臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度簡上字第四九一號
上 訴 人 王竣民即祭祀公業王五祥管理人
即被上訴人
訴訟代理人 王振志律師
上 訴 人 辛○
訴訟代理人 戊○○
上 訴 人 癸○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 乙○○ 住同右
上 訴 人 庚○○ 住台北市文山區○○○路○段四六號五樓
即被上訴人
己○○ 住台北市文山區○○○路○段四八號四樓
上 訴 人 卯○○ 住台北市○○區○○街三巷一號四樓之二號五樓
子○○ 住台北市○○區○○街一之一號
訴訟代理人 丑○○
共 同
訴訟代理人 黃秀珠律師
上 訴 人 丁○○ 住台北縣新店市○○路六八○巷五十一弄十五
即被上訴人
訴訟代理人 丙○○ 住台北市○○○路○段四八號五樓
上 訴 人 辰○○ 住苖栗
訴訟代理人 壬○○ 住台北市○○區○○街二一巷二弄六號
寅○○ 住苗栗
右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國八十九年五月五日本院新店簡易
庭八十八年店簡字第八七四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴人高俐、庚○○、己○○、丁○○、辰○○、子○○、卯○○、癸○○、甲○○上訴部分，由上訴人高俐、庚○○、己○○、丁○○、辰○○、子○○、卯○○、癸○○、甲○○負擔。第二審訴訟費用關於上訴人王竣民即祭祀公業王五祥管理人上訴部分，由上訴人王竣民即祭祀公業王五祥管理人負擔。 事 實
甲、上訴人即被上訴人王竣民即祭祀公業王五祥祥管理人（下稱祭祀公業）方面：一、聲明：
（一）上訴部分：
１、原判決不利於上訴人之部分廢棄。
２、右廢棄部分，被上訴人庚○○、己○○、丁○○應各再給付上訴人如附表所示 之金額及利息。
（二）答辯部分：
上訴人丁○○、辛○、己○○、庚○○、子○○、卯○○、癸○○、甲○○、 辰○○之上訴均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者茲引用外，補稱：（一）上訴人丁○○等九人先後自六十九年起向陳德輝或上訴人之前手購買或受贈所 興建之集合大樓區分所有建物及基地上第十、十二地號土地所有權應有部分、 系爭土地之地上權，同時繼受陳德輝或上訴人之前手與祭祀公業之土地租賃契 約，分別繼續承租祭祀公業所有之系爭土地，並設定地上權（分別就第十一地 號其中面積各三．九四平方公尺、八．八六平方公尺、三六三．一二平方公尺 、一一八．○八平方公尺，就第十三地號其中面積各一八二平方公尺、三三七 平方公尺、就第十四地號面積各八五平方公尺、三四平方公尺、及第二六地號 全部面積二○○平方公尺均設定地上權），或另與祭祀公業重新換約另立租約 ，依租約第四條約定：「每年每坪依該地號之申報地價百分之七計算地租，租 金應於當年七月十五日一次付清，如地價變更按照地價變更後之前開比率收受 租金。」，另系爭十一、十四地號土地之租金約定則於七十四年已為古亭地政 更正塗銷）。而上訴人丁○○等九人分別積欠祭祀公業數年地租未付，經祭祀 公業催繳亦置之不理，依租約內違約金約定記載，上訴人即被上訴人丁○○、 辛○亦應另就所欠租金數額之百分之二十另給付祭祀公業違約金，其金額計算 方式如附表所載。
（二）兩造地上權租約所約定及地上權登記內容所約定之付租日期為每年七月十五日 ，而本件起訴前；祭祀公業即已於八十八年二月及三月份催請上訴人丁○○等 九人及其他承租人付租，當時祭祀公業之總幹事張平和係親持繳租通知書至上 訴人丁○○等人之住處，而祭祀公業旋即於「八十八年七月十五日」（即半年 內）提起本訴，依民法第一百二十九條第一項第一款及同法第一百三十條之規 定，就八十三年地租，上訴人祭祀公業王五祥並未罹於請求權時效。其中上訴 人庚○○、卯○○、辰○○係明知催租通知而故不領取（因其同一基地大多數 承租人已收受催租通知而互為傳聞），而上訴人丁○○住於系爭建物現址經通 知亦不繳租，衡之事理，應認彼等已知上訴人公業催租事實，已生通知效力。（三）祭祀公業之定型化地上權租約，至八十八年間所訂租約其內均已有違約金條款 記載之約定；雖祭祀公業所持對上訴人丁○○之租約正本尚無法覓得，然已提 出該租約影本，上訴人丁○○八十九年八月七日自認其前手為楊月清，並有楊 月清之租約為憑，是依民事訴訟法第三百五十三條第二項有關，法院依其自由 心證斷定該文書繕本或影本之證據力，不因祭祀公業目前尚無法提出正本而異 其判斷；況上訴人丁○○本應繼受其前手楊月清之租約權義（再前手為陳德輝 ），祭祀公業無偽造租約之必要。上訴人高俐係繼受其弟即訴外人高勇之地上 權租約而來，且曾因詐害祭祀公業租金債權而與高勇同列為同案共同被告，前 開案件中上訴人辛○或委由高勇或委由戊○○為訴訟代理人，是上訴人高俐對 於高勇之租約內容不得諉為不知，抑且上訴人辛○與高勇之上開移轉行為經撤 銷判決確定後，因高勇與祭祀公業和解乃又回復登記為上訴人辛○所有，足見 上訴人辛○自八十三年九月七日起即有付租義務。（四）祭祀公業除已提出上訴人丁○○等九人最原始前手（即建商）陳德輝與祭祀公
