臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第1008號
原 告 頂率開發股份有限公司
法定代理人 林清棠
訴訟代理人 郭瓔滿律師
陳豪杉律師
被 告 江陳金妙
訴訟代理人 蔡進良律師
董彥苹律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國107 年1 月31日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告為辦理都市計畫容積移轉而於民國101 年12月19日與被 告簽訂「公共設施保留地（容積移轉）買賣契約書」（下稱 系爭買賣契約書），購買其所有坐落新北市○○區○○段00 0 地號土地所有權應有部分1/7 （下稱系爭土地），且買賣 價金新臺幣（下同）6251萬9465元已全部支付完畢。依系爭 買賣契約書第5 條之約定，被告應保證買賣標的符合「都市 計畫容積移轉實施辦法」暨「新北市都市計畫容積移轉許可 審查要點」等相關規定，且保證未有協議價購、徵收、已收 受補償金等情事，否則原告得依買賣契約第7 條約定，催告 被告履約7 個工作天，被告若仍未履行義務時得逕行解約， 並要求被告與訴外人即保證人都更旺建設股份有限公司（下 稱都更旺公司）返還已收價金並支付與已收價金同額之懲罰 性違約金。
㈡然原告於104 年3 月25日經新北市三重區修德國民小學（下 稱修德國小）發函告知，始得知系爭土地係經改制前台北縣 三重鎮公所（改制後為新北市三重區公所）協議價購作為修 德國小校地使用，惟未辦理所有權移轉登記，且被告就系爭 土地曾提出訴願、行政訴訟、民事訴訟等，行政訴訟及民事 訴訟分別於96年7 月5 日及98年10月29日即經終審法院判決 駁回其請求而告確定，被告對於上開事實自不能謂為不知， 卻隱匿上開事實而與原告簽訂系爭買賣契約書，並保證並無 經協議價購之情事，顯已違約。因系爭土地般業經協議價購 但尚未登記為公有土地者，已非屬公共設施保留地，即已無 從辦理容積移轉。被告明知系爭土地業經協議價購，仍保證 無此情事並出售予原告，已違反契約所定保證未經價購之瑕
疵擔保義務，原告乃於104 年7 月27日發函要求被告及都更 旺公司依系爭買賣契約書第5 條約定排除上開因素，惟均未 回應。原告再於105 年4 月14日發函予被告及都更旺公司， 表明依系爭買賣契約書第7 條約定解除契約並請求被告及都 更旺公司於文到7 日內返還價金及給付同額違約金等，但被 告及都更旺公司分別於105 年4 月18日及同年4 月15日收受 存證信函後，迄今均未回應。原告依系爭買賣契約書第7 條 約定，得於催告被告履約7 個工作天後逕行解約，並要求被 告及都更旺公司返還已收價金並支付與已收價金同額之懲罰 性違約金，而被告及都更旺公司於收受該通知後迄未回應， 是原告至少得向被告請求返還價金及賠償同額之懲罰性違約 金，合計1 億2503萬8930元，爰依系爭買賣契約書第5 條及 第7 條之約定提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告 1 億2503萬8930元，及自105 年4 月25日起至清償日止，按 年息5 ％計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠訴外人楊福豐因曾為被告之家族辦理其他土地事宜，而知悉 被告所有系爭土地為修德國小所使用，乃詢問被告是否願意 出售系爭土地，被告表示願意出售，並同意授權楊福豐代為 尋找買主。嗣後楊福豐向被告表示已找到買主胡睿鈞，並於 101 年12月13日攜帶已經胡睿鈞用印之買賣契約書及辦理過 戶相關資料至被告住處要求被告用印，被告因信賴楊福豐， 乃將印鑑證明、土地權狀及印鑑章交付楊福豐，楊福豐當場 以被告之印鑑章用印上開資料後，僅將「土地買賣契約書」 交付予被告（下稱101 年12月13日買賣契約書），但未予被 告審閱其他用印資料之內容，買主胡睿鈞當日並未出現，被 告亦不認識胡睿鈞。