臺灣臺北地方法院民事判決
113年度重訴字第1174號
原 告 周嘉志
徐美麗
共 同
訴訟代理人 凃莉雲律師
曾紀穎律師
被 告 徐正青
訴訟代理人 陳國華律師
連德照律師
上列當事人間解除契約等事件，本院於民國114年8月19日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落於高雄市○○段○00地號，面積為3183.46平方公尺土
地，權利範圍各三分之一移轉登記為原告周嘉志、徐美麗所有。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明
者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有
明文。查原告起訴狀所載應受判決事項之備位聲明為「被告
應分別給付原告周嘉志、徐美麗各新台幣(下同)331,453,34
0元，及自民國113年8月14日起，至清償日止，按年息百分
之五計算之利息」等語(113年度北司調字第773號卷第8頁，
下稱調解卷)，嗣於114年7月23日以民事綜合辯論意旨狀變
更為「被告應分別給付原告周嘉志、徐美麗各331,271,000
元，及自113年8月14日起，至清償日止，按年息百分之五計
算之利息」等語(本院卷第255-257頁)，經核其備位聲明之
變更，請求之基礎事實並未改變，仍係基於兩造間之不動產
買賣契約所為之請求，且金額變更，為減縮應受判決事項聲
明，揆諸前開說明，核無不合，應予准許。
乙、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠高雄市○○區○○段00地號土地(下稱系爭土地)為原告周嘉志、
徐美麗及被告徐正青三人共有，每人持分各1/3，原告有意
出售系爭土地，經訴外人許似櫻仲介與楊振宗(下稱原買方)
於民國112年10月23日簽訂不動產買賣契約書，以總價款新
台幣(下同)2,484,531,000元出售，原告並依法發函詢問共
有人即被告徐正青是否願意依上開原買賣契約之同一條件行
使優先承買權，經被告回函表示願以同一條件行使優先承購
，因此，依照原買賣契約被告應給付原告二人每人買賣價款
各828,177,000元。
㈡買賣契約付款方式為開立支票，原告二人各應取得金額：
⑴第一期價金(總價款10%)，依契約支付82,817,700元。
⑵第二期價金(總價款10%)，依契約應付82,817,700元，實際支
付40,451,784元。【說明：當時買方(被告)先就賣方原告每
人預扣土增稅款42,365,916元代繳，買方開立支票面額40,4
51,784元支付原告(82,817,700元-42,365,916元=40,451,78
4元)，但後來稅捐處實際核發應納土增稅款40,247,622元，
此有原告二人土地增值稅繳款書可稽。所以第二期款不足差
額2,118,294元(稅款差額42,365,916元-40,247,622元=2,11
8,294元)需於尾款補足。】
⑶第三期價金(總價款80%)依契約應付662,541,600元。實際應
支付664,659,894元。【說明：662,541,600+第2期款差額2,
118,294元，合計664,659,894元。】
㈢進入第三階段後，被告先完成土地過戶登記，雙方於113年7
月22日完成現場土地點交，被告並於同日向程俊榮代書拿取
系爭土地權狀，依不動產買賣契約書第2條約定，被告應於
土地點交同時分別給付原告二人第三期款(總價款80%)各662
,541,600元，以及補第二期款差額(土增稅款)2,118,294元
，合計664,659,894元，扣除兩造不爭執之仲介費16,563,54
0元、地價稅364,680元、贈與稅規費45,000元、實價登錄申
報規費4,000元，及扣除被告已給付部分第三期款總額649,8
00,568元後，被告尚應給付第三期款總額為662,542,000元
（1,329,319,788-16,563,540-364,680-45,000-4,000-649,