業之地上權土地租約，上訴人丁○○等辯稱未與祭祀公業另訂地上權土地租約 之事實如為可採，依最高法院四十八年台上字第二二八號判例意旨，為該等主 張之上訴人丁○○等九人亦應當然繼受其前手陳德輝與祭祀公業所訂立之地上 權土地租約之權利義務，亦不因系爭土地登記謄本同一時期地上權租金登記情 形不一而受影響。建商陳德輝係先早於「六十七年一月一日及六十七年十月十 五日即與上訴人祭祀公業王五祥訂立租約以承租被上訴人公業所有系爭土地設 定地上權方式及向水利會購得同段第十、十二地號水利地，取得所有權後，再 與系爭土地六筆作為建築基地而興建系爭地上建物，再於「六十九年起」連同 興建完成之建物所有權及系爭土地之地上權移轉登記予上訴人丁○○等人或其 前手再由彼等繼受，上訴人丁○○等或其前手於受領該建商陳德輝所交付之土 地所有權狀及地上權他項權利證明書狀時，即已明白渠等向建商所購買者乃一 部分係土地所有權，一部分為地上權，且所取得之地上權他項權利証明書上亦 已登載應付地租為申報地價年息百分之七及稻谷，其未向建商提出訴訟爭執， 嗣祭祀公業向渠等請求付租，始虛構渠等當時已向陳德輝購買系爭土地之永久 地上權，推諉繳納租租金義務，並於七十四年申請古亭地政事務所更正塗銷系 爭地上權租金約定記載。然依上訴人子○○等所提出渠等與建商陳德輝當初簽 訂之買賣契約約定：前項基地係乙方（即陳德輝）「自地」（指上開第十、十 二地號土地所有權）自建與王桂雄等合建（指系爭第十一、十三、十四、二十 六地號土地原地上權人、永佃權），設定地上權登記清楚；預訂土地買賣及地 上權移轉契約書內係記載：土地價款及永久承租權（地上權設定）轉讓金為八 十萬元，由陳德輝指定土地代書辦理登記，預約簽訂後開徵之地價稅或土地租 金由子○○按其購租土地持分基地坪數分擔之，足見上訴人丁○○等人均明知 承租系爭土地應付租之事實，且衡之事理，一般人購買不動產產權時，均極為 慎重，又焉會對於租金如何計算之重要事實不詢問建商？至於渠等支付「地上 權」權利權利金予建商乃屬當然，因「地上權」為物權亦屬具有財產價值之權 利，於土地為政府徵收時，地上權人尚可獲土地徵收補償費之三分之一權利， 此與地上權約定地租多寡無關。況上訴人丁○○等與陳德輝或其前手之建物、 地上權移轉乃至租約之更新重訂均係由其雙方共同委任之代書辦理，祭祀公業 收受由彼等之建商代書所交付之租約，當然信為真實，即令有渠等所稱租約未 授權代訂之事實，然租約上印文或署名既為真正，渠等亦應負負表見代理之授 權責任。
（五）台北市古亭地政事務所以八十九年九月七日北市古地字三字第八九六一二二六 二○○號函檢附本院之登記申請書及卷附法院和解筆錄、陳德輝與祭祀公業之 租約資料所示，該和解筆錄內所以無租金約定之記載，係該和解案為陳德輝請 求祭祀公業應協同辦理地上權登記所生，於當時和解成立，當無有關租金約定 之和解內容，因此租金約定部分並非該案之請求內容；而陳德輝所以能於當時 起訴請求，即係本於先前已於六十七年一月一日、十月五日與祭祀公業所訂之 土地租賃契約書而來，否則陳德輝當時如何能起訴請求登記地上權而與祭祀公 業成立和解？且依古亭地政事務所函覆檢送之登記申請書其內亦已明白顯示申 請書當時已同時檢附「土地租賃契約書正影本各一件」，足證該租金等約定應
係依該土地租賃契約內容而憑辦登記，易言之，即陳德輝當時顯然已有就和解 筆錄及租約申請地上權及地上權租金登記之真意，且古亭地政事務所受理時亦 認可一案併辦登記。系爭十三、二十六地號土地登記謄本已載明「租金：年租 每坪依該地號申報地價百分之七計算地租及稻谷四台斤於當年七月十五日乙次 付清」，而系爭第十一、十四與系爭第十三、二十六地號同為共同之建築基地 ，地租當然相同，亦不因漏未登載而遽謂上訴人丁○○等人即不必付租。（六）本院八十三年度訴字第二八六號刑事卷八十三年九月二十七日筆錄所示，上訴 人高俐之前手高勇及上訴人癸○○、甲○○代理人朱蕙蕙，於當時亦自認租賃 契約之章為真正；陳德輝證稱印鑑及印鑑證明辦理地上權設定及土地租賃契約 ，租約百分之七，住戶有同意百分之七租約．．．．癸○○、甲○○是共有， 這一戶是保留戶，我是交給顏良安辦土地租賃（契約）及地上權．．．．等語 。