101 年12月13日買賣契約書簽訂後，被 告陸續於101 年12月17日、102 年1 月25日、102 年4 月8 日收到楊福豐轉交由胡睿鈞簽發之支票兌付款，分別為1303 萬元、2173萬元及870 萬2905元，被告並於收到買賣價金第 1 期款之翌日即101 年12月18日領取現金並當場給付楊福豐 居間費用167 萬1000元（即相當於買賣總價金4346萬2905元 之3.85％）。綜合楊福豐、胡睿鈞於本院審理中之證詞及卷 附相關證據，可證被告就系爭土地有委請楊福豐找買主，並 授權楊福豐代理其就系爭土地與胡睿鈞簽訂101 年12月13日 買賣契約書，且該買賣契約成立後胡睿鈞已將價金以支票方 式由楊福豐轉交予被告，並已全部兌現，楊福豐亦有將被告 之系爭土地所有權狀及印鑑證明等文件轉交予胡睿鈞以供其 辦理後續土地過戶之用。
㈡原告主張被告與其簽訂系爭買賣契約書，被告否認。被告早
已將系爭土地出售予胡睿鈞，已如前述，101 年12月13日買 賣契約書簽訂前、後被告均未曾親自或授權他人向原告為任 何出售系爭土地之意思表示，亦未曾聽聞原告要以6251萬9 465 元價金向其購買系爭土地，遑論達成買賣之合意，要難 認原告與被告間已就系爭土地成立買賣契約。觀諸原告提出 之系爭買賣契約書，賣方係記載被告姓名及被授權人胡睿鈞 ，並未見被告本人之簽名或蓋章，僅有被授權人胡睿鈞之簽 名及蓋章，故授權之效力已有疑義，就此，原告雖提出被告 之印鑑證明及授權胡睿鈞之授權書（下稱系爭授權書），惟 系爭授權書中授權人之簽名並非被告本人所親簽，是該授權 書並非出被告本人之意思表示，自難認已生授權之效力，換 言之，因胡睿鈞並未取得被告之授權，故系爭買賣契約上雖 打字字體被告之名，但無被告簽名或蓋章，又非被告授權胡 睿鈞所為，對被告本人並不生效力，尤其該授權書上並未記 載授權日期，且授權事項均對授權人即被告不利，被告未曾 見過胡睿鈞，亦不認識胡睿鈞，原告主張被告為此授權云云 ，顯然不合常理，有違一般人生活之經驗法則。又被告根本 未曾收到原告給付之價金，且原告提出胡睿鈞之簽收單為證 ，主張其已付清價金云云，然原告簽發支票之受款人為胡睿 鈞而非被告，亦顯有違一般經驗法則，蓋即便不論該授權書 之效力，而認定胡睿鈞有代被告收取買賣價金之權利，原告 簽發支票之受款人亦應為被告，再由胡睿鈞代為轉交才是， 而不應直接以胡睿鈞為支票受款人。綜合楊福豐及胡睿鈞之 證詞，可證被告未曾親自或委託（含授權）胡睿鈞向原告提 出任何出售系爭土地之要約或承諾，遑論與原告就系爭土地 及其價金達成買賣之合意，故被告與原告間就系爭土地並不 存在買賣契約關係。
㈢原告與被告間就系爭土地並未成立買賣契約，是原告基於買 賣契約關係向被告請求返還價金及給付違約金一節，自屬無 據。縱不論系爭買賣契約書之效力，原告並未提出其以系爭 土地申請容積移轉遭主管機關否准之證據，所述已難採信。 退步言之，倘認原告與被告間有就系爭土地成立買賣契約， 且被告違反系爭買賣契約書之約定，則原告請求之違約金顯 然過高，應予以酌減至0 元等語，資為抗辯，並聲明：原告 之訴駁回。願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、經查，系爭土地之所有權原為被告所有，於101 年12月28日 移轉登記予原告，胡睿鈞為都更旺公司之負責人等情，有系 爭土地土地登記謄本1 份附卷可參（見本院卷一第17頁）， 復為兩造所不爭執，應堪信為真實。
四、原告另主張其與被告間簽訂有系爭買賣契約書，依系爭買賣
契約書第7 條之約定被告應返還買賣價金6251萬9465元，並 應給付同額之懲罰性違約金等節，則為被告否認，並以前詞 置辯。是本件應審究者厥為：⒈原告與被告間是否存在因系 爭買賣契約而生之買賣契約關係？⒉原告本件請求有無理由 ？經查：