800,568=662,542,000），亦即被告尚各積欠原告二人第三
期尾款為各331,271,000元，顯無履約之誠意。
㈣被告於買賣雙方進行現場土地點交前，透過其公司員工吳沛
錞小姐一再表示絕對會在土地點交日付清第三期款，且銀行
貸款不足額部分也早已準備好現金會一併補足，更藉此要求
程俊榮代書須在土地完成點交同時先行交付土地權狀才會通
知元大銀行撥款，未料原告二人依約履行所有賣方義務後，
被告誆稱收取土地權狀後立即撥付全數尾款，惟被告拿走土
地權狀後卻惡意不付清第三期全數款項，造成原告二人受有
利息損失，已屬詐欺行為。
㈤原告二人分別於113年7月29日以台北南海郵局968號、113年8
月2日以台北南海郵局1003號及113年8月8日以台北南海郵局
1030號存證信函，共寄發三次催告函要求被告給付全數尾款
，惟被告仍不給付，故原告二人依契約第8條第1項發函向被
告為解除契約之意思表示通知，並將被告已付價款全數沒收
充作違約金，兩造既已解除契約，原告依民法第259條第1款
請求被告將系爭土地各1/3移轉登記予周嘉志、徐美麗。
㈥備位聲明部分：
⑴原告二人依約分別收到第一期價款(總價款10%)82,817,700元
(兩造對此金額無爭執)；原告二人實際分別收到40,451,784
元(兩造對此金額無爭執)，惟第二期價款因先行溢付土地稅
款，故稅款差額2,118,294元需於尾款即第三期款補足。
⑵被告應於土地點交同時分別給付原告二人第三期價款(總價款
80%)各662,541,600元，再補第二期款差額(土增稅款)2,118
,294元，合計664,659,894元，合計應收款1,329,319,788元
，扣除仲介費16,563,540元(註：依原買賣契約第13條第2項
「若共有人之一徐正青主張行使優先購買權，則由共有人徐
正青完成買賣程序，須支付本件買賣之仲介費用，其仲介費
用為本買賣總價1%計算，賣方之仲介費由買賣價金中扣除支
付受託人許似櫻」，仲介費用為買賣總價2,484,531,000元
之1%即24,845,310元，由賣方負擔2/3為16,563,540元，(賣
方負擔仲介費用數額，被告不爭執，且已遭被告扣除，然被
告迄今仍未交付仲介費用予受託人許似櫻)、地價稅364,680
元、贈與稅規費45,000元、實價登錄申報規費4,000元(承辦
地政士向原告二人共請款49,000元，就此數額被告並不爭執
且已遭被告扣除此金額，然被告迄今仍未交付此筆費用予承
辦地政士)，及被告已給付之部分第三期款649,800,568元(
兩造對此金額無爭執)後，被告尚欠原告二人共662,906,680
元(1,329,319,788-16,563,540-364,680-45,000-4,000-649
,800,568=662,542,000)，被告須分別支付原告二人第三期
尾款各331,271,000元。
⑶因此，若認原告不得解除契約，則原告請求被告履行原買賣
契約第2條第三期款約定，被告應於土地點交同時分別給付
原告二人第三期款(總價款80%)各為662,541,600元，且因須
再補第二期款差額(土增稅款)2,118,294元，合計664,659,8
94元，扣除仲介費16,563,540元、地價稅364,680元、贈與
稅規費45,000元、實價登錄申報規費4,000元，及扣除被告
已給付部分第三期款總額649,800,568元後，被告尚應給付
第三期款總額為662,542,000元，應分別支付原告第三期尾
款各為331,271,000元。
㈦就被告主張應減少價款部分：
⑴本件被告乃是依照土地法第34條之1第4項規定行使優先承買
權，應依第三人(即原買方楊振宗)之同一條件來購買，意即
應依照第三人所訂同一價格來購買，原買賣契約第2條不但
清楚記載總價款金額，亦清楚記載每一期之應付價款金額，
實不容被告恣意更改買賣合約條件，片面扣減價金。再者，
雙方買賣土地應依照合約並本於誠信原則為之，被告不但每