（七）對上訴人庚○○、子○○、卯○○、癸○○、甲○○上訴之答辯： １、祭祀公業與前開上訴人之租賃契約，經刑事訴訟證明非偽造，此由系爭地上承 租戶多達六十五戶，僅被上訴人少數租戶有所爭執租約之真偽，而大多數租戶 均不否認租率百分之七，且部分承租戶頃於八十九年已陸續向祭祀公業購地。 前開上訴人之前手即建商陳德輝確係與祭祀公業訂立百分之七之租約，且系爭 四筆土地謄本內地上權租金欄之登記情形於七十四年之前本亦相同，諒係祭祀 公業於七十四年間委請蔡律師訴請系爭地號承租人付租時，有承租人以系爭地 上權於建商陳德輝申請登記時既為和解筆錄，而該筆錄並未敘及「租金」，故 申請古亭地政事務所更正塗銷該地上權租金約定登記，惟事理上系爭土地四筆 既屬土地相連又焉會地租約定不同？從而該上訴人既承受系爭土地地上建物暨 地上權，當應一併繼受地上權權源之租賃契約關係，從而彼等當然應繼受第三 人陳德輝依租率百分之七之付租義務。
２、上訴人庚○○等人泛稱：「當時已向陳德輝購買系爭土地所有權．．．．因礙 於當時都市計劃及相關法令，暫時無法辦理產權移轉，而先以土地地上權買賣 ，設定不定期地上權方式為之，待法令准許，再隨時辦理土地移轉登記．．． ．．」云云，並未舉證已實其說。
（八）依內政部七十六年二月五日台（七六）內字第四七二四○三號函訂「土地登記 簿記載例」規定之土地登記簿記載應注意事項第十二點第二款：「登記簿各部 原登記僅部分變更登記時，僅於原登記變更之相關欄用紅色斜線於該欄左上角 至右下角劃除，並於『備考』欄註明『○○見附記Ｘ』。」之規定，本件系爭 第十一地號土地之手抄土地登記謄本他項權利部第二頁主登記次序５之備考欄 內有記載「利息見附記２８」暨系爭第十四地號土地之手抄土地登記謄本他項 權利部第二頁主登記次序３之備考欄內有記載「利息見附記３０」等語，抑且 該二地號之土地謄本上於地上權人陳德輝之地租或利息欄內亦記載「每年每坪 依該地號申報地價百分之七計算地租及稻穀四台斤於當年七月十五日乙次付清 ，如地價有變更時，按照地價變更後之前開比率收受租金」等語，足證該土地 登記謄本確有上開租金等之記載。同為該系爭第十一、十三、十四、二十六地 號土地地上權人王福壽之他項權利證明書上利息（地租）欄上皆有同上開「每
年每坪依該地號申報地價百分之七計算地租及稻穀四台斤於當年七月十五日乙 次付清，如地價有變更時，按照地價變更後之前開比率收受租金」等語之記載 ，因此，系爭土地登記謄本確實有前開租金等之記載應堪認定，況且系爭土地 皆同為建商陳德輝所承租並設定地上權，用以建造被上訴人及上訴人等所購買 之系爭建物之基地，因此焉有可能僅第十三、第二十六地號有地租約定，而於 第十一、第十四地號卻無地租之約定之不合常理之情事發生？依建商陳德輝與 上訴人子○○之定型化買賣契約，上訴人丁○○亦顯然知悉系爭土地為地上權 之取得且須付租之事實。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提出： 招領逾期信封、交寄大宗限時掛號函件存根、古亭地政事務所八十九年八月十八 日北市古地三字第八九六一○○八二○○號、八十九年十二月二日北市古地三字 第八九六一六○一六○○號函、土地登記謄本、他項權利證明書、土地所有權狀 、本院八十一年度店簡字第四二一號宣示判決筆錄、訊問筆錄、楊月清土地租賃 契約書、八十九年地價稅繳款書、和解筆錄。
乙、上訴人高俐、癸○○、甲○○、庚○○、子○○、己○○、卯○○、丁○○、辰 ○○方面：
壹、上訴人高俐部分：
一、聲明：
原判決不利於上訴人部分廢棄；右廢棄部分，祭祀公業第一審之訴及假執行之聲 請均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者茲引用外，補稱：（一）地上權與租賃權之關係既然不同，為何仍得以租賃契約請求地上權之租金？上 訴人既係買斷地上權，即無須再支付租金，原判決既認定被上訴人祭祀公業不 能證明兩造間之租賃契約為真正，其判令上訴人給付租金，即有未洽。（二）上訴人高俐經由法律行為承受系爭土地之地上權，係契約承擔，與單純之租賃 權讓與不同，非經上訴人高俐之承認，對上訴人高俐不生效力，租賃權僅具有 相對性，無法對抗嗣後買受房屋之受讓人，上訴人高俐無須承受陳德輝與祭祀 公業之租賃契約。而上訴人高俐於八十六年七月始取得系爭不動產之所有權， 與祭祀公業間並無租賃契約，縱應繼受前手之租賃關係，在八十六年七月前之 租金，上訴人高俐亦毋庸負擔，且其租金數額以每坪依申報地價四．二五計為 合法。
三、證據：除引用原審提出之證物外，補提出： 最高法院八十五年度台上字第一○四八號判決。貳、上訴人癸○○、甲○○部分：
一、聲明：