㈠原告與被告間不存在買賣契約關係
系爭買賣契約書上買方為原告，賣方為被告，賣方係由胡睿 鈞擔任賣方之被授權人而簽名、蓋章，被告本人未在系爭買 賣契約書上簽名、蓋章等情，有系爭買賣契約書在卷可稽（ 見本院卷一第9 頁至第12頁反面），且為兩造所不爭執，應 堪認定。而原告主張胡睿鈞係經由被告之授權代為簽訂系爭 買賣契約書，並提出系爭授權書及被告之印鑑證明為據，被 告則否認之，是爭點在於被告是否有授權胡睿鈞代為簽訂系 爭買賣契約書？查：
⒈系爭授權書上授權人為「江陳金妙」（即被告），被授權人 為胡睿鈞，土地標示及範圍為系爭土地，授權事項為被授權 人得代理授權人就系爭土地全權代理簽訂買賣契約、代為收 受買賣價款、用印文件、交付證件、指定承辦代書（包括但 不限於）等有關一切移轉過戶事宜，並有民法第106 條規定 之代理權限。授權人同意被授權人得委任複代理人處理上開 授權事項，並不因授權人死亡、破產或喪失行為能力而消滅 。未經被授權人書面同意，授權人不得單方解除或終止授權 。授權人簽署欄有「江陳金妙」之簽名、蓋章，被授權人簽 署欄有胡睿鈞之簽名、蓋章等情，有系爭授權書1 份在卷可 考（見本院卷一第15頁反面）。然系爭授權書授權人欄上「 江陳金妙」之簽名，經送法務部調查局筆跡鑑定，鑑定結果 為上開簽名與被告之簽名筆劃特徵不同，研判應非出於同一 人手筆，有法務部調查局問題文書鑑識實驗室鑑定書1 份在 卷可稽（見本院卷二第35頁至第37頁），是系爭授權書授權 人欄上「江陳金妙」之簽名並非被告所為，原告亦未舉出其 他證據證明被告授權他人在系爭授權書上簽名，則原告自難 執系爭授權書授權人欄上「江陳金妙」之簽名令被告應負授 權人責任。
⒉另楊福豐於本院審理中證稱：伊帶系爭授權書及相關文件去 找被告，系爭授權書上授權人簽署欄上「江陳金妙」之蓋章 係伊拿被告之章蓋用等語（見本院卷一第177 頁反面至第17 8 頁），故系爭授權書授權人欄上「江陳金妙」之印文係由 楊福豐持被告印章蓋用，固堪認定。且系爭授權書授權人欄 上「江陳金妙」之印文與被告印鑑證明上之印文相符，亦為 兩造所不爭執。然：
①被告辯稱其係授權楊福豐將系爭土地之所有權賣予胡睿鈞， 自始無授權賣予原告等語，核與楊福豐於本院審理中證稱： 伊因系爭土地買賣事宜，曾帶空白之買賣契約書、登記申請 書、系爭授權書等文件去被告家，拿被告之印章蓋用，買賣 契約對象是都更旺公司之胡睿鈞，伊不知道都更旺公司後來 把系爭土地之所有權賣給原告，伊只知道賣給都更旺公司， 胡睿鈞沒有告訴伊要轉售他人，伊沒有告訴被告要將系爭土 地賣給原告，因為當時不知道有原告之存在，系爭授權書為 都更旺公司提供之格式，欄位都更旺公司都打好了，伊對系 爭授權書之理解，伊認為是否是都更旺公司要做容積移轉給 政府或做其他運用等語相符（見本院卷一第176 頁反面至第 179 頁反面），且被告業已提出101 年12月13日買賣契約書 、被告向台北富邦銀行石牌分行申請開立之帳號：00000000 0000號帳戶（下稱被告富邦銀行帳戶）存摺影本各1 份為證 （見本院卷一第117 頁至第120 頁），足徵被告與胡睿鈞簽 訂101 年12月13日買賣契約書，由被告將系爭土地之所有權 賣予胡睿鈞，買賣總價金為4346萬2905元（簽約款1303萬元 、第二次付款2173萬元、第三次付款870 萬2905元），被告 富邦銀行帳戶於101 年12月17日、102 年2 月6 日、102 年 4 月8 日分別存入1303萬元、2173萬元、870 萬2905元之事 實為真。是以，楊福豐持被告之印章及印鑑證明僅得用於10 1 年12月13日買賣契約書之相關簽約、土地移轉事宜，楊福 豐將被告之印章蓋用於系爭授權書授權人欄位，業已逾越被 告授權範圍，殊難令被告負授權人責任。