一期付款皆有所拖延，屢經原告發函催討後始交付，更在繳
付第三期款時，要求代書先行交付土地所有權狀，之後卻惡
意扣減價款，在兩造長達數月的履約過程中，被告從未就建
蔽率表示過任何意見，臨訟卻杜撰與本件爭點不相關事實，
書狀所載諸多謊言，原告不隨之起舞，為促進訴訟，針對合
約內容之爭點事項回覆意見。
⑵次查，購買土地者之目的，或在做為建築基地之用、或為投
資，不一而別，建蔽率之考量絕非所有買賣土地之必要條件
，而原告與原買方楊振宗買賣系爭土地自始即以全部土地面
積計價，本件訂約時並無考慮建蔽率比例的問題，此由契約
雙方並未將其列入條件可證，而被告依照土地法第34條之1
第4項規定行使優先承買權須依第三人(即原買方楊振宗)之
同一條件來購買，因此解釋上須依照第三人所訂同一價格來
購買，至於原買賣契約第7條第4項之約定，乃指若有道路、
機關用地或與前開相類似其他未能提供建築之土地之情形時
，始有減價之考量，該條之約定與建蔽率毫無關連，上開約
定就價格的解釋不應指依照建蔽率來計價，否則原買賣契約
一開始訂定買賣價金就會直接載明須依建蔽率決定買賣總價
，因為這是訂約時就可從公開資訊可查得，而無須還要鑑界
來確認。
⑶再者，整個履約過程中，兩造就履約事項各自發出為數不少
的存證信函及EMAIL，然而被告從未表示過因建蔽率比例問
題而應減少價金一事，更從未就總價款金額表示任何不服之
意見。不論被告臨訟指述建蔽率為多少比例，從原告與原買
方簽約而至被告表示願優先購買時，該建蔽率比例都是公開
資訊且並未有所更改，被告表示願意優先購買時即可清楚得
知，而仍回覆存函表示願以同一條件行使優先承購，何能於
繳付第三期款時，遽稱因公開資訊建蔽率比例云云而片面扣
減鉅額價款？況被告於民事答辯㈠狀內聲稱其係遵從家中父
親徐風楷與母親徐鐘碧之遺願，希望子孫能維護祖產勿將祖
產土地流入外人手中等語，則其購買系爭土地更無建蔽率之
考量至明。核被告所為減價主張，顯與契約文義不符，且明
顯有違誠信原則。
⑷被告提出最高法院107年度台上字第1288號民事裁定係揭示所
謂可作為減少價金之瑕疵係指以私人土地供公眾道路使用之
情況，在減少價金計算始將建蔽率比例一併核算，建蔽率比
例不論多少應不影響土地總價，始符一般交易常規，絕非如
被告所稱將公開資訊之建蔽率比例當作計算第三期價款中可
供建築面積之計算依據。回歸本件，唯有因道路、機關用地
或與前開相類似其他未能提供建築之土地之情形時始有減少
價金之可能，與建蔽率毫無關係。
㈧並聲明：
⑴先位聲明：被告應將坐落於高雄市○○段○00地號，面積為3183
.46平方公尺土地，權利範圍各三分之一移轉登記為原告周
嘉志、徐美麗所有。
⑵備位聲明：被告應分別給付原告周嘉志、徐美麗各331,271,0
00元，及自113年8月14日起，至清償日止，按年息百分之五
計算之利息。
二、被告答辯意旨略以：
㈠原告周嘉志為被告姐姐徐美榮之夫即被告之姐夫，原告徐美
麗為被告之妹妹，父親徐風楷，母親徐鐘碧。系爭土地為周
嘉志太太徐美榮、徐美麗及徐正青三人之母親徐鐘碧遺產，
由三人所共有，嗣後徐美榮將其持份1/3以夫妻贈與之方式
轉讓給周嘉志。母親徐鐘碧於臨終前特別交代守住祖業家產
，不能落入流入外人手中，對徐家列祖列宗才有交代。
㈡徐正青於112年10月24日突然收到自稱周嘉志、徐美麗委託楊
昌禧律師所寄發新興郵局存證號碼3144號存證信函，通知徐
正青是否行使優先購買權，徐正青才知道周嘉志、徐美麗於
112年10月23日在未事先知會徐正青情形下與第三人楊振宗(
高雄城揚建設董事長)簽訂系爭契約。徐正青為維護祖業家
產，於112年11月3日以台北敦南郵局存證號碼1393號存證信
函回覆楊昌禧律師(實際為原買方楊振宗所委託)，及徐美麗
、周嘉志，表示願行使優先購買權。
㈢惟存證信函僅敘明係代理徐美麗、周嘉志通知被告是否依同
一條件優先購買高雄市○○區○○段00地號土地，惟存證信函附
件或存證信函寄件人、收件人等，均無徐美麗、周嘉志委託
楊昌禧律師代理來函之委任文件，或是徐美麗、周嘉志以自