原判決不利於上訴人部分廢棄；右廢棄部分，祭祀公業第一審之訴及假執行之聲 請均駁回。
二、陳述：除與原判決理由記載相同者，茲予引用外，補稱：（一）上訴人於七十年五月六日向前手陳德輝購買坐落於台北市○○○路○段四十二 號五樓房屋，陳德輝與祭祀公業對於系爭土地並無租賃契約存在，上訴人亦未
曾繳過租金，祭祀公業提出之租賃契約書，已經判決確認係偽造確定。（二）系爭十一、十四地號土地之地上權登記，其存續期限、利息或地租等內容之記 載有誤，已經台北市政府地政處於更正；而系爭十三、二十六地號土地經本院 函查古亭地政事務所後，該所亦於八十九年十二月二十一日更正，足見系爭土 地在設定地上權登記時，原本之地租欄登記即係空白，並非古亭地政事務所漏 載。
（三）陳德輝在六十七年間向祭祀公業承租十、十一、十二、十三、十四及二十六等 六筆地號土地時，尚未建屋，在推出建屋案前，陳德輝取得十、十二地號土地 之所有權，另十一、十三、十四、二十六地號土地因受限於法令無法移轉土地 所有權，而以設定永久地上權之方式為之。陳德輝與祭祀公業在古亭地政事務 所登記之土地登上權申請書說明六十七年十月五日之租約（系爭十三、二十六 地號）在六十八年二月三日變更為地上權設定；另系爭十一、十四地號土地則 亦於六十七年四月三日變更為地上權登記。故出售房屋時土地所有權或地上權 再以買賣方式移轉登記予房屋之買受人時，對於土地之使用並無租賃關係。而 民法第四百二十六條之一，係於八十九年日五月五日始修正施行，並無溯及效 力，於本件並不適用。故上訴人與祭祀公業間有永久地上權之設定，對於系爭 土地有合法之使用權源，無基地所有權人得請求拆屋還地之疑慮，故無最高法 院四十八年台上字第二二七號判例之適用，上訴人毋庸繼受陳德輝與祭祀公業 王五祥租約。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提出： 房屋、土地所有權狀、偵查筆錄、本院八十六年度簡上字第三四七號民事判決、 本院八十八年度店簡字第八七西裁定、偵查筆錄、土地及他項權利登記申請書。參、上訴人庚○○、己○○、子○○、卯○○部分：一、聲明：
（一）上訴部分：
原判決不利於上訴人部分廢棄；右廢棄部分，祭祀公業第一審之訴及假執行之 聲請均駁回。
（二）庚○○、己○○答辯部分：
祭祀公業之上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者茲予引用外，補稱：（一）系爭土地其中十一、十四地號之地上權登記並無租金之約定，而系爭十三、二 十六地號土地原有地租之登記，已經台北市古亭地政事務所更正為空白。（二）上訴人庚○○等四人與祀公業間並未訂定系爭土地之租賃契約，而上訴人子○ ○及卯○○未與祭祀公業簽訂租賃契約，祭祀公業不得依據租賃關係請求給付 租金，已經本院新店簡易庭八十一年度店簡民字第四二一號判決及八十五年店 簡字第二八二號判決採認。陳德輝移轉系爭房屋予上訴人子○○時，登記檢附 資料並無土地租賃契約書，足見上訴人四人並未與祭祀公業訂有租約。（三）上訴人四人分別於六十八、六十九年間向陳德輝購買景美萬福店舖公寓之房屋 ，當時給付之買賣價金均係購買房屋及坐落基地土地所有權之市價，上訴人庚 ○○與子○○給付之土地價款分別為五十萬元、八十萬元，而系爭土地全部（
包括可過戶及先設定地上權部分）計算之土地價值不過分別為十六萬六千七百 一十四元及十二萬一千五百零四元，上訴人當時支付全部土地所有權之對價， 係為購買系爭土地。依上訴人庚○○、子○○與陳德輝簽訂之買賣契約書第一 條第二項約定：「前項基地係乙方（即陳德輝）自地自建及與王桂雄等合建， 設定地上權清楚。」，明白約定除屬陳德輝所有之土地係自地自建外，系爭土 地係王桂雄與陳德輝合建。而王桂雄係祭祀公業之派下員之一，祭祀公業以王 桂雄及其他派下員等出名參與合建，而祭祀公業於上訴人四人購買系爭房屋後 ，一、二十年來均未向上訴人收取租金，可見上訴人四人係購買系爭土地無疑 。系爭土地因礙於當時都市計劃及祭祀公業相關法令規定，無法移轉過戶，而 暫以設定地上權之方式為之，故約定系爭土地如經政府規劃於都市計劃範圍內 ，則土地移轉登記時，按當時之公告地價或現值申報之，土地增值稅全部由陳 德輝負擔。祭祀公業既將系爭土地出售予上訴人，即不得請求上訴人給付租金 。
（四）上訴人並不知祭祀公業與陳德輝間是否有土地租賃契約，亦否認祭祀公業提出 租約之真正。縱祭祀公業與陳德輝間有租賃關係存在，該租賃契約為一債權契 約，效力僅及於契約當事人間，上訴人不受該租約之拘束。且本件並無民法第 四百二十六條之一規定之適用，而最高法院四十八年台上字第二二七號判例已 經最高法院九十一年度第十三次民事庭決議不再援用，故祭祀公業據此請求租 金，亦無理由。況上訴人對於系爭土地有地上權存在，與最高法院前開判例中 當事人間並無任何法係關係存在，若不擬制租賃關係即生拆屋還地之情形有間 ，兩者之事實顯然不同，故無適用之餘地。
