返還八萬四千五百元，請求被告甲○○應返還十 九萬七千九百元及均自起訴狀繕本送達之翌日即九十二年一月十一日起至清償日 止按年息百分之法定遲延利息為有理由，應予淮許，逾此範圍之請求則為無理由 ，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，分別命被告所為之給金額均未逾五十萬元，依民事訴訟法第 三百八十九條第一項第五款之規定，本院依職權宣告假執行，因被告亦陳明願擔 保，請求免予假執行之宣告，經核無不合，爰依被告之聲請分別酌定相當擔保金 額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此 敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條 但書、第三百八十九條第一項第五款、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九 十 三 年 四 月 二 十 三 日
臺灣臺北地方法院民事第六庭法 官 李媛媛
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九 十 三 年 四 月 二 十 六 日
書記官 林秀妙
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