己名義發函通知之佐證，故楊昌禧律師是否具備代理原告發
函之權限非無疑問。更何況存證信函所附不動產買賣契約書
中楊昌禧律師為買方律師即楊振宗之律師，卻又稱代理賣方
發函，姑不論楊振宗律師是否有受周嘉志、徐美麗授權，其
同時擔任買方及賣方律師，顯然有極大之利益衝突。甚至依
系爭契約第3條第1項約定，買方支付第一期款之票款竟要由
買方律師楊昌禧保管，再加上徐美麗簽名亦與其以往其簽名
明顯不同，系爭契約之有效性、適法性、合理性顯然有問題
。且兩造間過往曾發生多起原告依土地法第34條之1之規定
出售兩造共有土地時，卻未依同法通知徐正青，而有盜賣賤
賣祖產情形，有臺灣高等法院110年度重上更二字第141號民
事判決為證。除此之外，更不乏如祖厝臺北市中山區中山北
路房地、臺北市萬華區莒光路土地等徐風楷及徐鐘碧等先人
留下財產，徐美麗均未依照土地法第34條之1第2項通知徐正
青，導致徐正青無法行使優先購買權，損失甚鉅。且前述財
產均為家中徐風楷及徐鐘碧遺願，希望子孫能維護祖產勿將
祖產土地流入外人手中，對徐家列祖列宗才有交代。故因周
嘉志、徐美麗充滿爭議違法作為，導致雙方雖為家人，徐正
青無法對周嘉志、徐美麗信任。
㈣且系爭契約內容有以下之疑點：
⑴系爭契約第3條第1項約定第一期票款於賣方簽收後交付「買
方」律師(即楊昌禧律師)保管。徐正青於行使優先購買權後
於112年11月15日收到楊昌禧律師新興郵局存證號碼4176號
存證信函，竟要求徐正青將第一期款開立後給付予凃莉雲律
師之賣方律師，顯然與系爭契約約定不符，徐正青多次向原
告及委託之凃莉雲律師說明系爭契約種種對於「賣方」不公
平疑點情形，甚至周嘉志及徐美麗若將系爭土地出售予原買
家楊振宗可能會面臨鉅額違約金、代償抵押權扣款、無上限
律師費等等，導致實際取得價金可能不到1億元外，原告也
無視系爭契約中大量矛盾、甚至將買賣無關第三人許似櫻寫
入系爭契約，原告仍堅持徐正青應依系爭契約履行。雖然系
爭契約形式上為周嘉志、徐美麗與第三人楊振宗所簽訂，為
然系爭契約有諸多不合理之處，實難想像為周嘉志、徐美麗
等二人所同意之買賣出售條件，周嘉志、徐美麗本人是否看
過系爭契約全部條文且理解其內涵顯有疑義，此由其訴訟代
理人於114年4月22日開庭時稱：「原證1合約是由原買方透
過仲介許似櫻交付買賣合約給原告，雙方溝通過程中。都是
透過許似櫻在傳遞訊息，買方是楊品輝聯絡的，最後簽約時
雙方才見面締約，締約時也是楊品輝出面代替楊振宗締約，
並由楊品輝簽名用印」可見端倪。
⑵系爭契約第1頁賣方記載為：徐美麗、周嘉志、徐正青，然而
徐正青並未參與議約，亦不清楚系爭土地其他共有人即徐美
麗、周嘉志有出售系爭土地之意圖，然系爭契約卻記載徐正
青為賣方，顯然與事實不符。
⑶況律師因職務關係，須與委託人間具備極強信賴關係，故當
事人選任律師或代理人均應依照當事人自由意志為之，絕非
第三人可以代為選任。基此，系爭契約第3條第1項約定者為
，簽定系爭契約時買方給付之第一期支票，由賣方簽收後交
由買方律師保管，賣方土地權狀亦應交由買方律師保管。絕
非可以由毫無信賴關係之第三人為本件之買方即被告徐正青
指定「律師」，亦實難想像由第三人指定之律師會真心為行
使優先購買權之買方徐正青著想。而周嘉志、徐美麗不僅拒
絕依照系爭契約之約定履行第一期款，並在徐正青提出較為
衡平之方案如將第一期款支票放置於保險箱共同保管之方式
亦遭拒絕。周嘉志、徐美麗要求將第一期款交由賣方律師凃
莉雲律師保管顯然違反系爭契約之約定，然若徐正青不從，
更會面臨遭到周嘉志、徐美麗解約之風險，徐正青為遵從先
母之願望，僅得依周嘉志、徐美麗指示將第一期款支票交由
賣方律師凃莉雲律師保管。
⑷此外，依照系爭契約第3條，姑且不論由何人保管支票，系爭
契約並未同意周嘉志、徐美麗兌現第一期款支票，第一期款
支票之目的應在於擔保買賣雙方能夠順利履約，應於點交後
始能兌現，然周嘉志、徐美麗亦無視系爭契約約定，直接在
113年1月22日、113年1月23日兌現支票，上述行為均可以說
明周嘉志、徐美麗不僅不願意與徐正青補訂書面契約，亦不