（五）再者，最高法院前開判例擬制「基地租賃之租賃權隨同房屋移轉」之理由，係 基於安定社會經濟、物盡其用及使基地租賃權物化保護經濟上弱勢之承租人， 否則基於債之相對性，實無令未定租約之基地上房屋買受人，強迫繼受他人契 約之理。本件上訴人於系爭土地上有地上權，並未有拆屋還地之疑慮。且最高 法院前開判例係就未規範之事項另行賦予法律效果，本質上為法律創設即學說 上之「法官造法」。而「法官造法」必以紛爭事實當事人未有約定且法律亦未 加以規定為前提，倘紛爭當事人間有約定或法律有規定，則逕依約定或規定審 判即可，無須亦不能由法官自行創設法律關係。本件兩造間既有地上權之設定 ，即不得再適用前開判例擬制兩造間有租賃關係。（六）地上權之登記，不過係加強租賃關係，二者自可並存，雖為最高法院六十四年 度第五次民庭總會決議。然系爭土地中之五一．四四坪，既已為地上權登記， 則兩造間縱有租賃關係，該租賃關係已為地上權登記之物權關係所吸收。又租 用基地建築房屋，若為強化租賃關係依土地法第一百零二條規定而為地上權之 登記，則在地上權存續期間依「物權效力優先於債權效力」之「物權優先性」 法理，應優先適用地上權之約定，僅於地上權關係消滅後始有適用租賃契約之 可能。祭祀公業與陳德輝間之土地租賃契約，立約日期為六十七年一月一日及 六十七年十月五日，嗣經陳德輝訴請祭祀公業辦理地上權登記，陳德輝與祭祀 公業於法院成立和解，和解內容並無租金之約定，足認陳德輝與祭祀公業和解 時，已變更前租賃契約之租金約定毋須付租，祭祀公業依變更前之租賃契約，
請求上訴人給付租金，亦屬無據。
（七）祭祀公業並未向被上訴人庚○○、己○○催收租金，其在八十三年之租金請求 權已經罹於時效消滅。
三、證據：除引用第一審所提證據外，補提出： 古亭地政事務所七十四年五月二十四日函、他項權利證明書、和解筆錄、使用執 照存根、古亭地政事務所九十一年一月十一日北市古地一字第○九○六一五三三 五○○號函、八十九年十一月四日北市古地三字第八九六一四七○三○○號函、 土地使用權同意書、地籍圖謄本。
肆、上訴人即被上訴人丁○○部分：
一、聲明
（一）上訴部分：
原判決不利於上訴人部分廢棄；右廢棄部分，祭祀公業第一審之訴及假執行之 聲請均駁回。
（二）答辯部分：
駁回祭祀公業之上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者茲引用外，補稱： 否認與祭祀公業間有租賃關係存在。
伍、上訴人辰○○部分：
一、聲明：
原判決不利於上訴人部分廢棄；右廢棄部分，祭祀公業第一審之訴及假執行之聲 請均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者茲引用外，補稱： 上訴人向建商陳德輝購屋時，連同系爭土地一併購買，無須再另行支付租金。丙、本院依職權函調系爭土地申請地上權登記所附和解書、土地租賃契約書。 理 由
一、上訴人即被上訴人祭祀公業起訴主張：坐落於台北市○○區○○段一小段第十一 、十三、十四、二十六地號土地（下稱系爭土地）均為祭祀公業所有，王竣民為 祭祀公業之管理人，上訴人高俐等九人分別向祭祀公業承租系爭土地，並設定如 附表二至九所示權利範圍之地上權，約定租金每年每坪依該地號之申報地價百分 之七計算地租，於當年七月十五日一次付清，如地價有變更按照地價變更後之前 開比率收受租金。上訴人高俐等人之最前手陳德輝向祭祀公業承租系爭土地建屋 ，與祭祀公業成立不定期之地上權租約，其租金約定亦同兩造前開租金約定，上 訴人高俐等人縱未與祭祀公業簽立系爭租約，亦應繼受其前手陳德輝與祭祀公業 之租賃關係，依祭祀公業與陳德輝之租賃契約約定給付租金。另上訴人上訴人丁 ○○與祭祀公業間另約定積欠租金達二年時，祭祀公業得隨時終止租金，或加地 租額百分之二十之違約金。詎上訴人高俐等九人已分積欠祭祀公業如附表所示之 租金，且上訴人丁○○已逾二年未繳租金，依約應給付祭祀公業如附表七、八所 示之違約金及違約金利息，爰依租賃契約，求為判決上訴人高俐等人分別給付祭 祀公業如附表二至九所示之租金金額及利息、違約金等語（原審駁回上訴人王竣 民即祭祀公業王五祥管理人對於上訴人高俐給付八十三年租金及違約金之請求，