②胡睿鈞雖於本院審理中證稱：伊做法是先幫忙簽約，地主要 出具授權書及相關權狀、印鑑證明，要蓋公契，之後伊才會 把土地轉讓給買方，伊中間抽合理之佣金，伊跟被告簽101 年12月13日買賣契約書，也有給付價金，伊有跟楊代書說會 將土地轉賣，楊代書就拿著被告已經簽名、蓋章之系爭授權 書及權狀前來，核章相符，伊就辦理簽約程序云云（見本院 卷一第170 頁至第171 反面），依胡睿鈞上開證述之意，被 告先授權楊福豐代為簽訂101 年12月13日買賣契約書將系爭 土地之所有權售予胡睿鈞，再授權胡睿鈞代為簽訂系爭買賣 契約書將系爭土地之所有權售予原告，質言之，即被告係知 悉且同意將系爭土地「一地二賣」。然系爭買賣契約之買賣 總價金為6251萬9465元（第一期款1875萬5840元、第二期款 3125萬9733元、第三期款1250萬3892元），原告分別開立與 第一、二、三期款同額之支票共3 張交付胡睿鈞等情，有系 爭買賣契約書、支票號碼：DB0000000 號、支票號碼：DB00 00000 號及支票號碼：DB0000000 號支票各1 份在卷足考（
見本院卷一第9 頁至第20頁）。若被告有意「一地二賣」， 當隱蔽一地二賣之事實，何以授權第一次買賣之買方為第二 次買賣賣方之授權人？且竟未收取第二次買賣之買賣價金？ 胡睿鈞之上開證述，顯與常情相違。本件實乃胡睿鈞旨在賺 取101 年12月13日買賣契約書與系爭買賣契約書買賣總價金 之價差，胡睿鈞於簽訂101 年12月13日買賣契約書後，給付 價金予被告，胡睿鈞故不為系爭土地所有權之移轉，以節省 土地移轉之相關稅賦，惟因系爭土地尚未移轉，僅能以被告 名義與原告簽訂系爭買賣契約，惟胡睿鈞因此須持有被告之 授權書裨進行系爭買賣契約書簽約事宜甚明。若胡睿鈞真有 將101 年12月13日買賣契約書後系爭土地又將轉賣予原告乙 事告知被告或楊福豐，101 年12月13日買賣契約書與系爭買 賣契約書，買賣總價金價差1905萬6560元（計算式：6251萬 9465元─4346萬2905元），價差悉為胡睿鈞賺取，被告焉有 可能同意胡睿鈞此等條件？足見胡睿鈞上開證述，顯屬不實 ，不足為採。是以，本件被告未授權楊福豐得持被告之印章 蓋用於系爭授權書而授權胡睿鈞代為出售系爭土地予原告， 且胡睿鈞未告知被告或楊福豐系爭土地轉售予原告之事，亦 未告知楊福豐系爭授權書即為授權胡睿鈞代被告出售系爭土 地予原告，自難徒憑系爭授權書令被告負授權人責任。 ⒊綜上，本件胡睿鈞雖持系爭授權書代被告簽訂系爭買賣契約 ，然被告並無授權胡睿鈞之意，楊福豐在系爭授權書蓋用被 告印章之行為，逾越被告之授權，自無由依系爭授權書令被 告負授權人責任，胡睿鈞代被告簽訂系爭買賣契約之行為， 對被告不生效力，原告與被告間自無因系爭買賣契約而存有 買賣契約關係。
㈡本件兩造間不存在買賣契約關係，業如前述，則原告依系爭 買賣契約請求返還價金與懲罰性賠償金部分，自無庸再予論 述，附此敘明。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約書第5 條及第7 條之約定請 求被告應給付原告1 億2503萬8930元，及自105 年4 月25日 起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁 回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗 ，一併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 2 月 14 日
民事第一庭 審判長法 官 姜悌文
法 官 陳智暉
法 官 李子寧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 2 月 14 日
書記官 簡素惠
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