願意依照系爭契約履行，而仗著徐正青需要履行對先母承諾
，絕對不敢讓交易破局狀況，任意變更系爭契約之約定。本
件若真有惡意違約之人，也絕非徐正青，周嘉志、徐美麗方
為真正違反誠信之人。
⑸再由系爭契約第3條第2項第三段，系爭土地之塗銷抵押權等
訴訟之訴訟費用包含律師費等皆由賣方負擔，甚至依系爭契
約第3條第4項，代償金額亦由賣方負擔，系爭土地買賣之買
賣價金之減項、成本、支出及費用等完全由賣方負擔，無異
於本件賣方何時可以拿到買賣價金、買賣價金金額為何，均
由買方決定，徐美麗、周嘉志若與楊振宗繼續交易，不僅徐
美麗、周嘉志需要因為系爭土地之抵押權塗銷訴訟曠日廢時
，導致實際取得價金的時間可能要花費4年4個月以上(參照
各級法院辦案期限實施要點所定第一、二、三審辦案期限分
別為1年4個月、2年、1年，合計4年4個月)，甚至最終分得
價金，亦會因系爭契約諸多扣款項目約定遭楊振宗扣款，所
得金額寥寥無幾，甚至歸零，完全拿不到買賣價金。
⑹另如系爭契約所載賣方徐美麗地址「台北市○○○路○段00巷00
號」為兩造祖厝，因徐美麗、周嘉志趁徐正青出差不在國內
於108年出售予，於出售前徐美麗、周嘉志亦未與徐正青進
行任何商討，顯然是希望藉由徐正青不在國內的時間侵害徐
正青之優先購買權，是以該地址早已不是徐美麗居住地址，
系爭契約卻仍以此地址為徐美麗聯絡地址，徐美麗是否能夠
清楚知道系爭土地之交易或交易條件，亦有可疑。
㈤系爭契約中諸多內容固然不符合土地法第34條之1關於優先購
買權之約定，但徐正青迫於無奈，僅得簽立支票後將第一期
款共165,635,400元支票交由周嘉志、徐美麗律師凃莉雲律
師保管，依系爭契約完成本件買賣。並依系爭契約約定於地
政機關鑑界後，於112年12月25日簽立支票交付第二期款共1
61,398,812元，第一、二期款共計327,034,212元予周嘉志
、徐美麗；嗣雙方於113年7月22日於系爭土地辦理點交無誤
後，徐正青即於同日將第三期款共649,800,568元匯款至周
嘉志及徐美麗指定之銀行帳戶。
㈥就原告主張解除契約部分：
⑴原告雖以系爭契約第8條第1項為訴訟，惟原告與第三人楊振
宗間之系爭契約第8條第1項顯然不是行使優先購買權之徐正
青所應承受之買賣條件之一，亦非原告及徐正青雙方所約定
之內容，對原告及徐正青雙方並無任何拘束力。
⑵且徐正青於113年7月22日點交當日即付清第三期款649,800,5
68元，分別給付徐美麗、周嘉志每人324,900,284元，並於1
13年7月23日將計算依據以板橋海山第111號存證信函寄送原
告：
①依系爭契約第7條第4款約定，以及都市計畫法高雄市施行細
則，土地使用分區為第四種商業區，依同施行細則，高雄市
都市計畫使用分區及公共設施用地建蔽率及容積率一覽表可
知，第四種商業區土地建蔽率為60%。因此，系爭土地可供
建築面積為60%，不能建築部分之總價金依約應予扣除，即
扣除662,541,333元。
②系爭契約第13條第1款約定，扣除不動產交易仲介費總價百分
之一即16,563,540元，以及土地點交前應由賣方負擔地價稅
364,680元、由賣方負擔台北市國稅局申報贈與稅代書費45,
000元、不動產成交案件時價資訊申報規費4,000元。
③徐正青將第三期款扣除上列應扣除項目於土地點交當日分別
匯款324,900,284元予原告徐美麗、周嘉志，總匯款金額共6
49,800,568元。
⑶系爭契約係賣方徐美麗、周嘉志與買方楊振宗簽定，約定總
價款2,484,531,000元，徐正青行使優先購買權後，徐正青
自賣方身分轉為買方，因共有之1/3持分本來就屬徐正青當
無繼續買賣必要，故依土地法第34條之1，行使優先購買權
人得以「同一價格」優先購買系爭土地，此處之「同一價格
」當指土地每坪價格以及除自己應有部分以外之面積，因此
縱使系爭契約先記載每一期款應付金額(此為尚未按系爭契
約扣減條款扣減價金前金額)，然該金額亦絕非行使優先購
買權之徐正青所應支付金額，若以系爭契約記載總價款支付
，無疑是使徐正青非以同一價格優先購買系爭土地。