該部分上訴人王竣民即祭祀公業王五祥管理人撤回上訴，已經確定）。二、上訴人庚○○、子○○、卯○○、己○○、癸○○、甲○○、辰○○均辯稱：其 於六十九年間向訴外人王桂雄及建商陳德輝購買房屋，因礙於法令規定，不能取 得系爭土地之所有權移轉登記，而另與陳德輝訂立土地買賣及地上權轉讓合約， 以五十萬元至八十萬元不等之高價，購買系爭土地之永久地上權，並未與祭祀公 業簽訂任何土地租賃契約，上訴人庚○○等人於系爭土地上均有設定地上權，故 不須繼受建商陳德輝間之租賃關係（上訴人庚○○等人否認祭祀公業與建商陳德 輝租賃契約之真正），此事實為祭祀公業所有知，故近一、二十年來，祭祀公業 均未曾上訴人等收取租金，又縱令祭祀公業與陳德輝間有租賃關係存在，且上訴 人庚○○等人應繼受建商陳德輝與祭祀公業之租賃關係，因祭祀公業與陳德輝分 別於六十七年三月三十日、六十八年二月八日成立訴訟上之和解，變更前開租賃 契約給付租金之約定，祭祀公業亦不得再據和解前之法律關係，請求上訴人庚○ ○等人給付租金，況系爭十一、十四地號土地之地上權登記，並無地租之約定， 另系爭十三、二十六地號土地之地上權地租登記，亦已於九十一年一月九日更正 為空白等語。上訴人卯○○、子○○另辯以：祭祀公業已多次以相同理由，請求 上訴人給付租金而遭敗訴確定，其未提出新證據請求，應無理由；上訴人己○○ 另辯稱祭祀公業八十年間納稅額僅申報地價百分之一．九七二八，祭祀公業請求 百分之七之租金，亦屬過高等語。上訴人高俐、丁○○則分別辯稱：上訴人高俐 係自前手高勇受讓系爭房屋，且於八十六年七月二十四日始取得房屋之所有權及 系爭土地之地上權登記，上訴人高俐及前手高勇與祭祀公業均未簽訂任何租賃契 約；而上訴人丁○○係向訴外人楊月清購買系爭房屋，亦未與祭祀公業簽訂租約 ，且系爭十一、十四地號土地之地上權本無地租之約定，祭祀公業縱有權請求租 金之給付，亦僅得就系爭十三、二六地號土地請求租金等語置辯。上訴人庚○○ 、己○○、丁○○均另辯稱祭祀公業對其八十三年之租金請求權，已經罹於時效 消滅等語，資為抗辯。
三、祭祀公業主張系爭土地為祭祀公業所有，並分別設定如附表所示之權利範圍之地 上權予上訴人高俐等人之事實，業據提出土地登記謄本為證，且為上訴人高俐等 人所自認，自堪信為真。本件兩造所爭執者在於，祭祀公業與上訴人高俐等人之 最前手即建商陳德輝間有無租賃契約？上訴人高俐等人應否繼受其前手或最前手 陳德輝之租賃契約？陳德輝與祭祀公業有無變更系爭土地給付租金之約定？系爭 土地上地上權登記之地租約定變更，是否會影響上訴人祭祀公業之租金請求權？ 祭祀公業對上訴人高俐、丁○○、己○○、庚○○八十三年之租金請求權，是否 已經罹於時效而消滅？經查：
（一）祭祀公業分別於六十七年一月一日、六十七年十月五日與陳德輝簽訂土地 租賃契約，由陳德輝向祭祀公業承租含系爭土地在內之土地六筆，供建築 房屋之用，租賃期間自訂約日起不定期限，租金每年每坪依該地號申報地 價百分之七計算地租及稻谷肆台斤，於當年七月十五日乙次付清，如地價 變更時，按照地價變更後之前開比例收受租金，此有卷附租賃契約書可參 （見本院卷（二）第二八二至二八九頁），上訴人庚○○等七人雖否認前 開租約之真正，惟前開租約，係陳德輝於辦理系爭土地之地上權登記時，
檢附予台北市古亭地政事務所之證明文件，此有古亭地政事務所八十九年 十一月三十日復本院之函足憑（見本院同上卷第二八○頁），前開文件係 台北市古亭地政事務所檢附予本院之文書，依其程式及意思得認作公文書 ，依民事訴訟法第三百五十五條第一項規定，推定其為真正。上訴人徐美 妹等人既未能舉證推翻前開文書之真正，其空言否認祭祀公業與陳德輝之 前開租賃契約書並非真正云云，要無可採。
（二）按租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請 該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記，為土地法第一百零二條 所明定。土地法明文「基地租用」，而其規定內容亦均以租賃契約關係為 中心，故承租人於為地上權之登記後，其與出租人間之法律關係，應仍為 租賃關係；而法律為保護基地承租人之地位，故規定承租人可為地上權之 登記，以適用民法地上權之規定，加強其租賃效力，並未因而改變其與出 租人間之租賃關係。否則若可依當事人之意思而只認為係地上權關係，而 不復有租賃關係時，則民法地上權之規定固可適用，但土地法特別保護基 地租賃關係之規定，反而不得適用，顯失土地法特別保護承租人之立法意 旨。而租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時即已同 意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認 其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓 基地上所建房屋之特約而言（最高法院四十八年台上字第二二七號判例參 照，前開判例雖經最高法院於九十一年十一月十五日公告不再援用，惟該 判例不再援用之理由係因民法第四百二十六條之一已有明文，本件事實發 生於民法債篇修正前，因該規定並無溯及既往之效力，故本件仍得援引該 判例作為有無適用之依據）。
（三）上訴人庚○○、子○○、卯○○、己○○係向建商陳德輝購買預售屋，為 系爭房屋之實際起造人，有使用執照存根可參（見本院卷（三）第二○七 至二○八頁），惟上訴人庚○○、子○○、卯○○、己○○實際上仍係向 建商陳德輝購買系爭房屋，依前開判例意旨所示，上訴人庚○○、子○○ 、卯○○、己○○自應繼受建商陳德輝與上訴人祭祀公業之前開租金。上 訴人庚○○等四人雖辯稱購買房屋連同土地一併買受，給付之價金包含購 買土地之對價，因限於當時法令之限制，不能為所有權之移轉登記，故購 買系爭土地之永久地上權云云，然為祭祀公業所否認。查上訴人庚○○、 子○○提出之預訂土地買賣及地上權轉讓預約書第三條約定：「甲方（即 上訴人庚○○、子○○）同意上項土地價款及土地永久承租權（地上權設 定）轉讓金為新台幣．．．。」；第八條約定預約簽訂後開徵之地價稅或 土地租金，由甲方（即上訴人子○○）按其預購預租土地持分基地數分擔 之；第九條約定；「本項預訂買賣，承租之土地乙方（即陳德輝）保證產 權清楚．．．」；第十條約定買賣承租之土地等語，此有上訴人子○○、 庚○○提出預訂土地買賣及地上權轉讓預約書足憑（見本院卷（一）第一 一八至一二一頁、第一三○至一三二頁），足見上訴人庚○○等人所繳交 之土地價額，除為了設定永久地上權外，並包括另二筆屬於建商陳德輝之
土地價款，並非單純買受地上權之權利，且渠等明知系爭土地係因租賃關 係而設定地上權登記；而地上權具有財產上之價值，得為轉讓之標的，而 如前所述，地上權之設定，不過係為加強租賃效力，並未因而改變租賃關 係，故上訴人庚○○等四人縱支出對價購買系爭土地之永久地上權，其所 買受者乃陳德輝因租賃契約而得使用系爭土地之權利，故仍應繼受陳德輝 與上訴人祭祀公業間之租賃關係無疑，其辯稱因有地上權之設定，有權使 用系爭土地，毋須繼受建商與祭祀公業之租賃契約，並無可採。 （四）上訴人癸○○、甲○○、辰○○係分別向建商陳德輝購買系爭房屋，並取 得系爭土地地上權之移轉登記，依前開判例意旨所示，仍應繼受陳德輝與 祭祀公業之租賃契約。其雖均辯稱於購屋時已買斷系爭土地之地上權，有 權使用系爭土地，毋庸繼受祭祀公業與陳德輝間之租賃關係，且上訴人祭 祀公業數十年來亦未曾收受租金，但為祭祀公業所否認。按系爭土地地上 權之設定，實際上係租賃關係，上訴人癸○○等人並不因地上權之設定而 毋庸繼受陳德輝與祭祀公業之租賃關係，已如前述，上訴人癸○○等人一 、二十年來未給付租金，亦僅能證明祭祀公業多來未行使其租賃之權利， 非得據此而否認其與祭祀公業間租賃關係之存在。 （五）上訴人高俐係自其前手高勇無償受讓系爭房屋，並取得系爭土地之地上權 登記；而上訴人丁○○係向其前手楊月清購買系爭房屋，取得系爭土地之 地上權等情，為上訴人高俐、丁○○所自認，故依前開判例意旨所示，均 應繼受其前手之租賃契約，給付租金。惟上訴人丁○○是否應給付祭祀公 業違約金，則端視其前手高勇、楊月清或上訴本人有無與祭祀公業更新契 約內容而定。按私文書應提出其原本，為民事訴訟法第三百五十二條第二 項前段所明定，祭祀公業主張上訴人丁○○與其簽訂土地租賃契約之事實 ，為上訴人丁○○所否認，而祭祀公業於原審提出之土地租賃契約書，並 非租約原本，難認祭祀公業之主張為真，可見祭祀公業並不能證明與上訴 人丁○○有更新租約內容繳付違約金之合意。而祭祀公業提出上訴人李欣 光前手楊月清於七十年一月一日與祭祀公業簽訂之租賃契約，並無違約金 之約定，故祭祀公業請求上訴人丁○○給付違約金，即屬無據。而上訴人 高俐之前手高勇於七十五年二月六日與祭祀公業祭簽訂租賃契約，此有原 審卷第三宗附土地租賃契約可參，上訴人高俐雖否認前開租約之真正，惟 高勇曾自代書即訴外人顏良安處收受前開土地租賃契約書，並於七十五年 八月八日前往祭祀公業繳納地租等情，有原審卷第三宗附台灣高等法院八 十四年度上訴字第九五五號刑事判決足參，足見高勇確有與祭祀公業簽立 租賃契約書，故上訴人高俐應繼受高勇與祭祀公業之前開租賃關係。上訴 人高俐雖辯稱其自八十六年七月二十四日始取得系爭房屋之所有權，及系 爭土地之地上權登記，縱有給付租金義務，亦應自八十六年七月二十四日 起算云云。惟上訴人高俐於八十三年九月七日經高勇之贈與取得系爭房屋 之所有權及地上權登記，前開移轉登記，經祭祀公業訴請判決塗銷登記， 雖經判決應予塗銷確定，但撤銷贈與行為部分，經上訴後已經台灣高等法 院八十五年上字第二七一號判決祭祀公業敗訴確定，足見高勇與上訴人高