⑷系爭契約有諸多扣款項目，包含第3、5、7、13條均約定買方
得直接自各期款項扣款之事由，且此扣款事由成就或扣款無
須事前取得賣方同意，由此可知系爭契約除本無約定固定買
賣金額外，各期款亦可依照系爭契約扣款條款調整給付金額
，系爭契約金額絕非如原告所述於立約時早已固定。
⑸若立約雙方沒有對系爭土地面積應如何計價有特別約定，根
本無須特別針對買賣標示面積應如何計價特別訂定如系爭契
約第7條第4項約定，由此約定文義不能建築之部分不能計價
可知，因此，依系爭條文最末示例包含「或其他為能提供建
築之土地」，絕非如原告所述只有道路、機關用地可以排除
不用計價，只要屬於不能建築的部分均應不計入買賣價金。
而建蔽率亦非如原告所述為固定數值或可以在簽約前即可確
定，系爭契約條文之目的就是避免因建蔽率變動或其他任何
導致系爭土地可供建築面積減少之狀況發生而約定之條文，
故依系爭條文之文義以及體系解釋，均可以說明立約者明確
希望系爭土地以實際可供建築面積計價，徐正青依照系爭條
文履約不僅符合系爭契約約定，更符合周嘉志、徐美麗對徐
正青指示。此外，系爭契約第7條第4項，無論是楊振宗或行
使優先購買權徐正青均得行使，且關於建蔽率規定都市計畫
法之強制規定，此非本交易當事人能任意約定變更，此亦非
地政機關進行鑑界時得裁量之行為。因此，本件原告與楊振
宗簽訂系爭契約時，約定本件買賣價金應以經鑑界後可供建
築土地面積計價，故就系爭土地不能供建築使用部分之土地
，即不應列入計價範圍。
⑹又買賣標示面積依鑑界後可供建築之面積計價之約定，與一
般土地買賣常見之買賣契約不同，而係因雙方交易需求特別
約定，如該案中買方係為能夠建築市場而購買系爭土地，而
與本案相同，本案購買系爭土地目的亦為建築房屋，因此才
會特別約定該條款，避免在買賣契約成立後，發生土地無法
建築情形，基此，系爭契約第7條第4項即在避免此情形，參
照都市計畫法高雄市施行細則附表二第四種商業區之建蔽率
為60%，依系爭契約第7條第4項約定可供建築之面積計價，
系爭土地因建蔽率之限制有40%之面積無法供建築，故被告
於交付尾款時扣除40%面積價格，符合系爭契約之特約。且
參照中華不動產仲介協會參考之土地買賣契約書、內政部營
建署土地買賣契約書、社團法人台北市地政士公會公會版不
動產買賣契約書等等常見之土地買賣契約範本，均無如系爭
契約第7條第4項約定，更可見系爭契約僅就可建築面積計價
約定為本案建築目的之特別約定甚明。故徐正青依約扣除不
能建築面積款項，係本於系爭契約第7條第4項，徐美麗、周
嘉志願意給予原買方如此龐大優惠，卻不願意依照系爭契約
之約定給予承接系爭契約之徐正青相同之權利，徐美麗、原
告周嘉志無非係為了透過惡意曲解契約之方式來達成保有土
地之同時又能沒收高達976,722,948元之違約金，徐美麗、
原告周嘉志之投機心態及意圖昭然若揭。
⑺再參系爭契約第3條、第4條、第7條均約定本交易若有扣款事
由，均得由買方於應付價金中自行扣款，故徐正青既依系爭
契約之約定於113年7月22日點交當日依系爭契約約定扣除應
扣項目後將第三期款649,800,568元匯款予徐美麗、周嘉志
，徐正青確實已完成不動產買賣付款義務，徐正青並無系爭
契約第8條第1項不買或不依約付款之情形，亦無原告所稱惡
意不付清第三期款之違約情事。
⑻系爭契約第8條第1項係原告與楊振宗間違約金金額約定，得
否解約及違約金之金額顯然無關於行使優先購買權，優先購
買權人所應接受之買賣金額或付款方式等與買賣契約成立生
效要件有關之必要之點，故系爭契約第8條第1項顯然不是行
使優先購買權之徐正青所應承受之買賣條件，亦非兩造雙方
所約定內容，對雙方並無任何拘束力。故原告以系爭契約第
8條第1項主張解約於法無據。縱使本件買賣有系爭契約第8
條第1項之適用(假設語氣，被告否認之)，徐正青亦無違反
契約，原告主張解約並無理由。
⑼更遑論依系爭契約須先完成過戶始需支付尾款，既土地已完
成過戶，徐正青即為土地所有權人，與權狀是否交付無涉，
過戶完成取得權狀本為土地所有權人之權利，更不能以此誣
賴徐正青有任何惡意存在。
⑽本件交易爭執點應為系爭契約第7條第4項應如何解釋，以及
徐正青之扣款是否符合契約之約定，周嘉志、徐美麗已因系
爭土地交易共已取得約993,812,000元之鉅額款項，若允許
原告惡意違法解除契約以及沒收徐正青已給付價金充作違約
金，原告所得利益遠大於行政院成屋買賣契約書範本第11條
違約金為房地總價款百分之15之上限，顯見此違約金明顯不
合理，並已超過正常合理情形所能理解之程度，徐正青將受
超過10億元之鉅額損失，亦無法利用購得土地，對徐正青而
言其損失已超越所能想像程度。實則於徐正青行使優先購買
權起，無論系爭契約如何約定，原告要求是否有訂於契約，
徐正青僅得依照原告指示進行，若依照原告本案主張無疑是
徐正青是否違約完全取決於原告單方面主張，在徐正青依約
履行後原告仍藉故稱徐正青違約而主張解約，甚至企圖沒收
高達993,812,000元已付款項作為違約金，原告惡意解釋系
爭契約以徐正青給付價金作為對徐正青提出訴訟之資源，抱
持著以徐正青、以先人財產濫行訴訟，以達到自身目的，原
告二人就系爭契約之解釋、提起本案訴訟，以及希望藉此沒
收993,812,000元違約金顯然有違誠信原則。
⑾徐正青遭受原告多次惡意行使土地法第34條之1共有人權利而
受有損害狀況，為符合先父徐風楷、先母徐鐘碧期待，除不
斷提醒周嘉志及徐美麗可能遭建商欺騙，系爭契約中有諸多
陷阱外，在兩造信任關係薄弱狀況，在系爭契約買賣條件顯
然高於市價行情狀況，不顧原告是否與原買家簽署系爭契約
為假契約，仍依系爭契約買賣條件與原告進行交易，徐正青
亦僅是依照系爭契約約定行使本為楊振宗所得行使權利，並
無不買或不付價金情形，徐正青依照原告與楊振宗約定條款
扣除價金，並無違反系爭契約，對於系爭契約解釋亦未超脫
文義範圍。
㈦就原告主張備位聲明部分：
⑴公同共有土地售與部分共有人承買之部分共有人所有潛在應
有部分，於共有人依優先承買權購買時，因承買部分共有人
兼具出賣人身分，其所有潛在應有部分於本次買賣時，其增
值利益尚未真正實現，應不課徵土地增值稅。但是，系爭契
約第8條第1項約定，在共有人出賣其應有部分時，與買賣金
額、付款方式無關約定當然不是行使優先購買權人所應接受
條件，徐正青本不受系爭契約第8條第1項拘束。退步言之(
假設語被告否認)，系爭契約第8條第1項違約要件為不買或
不依約付款，參照系爭契約第3、5、13條均有約定買方付款
時得直接扣除項目，可知系爭契約第8條第1項不依約付款應
僅限於買方拒絕支付各期款項，而非限制各期款項買方必須
支付之金額數目，因此買方依系爭契約約定之內容扣款後支
付各期款項並非系爭契約第8條第1項所稱不買或不依約付款
之情形。
⑵因系爭土地為兩造三人共有，應有部分各為1/3，徐正青依土
地法第34條之1行使優先購買權，故本件土地實際買賣部分
及交易金額為原定之2/3，亦即於徐正青行使優先購買權，
未依系爭契約扣減項目前買賣價金為1,656,353,333元(2,48
4,530,000×2/3=1,656,353,333)。
⑶徐正青第一期款、第二期款依系爭契約第2條，為應付價金之
百分之十，均為165,635,400元(1,656,353,333×10%=165,63
5,400)。
⑷第三期款為扣除第一期、第二期款為1,325,082,533元(1,656
,353,333-165,635,400-165,635,400=1,325,082,533)。
⑸徐正青本件交易分別依約給付徐美麗、周嘉志488,361,474元
，總金額為976,722,948元：
①第一期款給付價金與原記載價金相同為165,635,400元(徐美
麗、周嘉志各為82,817,700元)。徐正青於112年11月22日將
第一期款支票交付周嘉志及徐美麗之律師凃莉雲律師保管。
第一期款支票分別於113年1月22日、113年1月23日兌現。
②第二期款給付價金為161,398,812元。依系爭契約第3條第3項
第2段，土地增值稅等其他應納稅費應由第一、二期扣除繳