俐間之贈與行為自始確定有效，則祭祀公業與高勇縱曾於八十五年間另因 給付租金事件和解，將系爭土地回復原狀登記於高俐名下，並於八十六年 七月二十四日變更登記原因為和解回復所有權，有原審卷附本院八十五年 度訴字第二九四八號和解筆錄、建物登記謄本（見本院卷（三）第四二頁 ），惟亦不影響其應上訴人高俐與高勇間八十三年九月七日贈與系爭房屋 之效力，故上訴人高俐仍應自八十三年九月七日起繼受高勇與祭祀公業之 租賃關係，而有給付租金之義務，故辯稱自八十六年七月二十四日始應給 付租金，並無可採。
（六）陳德輝前於六十七年間為取得系爭土地之地上權登記，起訴請求祭祀公業 為系爭土地之地上權登記，嗣經達成訴訟上之和解，祭祀公業同意為系爭 土地之地上權登記予陳德輝等情，有本院卷附和解筆錄足稽（見本院卷（ 三）第三五八至三六三頁），而陳德輝嗣持前開和解筆錄及土地租賃契約 辦理地上權登記之事實，亦有土地登記申請書足參（見本院卷（二）第二 八一頁），足見陳德輝與上訴人前開於法院所為之和解筆錄，並無更新租 賃契約免除給付租金之意思；故系爭土地地上權租金之登記，嗣雖均經地 政事務所以和解筆錄未敘及租金而予以更正為空白（見本院卷（二）第三 一九頁、本院卷（三）第三八七頁），但如前所述，陳德輝與祭祀公業既 均無更新給付租金之約定，地政事務所所為之更正，並不足以影響租賃契 約之內容，上訴人庚○○等人辯稱系爭土地之租金約定已經陳德輝與祭祀 公業成立訴訟上之和解而取消租金給付約定，或因地政事務所更正地上權 租金約定為空白而免付租金云云，均無可採，而上訴人癸○○、甲○○雖 另辯稱系爭土地八十年間之納稅額僅申報地價百分之一．九七二八，以申 報地價百分之七計算租金過高。惟租金如何給付，乃係基於當事人之約定 ，而陳德輝與祭祀公業之租金約定，又未逾土地法第九十七條租金額之上 限，故辯稱租金過高云云，亦無可採。
（七）按租金債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。又消滅時效， 自請求權可行使時起算，民法第一百二十六條、第二百二十八條分別定有 明文。兩造既約定每年租金於當年七月十五日一次給付，則祭祀公業於八 十三年七月十五日即得請求八十三年度之租金，祭祀公業屬至八十八年七 月十五日始提起本件訴訴，已逾五年期間，上訴人庚○○、己○○、李欣 光辯稱祭祀公業八十三年之租金請求權已經罹於時效而消滅，即非無據。 雖祭祀公業主張於八十八年二月及三月分別催請上訴人庚○○、己○○、 丁○○給付租金，並於六個月內起催告後六個月內起訴請求，其請求權時 效中斷云云，並提出大宗掛號函件存根、退回信封；另舉證人張平和為證 ，惟前開大宗掛號函件存根與退回信封所載地址不符，難認祭祀公業確實 按上訴人丁○○、庚○○之住所為意思表示；而證人張平和於本院調查時 證稱其自八十八年二月六日開始受僱於祭祀公業送通知單、收地租，每年 六、七月左右送繳地租通知單給承租戶，有好幾百人，其係根據祭祀公業 登記謄本來送，也有根據祀公業以前收租之資料，有的人找不到，會把通 知單放門把或信箱裡，通知單是通知要繳錢，只是禮貌上的通知等語（見
本院卷（三）第一一四至一一五頁），核與祭祀公業主張於八十八年二、 三月向上訴人庚○○、丁○○、己○○催繳之事實不符；況證人並不認識 上訴人庚○○、己○○、丁○○，且通知單只是通知要繳錢，並無應繳納 金額及欠繳期限，尚不能證明祭祀公業對於上訴人庚○○、己○○、李欣 光八十三年之租金債權，已於八十八年二、三月請求，祭祀公業雖另主張 上訴人故意拒收云云，亦未能舉證以實其說，故主張請求權時效因請求而 中斷云云，並無足採。
四、綜據右述，祭祀公業請求上訴人庚○○、子○○、卯○○、癸○○、甲○○、辰 ○○、丁○○、己○○、高俐給付如附表一所示之租金及利息，為有理由，應予 准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。原審就前開應准許部分，為上訴 人庚○○、子○○、卯○○、癸○○、甲○○、辰○○、丁○○、己○○、高俐 敗訴之判決；就不應准許部分，駁回祭祀公業之訴，均無不合，上訴意旨指摘原 判決不當，求予廢棄改判，均無理由，應予駁回。五、據上論結，本件上訴均為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一、第四百四 十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 二 日 臺灣臺北地方法院民事第五庭審判長法 官 吳青蓉 法 官 周美雲
法 官 吳素勤
本件當事人須以本判決適用法律顯有錯誤為上訴理由時，始得於本判決送達後二十日