納。依兩造共同委託程俊榮地政士計算徐美麗、周嘉志出售
土地之土地增值稅暫估金額分別為42,365,916元，故徐正青
於112年12月25日分別開立40,451,784元(82,817,700-42,36
5,916=40,451,784)支票予凃莉雲律師保管。惟徐美麗、周
嘉志出售土地之土地增值稅經高雄市稅捐稽徵處核算實際金
額分別為40,247,622元，徐正青並於113年2月27日繳納。土
地增值稅於112年12月25日暫估金額與實際核算之差額分別
為2,118,294元，被告徐正青於第三期款補足。第二期款支
票分別於112年12月28日、113年1月10日兌現。
③依高雄市政府都市發展局高雄市土地使用分區查詢系統，系
爭土地之使用分區惟第四種商業區，基此，依都市計畫法高
雄市施行細則附表二第四種商業區之建蔽率為60%，故依系
爭契約第7條第4項約定，依可供建築面積計價，系爭土地因
建蔽率之限制有40%之面積無法供建築，故此部分之價金應
扣除，即扣除662,541,333元(1,656,353,333×40%=662,541,
333)。
④依系爭契約第5條第6項、第13條第1項，應扣除仲介費16,563
,540元、地價稅364,680元、申報贈與稅規費45,000元、不
動產成交案件實價資訊申報4,000元(共16,977,220元)。
⑤第三期款給付價金為原記載價金1,656,353,333元扣除第一期
款(82,817,700×2=165,635,400元)、第二期款支票款(40,45
1,784×2=80,903,568元)、土地增值稅實課金額(40,247,622
×2=80,495,244元)、不能建築面積金額662,541,333元、仲
介費16,563,540元、地價稅364,680元、贈與稅規費45,000
元、實價登錄申報規費4,000元，共計為649,800,568元，徐
美麗、周嘉志分別於第三期款收取324,900,284元。
⑹故徐正青完全依照系爭契約付款，且並無任何不買或不依約
付款之情形，徐美麗、周嘉志主張解約於法無據。且徐正青
於土地點交當日分別匯款324,900,284元予徐美麗、周嘉志
後，徐正青就系爭土地買賣價金已全部付清，徐正青並無積
欠任何買賣價金，原告備位聲明亦無理由。
⑺雖原告主張被告應給付原告2,118,294元土地增值稅款，惟依
前開土地稅法及辦法，土地增值稅之納稅義務人於土地為有
償移轉者，原所有權人為納稅義務人。於共有土地移轉，因
承買部分共有人兼具出賣人身分，其應有部分於本次買賣時
，其增值利益尚未真正實現，應不課徵土地增值稅，故被告
並無需繳付任何土地增值稅款，原告備位聲明之主張應無理
由。
㈧並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回；如受不利判決，願
供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠經查，原告主張事實，業據其提出系爭契約書、存證信函、
土地增值稅繳款書、地政士請款單等文件為證(本院台北簡
易庭113年度北司調字第773號卷第13-40頁，下稱調解卷)(
本院卷第123-129頁)；被告則否認原告主張，而以前詞茲為
抗辯，並提出存證信函、第一期款兌現證明、第二期款兌現
證明、第三期款兌現證明、第三期款匯款證明、遺產分配協
議書、土地增值稅繳款證明、高雄市政府都市發展局高雄市
土地使用分區查詢系統、113年度地價稅試算表、費用報價
明細表、中華不動產仲介協會之土地買賣契約書、內政部營
建署之土地買賣契約書、社團法人台北市地政士公會公會版
不動產買賣契約書等文件為證(本院卷第145-205、231-236
、317-340頁)；是本件所應審究者為：被告以同一條件主張
優先承買權後，系爭契約條款範圍為何？被告以系爭契約第
7條之4約定及都市計畫法高雄市施行細則附表二第四種商業
區之建蔽率主張扣除不能建築部分面積(即40%)之價金662,5